房屋维修管理

房屋维修管理讲师：陈银栋目录第一节房屋维修管理概述一、房屋维修的概述（一）房屋维修的定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修。 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作第一节房屋维修管理概述 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。 引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。（一）房屋维修的定义第一节房屋维修管理概述一、房屋维修的概述（二）房屋维修的特点1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。第一节房屋维修管理概述一、房屋维修的概述（三）房屋损坏的原因1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因 （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3）维修养护不善第一节房屋维修管理概述二、房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 管理主体：物业管理公司 实施主体：专业房屋维修公司 目的与任务： ①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 ③保障使用者的安全、改善住用条件第一节房屋维修管理概述二、房屋维修管理的概念（一）房屋维修管理的原则1.经济、合理、安全、实用的原则2.预防为主，管、修相结合的原则3.区别对待的原则（1）新建房屋：做好日常养护（2）旧有房屋：保留、改建和拆建4.有偿服务的原则第一节房屋维修管理概述二、房屋维修管理的概念（二）房屋维修管理的意义1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。第一节房屋维修管理概述二、房屋维修管理的概念（三）房屋维修管理内容 ①房屋安全与质量管理 ②房屋维修的技术管理 ③房屋维修的施工管理 ④房屋维修行政管理 ⑤房屋维修的费用管理*目录一、房屋安全与质量管理二、房屋维修的技术管理三、房屋维修的施工管理四、房屋维修行政管理五、房屋维修的费用管理第二节房屋维修管理的内容一、房屋安全与质量管理（一）房屋安全检查（二）房屋完损等级评定（三）危房鉴定及排险第二节房屋维修管理的内容（一）房屋安全检查 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。 分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查 检查方法： 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算第二节房屋维修管理的内容（二）房屋完损等级的评定 以建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房3.评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等第二节房屋维修管理的内容4.基本做法（1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 基本做法： 首先进行组织准备（包括制订评定 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ，建立评定组织，培训评定人员等）； 其次是实施查勘； 最后是统计汇总。（2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 常见几种情况： 根据气候特征抽查评定； 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级； 接管新建房屋后，要进行完损等级评定。第二节房屋维修管理的内容5.评定方法 首先，按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类： 1）钢筋混凝土结构； 2）混合结构； 3）砖木结构； 4）其他结构。 再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。 前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。第二节房屋维修管理的内容（三）危房鉴定及排险（1）制定危房鉴定标准 三种情况：①整幢危房②局部危房③危险点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法 4种办法：观察使用法、处理使用法、停止使用法、整体拆除法第二节房屋维修管理的内容 注：房屋损坏的经济指标第二节房屋维修管理的内容二、房屋维修的技术管理 房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。 三个基本环节：1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。第二节房屋维修管理的内容三、房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。1.专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： （1）做好维修工程的招标 （2）维修工程的设计和技术交底 （3）承包 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订 （4）施工质量监管、工程竣工验收 （5）价款的结算 （6）维修技术资料的整理、建档等第二节房屋维修管理的内容2.自行维修施工管理的基本内容： （1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 和施工组织设计； （2）做好维修工程开工前的准备工作； （3）制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施； （4）大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； （5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。第二节房屋维修管理的内容四、房屋维修行政管理（一）房屋维修的一般责任：所有人承担1.保修期内：由施工单位和建设单位负责2.保修期满后 （1）共用部分、共用设备：专项维修基金，全体业主承担 （2）自用部分、自用设备：业主自行负责（二）租赁私房的维修责任：依约承担（三）人为损毁房屋的维修责任：行为人承担（四）对于那些不及时维修或因他人阻碍，可能导致房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危强制措施，费用由当事人承担。第二节房屋维修管理的内容案例1业主不愿配合公共部位维修怎么办？某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。第二节房屋维修管理的内容案例1分析 纠纷的处理:态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。 如何避免?最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。第二节房屋维修管理的内容五、房屋维修的费用管理 房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中，所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。 房屋的日常养护费用由管理费支出，而房屋的维修费则用于各种维修项目。第二节房屋维修管理的内容目录一、房屋维修工程的分类二、房屋维修标准三、房屋维修工程的技术经济指标第三节房屋维修工程第三节房屋维修工程 一、房屋维修工程的分类 （一）按房屋的完损程度和工程性质划分 小修（维护）工程 中修工程 大修工程 翻修（更新改造）工程 综合维修工程第三节房屋维修工程1.小修工程 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。第三节房屋维修工程2.中修工程 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。第三节房屋维修工程3.大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 适用对象：严重损坏房第三节房屋维修工程4.翻修工程（更新改造工程） 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：危险房第三节房屋维修工程5.综合维修工程 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。第三节房屋维修工程（二）按房屋结构性质划分1.承重结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。2.非承重结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。第三节房屋维修工程（三）按经营管理的性质划分 1.恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。 2.赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。 3.补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。第三节房屋维修工程*重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等， 4.返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。 5.救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，责任者需担负全部或部分费用。第三节房屋维修工程二、房屋维修标准 《房屋修缮范围和标准》 维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。 一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构中的一等房屋； 二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易结构房屋。第三节房屋维修工程 房屋维修标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。第三节房屋维修工程1、主体工程 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。 损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换； 不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做； 对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补； 混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。第三节房屋维修工程2、装修工程a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。第三节房屋维修工程3、楼地面工程a.木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。第三节房屋维修工程4、屋面工程a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。第三节房屋维修工程5、饰面工程a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.外墙勒脚损坏的，应修复。c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。第三节房屋维修工程6、油漆粉饰工程a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。c.木地板原油漆褪落的，应重做。d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。第三节房屋维修工程7、水、电、卫、暖等设备工程维修标准 房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。 电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。 对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路；当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应作保温处理，并定期进行检查维修。第三节房屋维修工程8、金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀9、其他工程维修标准 对属物业管理企业管理的庭院院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通；庭院绿化，不应降低绿化标准，并注意对庭院树木进行检查、剪修，防止大风暴雨时对房屋造成破坏。 此外，对坐落偏远、分散、不便管理，且建筑质量较差的房屋，维修时应保证满足不倒不漏的基本住用要求。第三节房屋维修工程三、房屋维修工程的技术经济指标1.主要经济技术指标 房屋完好率：50%～60%。 年房屋完好增长率：2%～5%；年房屋完好下降率不超过2‰。 房屋维修工程量：100～150平方米/人·年。 维修人员劳动生产率：5000元/人·年。 中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%～50%。 维修工程成本降低率：5%～8%。 安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3‰。 小修养护及时率：99%。 房屋租金收缴率：98%～99%。 租金用于房屋维修率：60%～70%。 流动资金占用率：小于30%。 机械设备完好率：85%。第三节房屋维修工程2.指标计算公式第三节房屋维修工程第三节房屋维修工程案例2 维修费该由谁承担？ 2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。第三节房屋维修工程案例2分析 建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对各种情况的保修期作了明确规定。 关于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。第三节房屋维修工程案例3 业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？ 昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了无偿的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，管理处决定按法规规定，据实收取户内维修费。然而，却遇到了不小阻力。 为了突破阻力，管理处在公告栏张贴了《致业主的一封公开信》，引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围，并说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主客户消除了误解，对户内维修有偿服务表示认同。第三节房屋维修工程案例4 业主拒交维修费怎么办？ 平安大厦维修工小杜接到报修电话，很快来到业主家，经了解房间刚装修完，经常跳闸。小杜用万用表检测出照明线和插座线都短路，需要查线。按管理规定此项报修属收费项目，为了避免事后麻烦，就提前给业主打了招呼，女业主很干脆的一口答应。小杜马上投入工作，经仔细检查发现了两处故障，当即进行了处理，并将线盒、配电箱等恢复原状，又请业主把电器打开试了一遍，在得到业主一切正常的认同后，向业主收取50元维修费。“这还收什么钱？这么简单的活我都会，还用着你，我们每个月的管理费都干什么去了，干点活还要收费。”业主一听，声音立刻升高了一倍，很不满意的对小杜发了一顿火。第三节房屋维修工程案例5 住户拒交室内维修费用怎么办？ 住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费。第三节房屋维修工程案例6 黄小姐最近租了一套一室一厅的房屋，但是发现外墙有渗水现象，想自己找人修一下，但听朋友讲，租客维修房屋要经过房东的同意。而且他们说，这套房子出现问题，维修是应该由房东负责。在出租期间，房屋的维修该由谁负责？ 出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须报有关部门批准。第三节房屋维修工程案例7 屋顶漏水，维修责任谁担？ ２００１年，王某买了一套顶层商品房，入住４年后发现屋顶渗漏。找物业管理公司要求维修，物业管理公司说这是房屋质量问题，应当由开发商负责。找开发商，开发商说应该由物业管理公司维修，开发商和住户已经交纳了物业维修基金。请问这到底应当是开发商的责任还是物业管理公司的责任？他可以要求物业管理公司从缴纳的维修基金中支付屋顶维修费吗？第三节房屋维修工程 如果您屋顶渗漏属于商品房质量问题，在保修期内应当由开发商负责免费维修；如果屋顶已经过了保修期，但由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业管理公司使用维修基金进行维修；如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。第三节房屋维修工程目录第四节房屋日常养护 房屋日常养护是指物业管理企业为了合理延长房屋使用周期，确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋正确使用养护管理等工作，这是物业管理企业对业主和使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。一、房屋日常养护的类型二、房屋日常养护的内容一、房屋日常养护的类型1.零星养护：是指结合实际情况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。 方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。 包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水的养护和清理等。 （2）钢、木门窗的维修、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。第四节房屋日常养护（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。第四节房屋日常养护2.计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。 特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期进行检修保养。 计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季。如果报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再安排计划养护任务。 房屋计划养护是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。第四节房屋日常养护第四节房屋日常养护3.季节性养护：是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。 特点：季节性预防保养。 房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。第四节房屋日常养护案例8污水管道返水怎么办？ 一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。 几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？第四节房屋日常养护案例8分析 物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。 在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。第四节房屋日常养护二、房屋的日常养护 （一）日常养护的一般程序 1.项目收集：日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 （1）走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看房屋，主动收集住户对房屋修缮的具体要求，发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。第四节房屋日常养护第四节房屋日常养护（2）物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种：①设置报修箱。在辖区的主要通道处设置信箱，供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。②组织咨询活动。一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内摆摊设点，征求住户各方面的意见。③设立报修接待中心。物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。第四节房屋日常养护第四节房屋日常养护第四节房屋日常养护2.计划编制 通过走访查房和接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分别轻重缓急和劳动力情况，做出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实。 在小修工程收集过程山，若发现超出小修养护范围的项目，管理员应及时填报中修以上工程申报表.第四节房屋日常养护3.任务落实 管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目，开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，检查当天任务完成情况，安排次日工作。4.监督检查小修养护工程 在小修养护 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 中，管理员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程完成情况。第四节房屋日常养护案例9 李某是某住宅小区501室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿，但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。第四节房屋日常养护 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？第四节房屋日常养护（二）日常养护的一般内容1.地基基础的养护2.楼地面的养护3.墙台面及吊顶工程的养护4.门窗工程的养护5.屋面工程的养护6.通风道的养护第四节房屋日常养护（三）房屋日常养护的考核指标1.定额指标 定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求： ①人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。人工定额是考核小修养护人员劳动生产率利用效果的指标。当小修养护工人的劳动生产率大于或等于人工定额时，就说明劳动生产率利用效果较好，就能达到降低小修养护成本的目的。 ②材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。一般来说，小修工程中的材料消耗不超过或低于材料消耗定额指标，就说明小修工程降低材料成本的措施是有效的。第四节房屋日常养护2.经费指标 经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标，一般是指实际使用小修养护的费用与计划或预算的小修养护费之比。 房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。第四节房屋日常养护3.服务指标 服务指标可以通过以下三个指标来评价： ①走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比，一般要求管理员月走访查房率大于50％以上，季走访查房率等于100％。 ②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80％以上 ③养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99％以上第四节房屋日常养护4.安全指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。第四节房屋日常养护TheEnd预祝敏捷物业品牌更上一层楼！**重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，