绍兴人民路1号地块住宅项目可行性分析报告

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………………………………………………………….………521、蓄水期策略：………………………………………………522、公开期策略：………………………………………………523、价格推进策略………………………………………………554、销售计划……………………………………………………565、开发计划……………………………...…………………….56六、财务分析及资金回收支出计划…………………………………………571、项目财务分析……………………………………………….572、项目资金回笼状况………………………………………….583、项目资金支出状况………………………………………….594、项目资金计划………………………………….……………605、项目敏感性分析…………………………………………….60七、可行性研究报告结论……………………………….……………….………61一、项目总论为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。本项目于绍兴市经济开发区人民路一号地块，具体位置如图：规划为住宅小区，东侧临规划迪荡湖路，南临人民东路，西侧是环城河，北侧是浙东古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。具体规划技术指标如下：经济技术指标总用地面积58087平米土地性质居住容积率≤1.377总建筑面积≤80000平米建筑限高50米另一方面，绍兴市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。2009年一季度，绍兴住宅类房源共成交491套，成交金额4.4亿余元，均价每平方米7343元。其中，一季度市区存量房交易受理1633件，创近5年来新高，是2005～2008年第一季度存量房平均受理件数的1.67倍。2009年1月份，绍兴的商品房空置面积达75.41万平方米，而到了3月份减少为45.86万平方米，这意味着前三月，绍兴商品房被消化了近30万平方米。2009年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升，达到100.84，比上季大幅增加26.11个百分点，高于去年同期12.77个百分点。5月，绍兴将接连有9块土地走上拍卖台，其中7块是商住地块。对绍兴经济界人士来说，这些数字足以让他们感到欣喜，因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。业内普遍比较认同的数据是：房地产上下游共涉及50多个行业，每投入100元的资金可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130~150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业；换一种算法则是，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，就会减少钢材需求2万吨、门窗需求8万套、卫生洁具需求2万套左右。房地产的带动效应很像水里的波纹，会不断扩散，最终影响到社会生活的各个层面。2009年，绍兴楼市销售呈现持续回暖之势。以市区为例，在相继迎来销售“小阳春”和“红五月”后，6月份，市区住宅类商品房成交呈现井喷之势，当月成交673套，日均22.4套。其中，6月30日当天，成交98套，成为2009年以来单日销售最多的一天。据市房地产信息网官方信息，1至6月，绍兴市区商品房成交2159套，成交金额2.43亿元，成交均价8543元/平方米，其中，住宅类商品房成交1819套，成交金额1.816亿元，成交均价7926元/平方米。绍兴楼市价格稳中有升。3月末和4月末，市区住宅类商品房成交均价7300元/平方米左右，而到了5月末，均价为7500元/平方米左右，6月末为7900元/平方米左右。全市房地产开发投资呈现持续升温之态。1至3月全市房地产开发投资378413万元，同比增长0.2%。1至4月累计投资556735万元，同比增长1.7%。1至5月累计投资591107万元，同比增长3.9%。随着楼市成交量回暖，绍兴土地市场也步入理性复苏的轨道。5月14日，市区举行今年首场土地拍卖，两地块均以高出起拍价60%的价格成功拍卖，从而拉开了土地市场复苏的帷幕。较之于2008年土地市场的冷清局面，2009年的几场拍卖更让人增添了对楼市回暖的信心，可以说是楼市回归理性的一个风向标。2009年的土地投资将在未来的一年半到两年构成市场供给，因此，楼市在盘整的过程中也在为下一轮的发展做好准备。近年来本市委、市人民政府给房地产商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济及城建发展，依据当地实际，制定了系列优惠政策，采取多种形式让房产商放心投资、大胆经营。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，“品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。本项目预计在2011年9月开始销售、2013年交房，正好处在绍兴房产高速、稳步发展的阶段，结合本项目的规划技术指标以及绍兴房产市场的分析数据，我们有理由相信，这是个十分有前景的项目，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行！二、绍兴房产市场分析1、板块市场分析(1)城南板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率阳明华都1010联排叠加2007.9800012500联排240-2601279272.4%南岸花城157高层2008.6820087-89134-14073343359%水墨澜庭9.49.4联排2008.511000227-303174-18050539979%怡兰轩公寓1.51.5高层2009.5820078-89938894.6%(2)、城东板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率中亚东郡90多层高层联排09年11月多层480082-127260-28037410728.5%绿城玉园11.43独栋联排2009.920000-30000360-1000544277.7％稽山一品8——独栋联排2009.110000-20000359-62321719589.8％(3)、大滩板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积在售套数已售套数去化率山水名家22.53联排2009.613500240-2882020100％高层11000156-16118025418617091.％绍兴天下3015联排高层2009.101300011000143-17812010184％白鹭金滩3720高层2009.310000130-172200-28674359480%联排2007.611000237-385185185100%(4)、迪荡板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率水岸香提117高层2008.119800108-1381478155%世茂盛世名苑二期186高层2009.511000138-142171-19534432293.6%大地香樟园2.91.5联排2008.915800240-2501515100%花园洋房13800120-1701507046.6%一、2、竞争个案分析区域楼盘名称量体（万方）已推量体（万方）建筑形态开盘日期价格（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价（万元/套）已推套数已售套数去化率（%）迪荡板块水岸香提117高层2008.119500元起138128-1401478155%盛世名苑二期186高层2009.59000138-144171-177124-16034432293.6%大滩板块山水名家22.53高层2009.611000180-253170-26018615081%绍兴天下3015高层2008.611000124-143165-180110-130150-18037632286%白鹭金滩3720高层2009.310000130-175191-231110-150150-23074359480%城东板块涂山家园22高层2009.56500120-13570-8516115093%中亚东郡90多层、高层2009.12480082-12737-6237410728.5%紫金华庭2.82.8高层2009.37600133-146163-203101-12324819980%城南板块阳明华都二期//联排2009.713000240.260312-3401278265%南岸花城157高层2008.6820087-91134-14073-11573342259%怡兰轩公寓1.51.5高层2009.5800078-8965-70938894.6%根据市场调研，就高层产品而言，绍兴市区在售楼盘主要集中在大滩板块以及迪荡板块。目前，楼盘处于强销期的楼盘有七个，分别是大滩板块的山水名家、白鹭金滩、绍兴天下三个项目；迪荡板块有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板块有南岸花城；城东板块的紫金华庭。高层产品市场分析将围绕这七个楼盘进行。对项目而言，大滩板块及迪荡板块的四个个案项目品质较高，对其有较大的参考意义。3、价格分析 销售均价分析迪荡板块：目前盛世名苑剩余产品和楼层主要是低楼层或22层以上，销售价格也有所提高，近期成交最高达到11000元/平米；大地香樟园的销售平均价格也在13000元/平米。大滩板块：具备江景资源，均价约11000元/㎡，但目前已没有什么好的房源，主要销售重点楼盘以绍兴天下为主。城东板块：距离较远，配套档次不高，最近开盘的中亚东郡其销售均价在4800元/㎡左右。城南板块：目前均价在8200-8500元/㎡左右。4、重点个案简介星星港湾项目概况：周边国际摩尔城、汽车西站、塘南市场均在0.6KM内,城市广场1.4KM内,火车站1.7KM内,绍兴老城中心的区位，赋予星星港湾极其丰富的生活配套资源；“近城远尘”的区位特性，带来了四通八达、非常便捷的交通。恒联•星星港湾位于绍兴市马臻路元培 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 和元培中学中间，上承千年古越的厚重文脉，下启新城市人文的蓬勃朝气，大隐于寸土寸金的老城区中心区位，总建筑面积约17000㎡，以“电梯多层奢派学区公馆”的清晰定位，成就尊者的智慧未来。项目周边学校云集，赋予星星港湾浓郁的人文气息；极其丰富的生活配套设施，优美的景观，舒适的户型，构成一个集居住、休闲为一体的古越中心典藏级精品学区住宅。产品营造：5幢6层多层电梯公寓，面积75-133，另有专层专用，一梯一户，户型面积178左右经典户型销售去化小区虽然规模很小，但多层产品在市场的稀缺性，令楼盘的在销售预购中，一房难求。在房展会后正式开盘，价格在13000元/平米，最高单价达到22000元/平米出头。目前销售已过50%，剩余主要是170以上的户型。开盘期间优惠幅度：按揭99%，一次性98%。最近上调单价200-500元左右。水岸香堤项目概况星源·水岸香堤傲踞浙东运河与古水道交汇之地,三面环水.北依浙东运河,南靠卧龙路,千年古道贯穿其中,规划中魅力四射的迪荡湖公园近在咫尺。项目总建筑面积近11万平方米,整个小区环境优美,品位高尚,是目前迪荡新城仅有的纯水岸高层花园美宅。近50亩地共8幢房子,超大楼间距，108-160平方米户型面积,部分跃层设计.一条景观大道,两个超大中央花园,三面环水,超长水岸线,四重景观,超高绿化率。整个小区分南北两大区块，北块位于浙东运河以南，南块位于城东卧龙路以北，南北两区块中有河道相连。整个小区分为三大组团。其中第一组团为两幢1000套的人才公寓，套型面积为35-45平方米，提供给来绍工作的优秀人才。除两幢人才楼外，其余6幢高楼全部为点式布局，套型主力户型面积为108-160平方米。有绍兴市便民中心，距在建的绍兴cbd仅一路之隔，离在建的迪荡新城商业中心仅2000米，目前已经入住商业中心的国际知名品牌包括：法国的欧尚超市，英国的百安居，美国的星巴克和麦当劳等产品营造8幢18-26层；一期147套；二期137套经典户型销售去化目前销售已基本达到55%以上，目前剩余房源的销售单价已上调到9500以上。中亚东郡项目概况中亚•东郡3#、4#地块总占地面积约66140.5㎡，总建筑面积约89840㎡，社区配备了7702㎡沿街商业，并设计了地下集中汽车位239个、地上机动车位288个，地下室设计了部分自行车库。天然生态林：树种繁多，林木茂密，林间花草芬芳、道路蜿蜒，上百种林木花草，采几束野花装点居室，惬意生活，由此而始。地理位置：人民路以东，距离市中心7公里！毗邻农业生态园，自然特色生态风貌，享受悠然休闲的离尘不离城的天然度假生活。左靠城市，右依自然；东为吼山，西邻东湖；距市中心7公里距离，人民路双向大道东西纵横。北距329国道12公里，杭甬高速公路16公里，杭州萧山国际机场36公里；近邻绍兴到诸暨的高速入口。157、147、137等数条公交线路直达繁华市中心，班车、TAXI，私家车，7公里瞬间切换。位处生态园区核心位置，规划中以公共建筑和居住建筑为主，行政中心、商贸中心、文化娱乐及体育中心都将集结于此。随着生态园区规划和建设日益完善，周边风景名胜、商业街、学校、银行、农贸市场、超市、药店、等生活配套日渐成熟。沿街商业，将为业主提供更为完善、细致的生活保障，以舒适、从容生活尺度营造出便利的城市生活。百亩农场：春赏油菜花烂漫，秋享果实累累。天然的绿色生态农产品，是您健康的保证。悠闲垂钓：在原生态河基础上，因地就材地设计出河畔垂钓台，充分享受悠然垂钓的生活乐趣。社区物业管理将实行“7×24”不间断服务。产品营造多层、联排、高层相结合的社区。经典户型销售去化12月初开盘推出六幢多层公寓；主力户型80~100平方米，多层均价4800元/平方米。开盘之日至2009年11月26日下单可享受95折优惠，一次性付款者在其基础上享受多层减20元/平方米。。绍兴天下项目概况绍兴天下位于绍兴大滩区块东南面，四面碧水环绕，东至长大江，南望文笔塔，西北至梅山江，与著名的镜湖湿地公园紧密相连，园区总占地265亩，总建筑面积30余万平方米，规划高层江景公寓，空中别墅与臻品排屋，共2000余户，园内配有主题会所，高尚幼儿园，江滨公园，网球场，泳池等高尚设施。绍兴天下所处区域是绍兴大滩水上公园为核心的高尚住区，是绍兴市中心真正的临水人居胜地，也将是大滩核心区规模宏伟的居住胜景。产品营造项目主力房型为140平方米左右高层，整个项目排屋面积为224-285平方米以上，高层为88-274平方米与150-160平方米；其中一期高层6幢401户，排屋212套。经典户型销售去化项目于一期2008年6月开盘，目前整体去化在80％以上，剩余房源以较高楼层的大面积户型为主。二期2009年10月13日开盘，共计推出2、3＃楼120余套房源，主力面积为140、170平米。目前去化已在80％以上，剩余房源的销售均价11000元/平米。白鹭金滩项目概况白鹭金滩，位于绍兴镜湖新区的东南面，104国道北复线南侧，萧甬铁路北侧，南北向城市主干道、号称“绍兴第一路”的解放北路延伸段则穿过区块中部。该地块总用地面积225亩，总建筑面积32万平方米。大滩项目交通条件优越，市政配套完善，公路、铁路、水路畅通，车站、码头、学校、医院、市场齐全。规划中的大滩水上公园、休闲娱乐中心将在不久建成。产品营造白鹭金滩为金昌房产的鼎力巨作，涵盖稀缺的城市生态排屋、全景观高层、小高层，以其经典的建筑、优美的环境、高档的定位、顶级的会馆配套与系出名门的品质成为大滩最具代表性的建筑标杆，重新定义绍兴上层生活。项目主力户型为3房、4房88-347平方米。经典户型销售去化项目共计1800余套房源已全部推出，别墅已全部售完，目前在售高层部分，整体去化率80％左右。本项目160平米以上户型占据较大比例，目前所剩房源均为高楼层、大户型房源，其总价在150万元/套以上。山水名家项目概况坤和•山水名家所在的大滩区块拥享千亩水域，前承绍兴古城紧邻镜湖国家湿地公园，蕺山、府山等千古名山大水，后接新城，环境区位极佳。项目占地98000平米，总建筑面积22.5万平米。产品营造坤和山水名家共计901套房源，由32层高层宽景大宅，15组合院排屋构成。项目借鉴台门空间布局之精髓，以二进三院、前庭后院的总体空间格局还原绍兴台门精神、台门生活。排屋通过合院、前庭、中庭、后院四重立体庭院的营造，以内敛、私密的手法演绎绍兴台门大宅生活。高层创造性的设立南向超大露台，北进入户花园及部分中庭院，让现代建筑散发出老台门的神韵和气质。经典户型销售去化项目一期于2009年6月推出，共计推出1－2＃，主力户型为140-180平米，整体去化较好，去化率在80％以上。2009年10月加推瑾园2＃，户型为140-180平米，目前销售均价也达到11000元/平米。世茂盛世名苑项目概况绍兴世茂-迪荡新城2006年，绍兴市政府启动CBD新区迪荡新城开发建设。迪荡新城，紧扼古城区东北门户，占地约572公顷，于内延展于胜利路城市发展中轴，于外拉近与上海、杭州、宁波等长三角核心城市间的距离，以绍兴前所未有的大手笔，打造国际级CBD。20万方商业旗舰、5A国际商务中心、国际会展中心、迪荡湖公园、超五星级酒店，成就绍兴新城市中心，实现绍兴经济、文化、影响力的全面升级。产品营造项目二期由E4、E5地块组成，E4地块共计299套房源，E5地块共计344套。经典户型销售去化项目E4地块于2009年4月推出，目前299套房源已去化253套，去化率为84.6％；E5地块于2009年6月推出，目前344套房源已去化311套，去化率为90％。目前剩余房源其位置均为4F以下或者23F以上，面积在170平米以上销售单价也提升到11000元/平米，总价在200万元/套左右。5、土地市场情况土地市场1、绍兴市区2009年土地出让统计表1.1、出让地块统计宗地名称土地坐落出让面积（M2）出让方式土地用途总成交价（万元）楼面价格竞得人成交日期镜湖新区外滩4-2号地块东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路、北至地块地限线。6395挂牌办公及商业4900绍兴北辰置业有限公司2009．7．3镜湖新区外滩4-11号地块东至一号路，南至溢香街、西至地块地限线、北至二号路。5504挂牌办公及商业3250浙江星源建设投资有限公司2009．7．3镜湖新区外滩1号地块东至梅山江绿化带，南至梅山江绿化带，西至解放大道，北至凤林西路．111155拍卖住宅、商业、办公122000绍兴金绿泉置业有限公司2009．8．17袍江新区F7地块东至寺东路，南至袍江工商分局，西至里直江，北至规划支路．19869拍卖住商57002125绍兴恒联地产发展有限公司2009．8．17原人民医院地块东至真神堂、新建北路及县前街部分现状建筑，南至东街，西至布业会馆和越城区检察院等现状建筑，北至县前街及现状建筑。34021拍卖商业90000绍兴市国商大厦有限责任公司绍兴金渔投资有限公司2009．8．17镜湖新区外滩4-4号地块东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路，北至地块地限线。8350挂牌办公及商业6250绍兴市越发机械制造有限公司2009．9．23镜湖新区外滩4-6号地块东至地块地限线，南至一号路，西至二号路，北至凤林西路。6024挂牌办公及商业3800绍兴市中实房地产开发有限公司2009．9．23镜湖新区外滩4-8号地块东至一号路，南至二号路，西至地块地限线，北至地块地限线。6838挂牌办公及商业2300诸暨市意龙纺织轧染厂2009．9．23镜湖新区外滩4-10号地块东至地块地限线，南至地块地限线，西至二号路，北至一号路。6811挂牌办公及商业2300绍兴市城乡建设发展有限公司2009．9．23镜湖新区外滩4-14号地块东至地块地限线，南至地块地限线，西至灵芝路，北至一号路。6612挂牌办公及商业2300绍兴市中实房地产开发有限公司2009．9．23镜湖新区后墅路2-2号地块东至菜地，南至镜湖新区后墅路2-1号地块，西至泗汇江环路，北至里湾。7963挂牌办公及商业3700金坚栋2009．9．23皋埠商贸区K-01地块东至朱林路，南至银山路，西至银城路，北至人民东路。75319拍卖居住、商业、办公150001422绍兴建景建材有限公司2009．10．10皋埠镇商贸92-18地块东至鲁家泾村，南至银苑路，西至银桥路，北至银兴路。8251拍卖批发零售用地（大型连锁超市）3580绍兴千客隆超市有限公司2009．10．10皋埠商贸区K-02地块东至银桥路，南至银山路，西至朱林路，北至人民东路。83934拍卖居住、商业、办公182001548绍兴金源房地产开发有限公司2009．10．20袍江新区G7-1地块东至规划2号路，南至河流，西至丁墟大河，北至育贤路。73622拍卖住商169002086兴鑫控股集团有限公司2009．10．20袍江新区G56-1地块东至规划支路，南至群贤路，西至越王路，北至育贤路。187065拍卖住商295001433上海宝冶建设有限公司汇投投资有限公司2009．10．20鉴湖镇B-8地块东至河流，西至农田，南至民房，北至农田。10645拍卖商业金融服务业、办公2600绍兴南闲物业经营有限公司2009．10．20寨下地块东至新开河道及空地，南至寨下河，西至规划道路，北至现状道路42845拍卖居住、商业362002364绍兴市中实房地产开发有限公司2009．11．27绍大线三号地块东至绍漓铁路，南至西郊路，西至钟堰江，北至规划道路。139161拍卖居住、商业1360005429宁波信达中建置业有限公司绍兴建材城有限责任公司嘉兴市信达建设房地产开发有限公司2009．11．27新桥江E地块东邻规划滨江绿地，南、西、北临新桥江45803拍卖居住6100010244万国地产有限公司2009．11．27环城南路C地块东临解放路，南至金时代广场，西至环城南路，北临和畅堂-海尔曼斯地块10606拍卖商业、办公1720010811绍兴县兴越房地产开发有限公司2009．12.10镜湖新区外滩3-2号地块东至地块地限线，南至凤林西路，西至地块地限线，北至地块地限线49998拍卖居住、商业600006000浙江中成房地产集团有限公司2009．12.101.2、未来推出地块统计地块名称土地座落土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）起拍价（万元）保证金（万元）和畅堂-海尔曼斯地块东临解放路及现状民居，南至环城南路C地块，西至环城南路，北至和畅堂及现状民居。商业84427≤151969≤1.8≤55≥57050015000迪荡新城B6地块东、南至梅龙环湖支路，西至支路(B5地块)，北至西施山路。商业、办公19788≤89837.5≤4.54≤32≥10135002700备注：上表地块于2009年12月30日进行拍卖。2、2009年绍兴县居住地块出让统计表参拍地块出让时间坐落用地　　性质出让方式容积率面积起拍价(万元)成交价(万元)竞得人下限上限M2亩总价亩价总价亩价柯桥城区GJ-22地块1.21－2.4湖东路以东，耶溪路以北住商拍卖挂牌22.53572153.58375170.01375170.01绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司杨汛桥商贸城商住地块5.155.27虹桥路以北、江南路以东住商拍卖挂牌33.68996814.954055271.244055271.24浙江宝业房地产集团有限公司Q1地块6.24柯岩大道以东、湖南路以北住商拍卖11.34675170.138954127.6813170187.79浙江金晖置业有限公司Q2地块6.24柯岩大道以东、湖中路以南住商拍卖11.34127161.917436120.1111630187.85浙江金晖置业有限公司柯桥城区GJ-23地块7.17湖东路以东，耶溪路以北住商拍卖1.822912943.6914220200.0326200368.55浙江金昌房地产集团股份有限公司柯桥城区GJ-25地块7.17湖东路以东，耶溪路以南住商拍卖1.821826627.4柯桥城区D-11a地块7.17湖东路以东，群贤路以北住商拍卖2.32.62492637.3945883279.7719640525.29浙江蓝城置业有限公司柯桥城区D-11b地块7.17湖东路以东，群贤路以北住商拍卖2.32.64139262.0931200502.51柯桥城区D-11c地块7.17湖东路以东，群贤路以北住商拍卖2.32.63218248.2725260523.27柯桥城区D-11e地块7.17湖东路以东，群贤路以北商业拍卖2.531083016.2510900670.98N-057.8－7.17柯桥城区金柯桥大道以东、柯桥供电分局以北商业拍卖挂牌2.52.8923113.854320311.914320311.91绍兴县大明房地产开发有限公司柯开东贤花园一期安置小区地块7.26新河江西，群玉路以南住商拍卖2.83.41522922.841080.447.3182079.67绍兴恒联地产发展有限公司福全稽山住商地块8.12绍大线以东外环河以南住商挂牌1.21.532667497025.7143.387065.7144.2浙江稽山控股集团有限公司、绍兴天地房地产开发有限公司M-04住商地块9.2山阴路以南、笛扬路以西住商拍卖1.92.152786741.815300366.0324050575.359浙江勤业建设开发有限公司S-08a9.8裕民路以南、双渎路以东住商拍卖1.82.23732655.991483726516900301.845浙江金纬房地产开发有限公司S-08b9.8裕民路以南、双渎路以东住商拍卖1.82.24129961.9516417265.0118700301.864浙江金纬房地产开发有限公司S-08c9.8裕民路以南、双渎路以东住商拍卖1.82.23962759.441575226518000302.824浙江金纬房地产开发有限公司柯开Z-4住商地块9.8金柯桥大道以西、齐安路以南住商拍卖挂牌1.82.34689670.349970141.7410050142.869绍兴县日业房地产开发有限公司滨海商住中心09-06号地块9.14支三路以北，汇商路以东住商拍卖挂牌2.42.72578938.68245563.47245563.46绍兴县东厦房地产开发有限公司滨海商住中心09-07号地块9.14支三路以北，支A路以东住商拍卖挂牌1.823387650.81305260.07305260.06绍兴县东厦房地产开发有限公司柯桥城区K-18a地块9.3湖东路以西，钱陶公路以北商业及商务办公挂牌2.534028560.4311965198.0111965198.01大连万达商业地产有限公司柯桥城区K-18b地块9.3湖东路以西，钱陶公路以北商业及商务办公挂牌2.534148162.2212319197.9912319197.99大连万达商业地产有限公司柯桥城区K-19a地块9.3湖中路以东，华齐路以南住商挂牌2.534205263.0812741201.9912741201.99大连万达商业地产有限公司柯桥城区K-19b地块9.3湖东路以西，华齐路以南住商挂牌2.534598768.9813917201.7513917201.75大连万达商业地产有限公司棋盘山-1号地块9.3香林大道以东，棋盘山以南住商拍卖11.23813257.237772221.255800326.77浙江华联置业有限公司棋盘山-2号地块9.3香林大道以东，棋盘山以南住商拍卖11.23377350.66棋盘山-3号地块9.3香林大道以东，棋盘山以南居住拍卖11.24193262.9柯桥城区BE-25（a、b）地块11.13群贤路以北，太平路以东住商挂牌22.54257763.8713729214.97136664202.09金地（集团）股份有限公司柯桥城区BE-26地块11.13双亭路以东，群贤路以北住商挂牌22.52279634.197350214.95柯桥城区BE-27地块11.13群贤路以北，双亭路以西商业及商务办公挂牌22.53212148.1810387215.58柯桥城区BF-10地块11.13双亭路以东，群贤路以南居住挂牌22.52198732.985464165.67柯桥城区BF-4a地块11.13泽国路以北，稽山路以东住商挂牌22.53590153.8511217208.3柯桥城区BF-4b地块11.13泽国路以北，太平路以西住商挂牌22.53256448.8510174208.29柯桥城区BF-5a地块11.13山阴路以北，稽山路以东住商挂牌22.53640554.6111211205.3柯桥城区BF-5b地块11.13山阴路以北，稽山路以东住商挂牌22.53764656.4711593205.3柯桥城区BF-5c地块11.13山阴路以北，太平路以西住商挂牌22.53265948.9910057205.29柯桥城区BF-6b地块11.13泽国路以北，双亭路以西住商挂牌22.54455466.8313453201.3柯桥城区BF-7a地块11.13山阴路以北，太平路以东住商挂牌22.53938259.0711474194.23柯桥城区BF-7b地块11.13山阴路以北，双亭路以西住商挂牌22.53974759.6211580194.23柯桥城区BF-8地块11.13双亭路以东，泽国路以北商业及商务办公挂牌22.51079916.22493153.9柯桥城区BF-9地块11.13双亭路以东，山阴路以北商业及商务办公挂牌22.52170232.555082156.11古城-1号地块11.25104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖11.24564868.4779431168300121.22绍兴县元垄房地产开发有限公司古城-2号地块11.25104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖11.24501667.5278331168200121.44古城-3号地块11.25104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖11.24383165.757627116.018000121.686、本地块分析（1）、地块现状项目地块已平整好，目前为空地。项目隔北侧运河为居民住宅区（绍钢宿舍），较为杂乱，东侧迪荡湖路还未开始建设，南侧为人民路，但其邻路范围较小。（2）、周边配套项目的商服配套主要依靠绍兴市区，南侧人民路为绍兴东西向的主干道，出行便利。未来随着迪荡新城的建设，区域配套会逐渐成熟，区域未来发展潜力较大。整体来看，项目的位置正好处于环城东路外侧，距市区较近，地段条件优良；但其周边小环境较差，整体居住环境及道路系统还未成形。（3）、地块SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近人民路主干道，出行便利；项目地块两面临水，易于打造景观住宅；劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；机会（O）项目位处迪荡新城，区域发展潜力较大，是绍兴发展的重点区域之一；绍兴市区住宅越来越少，城市向外围区域发展，给项目带来机会；绍兴经济发展平稳，以工业为支撑，有较多私营业主；2009年绍兴整体房产市场发展态势较好，进入回暖阶段，给项目带来一定利好；威胁（T）项目土地成本较高，对未来利润影响较大；绍兴房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争。——项目地段出色，小环境较为杂乱，产品亮点较多。6、总结项目高层预计2011年下半年推出，从房产一级市场来看，绍兴金绿泉置业有限公司以总价12.2亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的绍兴天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在11000－12000元/平米，保守估计，等项目入市，预测绍兴市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。三、项目定位1、SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近人民路主干道，出行便利；两面临水，环境优美。外墙用材高档，石材干挂。知名设计院设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。品牌物管管理国内知名园林景观公司设计小区内景。人车分流别墅与高层相结合，户型大气阔绰，定位高档。高科技的智能化配套劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；户型大，总价高，客户群体有限。威胁（T）政策调控,会引起购买力的萎缩.绍兴房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争虽然环河而居，但比起大滩而言，环境优势不明显。机会点市中心、地段的稀缺性，缓解市场的竞争压力。今年年底开发商踊跃拿地，地价的不断创新高，对明后年的房势起到助推作用..2、项目整体定位从项目自身立地条件来看，项目区位条件较好，地段比较出色，地块两面临水也成为打造高品质社区的先天条件，不足之处在于目前商服功能较弱，周边小环境较为杂乱。从目前绍兴整体房产市场来看，进入2009年3月份，绍兴房产市场整体逐渐回暖，成交量与成交额同步上升。目前市场上在售的个案整体去化均达到较好的效果。从项目所处板块——迪荡板块的发展来看，世茂迪荡新城的开发已初具雏形，未来随着商业超市的进驻，其发展看好；世茂盛世名苑的高层产品在市场上接受度较高。综合以上方面，建议项目充分利用西侧、北侧河景放大自身景观优势，努力提高自身品质，将其打造成为绍兴新城臻品住宅——列鼎两河，领秀迪荡。3、项目客源定位根据项目的整体定位，建议其利用自身良好的地段及自然条件打造绍兴新城的臻品住宅，这决定了项目的高品质。目前市场上与项目品质相当的楼盘主要集中在大滩板块（绍兴天下、白鹭金滩及山水名家）和迪荡板块（世茂盛世名苑），项目的客源引进应参考这几个重点个案。做为政府重点发展的区域——大滩与迪荡，这两个板块依托良好的自然环境及规划，区域内项目品质高端，吸引了绍兴绝大部分的高档置业群体的眼光。建议项目客源定位为：改善性的置业者——追求高品质的住宅生活；私营业主群体——有较高的经济承受能力；35－45岁的中年——给家庭一个温暖、舒适的家。4、面积配比定位:高层户型配比　户型面积（平米）套数阶段套数和阶段套数和阶段套数和141.852525252160.526264698172.72020183.8135252186.71318826205.1267286109