附件2：完美交楼操作指引

完美交楼操作指引集团大运营工作组2016年11月目录第一部分项目完美交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 动作第二部分项目完美交楼关键管控点第三部分装修工程标准动作第四部分装修工序关键管控点第五部分完美交楼重点提示前言：市场调整遇上交楼高峰前言：我们必须坚持完美交楼口碑相传一、项目完美交楼标准动作砌筑完成结构封顶砌筑样板园建完成装修样板移交家居绿化完成联合验收竣工备案土建移交装修完成外架拆除市政完成客户维温综合检查装修定标精装策划模拟验收两防监控工地开放承接查验交楼策划电梯启用抹灰介入理清思路抓住关键前紧后细完美交楼持续性工作持续性工作持续性工作两个移交面两个移交面新增管控项二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示客户维温持续性：签约——交楼1、客户维温九步法。两防监控持续性：主体——装修1、客户关注的重点，也是施工管控的难点；2、重点部位：屋面板、厨卫间、阳台窗户等。砌筑样板完成时间：批量砌筑前1、越早开始越好，建议主体结构5层开始准备；2、完成一整层标准层的砌筑样板，核对建筑与装修的吻合度（水电点位）。抹灰介入开始时间：项目自定1、越早开始越好，建议主体结构7-10层介入；2、抹灰工艺样板先行（开间尺寸、平整度、垂直度等）；3、穿插施工。工地开放日完成时间：土建阶段完成1、工地开放日策划（参观人员、说辞、路线安排、媒体负面风险监控、正面宣传推广等）。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示结构封顶完成时间：①别墅：不迟于交楼前225天；②多层洋房：不迟于交楼前为240天；③小高层（8-11层）：不迟于交楼前255天；④中高层（17-23层）：不迟于交楼前300天；⑤高层（24-33层）：不迟于交楼前360天。1、抢主体保装修；2、提前按期结构封顶，确保结构主体质量。砌筑完成完成时间：①别墅：不迟于交楼前195天；②多层洋房：不迟于交楼前为210天；③小高层（8-11层）：不迟于交楼前205天；④中高层（17-23层）：不迟于交楼前260天；⑤高层（24-33层）：不迟于交楼前320天。1、建议主体结构5层砌筑开始介入；2、严控砌筑抹灰质量是确保土建顺利移交装修作业面的关键。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑计划时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示装修策划完成时间：不迟于交楼前6-7个月（取计划交楼/实际交楼较早值作为起算点）1、项目团队有抢装修交楼熟手，区域专门团队整合区域资源全力帮扶；2、做好对参建施工单位的精装修策划成果交底（规章制度、工期、质量、工艺、工序、穿插要求、平面布置、垂直运输、成品保护等）；3、区域大运营工作组必须确保新项目做好装修策划，整合资源确保装修策划有效落地。装修总包定标完成时间：装修进场前1、选择好的装修队伍，“身正、选准、管好、立断”；2、区域要培育出一批敢打硬仗、合作良好、有实力、懂碧桂园打法的装修施工队伍，建立战略合作关系。装修样板完成时间：批量装修前（湿铺贴前）1、《关于推行“装修交楼标准样板间”制度的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》。交楼前综合检查（新增管控点）完成时间：不迟于交楼前6个月（取计划交楼/实际交楼较早值）1、区域大运营牵头各职能部门、项目部进行专项检查；2、检查进度、质量、客户投诉、销售承诺等板块风险。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑计划时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示土建移交装修作业面开始时间：①别墅：不迟于交楼前150天；②多层洋房：不迟于交楼前为165天；③小高层（8-11层）：不迟于交楼前180天；④中高层（17-23层）：不迟于交楼前200天；⑤高层（24-33层）：不迟于交楼前260天。完成时间：①11层及以下原则上预留4-5个月装修工期②17层及以上原则上预留5-6个月装修工期1、装修施工中，最重要管控点之一；2、可分段移交，越早开始越好；3、做土建移交样板，将移交标准交底到所有参建方（土建总包、装修总包等）管理人员及班组长；4、精装总包前置介入机制，土建总包快速整改机制，项目、土建总包、精装总包高效沟通机制，工作界面清晰。外立面完工及外架拆除完成时间：①别墅、多层、小高层：不迟于交楼前90天；②中高层和高层：不迟于交楼前105天。1、关注干挂石材外立面进度；2、关注外立面质量（客户观感）；3、外架尽早拆除，为室内装修和室外工程创造条件；4、垂直运输专项策划。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑计划时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示室内电梯安装及启用开始时间：砌筑完成完成时间：湿铺贴结束前&施工电梯拆除前1、提前电梯下单；2、摸底施工工效，合理安排工期，确保垂直运输生命线；3、电梯策划：轿厢保护、专人开电梯、荷载公示等。现代家居作业面移交完成时间：①别墅、多层、小高层：不迟于交楼前90天；②中高层和高层：不迟于交楼前120天。1、提前材料下单、批量安装前材料到货入库；2、可分段移交，越早开始越好（关注垃圾清运）；3、装修移交现代家居样板，移交标准交底至所有参建方（土建总包、装修总包、甲分包等）管理人员及班组长；4、快速整改维修机制、高效沟通机制。交楼前策划完成时间：不迟于交楼前3个月（取计划交楼/实际交楼较早值）1、区域大运营工作组必须确保新项目做好交楼前策划，整合资源确保策划有效落地；2、项目部及区域客户关系管理部牵头主导。室内装修完成完成时间：不迟于交楼前30天1、抢主体保装修，预留足够装修时间（高层原则上6个月）；2、装修不是抢出来的，审计划，严执行，做好成品保护。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑计划时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。二、项目完美交楼关键管控点关键节点开始/完成时间重点提示室内装修模拟验收开始时间：湿铺贴阶段完成时间：室内装修完成1、湿作业阶段、部品安装阶段自检自查并整改；2、水管带压施工/使用功能项100%整改。室外市政工程完成时间：不迟于交楼前45天1、熟知水电气暖工程人机料情况，合理安排工期；2、切勿漏项/杜绝“翻草皮”、“破路”；3、关注红线外市政风险。室外园建工程完成时间：不迟于交楼前30天1、关注园建工程的人机料情况，合理安排工期。室外绿化工程完成时间：不迟于交楼前15天1、关注绿化工程的人机料情况，合理安排工期；2、杜绝货量区跟展示区绿化效果反差大。承接查验完成时间：交楼联合验收前1、严格按照集团“承接查验制度要求”执行。竣工验收备案完成时间：不迟于交楼前5天1、制定验收计划，确保验收计划与施工计划匹配；2、关注消防验收、规划验收。交楼联合验收完成时间：交楼联合验收节点1、严格按照《碧桂园项目交楼前联合验收操作指引》执行。注：（1）开始、完成时间均是以里程碑计划时间为参照物。（2）“交楼”指里程碑计划“交楼联合验收”节点。三、装修工程标准动作材料合同签订部品合同签订装修总包定标涂料一遍面漆装修进场装修样板湿作业检查及整改部品材料到库装修移交现代家居前期准备（50天）移交样板材料下单土建移交装修墙地砖铺贴五金洁具安装四大件安装全面模拟验收整改涂料二遍面漆装修工程标准动作开荒保洁天花灯槽湿作业阶段湿作业阶段（65天）部品安装阶段（40天）模拟验收阶段（35天）注：“附加值改造类”产品的装修标准动作另行考虑。入户门扇安装四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示前期准备装修策划1、装修策划会，合同交底，场地布置，图纸深化，施工样板材料清单；2、重在落实！策划交底1、对参加单位进行交底培训，明确目标、熟悉标准。问题检查1、土建总包、装修总包、项目部（或监理）等单位对土建移交面全面检查，记录整改点（图文并茂清单），按户统计、执行销项管理。装修交付样板1、涵盖交付批次涉及的所有户型；2、对照销售板房，避免货不对板。装修主材下单1、不迟于批量装修前30天对瓷砖、腻子、涂料、石材等材料下单；2、同一标段瓷砖、涂料下单批次不能超过3次，避免色差。部品水电类材料下单1、四大件、入户门（土建抹灰时门框下单）等定尺下单；2、洁具、五金件、灯具、开关面板一次性下单。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示前期准备工法样板1、阴阳角修复、防水施工、地漏做法、腻子施工、天花防开裂做法、其他特殊节点，利于人员参照学习并作为验收标准。土建移交装修（土建类）1、移交主要 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ：土建施工质量、成品保护以及阳台等部位的外墙观感；2、土建施工质量包括：房间净高，地面、天花、墙面的平整度，垂直度，方正度，空鼓及开裂，洞口预留位置、大小、坡度等；3、工作面移交可以考虑分层移交，但要设置关门时间，确保装修工期。土建移交装修（水电类）1、冷热水管每户打压；2、阳台、卫生间、有地漏厨房须做蓄水验收并照片存档记录；3、阳台吊洞封堵美观无渗漏。材料样板封存1、材料封存管理：所有材料取样各方签字确认和封存，作为后续施工与交付的依据。封闭管理1、作业区域封闭（后期可考虑单元封闭）。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示湿作业阶段燃气管道1、厨房、阳台燃气管道原则上应于装修前安装完成。腻子施工1、修复阴阳角；2、确认墙面阴阳角修复完成后大面天花墙体腻子施工；3、重点关注阴阳角方正和低窗台下口、跨门洞部位的平整度。底漆施工1、按照 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 控制底漆兑水量，建议使用机械喷涂底漆；2、腻子点补后对点补部位再次喷涂底漆，杜绝涂料发霉。厨房墙、地砖铺贴1、确认厨房烟道根部防水施工完成后铺贴墙地砖；2、确认厨房煤气管施工完成后铺贴墙砖，做好阳角保护。卫生间墙、地砖铺贴1、关注地砖铺贴坡度；2、确认淋浴间墙面防水施工完成后铺贴墙砖。阳台地砖铺贴1、确认吊洞不渗漏且铝合金门下坎塞缝防水完成后铺贴。2、做好地漏、坡度，杜绝积水。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示湿作业阶段客厅地砖铺贴1、关注排版图、铺贴工艺、与铝合金门下坎的高度关系。厨卫天花（如有）1、吊顶内管线灯具基座与天花同步安装。踢脚砖铺贴1、地砖铺贴完成至少10天后铺贴踢脚砖（利于潮气排出）。湿作业阶段模拟验收整改1、按照“户”为单位模拟验收整改。水管打压移交1、室内铺贴完成后按照设计压力的1.5倍或以上逐户打压登记验收，确认湿作业阶段未破坏水管，杜绝渗漏。成品保护1、整改完成后按照要求做好墙地砖等成品保护。2、湿作业阶段的垃圾清理出楼层。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示部品安装阶段部品类材料跟进1、根据生产周期和装修计划，提前部品类材料下单到库。五金定位打孔1、墙砖铺贴完成后，室内五金件定位打孔（避免打到管线）。室内门套安装1、确认底漆（或第一遍面漆）及墙地砖完成后，安装门套；2、门套、门贴脸、门扇应在工厂做好塑料膜保护。橱柜浴柜安装1、煤气、给排水、瓷砖完成后开始安装。第一遍面漆1、墙面第一遍面漆使用滚筒滚涂或机械喷涂；2、天花第一遍面漆建议使用机械喷涂。天花第二遍面漆1、天花第二遍面漆强制性机械喷涂。地板安装1、确认第一遍面漆完成，且地面整洁干净安装木地板；2、木地板安装完成后做成品保护。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示部品安装阶段门贴脸安装1、确认瓷砖、第一遍面漆和木地板完成后安装门贴脸。户内门扇、锁安装1、确认泥水整改完成，柜体类完成后开始安装；2、门扇、门吸同步安装，防止撞伤墙面或门扇。入户门扇、锁安装1、确认安装完成户内门扇门锁后安装入户门扇门锁门吸；开关、灯具安装1、确认第一遍面漆完成后，开关面板安装、灯具底座安装并且用美纹纸保护、预防刮花污染（盖板暂时不装）。马桶淋浴屏安装1、关注淋浴屏与挡水石及墙端头结构胶封闭预防漏水；2、马桶可放到最后安装。五金件安装1、按照之前打孔定位、安装五金件。灯罩安装2、阳台建议使用带胶圈预防蚊虫进入灯具。四、装修工序关键管控点阶段工序重点提示模拟验收阶段室内工完场清1、将室内垃圾杂物清理出楼层。室内及公共部位模拟验收检查1、对室内所有问题模拟验收检查整改，按户存档，执行销项管理。第二遍面漆1、确认墙体碰撞点、裂缝等模拟验收问题整改完成后，涂刷第二遍面漆，禁止在第二遍面漆上局部整改。厨房家电（若有）1、附送家电类就位。清洁开荒1、联合验收前完成清洁开荒。五、完美交楼重点提示1、落实交楼前“综合检查”增设“交楼前综合检查”管控环节目的：提前排查各类交楼风险，对交楼批次“全面体检”。牵头人：区域大运营工作组时间：①对装修交楼批次，不迟于该批次里程碑交楼联合验收时间前6个月②对毛坯交楼批次，由区域自定检查时间和检查要求要求：此项工作为集团强制性要求，必须做到对区域内所有交楼批次全覆盖，但具体操作细节由各区域根据区域实际情况来确定。五、完美交楼重点提示2、严控两个移交面“土建移交装修”“装修移交现代家居”强调“两个移交面”的重要性目的：严抓移交面，保障装修工期，确保装修质量考核：①一方面，通过不定期飞行交叉检查进行督查帮扶，协助区域、项目或相关部门进行计划纠偏，对于两大工作面移交节点完成成果虚假上报情况，一旦查出，除按“2016年计划管理办法相关条例”执行集团例行处罚外，按2万元/批次予以额外处罚（项目总占60%，区域运营负责人占20%，区域总裁占20%）；②另一方面，每月将逾期情况在集团高管会上进行通报。五、完美交楼重点提示3、执行《关于“促进完美交楼，实现口碑相传”的管理要求》强调“完美交楼、口碑相传”的重要性管理要求：推行“完美交楼”模式，在项目交楼联合验收通过之后，通过增加交付前“交付状态评定”机制，制定高标准的交付体验要求，高标准的交付后维修及客户关系维护管理，以达到“完美交楼”的目的。奖罚措施：①关于完美交楼奖励；②关于交楼工作不利的处罚；③申诉与豁免。23谢谢大家