最新万科房地产公司财务分析报告

最新万科房地产公司财务 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告目录第一部分：财务分析的基本理论1财务分析的目的32财务分析的内容53财务分析的程序64财务分析的方法10第二部分：万科企业股份有限公司2018年度财务分析1公司概况 181.1公司简介（历史发展及经营范围） 181.2公司战略 182行业分析 202.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） 202.2万科地产：SWOT分析 213会计分析 243.1资产负债表分析 243.1.1趋势分析 243.1.2结构分析 253.2利润表分析 273.2.1销售收入和净利润趋势分析 273.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 283.3现金流量表分析 293.3.1现金流量表增减变动分析 293.3.2现金流量结构变动分析 314财务比率分析 324.1偿债能力分析 324.2营运能力分析 374.3盈利能力分析 424.4发展能力分析 465综合分析 475.1公司综合分析 485.2财务综合分析 49第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议1财务问题 492改善建议….…………..………………………………………………………………………………….………503 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 与展望 503.1总结 503.2未来展望 51第一部分：财务分析的基本理论1财务分析的目的财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行：1.1从企业投资者角度看财务分析的目的企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关键。但投资者仅仅关心盈利能力还是不够的，为了确保资本保值增值，他们还应研究企业的权益结构，支付能力及营运状况。只有投资者认为企业有良好的发展前景，企业的所有者才能保持或增加投资，潜在投资者才能把钱投向企业；否则，企业所有者将尽可能地抛售股权，潜在投资者将会转向投资其他企业。另外，对企业所有者而言，财务分析也能评价企业经营者的经营业绩，发现经营过程中存在的问题，从而通过行使股东权力，为企业未来发展指明方向。1.2从企业债权者角度看财务分析的目的企业债权者包括企业借款的银行和一些金融机构，以及购买企业债券的单位和个人等。债权者进行财务分析的目标与经营者和投资者都不同，银行等债权人从各自经营或收益目的出发愿意将资金带给企业，另一方面又要小心地观察该企业有无违约或清算、破产的可能性。一般来说银行、金融机构及其他债权人不仅要求本金能及时收回，而且要求得到相应的报酬或收益，而这个收益的大小又与其承担的风险相适应，通常偿还期越长风险越大。因此从债权人角度进行财务分析的目标：一是看其对企业的借款或其他债权能否及时、足额收回，即研究企业的偿债能力的大小；二是看债务者的收益状况与风险程度是否相适应。为此，还应将偿债能力分析与盈利能力分析相结合。1.3从经营者角度看财务分析的目的企业的经营者主要指企业的经理及各分厂、部门、车间等的管理人员。他们进行财务分析的目的时综合的和多方面的。从对企业所有者负责的角度，他们首先关心盈利能力，这只是他们的总体目标。但是，在财务分析中，他们关心的是不仅仅是盈利的结果，而是包括盈利的原因及过程，如资产结构分析、营运状况与效率分析、经营风险与财务风险分析、支付能力与偿债能力分析等。分析的目标是及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题，使企业不仅用现有资源盈利更多，而且使企业盈利能力保持持续增长。1.4其他财务分析目的其他财务分析目的的主体或服务对象主要指与企业经营有关的企业单位和国家行政管理与监管部门。与企业经营有关的企业单位主要指材料供应者、产品购买者等。这些企业单位出于保护自身利益的需要，也非常关心往来企业的财务状况，从而进行财务分析。他们进行财务分析的主要目标在于搞清企业的信用状况，包括商业上的信用和财务上的信用，商业信用是指按时、按质完成各种交易行为；财务信用则指及时清算各种款项。企业信用状况分析，首先可以进行对企业支付能力及偿债能力的评价进行；其次可根据对企业利润表中反应的企业交易完成情况进行分析判断来说明。2财务分析的内容2.1企业偿债能力的分析企业偿债能力的分析是企业财务分析的重要内容，它在一定程度上反映了企业的财务状况。对企业偿债能力进行分析，对企业投资者、经营者和债权人等都十分重要。偿债能力分析主要有短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。对于短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产、资产变现能力与流动负债的关系；对于长期偿债能力的分析则涉及企业的长期财务状况、资本结构、获利能力和变现能力等。2.2企业盈利能力的分析企业盈利能力的分析主要以资产负债表、利润及利润分配表为基础，通过表内各项目之间的逻辑关系构建一套指标体系，通常包括营业（或销售）收入利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等，然后对指标进行计算和分析，并据此评价企业的盈利能力。2.3企业营运能力的分析营运能力是企业在生产经营过程中驾驭资产，实现资本增值的能力。营运状况如何，直接关系到资本增值的程度，关系到企业生产经营的成败。对企业营运能力的分析和评价，一般是从资产的周转速度指标来进行的，包括分析应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和固定资产周转率等。2.4企业发展能力分析发展能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜力，企业应该追求健康的、可持续的增长，这需要管理者利用股东和债权人的资本进行有效运营，合理控制成本，增加收入获得利润，在不补偿了债务成本之后从而实现股东财富增加，进而增加企业价值。企业发展能力分析分为单项发展能力分析及整体发展能力分析，通过计算股东权益、利润、收入和资产等方面指标分别衡量企业在股东权益、利润、收入、资产等方面所具有的发展能力及相互作用判断企业的整体发展能力。3财务分析的程序3.1战略分析战略分析其实质是通过对企业所在行业或企业拟进入行业的分析，明确企业自身地位及应采取的竞争战略，以权衡收益及风险，了解与掌握企业的发展潜力，特别是在企业价值创造方面的潜力。3.1.1行业特征分析行业特征分析为企业财务分析指明了方向即通过对所在行业的分析，明确企业所处行业的竞争程度与地位，有利于分析者进行正确的决策，行业分析主要包括竞争程度分析和市场议价能力分析两个方面。行业竞争程度分析：一个行业的竞争程度和盈利水平主要受三个因素的影响，第一是现有企业间的竞争。现有企业的竞争程度影响着行业的盈利水平，同场竞争度越高，价格越接近边际成本，盈利水平也越低。行业现有企业间的竞争程度分析主要应从影响企业间竞争的因素入手，通常包括行业增长速度分析，行业集中程度分析，差异程度与替代成本分析，规模经济性分析，退出成本分析。二是，新加入企业的竞争威胁。当行业平均利润率超过社会平均利润率，即行业取得超额利润时，行业必然面临新加入企业的威胁其主要影响因素有规模经济因素，规模经济程度越高，新企业进入难度越大，先进入优势因素，新进入企业与行业现有企业在竞争上总处于相对不利的地位，销售网与关系网因素，现有企业销售网与关系网的规模程度将影响着新企业进入的难易程度。三是，替代产品及服务的威胁，替代产品与替代服务对行业竞争程度有重要影响。当行业存在许多替代产品或替代服务时，其竞争程度加剧，反之，则竞争性较小。消费者在选择替代产品或服务时，通常考虑产品或服务的小用火价格连个因素，如果替代效应相同或相近，价格竞争则越激烈。市场议价能力分析：虽然行业竞争能力是盈利能力的决定因素，但行业实际盈利水平的高低，还取决于本行业企业与供应商与消费者的议价能力。第一，企业与供应商的议价能力，影响企业与供应商的议价能力主要有供应商的数量对议价能力力的影响，当企业的供应商越少，可选择的产品和服务越少，供应商方面的议价能力就越强。供应商的重要程度对议价能力的影响，如果供应商的产品是企业产品的核心部件，而替代品较少，则供应商的议价能力增强，单个供应商的供应量越大，往往对企业的制约与影响程度越大，其意见呢管理也越强。第二，企业与客户的议价能力。影响企业与客户的议价能力的因素可归结为价格敏感程度，产品差别小，替代成本低，价格敏感度越低，客户的议价能力越低，另外，客户对价格的敏感程度还取决于企业产品对客户成本构成影响程度。相对议价能力的影响，影响其议价能力的因素有企业与客户的供求平衡状况，单个客户的购买量，可供选择的替代产品数量，客户选择替代产品的成本水平客户的逆向合并威胁。3.1.2企业竞争优势分析SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）SWOT分析有四种不同类型的组合：优势——机会（SO）组合、弱点——机会（WO）组合、优势——威胁（ST）组合和弱点——威胁（WT）组合。　　 优势——机会（SO）战略是一种发展企业内部优势与利用外部机会的战略，是一种理想的战略模式。当企业具有特定方面的优势，而外部环境又为发挥这种优势提供有利机会时，可以采取该战略。例如良好的产品市场前景、供应商规模扩大和竞争对手有财务危机等外部条件，配以企业市场份额提高等内在优势可成为企业收购竞争对手、扩大生产规模的有利条件。 弱点——机会（WO）战略是利用外部机会来弥补内部弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。存在外部机会，但由于企业存在一些内部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。例如，若企业弱点是原材料供应不足和生产能力不够，从成本角度看，前者会导致开工不足、生产能力闲置、单位成本上升，而加班加点会导致一些附加费用。在产品市场前景看好的前提下，企业可利用供应商扩大规模、新技术设备降价、竞争对手财务危机等机会，实现纵向整合战略，重构企业价值链，以保证原材料供应，同时可考虑购置生产线来克服生产能力不足及设备老化等缺点。通过克服这些弱点，企业可能进一步利用各种外部机会，降低成本，取得成本优势，最终赢得竞争优势。 优势——威胁（ST）战略是指企业利用自身优势，回避或减轻外部威胁所造成的影响。如竞争对手利用新技术大幅度降低成本，给企业很大成本压力；同时材料供应紧张，其价格可能上涨；消费者要求大幅度提高产品质量；企业还要支付高额环保成本；等等，这些都会导致企业成本状况进一步恶化，使之在竞争中处于非常不利的地位，但若企业拥有充足的现金、熟练的技术工人和较强的产品开发能力，便可利用这些优势开发新工艺，简化生产工艺过程，提高原材料利用率，从而降低材料消耗和生产成本。另外，开发新技术产品也是企业可选择的战略。新技术、新材料和新工艺的开发与应用是最具潜力的成本降低措施，同时它可提高产品质量，从而回避外部威胁影响。 弱点——威胁（WT）战略是一种旨在减少内部弱点，回避外部环境威胁的防御性技术。当企业存在内忧外患时，往往面临生存危机，降低成本也许成为改变劣势的主要措施。当企业成本状况恶化，原材料供应不足，生产能力不够，无法实现规模效益，且设备老化，使企业在成本方面难以有大作为，这时将迫使企业采取目标聚集战略或差异化战略，以回避成本方面的劣势，并回避成本原因带来的威胁。竞争优势（S）是指一个企业超越其竞争对手的能力，或者指公司所特有的能提高公司竞争力的东西。例如，当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时，如果其中一个企业有更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。竞争优势可以是以下几个方面：(1)技术技能优势：独特的生产技术，低成本生产方法，领先的革新能力，雄厚的技术实力，完善的质量控制体系，丰富的营销经验，上乘的客户服务，卓越的大规模采购技能（2）有形资产优势：先进的生产流水线，现代化车间和设备，拥有丰富的自然资源储存，吸引人的不动产地点，充足的资金，完备的资料信息（3）无形资产优势：优秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化（4）人力资源优势：关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验（5）组织体系优势：高质量的控制体系，完善的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力（6）竞争能力优势：产品开发周期短，强大的经销商网络，与供应商良好的伙伴关系，对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位 3.2会计分析3.2.1会计分析的目的会计分析是以企业会计报表信息为主要依据,运用专门的分析方法,对企业财务状况和经营成果进行解释和评价,以便于投资者、债权人、管理者以及其他信息使用者做出正确的经济决策。会计分析的主体不同,分析的目的也不同：债权人主要关心企业的资产负债水平和偿债能力通过分析,债权人可以了解企业的偿债能力和财务风险,据以做出是否继续持有企业债权的决策。投资者主要关心企业的盈利能力和资本保值增值能力通过分析,投资者可以了解企业的盈利状况,评价企业曼托经管责任及其履行情况,据以做出是否继续投资的决策。企业管理者要关注企业经营活动和财务活动的一切方面通过分析可以了解企业运转是否正常,企业经营前景如何,企业有无资金潜力可挖,据以做出是否借款、是否投资、是否扩大生产经营规模以及是否调整企业经营战略等决策。国家和社会主要关注企业的贡献水平通过分析,国家和社会可以了解企业对国家和社会的贡献水平,如企业上缴税金的情况、社会积累的情况,据以制定宏观经济调控政策,保持国民经济的良性运行。3.2.2会计分析方法会计分析方法包括：⑴定性分析：是指分析人员运用自己的主观判断，对企业的资金成本、利润等方面进行分析的一种方法。它一般适用于缺乏历史会计资料或其它资料的分析。常用的定性分析方法有：调查分析法和经验分析法。⑵定量分析：是指运用统计技术，考察事物的 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 性，从而把握事物性质的一种分析方法。常用的定量分析方法有：比较分析法，时间序列分析法和因果分析法等。⑶静态分析：它是对已发生的经济活动成果，进行综合性的对比分析的一种分析方法，常用的静态分析法有：相对数分析法、平均数分析法、比较分析法、结构分析法、因素替换分析法、综合计算分析法、价值系数分析法等。⑷动态分析：它是对企业正在进行的经济活动进行分析的一种方法。常用的动态分析有：指数分析法、发展速度分析法、ABC分析法、平均递增率分析法，季节变动分析法、网络分析法、移动平均数分析法和费用效益分析法等。⑸预测分析：它是对企业经济活动未来发展趋势进行分析的一种方法，常用的预测方法有：最小损益值分析法、最大损益值分析法、回归分析法、矩阵分析法、决策树分析法和马尔可夫分析法等。⑹经验分析法：是指分析人员根据自己的实践经验和专业知识，对企业预测的资料进行分析，并做出评价判断的一种方法，它的方法有专家意见法、历史类比法和直觉测定法。3.3财务分析财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。3.3.1财务分析的目的财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。财务分析的一般目的可以概括为：评价过去的经营业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。根据分析的具体目的，财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分析（如破产分析、审计人员的分析性检查程序）。3.3.2财务分析的内容（1）资金运作分析：根据公司业务战略与财务制度，预测并监督公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、调度与统筹提供信息与决策支持；（2）财务政策分析：根据各种财务报表，分析并预测公司的财务收益和风险，为公司的业务发展、财务管理政策制度的建立及调整提供建议；（3）经营管理分析：参与销售、生产的财务预测、预算执行分析、业绩分析，并提出专业的分析建议，为业务决策提供专业的财务支持；（4）投融资管理分析：参与投资和融资项目的财务测算、成本分析、敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案，防范风险，并实现公司利益的最大化；（5）财务分析报告：根据财务管理政策与业务发展需求，撰写财务分析报告、投资财务调研报告、可行性研究报告等，为公司财务决策提供分析支持。4财务分析的方法4.1水平分析法水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息(也就是会计报表信息资料)与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。其要点是将报表资源中不同时期的同项数据进行对比，分为比较分析法和趋势指数分析。（1）比较分析法  比较分析法是将上市公司两个年份的财务报表进行比较分析，旨在找出单个项目各年之间的不同，以便发现某种趋势。在进行比较分析时，除了可以针对单个项目研究其趋势，还可以针对特定项目之间的关系进行分析，以揭示出隐藏的问题。比如，如果发现销售增长10%时，销售成本增长了14%，也就是说成本比收入增加的更快，这与我们通常的假设是相悖的，我们通常假设，在产品和原材料价格不变时，销售收入和销售成本同比例增长。现在出现了这种差异，一般有三种可能：一是产品价格下降，二是原材料价格上升，三是生产效率降低。要确定具体的原因,，这就需要借助其他方法和资料作进一步的分析。  （2）指数趋势分析  当需要比较三年以上的财务报表时，比较分析法就变得很麻烦，于是就产生了指数趋势分析法，指数趋势分析的具体方法是，在分析连续几年的财务报表时，以其中一年的数据为基期数据(通常是以最早的年份为基期)，将基期的数据值定为100，其他各年的数据转换为基期数据的百分数，然后比较分析相对数的大小，得出有关项目的趋势。  4.2垂直分析法垂直分析法，它可以用于财务资料的分析方面。在一张财务报表中,用表中各项目的数据与总体(或称报表合计数)相比较,以得出该项目在总体中的位置、重要性与变化情况。 垂直分析法的步骤：（1）计算出表中各项目在总体中所占比重； （2）通过该比例判断该项目在报表中所占位置、其重要性如何； （3）将该比例与基期或上一年度的比例数据相对比，观察其变化趋势。 会计报表经过垂直分析法处理之后，也叫同度量报表、总体结构报表、共同比报表。4.3比率分析法比率分析法是把会计报表中的一个或多个项目与其他项目进行对比，求得会计报表分析所需要的比率指标值，从而揭示会计报表项目之间内在逻辑关系的一种分析方法。尽管财务比率指标很多，但是它们都能归入反映企业偿债能力、盈利能力和资产运营能力的指标体系中。部分财务比率指标还可以用来对企业的经营绩效进行综合分析。4.3.1反映企业偿债能力的比率指标 企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是指企业运用流动资产偿还流动负债的能力。用于反映企业短期偿债能力的比率指标主要有流动比率、速动比率和现金比率等；长期偿债能力是指企业运用自己的所有有效资产偿还全部负债的能力，用于反映企业长期偿债能力的比率指标主要有资产负债率、权益乘数和利息保障倍数等。下面分别对这些指标进行说明。 ⑴流动比率 流动比率是流动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的流动资产对流动负债的保障程度，流动比率的计算公式如下： 流动比率=一般而言，流动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强，流动负债获得到期偿还的可能性越大，短期债权人的利益越容易得到保护。但是，过高的流动比率可能会导致公司资金的低速周转，大量资金处于闲置状态，影响企业的盈利能力；而且，如果流动资产的内部结构不合理，较高的流动比率并不会带来较强的短期偿债能力。流动比率不是越高越好，也不是越低越好，而应是一个适度值。⑵速动比率 速动比率是速动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的速动资产对流动负债的保障程度，速动资产是流动资产减去存货（有时还减去待摊费用）的结果，速动比率的计算公式如下速动比率=由于流动资产中包含了不少流动性较差、甚至不能变现的资产，比如存货转化为现金就需要相当长的时间，所以，流动资产多的企业不一定对流动负债形成可靠的保障，流动资产减去存货后（有些企业还减去待摊费用等）得到速动资产，速动资产对流动负债的比率更能够反映一个企业真实的短期偿债能力和支付能力。⑶资产负债率 资产负债率是企业的负债总额与企业资产合计数之间的比率关系，它反映在企业的总资产中有多少资金来自债权人，揭示一个企业的负债程度和长期偿债能力，资产负债率的计算公式如下：资产负债率=资产负债率一方面反映了企业的负债程度及其所承担的风险，另一方面也反映了企业利用财务杆杠的能力。⑷利息保障倍数 利息保障倍数是企业的利息、所得税与净利润之和对利息费用的倍数，它反映企业获得的息税前收益对支付利息费用能力的保障程度，是债权人衡量自身债权安全性的重要指标，利息保障倍数的计算公式如下：利息保障倍数=一般地，利息保障倍数越高，企业对债权人利息的支付能力越强，债权人对利息的求偿越有保障。4.3.2反映企业盈利能力的比率指标 盈利能力是投资者和企业管理当局的兴趣所在，尽管资产运营效率的高低在很大程度上影响着公司的盈利水平，但是，盈利水平却是企业经营成果的集中反映。没有盈利，企业就失去了造血的功能，迟早会死亡。盈利能力反映了企业占用、耗用和运用资产带来的回报的状况。⑴销售收入利润率 销售收入利润率，又称边际利润率，是企业当期实现的净利润与销售收入之间的比率关系，它反映销售收入的创利水平，根据报表分析的需要，有些企业用主营业务收入代表销售收入，有些企业用营业收入代表销售收入，销售收入利润率的计算公式如下：销售收入利润率=销售收入利润率说明企业100元销售收入所能够创造的净利润额，销售收入利润率越高，说明企业在相同销售水平下的成本、费用控制越好，或企业花费同样的成本、费用，能够带来更多的销售收入。在实践中利用销售利润率进行财务分析与诊断时，我们不仅要关注企业整体的销售利润率水平，还要关注主要产品或企业主要分部的销售收入利润率水平，这样才能有效地指导销售工作。⑵资产报酬率 资产报酬率是反映企业盈利水平的重要财务指标，它是企业实现的盈利与企业总资产之间的比率关系，揭示企业占用总资产创造盈利的水平。很多企业在计算资产报酬率时往往用经营利润，即息税前收益（EBIT, EBIT 是Earnings Before Interest and Tax的简称）表示盈利，因为利息费用和所得税费用不受资产经营方式的影响，而资产报酬率主要是衡量企业是否通过资产经营获得合理的收益。资产报酬率的计算公式如下：资产报酬率=资产报酬率反映100元资产创造的盈利金额，一般地，资产报酬率越高，说明企业的盈利水平越好；反之，资产报酬率越低，企业的盈利水平越差。适当的资产报酬率是对股东投资回报的有力保障，也是企业经营者有效从事经营的证据。⑶每股收益 每股收益是站在股东角度衡量企业盈利水平的又一重要财务指标，它是企业当期的净利润与流通在外的普通股的加权平均数之间的比率关系，反映每股股票的盈利额，每股收益的计算公式如下：每股收益=一般地，每股收益越高，企业的盈利水平越好，股东获得的回报亦越高。但是，仅仅 考虑每股收益的高低是不合适的，在分析每股收益时，同时还得关注每股股票代表的净资产数额。⑷市盈率 市盈率是每股股票的市场价格与每股股票收益之间的比率关系，也称价格与收益比率，市盈率的计算公式如下： 市盈率=  市盈率反映企业每股股票的市场价格是其收益的倍数，它是判断股票价格在资本市场上是否有吸引力以及有多大风险的财务指标。从理论上讲，较低的市盈率意味着较低的投资风险，股票越有投资价值；较高的市盈率意味着股价中具有较多的泡沫，投资者将承担较高的投资风险。4.3.3反映企业资产运营效率的比率指标 资产运营效率反映一个企业利用经济资源的有效性，揭示企业资金周转的快慢，集中展示整个企业的管理水平。在偿债能力比率指标、盈利能力比率指标和资产运营效率比率指标中，资产运营效率类的比率指标最重要，没有良好的资产运营效率，就不可能有好的盈利水平，没有好的盈利水平，企业的长期偿债能力就没有保障。因此，会计报表分析人员应重视常规财务比率指标中资产运营效率类指标的分析。哪些资产项目在企业资产总额中所占的比率高，就重点分析这些资产的运营情况，这样才能抓住分析的重点。⑴应收账款周转率和应收账款周转期 应收账款周转率是企业的赊销收入（有的企业赊销收入近似地等于销售收入，因而在计算这一指标时也常用销售收入取代赊销收入）与应收账款平均余额之间的比率关系，应收账款的平均余额一般用期初的应收账款加期末的应收账款除以2求得，这一比率指标反映企业控制应收账款并将其转化为现金的能力，揭示了企业在应收账款上的管理水平。应收账款周转率的计算公式如下：应收账款周转率=应收账款周转期=一般地，应收账款周转率越高，应收账款周转期越短，企业收回应收账款所需的时间越少，应收账款周转越快，占用资金越少，企业管理应收账款的水平越高。在分析应收账款周转率与应收账款周转期时，还要注意考虑销售收入的多少和应收账款的管理效果之间的关系。②存货周转率和存货周转期 存货周转率是企业的销售成本与存货平均余额之间的比率关系，存货的平均余额一般用期初的存货加期末的存货除以2求得，这一比率指标反映企业控制存货并将其转化为销售成本的能力，揭示企业在存货管理方面的水平。存货周转率的计算公式如下：存货周转率=存货周转期=一般地，存货周转率越高，其周转期越短，企业存货周转一次所需的时间越少，周转速度越快，占用资金越少，企业管理存货的水平越高。当然，在分析存货周转率与存货周转期时，还要注意存货的管理效率与由于存货过少可能导致停产等损失之间的平衡性。4.3.4反映企业综合经营绩效的比率指标 上述会计报表的比率分析主要集中于一个方面，有的关注企业的偿债能力，有的关注企业的盈利能力，有的关注企业资产运营能力。事实上，以上各方面的分析指标之间是有内在联系的，企业的资产运营能力是盈利能力的保障，盈利能力是偿债能力的保障，资产运营能力是基础、是过程，盈利能力是结果。因此，利用财务比率对企业的综合经营绩效进行分析是很重要的。企业综合经营绩效的分析主要借助净资产收益率财务指标。⑴净资产收益率的分析 净资产收益率是企业实现的净利润与所有者权益之间的比率关系，这个指标在一些基本财务指标基础上展开，可以揭示企业的诸多内在财务关系：净资产收益率==销售收入利润率×总资产周转率×权益乘数利用比率指标进行会计报表分析时一定要弄清楚指标本身的含义，指标计算时所使用的数据，以及各项累计性数据的内部构成状况。4.4因素分析法依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法。当有若干因素对分析指标发生影响作用时，假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一个因素单独变化所产生的影响。  4.4.1连环替代法连环替代法是将分析指标分解为各个可以计量的因素，并依据各个因素之间的依存关系，顺次用各因素的实际值替代计划值，据以测定各因素对分析指标的影响。依存列算式，依次换数字，后数减前数，算出影响数，各数相加减，总数即差异。用字母表示如下： 计划指标体系：N0＝a0×b0×c0 第一校正指标体系：N2＝a1×b0×c0 第二校正指标体系：N3＝a1×b1×c0 实际指标体系：N1＝a1×b1×c1 N2－N0是由于a变动影响经济指标的程度 N3－N2是由于b变动影响经济指标的程度 N1－N3是由于c变动影响经济指标的程度 把各因素变动的影响程度综合起来，则：（N1-N3）+（N3-N2）+（N2-N0）=N1-N0 4.4.2差额分析法是连环替代法的简化形式；是利用各个因素的实际值与计划值之间的差额，来计算各因素对分析指标的影响。采用因素分析法的注意事项： (1)因素分解的关联性。即，确定构成经济指标的因素，必须是客观上存在着的因果关系，要能够反映形成该项指标差异的内在构成原因，否则，就失去了其存在的价值。 (2)因素替代的顺序性。替代因素时，必须按照各因素的依存关系，排列成一定的顺序依次替代，不可随意加以颠倒，否则，就会得出不同的计算结果。一般而言，确定正确排列因素替代程序的原则是：按分析对象的性质，从诸因素相互依存关系出发，并使分析结果有助于分清责任。 (3)顺序替代的连环性。因素分析法在计算每一个因素变动的影响时，都是在前一次计算的基础上进行的，并采用连环比较的方法确定因素变化的影响结果。因为只有保持计算程序上的连环性，才能使各个因素影响之和等于分析指标变动的差异，以全面说明分析指标变动的原因。 （4）计算结果的假定性。由于因素分析法计算的各因素变动的影响数，会因替代计算顺序的不同而有差别，因而计算结果不免带有假定性，即，它不可能使每个因素计算的结果，都达到绝对的准确。它只是在某种假定前提下的影响结果，离开了这种假定前提条件，也就不会是这种影响结果。为此，分析时应力求使这种假定是合乎逻辑的假定，是具有实际经济意义的假定。只有这样，计算结果的假定性，才不至于妨碍分析的有效性。第二部分：万科企业股份有限公司2018年度财务分析【摘要】财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2018年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。【关键词】财务报表；地产行业；万科集团；1公司概况1.1公司简介（历史发展及经营范围）万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2018年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2018年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2018年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理面积10,340万平方米。1.2公司战略1.2.1企业战略目标企业愿景——中国房地产行业的领跑者企业使命——建筑无限生活，包括:建筑你的生活，从懂得你的生活开始:建筑一个更有深度、更有技术含最的住宅；致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。战略目标——组织结构目标：确定和加强万科公司总部的战略中心、投资决策中心、资本运营中心、财务监控中心的四项基本职能，进一步强化下属公司的生产中心、成本中心和利润中心的三项基本职能。人力资源目标——企业远景吸引人；激励约束用活人；终身学习培养人；事业发展留住人。财务目标——实现动态的、稳健的和长期的股东财富最大化，建立企业级动态财务信息系统、企业级财务控制系统。完善财务运行机制和母子公司间财务管理结构体系。市场目标——营业额向3000亿进发。1.2.2企业的公司战略与竞争战略选择(1)万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。(2)万科的加强型战略1）市场渗透20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。通过提高顾客满意度等，万科力争在现有的市场上获得更大的市场占有率，系列的创新性服务和措施也确实使得万科基本达到了预期的市场渗透的目的。2）市场开发万科自1988年在深圳以拍卖这种市场化的形式拿到第一块地进入房地产市场以来，就不断开发其市场，从初始的深圳市，到珠三角，到如今的全国，万科的市场规模越来越大。到目前为止，万科已经近30个大中城市开发了房地产项目，市场规模不断扩大，市场占有率也不断提高。3）产品开发对于一直领跑中国房地产的万科来说，推出自己的全装修产品，是一整套基于全装修住宅产品给客户带来的居家方案和解决策略。七年历程，万科开创中国成品住宅新时代。在每一次的市场变革当中，万科都会更早的迈出第一步，并且坚定的沿着正确的方向一直向前。(3)万科的多元化战略1)集中多元化战略万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。第一步是相对于其他行业来说，他只做房地产，而不做别的。第二步是从1998年以后，万科把住宅以外的产品都放弃了，把产品进一步集中到住宅开发上，同时在地区上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。从2004年到现在，万科开始了专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。总的来说，万科地产的集中多元化战略是在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。2）横向多元化战略万科俱乐部万客会自诞生之日起，就不断制定各种制度，为会员打造360度尊享权益。万客会更致力于不断为会员提升增值服务：除俱乐部外，万科还会定期为业主提供高质关怀服务，除房屋保修等基础服务外，更加关注客户的生活感受，提供系列增值服务，带给客户更多的价值增量，持续满足和超越业主的期望。1.2.3企业未来战略根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。2行业分析2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法）2.1.1政治因素（Policy）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。（1）、税收政策政府调控采取了平稳的步骤A前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场B部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。（2）、限制房地产开发的贷款管理（3）、规范土地储备管理（4）、切实调整住房供应结构（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。2.1.2经济因素（Economic）从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。2.1.3社会因素（Society）改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。决定房价有六个主要因素说起：(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。影响房地产需求的因素是消费者的预期；人口数量；收入水平社会安定情况。2.1.4技术因素（Technological）科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位（1）、新材料和新 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的建筑技术（2）、融资、营销及管理技术2.2万科公司SWOT分析SWOT分析法是用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种科学的分析方法。万科公司SWOT分析如下表： 内部能力外部因素 优势（Strength) 劣势(Weakness) 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显；2、公司财务状况良好，融资渠道较为通畅；3、具有稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略。 1、存货数额始终较大，存货周转率近年来连续下降；2、重视顾客和文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高；3、万科获得土地资源的方式单一，与政府的关系一般,被迫走城乡结合部开发的策略。 机会(Opportunities) SO WO 1、中国人口基数大对商品房的刚性需求仍然很大；2、万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；3、消费者的房地产开发商品牌意识逐步提高 1、发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。目前万科已经进入了32个城市，公司在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇；2、加大对各大城市（特别是一些满意度不高的城市）的售后服务以及一些增值服务，努力提高顾客的满意度。 1、关心企业内部员工，努力给员工创建一个竞争与和谐并存的内部环境，给员工创造一个“满意的家多；2、与政府协商、合作，努力创造双赢的局面。 风险(Threat) ST WT 1、管理层在战略上的分歧；2、信托偿债压力大，销售回款速度放缓；3、国家针对房地产市场过热而出台的一系列调控政策使房地产商融资成本的大幅上升。 1、降价销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量保持良好资金状况；另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资回报。 1、提高自身的竞争力，用硬实力去打败软实力；2、市场总是不断的在变化，所以战略也应随着外部环境的改变而不断变化，制定新的战略目标。2.2.1优势万科公司是中国房地产的龙头企业，占有中国房地产市场的最大份额，主要经营方向是居民住宅及其相关物业。整体的综合竞争力、市场占有率以及品牌价值据位列第一。公司的财务状况一直表现良好。而且公司融资方式多样，既可通过上市公司的股票进行融资，也可通过发行公司债券的方式进行民间融资。由于公司公信力好，所有容易获得公众的信任。万科具有创新的组织结构，公司根据项目的生命周期设置组织结构，这种做法有利于专业性分工，各级专业人员各司其职，人才得到更高限度的利用。万科重视创新及产品研发，专门设置了创新研究部门，在住宅性能标准上的创新超过60项，同时万科也有几十项专利正在申报，其创新的主要方面在于社区的人性化细节处理上，更注重让居民小区在生活中处处感受家的温暖，这是高度关注用户体验的表现。创始人王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。”可以看出，万科在产品创新方面的重视。2.2.2劣势万科的存货量始终保持较高的水平，一旦市场动荡出现销售停滞的现象，会导致资金回笼困难，造成严重的流动性问题。这个问题已经在近些年房地产市场动荡期间展现出来，企业的速动比率和流动比率在房地产市场不景气的时间里连续降低，然而资产负债率也已连续四年升高。万科获得土地资源的方式单一，由于是民企出身，没有和政府合作的先天优势，万科拿到土地的成本要比是国企出身的竞争对手高出很多，这对成本控制十分不利。企业土地来源较多的二级市场以及公开拍卖的方式，这极大限制了万科这个房地产领跑者的发展。万科土地储备很少，仅能满足其2-3年的发展需求，极有可能影响到企业的增长以及增加土地的采购成本。2.2.3机会中国仍处于城市化发展的高峰时期，要城市化就必然伴随着城市人口增加、居民住房需求的增加，且中国人自古就有“居者有其屋”的传统观念，人们的购房欲求大。所以，万科仍有巨大的发展空间。国家持续收紧货币政策，资本市场低迷，导致中小房地产公司融资困难，出现现金流断裂，甚至会出现大量小型房地产公司倒闭的情况。身为龙头老大的万科以前采取了降价销售策略回笼资金，现手头持有大量现金，可趁机收中小房地产企业，进一步提高市场占有率。国内融资困难的同时，大量房地产公司到国外融资，而国外融资多以美元计价，随着美国结束QE，美元必然走强，人民币会被迫贬值。以国外融资为主的房地产公司会因无力偿还而破产，万科可借机收购。一线城市房价上涨过快，国家政策对一线城市的房价进一步限制，这势必导致二、三线城市的房地产的升温。万科早已介入二、三线城市的房地产开发，可享受该红利。2.2.4威胁房地产发展需要大量的资金，这离不开金融机构的支持。然而国家正在进行经济结构的调整以及转型，房地产业不再定位为国家经济的支柱产业，预期宏观经济政策将有不利的调整。目前中国的房屋空置率过高，这严重影响了房地产行业的健康发展。空房持有者有可能降价抛售其房产导致房地产市场泡沫的破裂最终导致金融危机的到来。恒大、保利、万达、中国海外等竞争对手的迅猛发展削弱了万科的竞争优势，对万科的发展产生一定的威胁。3会计分析3.1资产负债表分析资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大区块，在经过分录、转账、分类账、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。3.1.1趋势分析根据万科披露的2012年度、2013年度、2018年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图： 项目 2018-12-31 2013-12-31 变动幅度 资产总额 50840875.54 47920532.35 6.09% 货币资金 6271725.34 4436540.98 41.36% 存货 31772637.85 33112233.33 -4.05% 其他应收款 4892446.37 3481531.72 40.53% 预收账款 18174993.70 15551807.14 16.87% 归属于上市公司股东的股东权益 8816456.99 7689598.33 14.65%表为资产负债表趋势分析表从表可知，2018年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大了。其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2018年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上