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5房地产投资策划.ppt

5房地产投资策划

破仑拿巴NB
2017-03-24 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《5房地产投资策划ppt》,可适用于经济金融领域

房地产投资策划唐朝诗人杜甫《茅屋为秋风所破歌》安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜学习目标学完本章你应该能够:掌握房地产策划的基本知识了解房地产价格构成及影响因素掌握房地产估价的基本方法学习如何制定一个合理的居住规划掌握居住规划的财务分析方法掌握购房和租房的相关知识房地产投资基础房地产的基本概念房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的个可分离的部分和附带的各种权益在不同的社会形态中房地产始终是人类赖以生存和生活的基本条件是一切经济活动的载体和基础在实际经济生活中房产和地产有着不可分割的联系尽管其权届关系可以不一致但作为其实物形态的反映房屋和土地是紧紧地结合在一起的因此人们习惯上将房产和地产合称为房地产房地产的形态.土地地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素土地是人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然mdash经济综合体是人类社会赖以存在的物质条件是一切生产和生活的源泉.建筑物建筑物一般是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所是经人工建造由建筑材料、购配件与房屋设备(如给排水房暖、煤气、消防、通讯等)组成的整体物如住宅、商场、工业厂房以及其他各类用房等房地产的特性.房地产区位的固定性房地产的固定性可以从三个方面来理解即自然地理位置的固定性、交通位置和社会经济位置的相对固定性.房地产形态的异质性土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同每一幢房屋会因其用途、结构、材料、装饰、朝向、规模、高度等的不同而产生相异之处.房地产使用的耐久性一般来说房地产的地产部分其利用价值是恒久的作为有形资产和合法权益的载体的土地成分是不可毁灭的房地产的特性.房地产供给的有限性土地自然供给的绝对有限性决定了房地产供给的有限性.房地产产权的可分割性这是指开发商整体批租获得土地使用权以后通过开发房地产并且按照房地产的单元出售房地产时候所体现的特性.房地产价值的保值增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下其价格呈不断上升趋势房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的房地产的分类.按房地产用途划分的类型⑴居住房地产包括普通住宅、高档公寓、别墅、经济适用房、廉租屋等⑵商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和大型超市等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(音乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)⑶工业仓储房地产如工厂厂房、各类仓库等主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产⑷特殊用途房地产如学校、<spanclass='wran'>医院<span>、体育、科研机构、车站、机场、码头等物业其他用造房地产主要是指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他日的的房地产如政府机关办公楼、学校、加油站、停车场、宗教房地产、基地等房地产的分类.按开发程度划分的类型⑴生地生地主要是指可能为房地产开发与经营活动所利用但尚未开发的农地⑵毛地在城市旧区范围内房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿等、不具备基本建设条件的土地⑶熟地熟地是经过ldquo三通mdash平rdquo(通电、通路、通水、土地平整)⑷在建工程是指地上建筑物尚未全部建成交付使用条件的房地产⑸现房是指地上建筑物已建成可宜接使用的房地产.按建筑高度和层数划分根据建筑高度和层次可以分为低层、多层、小高层、高层和超高层房地产投资的风险⑴购买力风险⑵流动性和变现性风险⑶利率风险⑷交易风险⑸自然风险⑹政治和环境风险房地产价格的构成及影响因素房地产价格的构成.房地产价格构成的基本要素⑴土地价格或使用费⑵前期工程费用⑶基础设施建设费用⑷建筑安装工程费用⑸公共配套设施建设费用⑹管理费用⑺销售费用⑻利息⑼税费⑽利润房地产价格的构成.房地产价格构成的其他要素⑴房屋装修费⑵建筑区位、楼层和朝向差价.房屋的折旧和完好程度房地产价格的影响因素.政治因素政治因素主要是影响房地产价格的法律制度、法规、政府政策等方面的因素包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等方面土地制度明确了土地的使用权、所有权和交易转让期限等方面的内容对房地产的价格将产生直接的影响.社会因素社会因素主要包括该楼盘所在区域的社会治安状况、文化水平、风俗、宗教信仰等多个方面如果该区域有良好的社会治安状况犯罪率低人们遵纪守法那么购房者会有一种安全感.经济因素影响房地产价格的经济因素主要有经济增长情况、房地产供求状况、物价水平、居民收入、利率水平、以及城市建设等房地产估价房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的遵循公认的估价原则按照严谨的估价程序运用科学的估价方法在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动市场比较法市场比较法就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法市场比较法.选用市场比较法的前提条件⑴需要一个活跃的房地产市场⑵参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的.市场比较法的具体步骤⑴搜集大量的房地产市场交易案例资料这是运用市场比较法评估房地产价格的前提和基础⑵选择最符合条件的交易实例作为比较实例⑶比较项目修正包括交易情况修正⑷区位因素修正是指剔除比较案例与待估房地产在所处位置以及商业繁华程度、交通条件、基础设施等方面的差异⑸微观因素修正⑹计算待估房地产价格成本逼近法成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法收益法收益法也称收益资本化法、收益还原法是房地产评估中常用的方法之一收益法是预测估价对象的未来正常收益选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加以求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种估价方法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为依据估价房地产当前的价格居住规划居住规划流程.明确居住需求购房还是租房决策⑴是否有足够的资金买房⑵在该城市是长期居住还是临时性居住⑶现在买房时机是否合适主要是指房价是否太高还是比较合适的)还是等待一个合适的时机买房居住规划⑷房价的增长率、房租的增长率⑸国内利率的走势是上行、还是下降⑹自身的负债能力等等购房规划租房居住规划的财务分析根据房地产估价原理购房与租房的选择可用年成本法现值法到底是租房还是购房需要考虑租金、房价、税赋、以及利率的走势等方面因素然而才能做出比较合理的分析购房着手购房将经历如下几个步骤:.买房的知识准备.搜集、分析房地产信息.购房.签单与过户.验收与入住租房.租房的类型⑴政策性租赁房⑵廉租房⑶经济适用房⑷两限两竞房⑸保障性住房⑹居民住房的出租.房屋租赁流程⑴确定需求需要考虑自身的经济条件、家庭人口、工作地点、居住的特殊需要例如是否需要有书房、起居室等)然后考虑租赁那种住房多层普通住宅、电梯房、别墅等⑵寻找房源信息通过房屋中介、网络等途径查询租赁房屋的房源信息⑶联系房东和看房通过房屋中介联系房东实地看房⑷签订合同租赁房屋最好办理正规的合同

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