2012年广州北部别墅市场调查报告

广州北部别墅市场调查报告2012-04-27*目录 第一部分广州别墅市场现状 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 第二部分广州别墅市场供求分析 第三部分别墅客户研究 第三部分别墅产品研究 第四部分别墅营销手段研究*第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局*1、区域演变—由市中心向郊区发展以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值淘金路90年代21世纪初70-80年代二沙岛华南、洛溪板块90年代中期，二沙岛第一批别墅出现，包括花城苑、新世界花园、金亚花园等，广州中心的富人区以碧桂园、雅居乐、丽江花园为代表的别墅盘，具有一定规模，注重自身配套及社区环境的营造花都、增城板块以花都、清远、增城为代表的北优板块，有一定的自然资源；注重配套建设或拥有优势的自然山水资源；除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；典型别墅盘有汇景新城、凤凰城、锦绣香江等。2006年*2、客户演变 70、80年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区。当时的购买客户主要以归国华侨为主； 90年代：广州城市中心开始东移，二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员等； 21世纪初：洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。 2006年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅维持在一两年内，越来越多的客户开始选择在郊区买拥有一套度假型物业； 2012年*3、产品演变 70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差 90年代：二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主 21世纪初：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等 2006年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅类型开始出现，且在产品性价比及功能方面不断创新*4、小结 目前，由于新政的影响，广州的别墅市场开始进入洗牌阶段，在区域分布方面，经历了“市区到郊区”的发展，北优区域将成为示别墅供应的主要区域，市中心别墅也将更加稀缺，价格更高； 在价格方面 在产品方面，由于独立别墅已禁止，未来将出现越来越多的类别墅创新型产品。 另外，别墅竞争也从单一的产品竞争进入品牌、产品质素、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代。*第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局*1、解读新政——从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性 国办发〔2006〕37号“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见” 第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。 国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥。 2003年停止批出别墅用地的政策出台，导致近三年别墅热的升温；2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益。*2、别墅市场的政策影响分析禁地： 别墅正因为稀缺所以日益受追捧，别墅购买力向城外延伸，花都、番禺的华南板块、南沙、南海、从化、增城等地逐渐成为广州人别墅置业的区域； 土地资源日益稀缺，及都市新贵的基数在迅速增加，具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。禁独： 封杀令的出台，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨；*第一部分广州别墅市场现状分析一、广州别墅的发展历程演变二、别墅市场的政策影响三、广州别墅格局及特征*1、经过多年发展，现已形成5大板块 市中心别墅区：广州超豪别墅聚集地，泛指中心六区。特点：交通便利，客户多为在广州工作的外企高管或CEO，以及领事馆人员；东部别墅区：广州别墅次战场，指天河东部、萝岗、增城新塘一带。特点：山景资源丰富，产品选择多，客户多为开发区、科学城、天河东部的老板和高管；南部别墅区：广州别墅新兴地，指番禺、南沙等区域。特点：风格多变西部别墅区：指荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等区域。特点：距老城区仅一桥之隔，以江景为卖点。居住人群多为来往旧城区、广佛周边的企业老板；北部别墅区：广州别墅主战场，指花都、从化、清远南部在内的区域。特点：结合山水/旅游资源，打造成度假、休闲别墅。因处白云机场辐射区内，买家不仅面向广州居民，还有珠三角、港澳地区的投资客及有休闲度假买家。*2、广州别墅市场分布*3、广州各板块代表性别墅楼盘*第二部分广州别墅市场供求分析一、近几年十区两市供求对比分析二、近几年供应量特征总结三、现阶段段广州别墅市场特征总结*一、近几年十区两市别墅供求对比分析除调整年份表现出需求受抑制外，正常年份中广州别墅的供求基本处于平衡状态*近几年供应量稳定在95万㎡以上，今年受调控影响，大多延迟至明后年推出：自08年以来，广州十区二市别墅供应量每年都在95万㎡以上，约3300套以上。2012年1-3月仅供应9.26万㎡，298套，同比大幅下滑56%、63%；环比大幅下滑73%、72%；成交量随市场波动而大幅波动，今年受调控影响成交大幅下滑：08年低迷期仅成交了3.4万㎡，而09年-11年爆发期，则每年的成交量都在75万㎡以上。2012年随着调控的深入，成交量也一落千丈，前3个月仅成交8.34万㎡，287套。同比下滑55%、58%；环比下滑45%、45%；成交价前几年一路攀升，今年开始回落：成交价自08年的不足1万/㎡，跃升到2011年的1.4万/㎡，涨幅达40%左右；今年1季度，成交价又跌回1.2万/㎡左右，同比跌幅约5%，环比跌幅约1%。二、近几年供应及成交特征总结*自2011年下半年开始，在严峻的调控政策之下，豪宅项目尤其是别墅项目受影响最大。广州、北京、深圳等地均出现豪宅滞销、价格被迫下调的局面。广州豪宅市场的销售压力去年已形成，成交量的持续萎缩使得开发商推货积极性受挫，部分项目甚至推迟至明后年推出，推货量与成交量的双向走低，使得广州豪宅市场在今年一季度陷入“供需两淡”的局面。价格也因滞销而有所下滑，在目前市场气氛下，发展商将采取更灵活的定价策略，预计广州豪宅市场将进一步下跌，全年跌幅可能达到10%至15%。三、现阶段广州别墅市场情况*第三部分广州北部板块别墅市场供求分析一、广州北部板块别墅市场供应分析二、广州北部板块别墅市场成交分析三、广州北部板块别墅市场成交价格分析*1、北部板块别墅市场近几年供应量分析北部板块一直以来就是广州别墅市场的主力军，在广州十区二市的五大别墅板块中，从08年至今，北部板块每年的供应面积维持在40-50万㎡左右，占全市比例在45-50%左右；供应套数维持在1500套左右。*2、北部板块别墅楼盘规模分析广州北部板块别墅市场主要涵盖了从化和花都山前大道两部分，在北部板块的别墅市场中，80%以上的别墅楼盘规模在1000亩以上，这些大盘大多拥有数百亩的水景资源或者山景资源，独特的景观资源成为各项目争抢高端客户的一大竞争力。*3、北部板块别墅楼盘规划布局分析从容积率上看，北部板块的别墅楼盘容积率大多在0.6-0.7之间。一般而言，顶级别墅的容积率在0.4以下；中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间；经济型别墅容积率也在0.4-1.0之间不等。可见，北部板块的别墅较少打造为顶级超豪别墅，而是以休闲度假等自住性功能为主。从建筑类型看，北部板块的别墅市场主要以独栋、双联、多联为主，基本没有叠拼。在景观利用上，大多依据原生地形地貌采取不同的布局方式。*4、各楼盘别墅与洋房占比分析从各个楼盘已建规模看，若按套数计算，别墅的占比从10%-60%不等，洋房从40-90%不等，别墅和洋房的比例并不集中在某一区间。但是若按面积计算，则别墅的占比主要集中在35%-55%之间，洋房主要集中在55-65%之间。*5、别墅户型设计分析 楼盘 面积段 户型 套数 比例 富力泉天下 160-233㎡ 联排 308 71% 317-320 双拼 16 4% 350-380㎡ 独栋 49 11% 400㎡ 独栋 44 10% 480㎡ 独栋 18 4% 合计 435套 100% 珠光流溪御景 188-190㎡ 联排 32 12% 230-260㎡ 联排 146 55% 320-362㎡ 双拼 44 17% 460㎡ 独栋 16 6% 535㎡ 独栋 13 5% 620㎡ 独栋 15 6% 合计 266套 100% 楼盘 面积段 户型 套数 比例 假日半岛 152-188㎡ 联排 243 31% 214-255㎡ 双拼 282 35% 280-318㎡ 独栋 251 32% 370-410㎡ 独栋 17 2% 500㎡ 独栋 2 0% 合计 795套 100%*第三部分广州北部板块别墅市场供求分析一、广州北部板块别墅市场供应分析二、广州北部板块别墅市场成交分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析*1、近几年北部别墅市场供求分析*2、重点竞争对手畅销户型分析2010年以来，周边重点项目最畅销的产品为联排别墅，其中160-260㎡的联排最受欢迎；此外，210-260㎡的双拼以及250-260㎡小独栋和370-400㎡中等户型的独栋都比较畅销。*3、项目周边多联排别墅价格对比统一按毛坯单价；统一按0.6容积率；统一按实际使用面积折算单价进行对比。按以上三大标准统一折算后，珠光流溪御景联排中间位5900元/㎡，单边8000元/㎡；方圆明月山溪多联排5700元/㎡；富力泉天下多联排5600元/㎡。 楼盘 珠光流溪御景 明月山溪 富力泉天下 使用面积 中间位280㎡ 单边330-390㎡ 200-290㎡ 180-220㎡ 地上面积 180㎡ 230㎡ 200㎡ 180-220㎡ 地下面积 88㎡（有产权） 160㎡（有产权） 0㎡-90㎡（有产权） 0㎡ 占地面积 88万㎡ 43.2万㎡ 79万㎡ 总建面积 44万㎡ 30.24万㎡ 47万㎡ 别墅容积率 0.5 0.7 0.6 装修标准 毛坯 毛坯 7000元/㎡ 3000元/㎡ 成交单价 1.1万/㎡ 1.5万/㎡ 1.33万/㎡ 0.86万/㎡ 单套金额 198万元 345万元 266万元 172万元 按使用面积折算后的价格 0.71万/㎡ 0.96万/㎡ 1.09万/㎡ 0.86万/㎡ 按0.6容积率折算后的价格 0.59万/㎡ 0.80万/㎡ 1.27万/㎡ 0.86万/㎡ 按毛坯折算后的价格 0.59万/㎡ 0.80万/㎡ 0.57万/㎡ 0.56万/㎡*4、项目周边双拼别墅价格对比按照以上三大标准统一折算后，玖珑湖双拼1.18万/㎡；珠光流溪御景双拼1.29万/㎡；富力泉天下双拼1.26万/㎡；天湖峰景1万/㎡。 楼盘 玖珑湖 珠光流溪御景 富力泉天下 天湖峰景 使用面积 500㎡-900㎡ 403㎡ 410-415㎡ 257㎡ 地上面积 350㎡-600㎡ 260㎡ 287㎡ 257㎡ 地下面积 150㎡-300㎡（无产权） 135㎡（无产权） 115㎡（有产权） 0㎡ 占地面积 10万㎡ 88万㎡ 79万㎡ 50万㎡ 总建面积 2.9万㎡ 44万㎡ 47万㎡ 21.5 别墅容积率 0.29 0.5 0.6 0.43 装修标准 毛坯 毛坯 3000元/㎡ 毛坯 成交单价 均价3万/㎡ 1.6万/㎡ 1.3万/㎡ 1.2万/㎡ 单套金额 1,425万元 416万元 536万元 308万元 按使用面积折算后的价格 2.04万/㎡ 1.29万/㎡ 1.30万/㎡ 1.20万/㎡ 按0.5容积率折算后的价格 1.18万/㎡ 1.29万/㎡ 1.56万/㎡ 1万/㎡ 按毛坯折算后的价格 1.18万/㎡ 1.29万/㎡ 1.26万/㎡ 1万/㎡*第三部分广州北部板块别墅市场供求分析一、广州北部板块别墅市场供应分析二、广州北部板块别墅市场成交分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析*1、从化板块在售项目后期供应从化在售别墅中，*3、花都山前大道板块后期供应*第四部分未来市场初步判断一、广州北部板块别墅市场供应分析二、广州北部板块别墅市场成交分析三、广州北部板块别墅市场后期潜在供应分析*第五部分重点板块及个盘分析一、花都山前大道板块二、玖珑湖板块*1、山前大道区域特点以广州传统水源涵养地芙蓉嶂水库、王子山等为基地，湖光山色，生态资源丰富*2、山前大道板块特征——广州渡假物业聚集地 规模大：千亩大盘为主导，有南航碧花园（2400亩）、金碧御水山庄（3000亩）、五溪御龙湾、碧桂园假日半岛等 山水盘：以广州传统水源涵养地芙蓉嶂水库、王子山等为基地，湖光山色，生态资源丰富 价格低：联排别墅均价低至5000多元/㎡； 渡假型：以开发渡假型物业为主，并加入多种休闲、娱乐设施，丰富渡假生活； 广州人：以有渡假需求的广州人为主流客户，部分外省人（北京、温州等在花都做生意的老板），花都本地人眼里的广州盘；*多种娱乐配套设施、丰富渡假生活渡假元素演绎充分——五星级酒店、高尔夫球、主题公园、别墅假日半岛酒店故乡里主题公园高尔夫球场别墅3、代表个盘——碧桂园假日半岛*成功吸引了广州的渡假客户，广州客占成交的70%广州往来专车，明确的目标客户群体*5、项目小结 丰富自然资源：背山面湖位置优势 高性价比：与周边项目同样价格，带装修销售，体现出项目的高性价比 主题元素：如故乡里主题公园、高尔夫球场等，丰富渡假生活 配套先行：五星级酒店、商业街、超市等，解决渡假的生活需求 专车接送：多辆广州往来专车，吸引了大批广州买家，良好的口碑传播，奠定了项目市场基础 形象定位：“平过自己起屋”，印象深刻的宣传口号，清晰形象、市场定位*市中心典型项目分析花都板块分析 山前大道板块分析 市中心典型项目分析*花都山前大道板块 由于花都区山前大道板块生态旅游资源优越，山清水秀，各大房地产商纷纷投资，其蜕变成为“中央别墅区”。花都区的别墅项目主要就分布在山前大道板块。 别墅类型及数量：多为独栋和双拼 项目名称 建筑类别 户数 均价（元/㎡） 开盘时间 备注 ①万科兰乔圣菲 独栋叠拼 320 独栋15000，叠拼7000 2011-05 - ②芙蓉绿茵豪苑 独栋双拼 26 独栋12000，双拼8000 2011-04 分三期开发，现售第三期 ③勤天一品树院 叠拼 300 15000 2007-12 只剩1套 ④桃花源 独栋 166 14000 2011-06 分两期开发，目前开发第一期 ⑤元邦山清水秀 独栋双拼 435 独栋12000，双拼10000 2010-05 - ⑥南航碧花园 独栋双拼 2222 独栋13000（活动期8900），双拼12000 2003-10 分三期开发，目前开发第二期 ⑦碧桂园假日半岛 独栋双拼 共2486户 独栋12000，双拼8000 2011-04 在售“千墅湾”组团 ⑧中国美林湖 独栋联排 800 独栋15000-16000，联排8000-12000 2007-09 -*中国美林湖 项目介绍：　中国美林湖(原“美林湖国际社区“)，由美林基业集团开发，位于广州市花都区山前大道，坐拥8000亩生态大湖、30000亩原生山林。  交通市区环市路中心区约40分钟车程；而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟；佛山三水区仅需20分钟，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山 总体规划：属于山前大道板块，构筑了“一区三镇八园”的开放型框架。 一区：国际别墅区，包括加洲岛、纳帕溪谷庄园、金色溪谷、棕榈湾等组团，现在发售的两大组团分别为纳帕溪谷庄园和“金色溪谷”。 三镇：王子山小镇、岭南水镇、田园小镇 八园：主题酒店园区、温泉水上乐园、休闲购物园区、健康医疗园区、高尔夫休闲体育园区、国际教育园区、创意产业园区、文创农业生态园*中国美林湖 国际别墅区主要组团有：纳帕溪谷组团：西班牙风格的山地湖景独栋别墅区，带装修出售，2800/平米，户型面积360-580平方米。产品设计方面，室内空间变化丰富，分层设置，负一层隐于地下，露台、花园、庭院、阳台等与各个居室构筑丰富的空间形式；独立客厅，近两层楼的厅高；拥有多间独立套房。金色溪谷组团：西班牙三重庭院设计，户型主推5房3厅、带2车位、私藏酒窖，送3庭院、3露台。加洲岛组团：分A、B两个区域，共约600余套。从联排到独栋，包括：美墅（168-238m）、雅墅（313-411m）、尚墅（398-512m）、御墅（783-867m）四种户型，美国南加州别墅风情，附近有高尔夫训练基地紧紧环绕。圆石滩组团：总占地面积约22万㎡，包含联排和独栋两种别墅类型。其中，联排面积为219-320㎡，独栋面积为300-867㎡。棕榈湾组团：建筑布局呈环岛式围合设计，独栋、联排等建筑形态，面积有从水岸联排的168-203㎡到水岸独栋的288-352㎡。*中国美林湖 国际别墅区 户型 建筑面积(m2) 销售面积(m2) 赠送面积(m2) 赠送花园产权面积(m2) 在售楼盘 独栋 纳帕溪谷庄园（14款户型） A（六房三厅） 442 311.38 130.62 263.84-454.45 B（六房三厅） 421 289.83 131.17 316.89-441.04 M（六房四厅） 429 300.68 128.32 261-449.76 J（六房三厅） 394.69 271.41 123.28 341.75-551.55 联排 金色溪谷（19款户型） A1（四房三厅） 309.35 200.93 108.42 C型 328.31 211.55 116.76*第五部分重点板块及个盘分析一、花都山前大道板块二、花都玖珑湖板块*玖珑湖板块经京珠高速或机场高速公路于40分钟内直达广州市中心，10分钟可到达白云国际机场及花都中心区，90分钟内可直达珠三角的东莞、佛山等地 名称 规模（万平方米） 容积率 主力户型（㎡） 物业类型 均价（元/平方米） 总价范围（万元） 物管费(元/平米/月） 配套 销售率 开盘时间 总户数(户） 合景天湖峰境 50 45 0.9 257-500 独栋双拼 17000 437-850 3 17000平米国际双会所（天湖会、峰境会），喜来登酒店、国家4A级九龙湖风景度假区 艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园 6% 2011-05 2500 玖珑湖 120 84 0.7 359-597 独栋双拼 独栋1300-1700万双拼800-1000 5 高尔夫球会、耀华国际学校、马术学校、国际五星级度假酒店 高尔夫球会、国际教育机构体系、欧陆式度假小镇及国际五星级度假酒店 分6期，,一期已销罄，二期50% 2009.7 79（二期）*玖珑湖 社区总平面图玖珑湖项目为香港新鸿基地产在广州发展的住宅项目，位于九龙湖度假区，邻近广州白云国际机场。整个项目将分6期发展，预计开发5-8年时间，规划住户5,000户，居住人口达20,000人，玖珑湖首期项目为「悦源」，提供243间独立及相连别墅，面积由350平方米到875平方米，全部坐落于27洞九龙湖高尔夫球场中央，球场是广州2010年亚运会的高尔夫比赛场地。 整个玖珑湖占地120万平方米，建筑面积84万平方米，其在水平地块上兴建阶梯形地基，使后排住户的视野不会被前排遮挡，玖珑湖设计与毗邻的天然九龙湖及九龙湖高尔夫球渡假区融为一体，坐拥约13.3平方公里连绵群山及约2.5平方公里湖面，天然湖景得天独厚，山偎水，水绕山。 配套高尔夫球会、耀华国际学校、欧陆式度假小镇、马术学校、国际五星级度假酒店、私家会所漾悦庭、湖滨公园、雍湖公园等。*玖珑湖 悦沐FCBDA洋房悦沐组团，分洋房和别墅两种物业，D区占地45000平方米，拥有洋房124套；E区占地108200平方米，拥有别墅79套，现已售33套*THANKYOU!