社区文化室运营建议

光明大第社区文化室运营建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面 许可 商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可 ，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 。本项目社区文化室概况本项目社区文化室共2200㎡，有5间商铺可利用本项目社区文化室概况与普通商铺的运营招租不同，本项目社区文化室位于园林内部，昭示性较差社区文化室位于-1层，不适合儿童、教育主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目前，会所设置往往成为市场对某一豪宅项目高端程度进行界定的重要指标建议将社区文化室打造为泛会所，提升文化室整体调性社区文化室位于2号楼与3号楼之间-1层2栋3栋8栋7栋5栋6栋9栋1栋4栋会所运营失败案例招商澜园：位于观澜新兴中心区核心地带，建面29万平米，规划居住小区文化室1500平米，小区基础服务设施950平米用地指标：占地面积：92820.78平方米建筑面积：290336.65平方米住宅面积210020平方米；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米（12班，独立占地4300平方米）；居住小区文化室1500平方米；小区基础服务设施950平方米（含小区健康服务中心400平方米，小区服务站300平方米，小区居委会200平方米，小区警务室50平方米）； 市政 市政基础知识题市政综合管廊市政排水管网养护规范市政设施项目浅谈如何做好安全工作 公用设施400平方米；另设室外活动场地2500平方米。招商澜园住宅已于2010年入伙，由于招商问题，目前会所仍处于空置状态会所运营失败案例金地上塘道：开发商将居住小区级文化室按会所建设，前期为售楼处，对外经营，其他公建配套严格按指标规划进行小区内配套：居住小区级文化室：2000平米；小区综合服务站面积：1100㎡规划：会所会以中航健身会形式出租，收入归开发商用地指标：总占地面积：53104㎡总建筑面积：153175㎡住宅面积：145575㎡（容积率：2.8（一期）、3.0（二期）商业：2000平米金地上塘道由于产权存在纠纷，目前仍处于空置状态会所运营成功案例——万科四季花城一层：健身中心、舞蹈室、图书室、餐饮二层：万科第五食堂、培训目前关外中低端会所运营有较大风险，运营成功项目较少会所租金与小区普通商铺租金相当小面积商铺租金100-150元/㎡/月大面积商铺租金30-80元/㎡/月不等光明新区商业租金分析目前光明新区大面积商铺租金约30-60元/㎡/月商业位置店铺名称经营类别所处楼层面积（平米）租金（元/平米/月）租金递年递增进场费（元）押金（元）签约周期光明大街易信便利店便利店124105--1个月租金1年光明大街华林文具文具124120--1个月租金1年法政路顺祥日用品日用百货12890--1个月租金1年河心南路匹克运动休闲112060--1个月租金3年河心南路DOUBLE女装14090--1个月租金2年临时商业街水果店水果12075--1个月租金1年河心北路千千岛化妆品14075--1个月租金1年振明路活力健身俱乐部健身房240035--1个月租金3年宝明路德乐棋牌室棋牌室220045--1个月租金2年光耀东路正大中西餐厅西餐厅120060--1个月租金2年光明新区商业租金分析光明大第目前商铺租金100-180元/平米（业主要求收取进场费），传麒山商铺租金120-200元/平米，对面临时商铺邦凯二路上租金60-80元/平米，二十七号路上租金40-60元/平米。花店沙县小吃猪脚饭建材超市洪福木业盾卫士金门东鹏瓷砖盛鑫五金得力门业大金空调冠珠陶瓷金华布艺乐峰精装马可波罗瓷砖艺德装饰金太阳石材腾飞五金格力空调金利来门业艺家窗帘浩天装饰君善装饰门博士利郎窗帘名门馆宅品居装饰鼎诚门窗名迪装饰巧匠装饰蛋糕店洗车房五金家家顺客味馆宜家地产Q房网家家顺锦鸿地产交通银行传麒山光明大第传麒山光明新区商业租金分析光明大第出租商铺租金情况商铺面积（平方米）租金（元·平米/月）业态备注3-105、3-10669.35100蛋糕店　4-10561.66130家家顺中介　5-10148.42——五金业主自营9-108、9-109、9-110143.09150洗车房　深圳典型项目配套调查本项目业态建议：设置健身房、棋牌室、乒乓球室、咖啡吧+书吧和西餐厅。深圳典型大盘配套调查配套种类具体设施蔚蓝海岸招商海月棕榈园鼎太风华四季花城桂芳园本项目业态建议业主语录调查分析与业主意见反馈摘要（详见报告）会所咖啡吧**　*　　×（桂芳园）有使用会所，但运动器械不多；（招商)“会所啊，他们年轻人平时下班都是回家的，没有时间去。”“会所设施我们都没有用，游泳池夏天偶尔有用，可是要收费的。”“（为小孩准备的设施）还可以，就是少，那边的秋千很多小孩子玩，都要排队玩，尤其是周六、周日和下班以后。应多设置一些种类，那边的沙坑很好，很多小孩子喜欢到那里玩”“（招商)（缺少）没有类似足球场的开阔场地。小区人也缺少一个可以集中的场地，这里虽然还算开阔，但是是环形的，中间有水池,不适合交流，冬天风大，小孩子也不能吹风，一般都是聚在会所前面。”“（招商）只要有活动的地方，有散步的地方，会所没有太大的作用，不会有人经常打牌，打球、游泳经常用到。”“（鼎太）会所麻将室收费，且太挤，希望能有打牌类似的活动场所。”会所使用情况：经常使用的25％，基本不去的44％，偶尔去的31％（1）期望与实际不符合实际反馈中，入住前客户对会所是存在有较高期望的。如招商海月有近35％的客户，他们期望会所或小区内能够提供具有一定品牌力、经营妥善的咖啡馆、书吧，但实际现有会所内的咖啡馆、书吧都差强人意。（2）受欢迎的配套设施数量普遍存在不足（3）会所设置收费项目较多（4）住户没时间使用会所大部分青年人，因为平日工作时间较忙，“没空使用会所”，这也造成会所实际使用率较低的原因之一。综合反映充分说明，“会所”在住户实际使用中真正意义并不大。使用率较高的会所功能有：运动主题方面——游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室；文化休闲主题方面——棋牌室、麻将室、文艺活动室。健身房******√室内泳池　*　*　　×台球**　　*　×棋牌室、麻将室**　　*　√KTV　　　　*　×美容、桑那*　　　*　×阅览室/书吧***　*　√网吧*　　　　*×室内网球场　　　　　　×室内羽毛球场*　　　　　×壁球　　　　　　×室内乒乓球场**　　*　√室内篮球场　*　　　　　室内儿童乐园*　*　*　　功能设置功能分区项目规模经验值（m²）休闲热浴200-300室内泳池/SPA300-500（泳池200-300，其他配属设施100-200）运动室内健身室300-500羽毛球场标准场地：13.4×6.1乒乓球室单打场地：23.77×8.23瑜伽、舞蹈200-300商务商务会议室100-200餐饮茶馆/咖啡吧/酒吧/西餐厅200-300娱乐棋牌室、多功能厅200-300儿童乐园100-200老年人活动中心100-200阅览室/书吧100-200棋牌室健身室西餐厅乒乓球室功能分布建议咖啡吧+书吧建议：引进深圳中航健身会、初客牛排品牌嫁接建议类型名牌内容联系方式健身俱乐部深圳中航健身会基础设施完善、健身教练到位0755-82139363西餐厅初客牛排    高端细致的服务，为顾客带店面设计时尚现代中透露着古朴典雅,大方简约中透露着小巧精致,引领顾客体会别样的用餐环境.+400-679-7789棋牌室——基础设施完善、配有服务人员——乒乓球室——基础设施完善、——会所功能划分深圳豪宅会所案例国际案例借鉴附件1会所功能分析会所功能划分类别功能目前市面运用内容A休闲娱乐功能棋牌，艺术馆、图书室、文化馆、亲子阅览室，影音室，钢琴教学：美术书法：专业的国际象棋、围棋教学，艺术书吧等B养生功能桑拿按摩、瑜伽馆、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池等C体育健身功能桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室、舞蹈形体、游泳室、跆拳道、高尔夫等D商务功能会议室、红酒品鉴、雪茄吧、宴会厅、名车高端俱乐部、空中服务、停机坪、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖等会所功能划分四大类会所功能及其核心客户群需求主题核心客群主要需求休闲娱乐主题女士、老人女士聚聚家常，增近邻里关系；老人放松心情，打发时间；小朋友快乐成长的环境美容养生主题女士、老人女士爱美，对形象要求高；老人特别需要保养，延年益寿；减缓工作和生活压力运动健身主题男士、女士增进身体健康保持完美身材，塑造良好气质减缓工作和生活压力商务主题男士离家近，但需要独立且安静的商务洽谈环境；符合成功人士的身份感；调节商务谈判气氛的服务，比如餐饮、奢侈品多重功能复合，满足不同核心群体的需求纵览目前国内会所成功经营的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活动，女士休闲美容，男士商务休闲等多种实际功能需求为主，采用多功能复合经营的模式，有利于风险控制。。。。。。。会所功能划分商务主题美容养生健身休闲三重复合休闲娱乐健身休闲双重复合深圳城市资源豪宅会所深圳城市豪宅会所，主要集中2-3种以上综合配套设施，体育配套设施是会所必备的功能之一，但市场上纯粹会所功能较少。深圳案例：中信红树湾、波托菲诺、香蜜湖1号项目类别功能中信红树湾A+C+D休闲功能+体育功能+商务功能波托菲诺B+C美容功能+体育功能香蜜湖1号C体育功能湾区会馆——位于横跨市政路的空中大板的两旁，分为南北双会馆。沙河东路白石二路湾区会所总建面约2648㎡。生态大板设计的空中花园广场横跨白石二路，与湾区会所容为一体，是会所的后庭院，长96米，宽42米，高6米，仿若绿色的空中走廊，也是湾区的公共接点；中信红树湾会所湾区北会馆湾区南会馆南会馆：中餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：中航健身会、盈儿特艺养生爱加丽都西餐厅、ING英语进行时、文化艺术中心洗衣中心中信红树湾会所休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室体育功能：桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室，桑拿按摩商务功能：大堂接待，厨房，会议室A+C+D会所体系类型休闲功能体育功能商务功能高端品牌提升会所品质和规格中信红树湾会所湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置++普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）有固定消费群体的高档私人会所式饭店，重商务功能=顶级会所区域商家南会馆爱加丽都西餐厅中航健身会Ing英语进行时盈儿特艺养生文化艺术中心北会馆缤纷西岸会所管理：整体交付给普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）普金国际投资集团自我定位及研究：服务对象：中国地标建筑、主题建筑、商业大厦、商业广场、大型MALL、大型展馆、国际会所、地产会所、高尔夫俱乐部、高级私人会所、休闲度假村、SPA会馆等项目。服务内容：提供专业市场调研、项目规划、项目可行性分析、委托管理、协助管理、顾问咨询、专业培训、定位规划、全程策划服务、融资战略规划服务、国际品牌联盟及战略联盟整合服务；与客户和经营者合作开展连锁经营事业，联合单体项目走上品牌化经营、集团化经营之路，对接最具价值战略投资机构等服务；筹划与管理大型豪华商业会所、健身美容SPA会所、综合性商业模式。与中信红树湾的合作形式及内容整合资源，湾区会所的配套商家的引进；重大娱乐活动资源的提供；与物业举办小区业主的相关节日活动；中信红树湾会所缤纷西岸饭店—有固定消费群体的高档私人会所式饭店，商务功能偏重。商家：金海港集团投资的顶级港式饭店，金海港集团在餐饮娱乐领域以优质创品牌，集团投资的中西餐厅、大型俱乐部等高档餐饮、休闲、娱乐场所在业内都有很高的知名度。在南山经营"缤纷假日“饭店，有固定的消费群体；缤纷西岸为指标店之一；软硬件设置：14间风格迥异、环境幽雅的豪华包房，其中特设普金CEO包房，由直达电梯直上三楼包房；配备宽敞明亮的多功能宴会厅。餐厅建设以园林式酒店为特色；菜系特色：粤菜、川菜消费档次：厅房有最低消费，大房2800，中房2000，小房1500。中信红树湾会所爱加丽都西餐——最纯粹、最经典的西餐厅，同时为售楼处吧台提供服务、餐饮。餐厅位于会所一楼，面积约300多平米；欧洲风格的设计装潢，营造富有地道纯粹的异国氛围；提供西餐、西式自助餐和加式大餐。餐饮比较地道。适宜商务洽谈、私人节假日PARTY中信红树湾会所“ING”位于南区会所的二楼处，总空间约300㎡面积，由大厅、花园阳台、教室、教师办公室、休闲区等主要功能区构成；每个教室约8㎡，容采光度很好，由一个黑板、一个大椅子跟桌子构成，空间布置简洁、舒适且方便师生的互动；教学方式：主要由中国老师中英对照、外教配中文翻译、外教全英方式构成；教育形式分为1-8人小班、1对2、1对1教育方式；中信红树湾会所中信红树湾文化艺术中心面积：约500多平米文化艺术中心主要有以下培训班钢琴教学：舞蹈形体美术书法：跆拳道专业的国际象棋、围棋教学，青少年高尔夫艺术书吧中信红树湾会所中航健身会室外标准网球场；游泳池室内羽毛球馆壁球馆专业的健身房健操房中信红树湾会所棋牌室、桌球室国际标准比赛用台球厅棋牌室中信红树湾会所客户反馈高端配套：客户普遍表示中餐厅知名度不够，对丹桂轩品牌最为认可；——建议项目销售前期，会所商家如酒楼的引进选用客户认可的高档知名品牌（丹桂轩），能为项目迅速加分。专业品牌：中航健身会在客户心目中知名度足够，客户关注的点主要集中是加盟店或品牌店；——建议尽量不以加盟店的形式引进商家。对于其他设施关注不多，有自然挺好。主要是品牌中信红树湾会所波托菲诺拥有两大会所：天鹅堡会所+纯水岸会所波托菲诺会所A+B+C+D会所体系类型休闲功能体育功能商务功能养生功能纯水岸会所：主要是健康运动设施配套功能建筑面积约6600平方米为上下两层；分业主、华侨城会员及嘉宾三档进行收费经营。波托菲诺会所体育功能：所配有四季恒温泳池、桑拿房、健身房、羽毛球馆、保龄球室、乒乓球室、桌球室、网球场功能补充：多功能会议室、阅览室类别项目时间羽毛球9：00—17：0017：00—22：00网球9：00—17：0017：00—22：00网球次卡9：00—22：00乒乓球9：00—22：00保龄球9：00—22：00游泳恒温11月—4月室外5月—10月游泳年卡健身桑拿桑拿次卡健身套卡（5月—9月）会员健身年卡阅览室天鹅堡会所建筑面积约6000平方米；天鹅堡会所主要是商务、休闲、美容综合配套设施纯水岸会所体育功能：设有羽毛球场、儿童游乐场、健身房、跳操房、游泳池养生功能：玛莎纤体商务功能：会议室、多功能厅用于商务会议、研讨会、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖、咖啡厅类别项目时间羽毛球9：00—17：0017：00—22：30次卡室外（5月—9月）健身健身套卡（5月—9月）健身年卡会员场地费客户反馈高端配套：客户经常光顾丹桂轩、梦圆皇宫高端场所；认为高端设施配套才能与身份匹配；专业品牌：健身器材很少使用，认为如果能够引入中航健身会或专业机构，参与性会比较多；日常需求：恒温游泳池、网球场等娱乐设施经常使用，收费比较合理。波托菲诺会所香蜜湖1号会所室内恒温泳池+室外景观泳池+补充型健身会所营造单一功能的多形态组合丰富而又纯粹的会所体系C体育功能室内恒温泳池香蜜湖1号室内泳池采用恒温系统，热泵采用的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵。美国E-TECH混合型热泵在室内恒温泳池中应用有以下几方面的优点：1、满足室内泳池四季除湿及空调的要求；2、独立运作，克服空调区域的“串味”，同时专业设计使主机抗腐蚀；3、泳池整体运行费用大大降低；4、泳池加热无需燃气（油）炉，既环保又安全。室外泳池香蜜湖1号会所泳池体系Part4—Ⅲ国际会所主题功能案例借鉴休闲娱乐会所A香港贝沙湾:四大休闲娱乐功能室外设施包括儿童游乐场、瀑布滑水梯、玻璃顶走廊、创意活动径及园林步行径等；室内设施则有数码影院、阅读厅等EntertainmentClub为贝沙湾住户呈现各类丰富的高品质节目：世界级音乐大师的现场演奏；艺术展览；著名时装品牌的最新系列预览等。EntertainmentClub2004年十大杰出衣着人士颁奖典礼在贝沙湾举行FineArtsClub搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的世界定级艺术大师的名作。如：当代艺术宗师毕加索的珍贵作品、法国著名女雕塑家Marie-MadeleineGautier的多件名作等；贝沙湾业主可将艺术品租借回家放置欣赏；会所更会定期安排艺术展览及讲座。FineArtsClubKids'Club与著名儿童艺术廊Kids'Gallery及其他著名教育机构合作，设计出一系列生动启智课程，全面培育孩子的创意、感官及技能发展；特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授拉奏小提琴的技巧，引领孩子进入音乐的更高层次。Kids'ClubGourmetClub特邀世界各地顶尖的烹饪大师，如英国星级名厨DanielGreen，以最讲究的厨艺，挑选不同时令的新鲜材料，设计出贝沙湾住户尊享的食谱；贝沙湾特向Puiforcat定制刻有贝沙湾渡银印章的餐具供住客举行私人宴会之用。(Puiforcat为法国总统官邸爱丽舍宫接待外国元首及皇室宴会的指定银器)GourmetClubPart4—Ⅲ国际会所主题功能案例借鉴美容养生会所B爱尔兰KCLUBKSPA香港贝沙湾爱尔兰KCLUBKSPAKSPA系列配套功能设施14间水疗间2间私人套间，VICHY矿泉水淋浴房，浴疗间，及其他水疗法房间瑜珈舍宾室瑜珈工作室、舍宾工作室、16.5米室内游泳池宽敞明亮、恒温设计植物养生花园利用植物的天然药理作用舒缓身体美发沙龙著名美发师打理，服务专业周到美甲吧著名美甲师打理，服务专业周到阿拉伯及土耳其浴室体验神秘的异国情调密宗阳光浴体验神秘的异国情调热浴桑拿装饰豪华，设备常换常新蒸汽浴室装饰豪华，设备常换常新室外热浴房公共与相对私密结合沙龙服务设施健康测试，饮料吧，休息室香港贝沙湾养生主题会所会所主题HEALTH&BEAUTYCLUB会所目标为住客从头开始塑造最切合的形象，提供最舒适的美容护理服务经营商家IICOLPO旗下的MU－LANSPA会所设备2个室内及2个室外泳池，6个热水、香薰、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池会所服务提供一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩逾百种专业服务，配有多位专业营养师及私人顾问房间设置室内攀石训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶Part4—Ⅲ国际会所主题功能案例借鉴体育会所C新加坡吉宝湾美国BrickellKey豪宅1万平方米的泳池体系打造滨海特色充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房9烧烤亭10儿童游憩区会所儿童游憩区新加坡吉宝湾只针对业主开放，采用封闭式经营每栋公寓都有自己独享的配套：游泳池、健身中心、按摩中心、社交中心、门房和代客户泊车服务专属配套：充分利用海洋资源，配有环岛漫步跑道等业主专用健身配套美国BrickellKey岛豪宅Part4—Ⅲ国际会所主题功能案例借鉴商务会所D香港贝沙湾四大商务主题功能四大商务主题，室外设施包括私人豪华客机、名贵房车、豪华私人游艇等；室内设施则有私人酒窖、雪茄名流俱乐部等。SkyClub为住客提供私人豪华客机及直升机接送服务；根据住户的不同需求，设计个性化的航程路线，机队服务范围涵盖目的地50多个，无论身处合处，私人飞机队都能随传随到；直升机租金：20万港币/3天SkyClubDreamCarClub特别提供名贵房车租用服务；名贵房车：如劳斯莱斯、法拉利及保时捷等；由专职司机驾驶房车接送住客中环购物或机场开展商务、休闲之旅等DreamCarClubYachtClub特别为贝沙湾尊贵住户提供豪华私人游艇预借服务；游艇研究：品牌：Sunseeker——专为定级富豪打造游艇的游艇品牌；长度：60呎容量：40人配套：设有3间尊贵套房连浴室、宽敞客厅及厨房，配有先进卫星导航系统和强劲马力引擎；价格：1200万港币租金：9600港币/6小时YachtClubWine&CigarClub内搜罗了环球佳酿及顶级雪茄；专为业主设立私人储酒窖，由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得；还邀请苏富比的首席品酒家SerenaSutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&CigarClub举行试酒大会。Wine&CigarClub本项目会所功能建议考虑本项目会所位置及可使用面积，建议选用A+C+D功能相结合类别功能目前市面运用内容A休闲娱乐功能棋牌，艺术馆、图书室、文化馆、亲子阅览室，影音室，钢琴教学：美术书法：专业的国际象棋、围棋教学，艺术书吧等B养生功能桑拿按摩、瑜伽馆、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池等C体育健身功能桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室、舞蹈形体、游泳室、跆拳道、高尔夫等D商务功能会议室、红酒品鉴、雪茄吧、宴会厅、名车高端俱乐部、空中服务、停机坪、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖等会所经营案例借鉴会所经营及管理模式附件2会所经营建议会所的经营是否一定存在“难题”之说会所常令开发商又爱又恨，爱是因为会所已成为标榜豪宅的重要标志，带来较高价值恨是因为而在后期经营中，它经常成为一个难题我们该从何处去找平衡点？以解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一之经营风险会所经营专题研究【案例】波托菲诺会所2燕栖湖天鹅湖1波托非诺会所天鹅堡会所概况地处波托菲诺社区标志性建筑（钟楼）旁，比邻燕栖湖会所共两层，总建筑面积达6600平方米由国外顶尖设计公司设计，打造意大利风格功能体育健身功能：配有各种运动康体设施，设置在一层及二层商务功能：主要承接各类高层次商务会议及商务活动为各类新品发布会、展览、酒会、拍摄等活动提供场所及配套服务，集中设置在二层功能：商务、体育健身功能为主【案例】波托菲诺会所层数项目规模备注一层四季恒温泳池379平米　桑拿房　　网球场1303平米　健身房274平米两层均布有健身房：一楼分布有各种健身器械，二楼为跳操房二层多功能会议室105平米　阅览室71平米　羽毛球馆125平米　保龄球室285平米　乒乓球室121平米　桌球室156平米　经营模式开发商自营丹桂轩为招商项目,引进餐饮品牌半封闭方式，对业主开放，以会所采用会员制经营，分为三种，针对业主、侨城会员、嘉宾该会所定位高端，面向社会经营，会所的功能设置与业主及侨城内业主的需求相符合；会所主要使用者为业主，约占总会员数的80%经营模式：开发商自营，引进知名品牌，会员制半封闭经营【案例】波托菲诺会所80%会所使用者分类经营部分收费形式卡类出售无折扣，业主以及侨城会员会有不同程度的折扣，从而显示出业主的尊贵【案例】波托菲诺会所分类时间业主侨城会员嘉宾备注健身50元/次60元/次70元/次1.4米以下儿童不能使用月卡：380元/月月卡：420元/月月卡：480元/月次卡的有效期为一年次卡：780元/20次次卡：880元/20次次卡：980元/20次　桑拿25元/次35元/次45元/次1.4米以下儿童不能使用桑拿次卡200元/10次300元/10次400元/10次1.4米以下儿童不能使用。健身套卡5—9月980元/月1080元/月1180元/月免费健身、游泳、桑拿。会员5500元/年6000元/年6500元/年免费健身、游泳、淋浴、桑拿，享受对应康体项目的八折优惠阅览室业主免费　　开放时间为：19：00—22：00会议室1000元/时提供茶水，冰水1500元/时提供茶水，纸，笔，水果，投影仪2000元/时提供茶水，纸，笔，水果，点心，投影仪，名牌，指示牌收费形式：业主以及侨城会员会有不同程度的折扣，业主享有更多折扣分类时间业主侨城会员嘉宾备注羽毛球9：00—17：0055元/小时60元/小时65元/小时租拍一个10元/小时，球拍押金100元/个17：00—22：0060元/小时65元/小时70元/小时羽毛球10元/个网球9：00—17：0045元/小时50元/小时55元/小时租拍一个20元/小时，球拍押金200元/个17：00—22：0055元/小时60元/小时65元/小时网球25元/个网球次卡9：00—22：00800元/20次900元/20次1000元/20次有效期半年乒乓球9：00—22：0030元/小时35元/小时40元/小时乒乓球及球拍可免费提供；保龄球9：00—22：0020元/局25元/局35元/局鞋租5元/双。游泳恒温40元/次45元/次55元/次1.4米以下儿童次票半价，须有成人陪同；11月—4月月卡：668元/月；月卡：708元/月；月卡：778元/月；次卡的有效期为一年；　次卡：718元/20次次卡：788元/20次次卡：888元/20次1.4米以下儿童购买游泳月卡及次卡年卡八折。室外25元/次35元/次45元/次　5月—10月月卡：408元/月；月卡：468元/月；月卡：508元/月；　游泳年卡4500元/年5000元/年5500元/年　2燕栖湖天鹅湖1波托非诺会所天鹅堡会所概况天鹅堡会所比邻天鹅湖，为保证其私密性，地点及大门均设置得较为隐秘会所共三层，总建筑面积达8400平方米【案例】天鹅堡会所功能商务功能：高级商务主要承接各类商务接待、高级会议接待、专项发布会等休闲功能：提供咖啡吧、西餐厅等休闲功能功能：商务、休闲娱乐功能为主【案例】天鹅堡会所层数项目规模备注负一层地下停车场一层大堂159.2平米　圆厅62平米　会客厅170.5平米　健身房129平米　跳操房148平米　更衣室94.5平米　会议室132平米可容纳50人多功能厅98平米可容纳30人二层酒窖　　咖啡吧49平米　会客厅170.5平米　羽毛球540平米　红酒西餐厅　　玛莎纤体　器械齐全，环境优美的美容SPA经营模式招商+部分项目开发商自营。招商部分开放式经营，如餐饮，玛莎纤体等面向全社会经营；自营部分采用会员制本封闭经营，分为三种，针对业主、侨城会员、嘉宾该会所定位高端，且私密性好，会所使用者基本都为业主，占总会员数的90%以上90%以上会所使用者分类经营模式：自营+招商，招商部分开放式经营，自营部分会员制半封闭经营。【案例】天鹅堡会所经营部分收费形式自营部分卡类出售无折扣，业主以及侨城会员会有不同程度的折扣，从而显示出业主的尊贵收费形式：自营部分业主以及侨城会员会有不同程度的折扣，业主享有更多折扣【案例】天鹅堡会所分类时间业主侨城会员嘉宾备注羽毛球9：00—17：0050元/小时55元/小时60元/小时租拍一个10元/小时，球拍押金100元/个羽毛球10元/个17：00—22：3055元/小时60元/小时65元/小时次卡的有效期为半年次卡880元/20次980元/20次1080元/20次节假日全天按五点后收费室外5—9月25元/次35元/次45元/次1.4米以下儿童次票半价，须有成人陪同次卡的有效期为泳季结束月卡：408元/月；月卡：468元/月；月卡：508元/月；1.4米以下儿童购买游泳月卡及次卡五折次卡：450元/20次次卡：508元/20次次卡：618元/20次　健身50元/次60元/次70元/次1.4米以下儿童不能使用月卡：380元/月；月卡：420元/月；月卡：480元/月；次卡的有效期为一年次卡：875元/20次次卡：980元/20次次卡：1035元/20次　健身套卡5—9月980元/月1080元/月1180元/月免费健身、游泳健身年卡2500元/年3000元/年3500元/年免费健身、淋浴，享受对应康体项目业主价的八折优惠场地费1500元/时　2000元/时　概况红树湾位于市政路的空中大板的两旁，分为南北双会馆总建筑面积达3000平方米会所共三层，总建筑面积达8400平方米生态大板设计的空中花园广场横跨白石二路，与湾区会所容为一体，是会所的后庭院，长96米，宽42米，高6米，仿若绿色的空中走廊,也是湾区的公共接点白石二路【案例】红树湾会所沙河东路湾区北会馆湾区南会馆功能商务功能：高档会所式饭店，装修豪华，宽敞明亮的多功能宴会厅休闲功能：设置书吧，咖啡厅健身功能：时尚健身、美容、高级SPA、主题纤体等功能：会所设置主要以商务、体育健身、休闲娱乐为主【案例】红树湾会所区域商家楼层规模备注白石二道以北缤纷西岸1-2楼2600平米高档会所式饭店,饭店装修豪华、硬件设施先进、独立的大型地下停车场、14间风格迥异、环境幽雅的豪华包房、配备宽敞明亮的多功能宴会厅白石二道以南爱加丽都西餐厅1楼——爱加丽都餐厅始于意大利北部与阿尔卑斯山的接壤处，汇集了亚平宁半岛火热的拉丁风情和欧洲之颠　中航健身会2楼——是深圳市档次最高、影响最大、会员最多的健康休闲会所。多年来中航健身会始终走在潮流的前端，已经成为中国健身美容行业的知名品牌;集时尚健身、美容、高级SPA、主题纤体为一体的大型“Wellness”生活方式会所Ing英语进行时2楼——ING主要有成人英语、少儿英语、企业英语，针对每个学员的特点量身定做培训计划，采取高水准的教学团队、高品质的学习教材、高质量的客服跟踪体系的“三高政策”盈儿特艺养生2楼——近1000中服务项目：特艺类：动态修容，养生理疗；生活美容类：水疗SPA，卵巢，乳房保养等；高科技仪器类：美容，瘦身纤体等；休闲，商务洽谈等（内设男女宾部）；惊喜优惠：5000入会赠送5000卡费．文化艺术中心2楼——精英书吧设计气派、自然和谐，还设有咖啡厅，简直是书店的最佳样板经营模式外包经营：整体交付给顶级俱乐部运营商普金国际投资集团进行会所的管理，开放式根据湾区资源，合理设置会所功能，招商引进配套商家，面向全社会经营经营模式：外包经营，整体交由俱乐部运营商，向全社会开放式南会馆：中餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：中航健身会、盈儿特艺养生爱加丽都西餐厅、ING英语进行时、文化艺术中心洗衣中心【案例】红树湾会所中高端项目会所多采用招商经营模式，对外开放。【案例】其它项目形式功能是否引进知名品牌管理模式经营方式收费模式金地香密山独立健身、休闲、养生———招商经营开放式经营对业主有优惠星河国际与商业结合健身、餐饮、养生是招商经营开放式经营——中城天邑与商业结合健身、休闲、餐饮是招商经营开放式经营对业主有优惠幸福里面架空层儿童、娱乐、健身———物业管理封闭式经营———城中雅苑与商业结合休闲、餐饮否招商经营开放式经营对业主有优惠十五峯独立商务、运动、休闲————————————管理模式模式盈亏模式方式特点及条件案例开发商自主经营开发商管理自负盈亏成立专门的会所管理公司负责，会所人员属于开发公司，统一培训，统一考核。开发商具有商业运营经验及独立团队波托非诺会所纯水岸会所招商开发商管理盈亏不管只租不售。通过对外招商，引入会所功能分区对应的商家，开发商收取租金，负责管理。专门的团队招商操作相对容易金地香蜜山星河国际城中雅苑对外承包（整体外包）私人管理盈亏不管开发商整体或部分承包予私人单位，由私人单位自负盈亏，收取固定租金。整体外包难度较大中信红树湾物管管理开发商指定管理不做经营由开发商指定物管公司，或聘请品牌顾问公司，进行管理。配套性质，依赖于开发商的持续投入，自身盈利性较差。品牌物业管理团队顾问后海公馆幸福里管理模式经营模式档次定位经营模式盈利模式适应性条件案例俱乐部会员模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景封闭经营模式大型高档社区会所封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营。仅对业主及其家人朋友开放社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄香港凯旋门半封闭经营模式大型高档生活区半封闭运营外包，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛社区规模大，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险波托菲诺纯水岸开放式经营模式以中小型中高档社区开放式运营外包，结合自营经营场所对外完全开放适应性强，风险低，中高端项目均可采用，运营的风险降低，最为普遍金地香蜜山成本–收益的对比分析分析表按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所科目抽象划分为6种类型会所功能设置序号会所类型效用倾向设置意向对应科目投资运营成本收益使用率a少低高高实用性强鼓励自营乒乓球、桌球、羽毛球、棋牌b少低少低实用性强鼓励自营阅览、桑拿、瑜伽室c高低高高提升形象招商壁球、健身、游泳池d高高高高提升形象招商餐饮，咖啡厅e高高高低营销噱头、提升形象不适合迷你高尔夫、保龄球建议：本项目会所采用对外开放式经营经营管理模式为对外招商＋物管方式。部分对外招商，对外开放经营，收费方面对业主提供相应折扣，保证项目会所功能的完善；部分物管管理，设置简单的运动、休闲设施，为业主提供运动休闲场所，低成本一次性投入，降低经营风险。以降低经营风险，保证盈利为原则。本项目会所建议THEEND