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土地增值税纳税筹划策略及案例分析

土地增值税纳税筹划策略及案例分析

上传者: 青柠梦娜 2018-03-28 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《土地增值税纳税筹划策略及案例分析docx》,可适用于财务管理领域,主题内容包含核心提示: 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法符等。

核心提示: 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体从土地增值税的特点出发围绕具体案例进行筹划。 一、利息支出扣除法筹划   依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定:ldquo凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定rdquo。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的其允许扣除的房地产开发费用为:利息(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)times以内纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)times以内。  如果企业购买房地产主要依靠负债筹资利息支出所占比例较高可考虑分摊利息并提供金融机构证明据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资利息支出很少则可考虑不计算应分摊的利息这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房当地政府规定的扣除比例为和其支付的地价款为万元开发成本为万元我们针对利息支出为万元和万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。首先计算扣除的利息支出差异为(取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本)times()=()times=(万元)其次判断当允许扣除的利息支出为万元时由于万万所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计()times=万元否则只能按()times=万元扣除扣税基数将减少万元而多缴税款同理当允许扣除的利息支出为万元时由于万万所以应选择第二种计扣方式即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计()times二万元可以多扣除()=万元利息支出扣税基数增加万元。   二、通过合理定价筹划   依据《实施细则》第十一条规定ldquo纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和的免征土地增值税增值额超过扣除项目金额之和的应就其全部增值额按规定计税。rdquo企业可以利用这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C销售房价总额为X营业税、城建税及教育费附加为X如果企业要享受起征点优惠那么最高售价只能为X=()(CX)解得X=C企业在这一价格水平下既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X虽能享受起征点优惠但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的此时按增值率在以下的税率即的税率缴纳土地增值税对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时提价才有利可图。假设售价提高YX为增值率时的售价则新的价格为(XY)新增营业税、城建税及教育费附加为times(十)Y=Y扣除项目金额为Ctimes(XY)假设增值率虽大于但小于增值额为(XY)Ctimes(XY)土地增值税为times(XYCXY)企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Ytimes(XYCXY)Y解得YC为便于理解举一实例如下:建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅当地同类住宅的市场售价在万元至万元之间已知取得土地使用权的金额为万元房地产开发成本为万元利息支出不能提供金融机构的证明也不能按房地产开发项目分摊当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下少纳土地增值税增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为:()times()times=万元。方案:公司既要享受起征点优惠又想获得最高利润则最高售价应为times=万元此时获利为(times=万元当价格定在万元至万元之间时虽售价上升获利将逐渐增加但都要小于万元。方案:公司想通过提高售价再多获收益则提价至少要大于(times)=万元即房地产总售价至少要超过=万元此时提价才会增加企业总收益否则提价只会导致总收益减少。所以当市场房价在万元至万元之间时公司应选择万元作为房产销售价格。可见企业在出售普通标准住宅时通过合理定价进行纳说筹划完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。    三、选择项目核算方式筹划  依据《实施细则》第八条:ldquo土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算rdquo根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算可降低土地增值税。例如大华房地产开发公司年商品房销售收人为万元其中普通住宅的销售额为万元豪华住宅的销售额为万元。税法规定的可扣除项目金额为万元其中普通住宅的可扣除项目金确为万元豪华住宅的可扣除项目金额为万元。方案:不分开核算时增值率为()=适用的税率。应纳土地增值税税额()times=万元。方案:分开核算时普通住宅增值率为()=则适用的税率应纳土地增值税税额()times=万元豪华住宅增值率为()=则适用的税率应纳税额为()timestimes=万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为万元分开核算比不分开核算多支出税金万元所以应选择合并项目核算。   四、利用代收费用计价筹划  按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字第号)第六条规定:ldquo对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的可作为转让房地产所取得的收入计税在计算扣除项目金额时可予以扣除但不允许作为加计扣除的基数如果代收费用未计入房价中而是在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入在计算增值额时也不允许扣除代收费用rdquo。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如华德房地产开发公司出售商品房售价为万元按当地市政府的要求在售房时代收了万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下:支付土地出让金万元房地产开发成本为万元其他允许税前扣除的项目合计万元。如果公司未将代收费用并入房价而是单独收取则允许扣除的金额为)times=万元增值额为=万元增值率为divide=应缴纳的土地增值税为timestimes=万元。如果将代收费用并入房价一并收取则允许扣除的金额为()times=万元增值额为=万元增值率为divide=应缴纳的土地增值税为timestimes=万元。显然该公司无论代收费用的方式如何其销售该商品房地增值额均为万元但是采用第二种代收方式即将代收费用并入房价会使得可扣除项目增加万元从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款=万元。

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