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惠州壹品国际商务房地产公寓前期分析策划案.ppt

惠州壹品国际商务房地产公寓前期分析策划案

橙子到此一游
2018-12-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《惠州壹品国际商务房地产公寓前期分析策划案ppt》,可适用于市场营销领域

经典PPT模版欢迎下载壹品国际商务公寓前期分析策划案【物业价值提升】经典PPT模版欢迎下载年大亚湾市场延续年的市场硝烟全年的供应量预计有万平米。其中不乏大盘高端楼盘。考虑到年及年的市场总成交量也仅仅是万平米以及宏观政策的收紧未来一年的市场竞争将变得激烈无比。在此严峻的情况下我们应该如何突围而出呢?序mdash突围之路关键问题经典PPT模版欢迎下载提纲报告、市场环境分析、片区客户分析、原生态价值梳理、物业价值提升、市场环境分析经典PPT模版欢迎下载宏观基本面mdash宏观动态年月日ldquo两会ldquo政府工作报告中提出坚决遏制部分城市房价过快上涨势头的四大方针:①继续大规模实施保障性安居工程:②继续支持居民自住性住房消费:增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。③抑制投机性购房:加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。④大力整顿和规范房地产市场秩序:完善土地收入管理使用办法抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。遏制部分城市房价过快上涨ldquo两会ldquo提出的四大方针政策将增加中小户型的供应盘活住房租赁市场遏制开发商屯地、捂盘等从而引导部分消费群体暂缓置业计划待此方针政策实施成熟后再购房。受政策的影响自住型群体观望情绪加重而对于投资者来说无疑会受到抑制部分投资客或许出手慎重成交量很有可能阶段性下跌。经典PPT模版欢迎下载宏观基本面mdash宏观动态月日上午在ldquo两会rdquo的政府工作报告中公布:①年经济社会发展的主要预期目标是国内生产总值(GDP)增长左右②年居民消费价格(CPI)的预期目标为涨幅左右这一目标低于年左右的预期目标③年货币信贷增长目标:广义货币供应量(M)目标为%左右新增人民币贷款万亿元左右两个指标都低于去年实际执行结果。年M增长新增人民币贷款万亿元。货币政策收紧新增人民币货款的减少将会提高各大信贷机构贷款门槛部分中小开发商将出现融资难问题另一方面影响购房者申请实惠房贷。经典PPT模版欢迎下载宏观基本面mdash宏观动态国土资源部月日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》通知规定:竞买保证金不得低于出让最低价的土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的成交后需在一个月内缴清成交额的首付款逾期不签订合同的终止供地、不得退还定金。。开发商拿地门槛提高国土资源部下发的新规定将直接增加开发商的拿地成本及投资风险中小型开发商拿地将更加困难ldquo地王rdquo频出推高房价的现象有望得到控制。经典PPT模版欢迎下载宏观基本面mdash宏观小结宏观大势小结国家一系列宏观调控政策的出台从供给上来说将会增加市场的有效供给缓解ldquo供不应求rdquo的局面将会刺激自住型群体的消费从需求上来说主要是抑制投机型的需求入市以及对二套房置业者也有不利的影响从管理上来说将会增加住宅类土地的总量供应督促加快土地的开发打击捂盘惜售等行为以遏制房价的过快上涨。ldquo两会rdquo后预计年中国房价的涨幅会趋缓将回归常态。在经历了年的楼市井喷后房地产成交量会有一定萎缩。而房地产投资和竣工面积等也会比较平稳。经典PPT模版欢迎下载区域市场基本面mdash惠州市场、惠州市场动态数据来源:惠州市统计局年惠州楼市经历短暂的调整后成交迅速反弹全年成交以去化存量为主全年成交量预计达到万平方米同比上涨。年惠州市成交量大涨的同时销售均价平稳上升全年成交均价达到元㎡同比上涨。经典PPT模版欢迎下载宏观基本面mdash惠州市场惠州二手市场年惠城区二手市场异常活跃以约套月的速度消化二手房成交均价方面得益于一手楼市的走俏二手价格呈现上扬的势头。经典PPT模版欢迎下载区域市场基本面惠州政策规划、惠州市房产管理局发出公告:将会对市面上出现的捂盘惜售情况严厉查处。ldquo两会rdquo工作报告中再次强调:加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。针对于目前部分开发商领取预售证后因为客源不足等原因而在天之内不开盘都将受到严处。此举将有效增加住宅的有效供应量有力缓解市场ldquo供不应求rdquo的局面稳定房地产市场良好秩序。、年全长公里的惠深沿海高速将正式投入使用。惠深高速全程最高限速公里最低限速公里正式通车后从深圳市区到大亚湾只需分钟。ldquo路通财通rdquo。惠深沿海高速的开通将吸引大量的深圳、香港客户改善性群体、投资性群体高度关注并投资大亚湾。随着大亚湾经济结构调整大型优质企业的定居自然旅游景点的开发将吸引更多的投资商涌入大亚湾高房市浪潮中。、大亚湾区首条跨市公交ldquo惠深城巴线rdquo正式开通结束大亚湾区与龙岗区两地没有公交直达的历史。全程票价元公交开通将促进深圳大亚湾的人员频繁流动为两地往来置业提供了便利。经典PPT模版欢迎下载区域市场基本面mdash深惠市场市场小结从政策层面上说大深圳以及惠州的房地产市场受到国家宏观政策的影响目前政策还未完全明朗的情况下刚性需求减弱成交量下跌但是成交均价仍然呈现上涨的态势。ldquo价升量跌rdquo的局面将会持续一段时间等下半年市场预期明朗了成交量将会企稳回升而价格也会维持在相对平稳的水平。目前深圳城市发展速度加快城市用地趋紧住宅市场ldquo供不应求rdquo而且住宅价格已突破元㎡随着深惠经济圈的加速形成越来越多的深圳、香港两地的置业者考虑到被称为ldquo深圳后花园rdquo的惠州大亚湾经济区购房政策规划的利好为大亚湾房地产市场的腾飞发展提供了有力的客观保障。经典PPT模版欢迎下载项目片区基本面mdash大亚湾市场经济运行情况年全区实现地区生产总值亿元增长工业总产值亿元增长%惠州港吞吐量万吨增长完成国内固定资产投资总额亿元增长。年全区实现地区生产总值亿元增长,人均生产总值达到万元增长工业总产值亿元增长固定资产投资总额亿元增长。年全区实现地区生产总值亿元同比增长增幅比全市高出个百分点实现工业总产值亿元同比增长。西部综合产业区已落户企业家投资规模近亿元工业产值达亿元在建筹建项目宗投资规模达亿元。三洋、住友、本田、比亚迪等知名企业已先后落户该产业区。预计年西部综合产业区工业产值将达到亿元形成以高新技术产业为特色的产业基地。大亚湾近几年来从地区生产总值、工业总产值、固定资产投资总值均呈增长趋势经济均保持快速稳定的发展特别是众多国际知名企业的进驻促进区域经济腾飞发展的同时也带来了区内众多的住房需求。经典PPT模版欢迎下载大亚湾经济技术开发区规划ldquo五区一岸线rdquo整体规划大亚湾城市建设进入快速发展通道。东区:主要发展石油化学产业。将建设成为世界级的石化工业基地。黄金海岸旅游区:包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区将建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的区域性旅游胜地。港区:以惠州港为基础重点发展港口、物流业总用地面积为平方公里。西区:主要发展电子、汽车零部件产业规划面积约平方公里。中心区:总用地面积约平方公里以行政、金融、商务、居住为发展方向是打造沿海城区突出滨海特色的核心区域也是完善城市功能的重点地区。深圳东区经典PPT模版欢迎下载产业发展:大型制造业、石化城、惠州港三大产业引擎初步形成核心企业进驻或投产,为区域经济迅速发展提供强力支撑。经典PPT模版欢迎下载城市发展,与深圳融合一体,未来致力打造现代滨海石化新城区!以ldquo一纵一横rdquo两条城市发展主轴。ldquo一纵rdquo即沿号路、号路、滨海大道的纵向发展轴ldquo一横rdquo即石化大道发展轴使大亚湾的发展与深圳逐步融合为一体。未来的大亚湾将建设成为以石化产业为主导电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区将成为ldquo石化新城绿色港湾rdquoldquo一纵rdquo:沿号路、号路、滨海大道的纵向发展轴ldquo一横rdquo即石化大道发展轴本项目经典PPT模版欢迎下载提纲报告、市场环境分析、片区客户分析、原生态价值梳理、物业价值提升、片区客户分析经典PPT模版欢迎下载地产开发必须要明确的关键点mdashmdash客户定位对谁说话?卖给谁?(客户定位)经典PPT模版欢迎下载关键点mdashmdash客户定位区域客户物理属性mdashmdash对客户分析的深度代表我们对项目理解的深度也是决定项目成败的关键因素。在从销售角度考虑我们的客户分为两大类:一类客户群体:快速营销模式的客户大型的具有专业水平的实力投资群体包括专业炒楼团机构投资者温州炒楼团等项目的升值潜力是打动他们的关键因素。二类客户群体:常规销售模式下的客户即普通买家。区域上主要是来源于大亚湾地区惠州东莞以及深圳区域以及部分港澳人士。经典PPT模版欢迎下载客户分析从市调大亚湾项目来看各销售项目主管或者销售代表均表示:深圳客户占了绝大部分占比超过。大亚湾是一个充满生机的市场吸引了众多深圳等周边投资客到大亚湾投资置业从客户拓展这一点上也证实了这一事实大亚湾中等或以上档次楼盘一般是选择组织深圳看楼团等营销推广方式。港人也是不容忽视的购买力量。一致看好大亚湾的发展前景认同大亚湾潜在的巨大升值潜力相比香港较为ldquo低廉rdquo的房价等是促使其发生购买行为的主要因素。本地人很少考虑在大亚湾购房主要制约因素是:他们普遍认为大亚湾环境质量不宜长期居住深港投资客的大量进驻推高了房价。客户定位mdashmdash常规客户分析隆塬市场研究数据:客户区域大亚湾地区惠州地区东莞地区深圳港人购买目的大部分自住部分投资投资部分自住大部分投资绝大部分投资少部分度假绝大部分投资比例经典PPT模版欢迎下载阳光时代客户客户姓名:古女士现住址:深圳盐田职业:盐田区政府机关公务员家庭情况:已婚置业目的:投资兼度假置业次数:第四次客户描述:◇古女士和先生都是早年第一批来深建设者来深快年了。先生目前是盐田区教育系统高管经济条件好。◇一直住在政府福利房自己手里有套房子在投资都是早些年买的现在升值不少。手里有点闲钱但深圳现在的楼价太高投资风险很大。一直在寻找投资项目经朋友介绍来到大亚湾自己也很认可大亚湾的价值尤其是第二通道开通以后离深圳就更近。◇通过朋友介绍去年月到项目现场觉得项目不错价格也不贵当天就签约。隆塬调查客户案例:认可本区域的升值潜力(相对深圳)便宜的价格产品的品质。太阳湾客户客户姓名:黄先生现住址:深圳福田职业:私人企业家庭情况:已婚置业目的:投资兼度假置业次数:多次客户描述:◇到深圳十多年现开一间贸易公司手头资金比较充裕。◇黄先生是深圳最早的一批投资股票人士很有投资眼光投资意识。早年间的投资手段以股票为主近几年开始投资房产现手头上拥有不下套物业。一直有留意大亚湾据他自己说大亚湾的升值潜力打过深圳楼价翻倍(比深圳)快多了。◇在太阳湾买了一套联排别墅。最认可的是小区的环境物业管理也还可以。用他的话说别墅以后会越来越少也越来越值钱好地段的别墅以后都是天价这边便宜不买就怪了。客户定位mdashmdash客户分析经典PPT模版欢迎下载客户构成:深圳公务员高级白领企事业中高管私企业主。港人(有闲钱看好大亚湾发展)本地人(自住的较多但总体比例不高)客户语录:ldquo深圳房子很贵均价超过万平米而惠州大亚湾毗邻深圳房价不高买得起放着也行毕竟可以抵抗通货膨胀。rdquomdashmdash深圳一公务员ldquo李嘉诚进来了比亚迪工业进来了中石化进来了大亚湾的房子能不升值吗?我看很难!rdquomdashmdashmdash香港一投资客ldquo这里那么多工业在这里空气质量一般甚至有点差这里不适合长期居住要买也会选择在靠近淡水的地方买。rdquo本地一看房客户客户定位mdashmdash客户分析经典PPT模版欢迎下载重点客户核心客户群体游离客户群体重点客户群体深圳关内、龙岗地区投资客惠州东莞等周边客户香港投资客以及在本地工作的外地客户经典PPT模版欢迎下载他们是专业的投资人士普遍具备强烈的投资意识和专业眼光多次置业看过楼盘无数具备一定品味和鉴赏力。普最认可的是项目的地段价值项目本身的档次及升值潜力。一类客户写真经典PPT模版欢迎下载他们是成功的人群是企业的高级白领企业主生活有品位注重生活品质比较认同的是物业的档次基本上要达到深圳中高等物业的水平强调小区环境以及专业的物业管理水平要求具有一定的智能化水平工作比较忙碌由于距离关系多次重复看楼的几率比较低第一印象起到很大的作用。二类客户写真经典PPT模版欢迎下载关键点mdashmdash客户分析总结他们有什么样的特征、喜好?一类客户群体普遍具备强烈的投资意识和专业眼光多次置业看过楼盘无数具备一定品味和鉴赏力。普最认可的是项目的地段价值项目本身的档次及升值潜力。二类客户群体比较认同的是物业的档次基本上要达到深圳中高等物业的水平强调小区环境以及专业的物业管理水平要求具有一定的智能化水平由于距离关系多次重复看楼的几率比较低第一印象起到很大的作用。一品国际公寓的地段具有很高的优越性能满足目标客户的基本要求。项目本身需要加强的就是从的升值潜力着手提高项目的附加值。具体措施从项目细节上落实包括户型的优化小区环境的升级物业管理水平的加强。经典PPT模版欢迎下载提纲报告、市场环境分析、原生态价值梳理、物业价值提升、原生态价值梳理经典PPT模版欢迎下载建设用地面积:m建筑面积:m商业面积:m住宅面积:m容积率:(按提供数据计算)建筑布局:共层层为商铺层为商业及以上为住宅。产品概况:共套平米以及下小户型产品。项目位置:基本经济技术指标项目概况经典PPT模版欢迎下载项目四至东工业城西太阳湾熊猫国际南惠丰城北粤海五星级酒店经典PPT模版欢迎下载产品本身价值mdashmdash建筑本体建筑形象含蓄稳重又富有张力在区域中脱颖而出鹤立鸡群人本主义设计理念提升生活品质。建筑核心优势mdashmdash独特现代风格建筑形象含蓄稳重又富有张力人本主义设计理念标志性强经典PPT模版欢迎下载产品本身价值mdashmdash主力户型分析户型配比:产品主力户型为平米单间公寓及一房产品两种户型合计占总户型套数比的户型核心优势mdashmdash符合市场主流投资性需求产品户型使用率高户型紧凑方正低总价优势户型价值明显符合市场投资性质需求紧凑实用置业门槛较低。户型面积户数比例单房房房合计套经典PPT模版欢迎下载提纲报告、市场环境分析、原生态价值梳理、片区客户分析、物业价值提升、物业价值提升经典PPT模版欢迎下载SWOT分析Strength优势位于大亚湾最具升值潜力的片区位于大亚湾大道旁项目昭示性好单身公寓在大亚湾地区比较稀缺主力户型具有低总价优势户型具有优化潜力商业街及绿化带具有提高升值潜力经典PPT模版欢迎下载SWOT分析Weakness劣势:小区过小停车位少部分单位设计有待改进周边及自身配套缺乏周边工业区档次较低经典PPT模版欢迎下载SWOT分析Opportunity机会:大亚湾的整体规划将吸引外地的投资客进场位于ldquo一横一纵rdquo规划的中心具规划前景大亚湾的实业巨头进驻具有支撑力占据深莞惠半小时经济圈的范畴经典PPT模版欢迎下载SWOT分析Threat威胁:频临工业区档次不高周边楼盘比较多分流了客户竞争激烈政策出现调整楼市方向不明朗本土客户不能支撑项目销售经典PPT模版欢迎下载减小劣势避免威胁发挥优势转化威胁利用机会克服劣势发挥优势抢占机会通过差异化价值的全情展示树立形象强化并放大项目的品质感立足片区市场同时抢占中高端客户群、商务客户群和投资客从而实现物业价值的最大化改进设计把握时间和空间上的稀缺加强现场展示充分展示产品力超越客户心理预期S优势地段优势地处大亚湾豪宅区位于大亚湾大道旁项目昭示性好单身公寓在大亚湾地区比较稀缺主力户型具有低总价优景观绿化带W劣势停车位少部分单位设计差周边及自身配套缺乏周边工业档次不够规模小无社区两边临路噪音污染无景观资源O机会T威胁周边楼盘比较多会对项目客户存在分流及干扰政策出现调整楼市影响加大本土客户不足以支撑项目销售策略推导强调项目的独特性放大城市发展前景跳出竞争规划前景置业热点片区吸引客户注意力小户型相对稀缺频临工业区有实业支持占据深莞惠半小时经济圈的范畴经典PPT模版欢迎下载根据客户的需求分析产品使用和感知价值的提升以及营销力上的创新及结合是成功关键。开始突围首先要做的是沿着客户感知轨迹用有限的成本在各个细节上超越竞争对手结合创新产品概念从而大幅度提升产品潜力。经典PPT模版欢迎下载感知轨迹????什么项目?这么漂亮?一定很贵吧?醒目?????原来在这!地段很好!成熟片区质量很好!小区舒服!不一样!从来没见过!产品优质户型很好!适合我要求!值得!买单!合适从远处开始吸引客户目光让客户在成交路径上感知到与众不同的产品品质。经典PPT模版欢迎下载精心打造区域领先产品已具备价值点mdashmdash外立面新颖、品质感强户型实用性及灵活性强需要提升点mdashmdash、户型优化、空中园林、架空层的打造、商业街及前广场、入口、大堂、电梯间、物业管理(服务智能化等)外立面楼体标志园林、边界标志大堂楼体绿网及条幅入口、售楼处样板层电梯间逐个细节有限成本注入带来领先产品的气质。经典PPT模版欢迎下载户型的优势可以通过进一步的优化进行加强和巩固或在销售过程中进行引导放大项目的价值。需改进的户型mdashmdashA,A,B,B,B,C户型洗手间和厨房的位置需优化。B户型的空间率可以进一步提高。B户型洗手间入口经过厨房。C和C户型不规则难以利用。A,C户型和A,B户型对视在销售上需回避或引导。增值元素户型经典PPT模版欢迎下载A户型缺点:厨房和洗手间的面积小改进建议:厨房与洗手间的位置对调洗手间合并小阳台并干湿分区厨房向外扩展厘米做成开放式厨房并兼餐厅原餐厅处设计成工作室优化户型厨房洗手间工作室经典PPT模版欢迎下载A户型缺点:厨房和洗手间的位置不符合生活习惯改进建议:厨房与洗手间的位置调洗手间合并M处设为两区里面为淋浴间和马桶外部为洗面台及衣帽间干湿分区厨房向外扩展厘米做成开放式厨房并兼餐厅原餐厅可处设计成工作室或摆放较大的餐桌洗手间厨房户型优化经典PPT模版欢迎下载B,B,B,C户型缺点:厨房和洗手间的位置不符合生活习惯改进建议:厨房与洗手间的位置对调洗手间用玻璃做墙增加采光并使房间显得通透做成开放式厨房并兼餐厅户型厨房洗手间优化经典PPT模版欢迎下载B户型缺点:空间率用不太完全改进建议:洗手间向外延伸米设为两区里面为淋浴间和马桶,外部为洗面台及衣帽间干湿分区洗手间门改为向厨房方向开洗手间向客厅方向用墙封起作为客厅电视机墙使用洗手间户型优化经典PPT模版欢迎下载B户型缺点:洗手间由厨房进入影响厨房使用。改进建议:将入户门改到走廊处洗手间取消从厨房入门改为从入户门方向进入户型优化经典PPT模版欢迎下载C,C户型缺点:户型不规则难以利用改进建议:重新规划如图。C入户花园亮点:大亚湾地区唯一的超大花园赠送的小户型单位户型优化经典PPT模版欢迎下载增值元素空中花园空中花园作为室内与室外的交换空间需要营造居住和景观以及实用的氛围建议铺少量草皮制作局部的花园景观进行点缀也可作为休息空间考虑。空中花园经典PPT模版欢迎下载增值元素架空层架空层作为园林的延伸以及泛会所功能景观上增加立体感可做小水景点缀配备各种功能配套满足居家型客户日常休闲需要。基于本项目园林面积太小建议在地面四层加设架空层。经典PPT模版欢迎下载泛会所主要功能区域:健身区域、游泳池、商务中心(含图书馆和水吧)、棋牌室、桌球室。基于项目的特殊性建议采用低运营费用的项目。增值架空层泛会所*经典PPT模版欢迎下载增值元素商业街及前广场在项目临大亚湾大道及龙海二路处建设商业街以及在前广场设置现代风格的路灯绿化带与楼体之间的小广场摆放遮阳伞休闲座椅灯饰上一品国际的LOGO经典PPT模版欢迎下载增值元素园林三个层次的园林打造:边界感专属感亲切感本项目红线面积太小建议与政府部门协商借用周边的空地打造临时园林。人为营造立体感社区专属外围:沿大路两侧用年以上大树作为外围红线内围:用双排常青竹围起人行道和车行道彻底分开区内园林局部营造亲切的绿植增加园林情趣经典PPT模版欢迎下载增值元素边界标志在项目周围营造鹤立鸡群的边界标志杆使得建筑在区域中脱颖而出形象鲜明并且专属感强!经典PPT模版欢迎下载增值元素入口大堂或售楼处的人行入口用较大型的构筑物显示标志感、品质感和档次感。对外则营造专属感。在必要的时候也可以用搭架结合黄金朔料包衣配合红地毯花卉代替。经典PPT模版欢迎下载增值元素铺地在前广场及沿路商业街铺地增加标志性的符号包括地砖和下水井盖等增加客户的感知体验和项目品质感。经典PPT模版欢迎下载增值元素大堂①可设计成米层高大堂成为大亚湾最高层高住宅产品大堂(楼商业合计层高)②用材上墙面和地面采用高档大理石材并充分利用灯光系统营造高档氛围③设计风格上高雅简约为主高档桌椅配上绿色植物提升项目形象和品质。经典PPT模版欢迎下载增值元素电梯间电梯间明亮简洁并不失优雅稳重切忌小户型拥挤而不实用的电梯间。电梯建议选用国际品牌内设空调等先进系统。例如西子OTIS西子OTIS经典PPT模版欢迎下载增值元素贴心服务服务原则mdashmdash照顾客户每一个生活细节可引入知名物业管理公司代为管理从物业管理整体外观(包括保安保洁的形象和着装等)就开始考究。在保证安全、干净卫生的基础上照顾客户每一个生活细节的需求:物业管理经典PPT模版欢迎下载增值元素基本智能化服务原则mdashmdash给客户最大的便利最大的安全保障。室内安防系统三表远传系统可视楼宇对讲系统闭路电视监控系统周界防护系统智能化停车场管理系统电子巡更系统非接触式IC卡门禁系统经典PPT模版欢迎下载产品打造的相关问题如何展示?好的产品需要有好的展示才能发挥出相应的营销价值。基于这种策略考虑项目组建议:工程进度要配合销售节奏在需要展示的部分不具备展示条件的情况下不开盘不对外开放看楼路线要组织好充分展示项目的优点避开缺点样板房的选择与建造必须结合外围景观。经典PPT模版欢迎下载预祝项目获得最佳收益汇报结束谢谢聆听经典PPT模版欢迎下载经典PPT模版欢迎下载经典PPT模版欢迎下载经典PPT模版欢迎下载经典PPT模版欢迎下载经典PPT模版欢迎下载*

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