保障性养老住房发展模式研究--以西安市为例

万方数据万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文保障性养老住房发展模式研究--以西安市为例专业：老年工程与老年保障硕士生：白慧指导老师：李从容教授摘要“十二五”期间，全国新建各类保障性住房3600万套，西安市新建保障性住房33万套，覆盖面积达23%，位居陕西省第一。为全面建成小康社会，西安市政府在“十三五”规划纲要中提出全面推进保障性安居工程的建设，着力解决城镇家庭住房困难问题。我国于2000年步入老龄化社会，截止到2013年底，全国老年人口已突破2亿大关，而西安市作为陕西省老龄化情况最严重的城市，60岁以上的老年人有125.68万人，占全市总人口的14.9%，与当期全国老龄人口占比情况持平，养老问题迫在眉睫。由于养老和住房保障同属于社会保障和公共服务的范畴，同时我国北京和深圳等地也在积极探索建设保障性养老住房，所以，探索针对西安市中低收入阶层的老年人住房保障，即保障性养老住房也将会成为西安市对养老住房的一次新尝试。论文通过探讨保障性养老住房发展模式的三个要素：建设、运营及监管，分析了西安市老年人对保障性养老住房的需求特点，提出适合西安市保障性养老住房的发展模式建议。论文首先对保障性养老住房进行了探索性界定，从建设、运营及监管这三个要素对保障性养老住房的发展模式进行分析；其次，随机抽取西安市老年人进行关于保障性养老住房需求的问卷调查，分析西安市老年人、尤其是中低收入阶层的老年人对保障性养老住房的需求，为西安市保障性养老住房的发展模式提供了基础性的数据分析；最后，通过借鉴国内外国家及地区的保障性养老住房发展模式的经验，提出构建西安市保障性养老住房的对策建议。论文的创新点是：第一，对保障性养老住房进行探索性界定；第二，从保障性养老住房的居住环境需求、配套设施需求和住房保障需求三方面对西安市老年人需求进行调研，并对此就建设、运营和监管三要素提出了构建西安市保障性养老住房发展模式的对策建议。最后通过对调查问卷的描述性统计分析和交叉联立万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文分析，得出如下结论：在建设方面，保障性养老住房应完善其供给结构，大力推行中小户型；在运营方面，保障性养老住房应以出租为主，提供政府补贴；在监管方面，保障性养老住房应建立完备的法律保障体系和第三方监管方式。关键词：保障性养老住房；老年人；发展模式万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文ResearchontheDevelopmentModelofAffordablePensionHousing--CaseofXi’anSpecialty:ElderlyEngineeringandOldAgeSecurityName:BaiHuiInstructor:Prof.LiCongrongAbstractDuring"TwelveFive"period,36millionunitsofkindsofaffordablehousingwerebuilt,330000unitsamongtheminXi'an,covering23percentandrankingoffirstinShaanxiProvince.ForbuildingamoderatelyprosperoussocietyinacomprehensiveXi'anMunicipalGovernmenttopromotetheconstructionofaffordablehousingprojects,andeffortstosolvethehousingdifficultiesofurbanhouseholdsinthe"ThirteenFivePlan".Ourcountryenteredtheagingsocietyin2000,bytheendof2013,theNationalelderlypopulationhasexceeded200millionmark,andXi'aninShaanxiProvinceastheagingsituationintheworsthitcities,60yearsofageorolderhas125.68million,14.9%ofthetotalpopulation,theproportionofagingpopulationandcurrentnationalsituationunchanged,thepensionproblemisimminent.Sincethepensionandhousingsecuritybelongtothecategoryofsocialsecurityandpublicservices,aswellasBeijingandShenzhen,thecountryisalsoactivelyexploringtheconstructionofaffordablehousingendowment,therefore,toexploretheelderlyhousingsupportforlow-incomesegmentsofXi'an,istoprotectendowmenthousingwillalsobecomeXi'anpensionhousesanewattempt.Discussionpaperbytheconstructionofaffordablehousing,pension,operationandsupervisionofthreeelementsanalyzedXi'anelderlydemandcharacteristicsfortheprotectionofold-agehomes,proposedthedevelopmentofrecommendationsfortheprotectionofpensionXi'anhousing.Firstly,thepaperdescribestheconceptofaffordablehousing,pension,fromtheconstruction,operationandsupervisionofthesethreeelementstoanalyzethedevelopmentofaffordableretirementhousing;secondly,Xi'anrandomlyselected万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文elderlydoaboutaffordableretirementhousingneedssurveys,analysisofXi'anelderly,especiallyelderlylow-incomedemandforaffordableretirementhousing,thedevelopmentofXi'antobuildaffordablehousing,pensionprovidesthebasisofdataanalysis;andfinally,byanalyzingtheexperiencesofaffordablehousingdevelopmentmodelofpensionabroadcountriesandregions,thepensionproposalofbuildingaffordablehousinginXi'ancountermeasures.Innovativepointsare:first,theprotectionofold-agehousingtotrytodefine;second,fromthelivingenvironmentneedsaffordableretirementhousing,facilitiesandhousingneedsoftripartitesecurityneedsinthefaceofXi'anneedsofolderpersonstoconductresearch,andthisontheconstruction,operationandsupervisionofthethreeelementsproposedtobuildhousinginXi'anaffordablepensioncountermeasures.Finally,thequestionnairedescriptivestatisticalanalysisandcross-simultaneousanalysis,thepaper'sconclusionis:constructionofaffordablehousingshouldimproveitspensionsupplystructure,vigorouslypromotesmallandmediumsize;inoperational,affordableretirementhousingItshouldmainlyberentalunits,providinggovernmentsubsidies;inregulation,affordablehousingendowmentshouldestablishacomprehensivesecuritysystemandthird-partylegalregulatoryapproach.Keywords:theAffordablePensionHousing;theaged;DevelopmentModel万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文I目录1绪论..............................................................................................................................11.1研究背景............................................................................................................11.2研究目的与意义................................................................................................21.2.1研究目的..................................................................................................21.2.2研究意义..................................................................................................31.3国内外研究综述................................................................................................41.3.1国外研究综述..........................................................................................41.3.2国内研究综述..........................................................................................51.4研究内容与框架................................................................................................91.4.1研究内容..................................................................................................91.4.2研究逻辑框架........................................................................................101.5研究方法..........................................................................................................112核心概念界定及相关理论基础................................................................................122.1保障性养老住房概念界定..............................................................................122.1.1保障性养老住房的特征........................................................................122.1.2保障性养老住房的内涵........................................................................132.2相关理论基础..................................................................................................132.2.1生命周期理论........................................................................................132.2.2社会保障理论........................................................................................142.2.3福利多元主义理论................................................................................152.3本章小结..........................................................................................................163保障性养老住房发展模式的要素分析....................................................................173.1保障性养老住房建设方面..............................................................................173.1.1建设方式................................................................................................173.1.2融资渠道................................................................................................193.1.3土地规划................................................................................................203.2保障性养老住房运营方面..............................................................................213.2.1公建公营.................................................................................................213.2.2公建民营.................................................................................................21万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文II3.3保障性养老住房监管方面...............................................................................223.3.1政府监管.................................................................................................223.3.2第三方监管.............................................................................................223.4保障性养老住房发展三要素关系分析...........................................................233.5本章小结...........................................................................................................244西安市保障性养老住房的需求调查研究.................................................................254.1调查概况...........................................................................................................254.1.1调查设计及实施.....................................................................................254.1.2样本基本情况.........................................................................................264.2西安市保障性养老住房需求的描述性统计分析...........................................294.2.1住房居住环境需求分析.........................................................................294.2.2住房配套设施需求分析.........................................................................304.2.3保障性养老住房需求分析.....................................................................314.3西安市保障性养老住房需求的交叉联立分析...............................................334.3.1养老住房居住环境需求的交叉联立分析.............................................344.3.2养老住房配套设施需求的交叉联立分析.............................................354.3.3养老住房保障需求的交叉联立分析.....................................................364.4本章小结...........................................................................................................375国内外保障性养老住房发展模式的经验研究.........................................................395.1国外保障性养老住房发展模式.......................................................................395.1.1日本——“两代居”.................................................................................395.1.2新加坡——乐龄公寓.............................................................................405.1.3美国——养老社区.................................................................................425.2国内保障性养老住房发展模式探索...............................................................445.2.1香港.........................................................................................................445.2.2北京.........................................................................................................455.2.3深圳.........................................................................................................465.3国内外保障性养老住房发展启示...................................................................475.4本章小结...........................................................................................................476构建西安市保障性养老住房发展模式的对策建议.................................................486.1推进建设方面...................................................................................................48万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文III6.1.1完善保障性养老住房供给结构............................................................486.1.2发展保障性养老住房金融....................................................................486.1.3提供保障性养老住房土地优惠政策....................................................496.2健全运营方面..................................................................................................496.2.1健全保障性养老住房准入、退出机制................................................496.2.2售后回租，提供政府补贴....................................................................496.3完善监管方面..................................................................................................506.3.1明确政策保障........................................................................................506.3.2完善第三方监管方式............................................................................516.4本章小结..........................................................................................................517结论与展望................................................................................................................527.1结论..................................................................................................................527.2创新点..............................................................................................................527.3不足与展望......................................................................................................52参考文献........................................................................................................................54攻读硕士学位期间发表的论文情况............................................................................58附录：西安市保障性养老住房需求调查问卷............................................................59致谢........................................................................................................................62万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文11绪论1.1研究背景社会文明的进步及发展必会导致人口老龄化的产生。伴随着我国社会经济的发展，虽然迈入老龄化社会的时间还不长，但由于我国特殊国情所导致的老年人口基数大、增长速度快、高龄老人持续增加的特点，使养老带来的挑战也愈加严峻。截止至2013年底，我国60岁以上人口首次突破2亿，占全国总人口14.9%；65岁以上人口达13199万，占比9.7%。而西安市作为西北最繁荣的城市，其人口老龄化形势也成为西北最严峻的城市。根据第五次人口普查数据和第六次人口普查数据表明，短短十年间，西安市65岁以上人口增加了25.54万人，上升了1.99个百分点，即每天有70位居民步入老年，增长速度不可谓不快。截止到2013年底，西安市60岁以上人口有125.68万人，占全市总人口的14.9%。与此同时，西安市人口老龄化也将以每年3.28%的速度增长着，据预测，到2020年左右西安市60岁的老年人口将占到人口总量的23.8%左右，到2030年时，西安市60岁以上的人口将占总人口的35.6%。在不可逆转的人口老龄化进程中，老年人口不断增长，一系列养老问题随之出现，尤其是适合老年人特殊生活及生理需求的住房更是引起社会的关注。越来越多的房地产公司涉及到养老住房，但其高昂的收费令许多老年人望而却步。“十二五”期间，中央政府为保证中低收入者的基本住房权利，实现居民住有所居，提出新建各类保障房3600万套，保障性住房覆盖面积为20%；陕西省将新建210万套保障房，保障性住房覆盖率为23%；而西安市也将新建33万套，保障性住房覆盖率面积为23%。截止至2015年9月底，全国累计开工保障性安居工程3915万套，占目标总任务的109%，超额完成9%；陕西省于2015年底，累计新开工保障性安居工程237.16万套，累计完成投资4002.2亿元，解决了236.15万户、约760.4万人的住房困难问题，圆满完成全省“十二五”规划中城镇保障性安居工程建设210万套任务，各项考核指标连续四年均保持全国先进水平[1]。而西安市作为陕西省的省会城市，保障性住房建设省考、市考指标全面完成，排名全省第一，并从2011年起实现了全省四连冠。表1.1为2011-2015年陕西及西安保障性住房建设情况。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文2表1.12011-2015年陕西省及西安市保障性住房建设情况（单位：万套）年份陕西西安新建住房基本建成新建住房基本建成201151.2520.108.60-201243.6030.0010.707.60201336.6032.408.276.56201443.3031.6010.3312.46201562.4131.5913.509.28合计237.16145.6951.40-数据来源：根据陕西省住房保障信息网和陕西省人民政府官网数据整理归纳所得。良好的保障性住房建设情况与不断严峻的老龄化情况互相结合，结合实际，对西安市保障性养老住房发展模式进行分析。西安市人民政府于2012年颁布《西安市老龄事业发展“十二五”规划》中提出：探索并实施多种方式并存的新型养老模式；2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，并明确凡新建城区和新建居住（小）区，必须要按标准要求配套建设养老服务设施，同步规划、同步建设、同步验收；根据该意见，陕西省人民政府于2014年发布《陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》，在国务院提出意见的基础上，因地制宜，提出无养老服务设施的小区，要限期通过购买、置换、租赁等方式配备养老服务设施，推动老年人家庭和公共无障碍设施改造。选择适合西安市现状的保障性养老住房发展模式，是政府和学术界共同关注的问题。但现有的研究重点大多是集中在保障性住房和养老住房上面，对保障性养老住房发展模式的研究少之又少。论文通过结合公共管理学、老年学和社会保障学，在研究国内外各种保障性养老住房发展模式的基础上，重点探索适合西安市保障性养老住房发展模式的对策建议。1.2研究目的与意义1.2.1研究目的论文通过分析整理国内外文献及政策，了解并总结国内外保障性养老住房发万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文3展模式的经验研究，对保障性养老住房的概念进行了探索性界定，并针对西安市保障性养老住房发展模式的要素分析，构建符合西安市保障性养老住房发展模式的对策建议。通过定性和定量相结合，理论联系实际的研究方法，采用文献分析法和问卷调查法，整理并分析相关数据，建立描述性统计分析和交叉联立分析，对西安市保障性养老住房的居住环境、配套设施及住房保障需求进行调研分析；并运用生命周期理论、社会保障理论和福利多元主义理论对西安市保障性养老住房的建设、运营及监管三要素进行分析，提出西安市老年人对保障性养老住房发展模式的要素需求，并针对于此提出相关建议。1.2.2研究意义（1）现实意义首先，研究保障性养老住房有助于解决目前西安市老龄化趋势下老年人的住房保障问题，提高老年人生活质量。发展保障性养老住房即解决了中低收入阶层的老年人的基本需求问题，也在一定程度上减轻了老年人及儿女的生活负担，不仅可以促进我国全面建成小康社会的发展，也为我国积极发展和谐社会提供有利条件。其次，研究保障性养老住房为西安市提供了一个新型的养老住房发展模式。论文通过对国内外典型保障性养老住房发展模式的总结与探讨，提出了针对西安市保障性养老住房发展模式的对策建议，为西安市老年人的晚年生活提供了更多一层的保障。（2）理论意义首先，论文针对西安市中低收入老年人家庭提出一种新型养老住房保障思路，即保障性养老住房。它具有明显的社会福利性质，是集老年社会学、福利学、住房保障和管理学于一体的交叉领域，是当前理论研究的前沿问题和热点问题，具有研究的必要性。其次，学界虽然对养老住房方面的研究很多，但主要集中在养老服务、养老产业和养老机构方面；对于养老住房的研究也大多集中在养老地产方面；缺少由政府主导的养老住房——保障性养老住房的发展模式研究。因此，论文通过对西安市保障性养老住房的发展模式进行研究，对日后该类型的理论研究提供了有益的补充。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文41.3国内外研究综述1.3.1国外研究综述目前，国外学者对保障性养老住房研究的不多，主要是集中在保障性住房和养老住房两方面的研究。（1）对保障性住房方面的研究对保障性住房的基本特征的研究：Conley·D（2001）认为各国无一例外都在其经济体发展过程中为保障中低收入家庭的住房需求做出了大量的政策及货币支持。据统计结果显示，住房消费已经成为美国家庭消费支出中的最大项，这一现象尤其体现在低收入家庭中[2]。Donnsion（1967）认为，评价一个国家的住房问题最初是从回答4个问题开始的：一是需要住房的人数是多少？二是这些人中可以划分为多少个家庭？三是这些家庭需要多少住房？四是有多少住房需要建设[3]？对保障性住房政策的研究：Madeddu（2012）通过分析政府对开发商救助 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 中的成功与失败案例，认为政府应吸收质量较好的住宅作为公共住房，同时注重协调与附近居民的关系[4]。AnnizFazliIbrahimBajunid，MazlinGhazali（2012）通过对马来西亚博特拉大学调查，利用社会学理论，从城市规划的角度提出保障性住房政策的关注重点不应简单理解为为低收入者提供住房，而更应关注于低成本的住房必须物有所值，应注重保障性住房的地理位置选择，以便更好的为住房所有者服务[5]。M.Oxley（2012）认为政府为保障性住房所提供的住房补贴可以采取多种形式，包括政府支付、税收减免、低息贷款，以及发展过程中的交叉补贴等，而其提供补贴的目的是增加房屋的数量或提高房屋的质量[6]。MárcioMoraesValença通过分析对比过去40年间香港和英国的保障性住房政策，指出由于政策发展方向的不同，在现代化的推动下，英国政府将公共住房建设体系转移给个人或企业手中，以便提高抵押贷款和房地产市场；而香港由于土地开发收入是香港政府重要的财政收入之一，致使政府公共住房供给体系持续扩大，一定程度上造成政府压力过大[7]。Mosha（2012）以发展中国家博茨瓦纳为例分析低收入国家的住房问题，他认为由于城市化进程的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。虽然部分发展中国家为解决城市中低收入者住房问题出台了相应政策，但由于申请条件严格、程序繁多、耗时较长，使得优惠政策效果有限。政策的连续性问题，成为制约发展中国家保障房计划的另一大因素[4]。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文5（2）对养老住房方面的研究对于养老住房基本特点的研究：Jung-hyeShin（2014）对美国和韩国老年居家就业的情况进行详细实地观察，观察表明，家庭是一个人的住所与社会不断融合的动态过程，这种过程是由一种较大的社会规范和期望所影响两代人不断交流、融合的过程[8]。EdwardEndriantoPandelaki，Wijayanti，SeptanaBagusPribadi（2014）的研究涉及到究竟哪些老人应该住在市区高层住宅。提出了高层住宅的概念模型：即它能够适应老年人的活动，通过对印度尼西亚和日本的比较研究，发现对如何建立一个安全、舒适、健康、经济、自力更生的生活环境，以及如何鼓励关注创造社会凝聚力是对于哪些老人住在市区的高层住宅的必要条件[9]。对于养老住房建设的研究：安娜.Y.卡斯坦斯（1985）将户外空间规划设计与老年人需求联系起来，将老人需求用于指导老人建筑设计，强调了为老设计。DiaNeY.Earstens（1980）主要着眼于当下老龄化问题研究，以老年人住宅和老年社区为主，同时，介绍了与该类老年建筑相配套的老年社会保障体系[10]。维克多.雷尼尔（1985）在专著中提到了洛杉肌12个老人居住区的案例研究，采用了数据统计的方法，提出了一套设计导则[11]。对于养老住房与养老金的研究：RichardDisney，AndrewHenley，GaryStears（2002）认为大部分接近退休年龄的家庭所持有的非养老金财富形式表现为家庭住房。文章采用双波面板检查英国老年人在1988年至1994年间的住房财富和储蓄行为对家庭应对房价冲击的承受能力，同时也分析了“多余”住房相对收入的住房成本。结果显示，“多余”住房成本并不影响老年人对养老住宅迁移的决定，并与储蓄行为呈正相关关系[12]。对于老年人住房偏好的研究：EddieC.M.Hui,FrancisK.W.Wong,K.W.Chung,K.Y.Lau（2014）对香港住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和老年人住房偏好进行研究。不同于以前大多数的研究—寻找直接影响老年人住房偏好的因素，该文采取间接的方式，即引进前景理论分析影响老人的住房预期，从而反过来分析影响他们的住房因素偏好，再分析这些因素是如何影响他们的期望住房；此外，文章还使用了线性回归模型分析有关当前老年人住房满意度的影响因素，结果显示对目前住房情况显著性及满意度水平较高的受访者居住在公共房屋。从而反映了老年人对养老住房的偏好。因此，政府的房屋政策应帮助老人在年老时更加舒适的生活，使他们能够在家庭环境中有尊严的活着[13]。1.3.2国内研究综述万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文6国内学者虽然在保障性住房和养老住房方面的研究起步较晚，但也形成了具有东方特色的、适合我国国情的研究观点。（1）对保障性住房的研究对于保障性住房基本特征的研究：郭士征（2008）认为住房保障的保障对象是面向全体公民的，但其保障的重点是中低收入者及其家庭；住房要“能宜居”，即每个家庭不仅要有房住，而且要符合每个家庭状况的适宜住房。对于住房保障的政府角色，郭士征认为政府是最重要的责任主体，但也应该处理好与市场和非政府机构之间的关系[14]。巴曙松（2011）认为从国际经验看，社会保障体系的定位决定了保障性住房应该具有两个核心特征：一是基本住房，即人人有房住；二是政府救助，即政府通过经济和金融政策扶持，货币形式补贴和直接新建住房来保障中低收入家庭基本住房[15]。对于租赁型保障性住房的研究：刘友平，张丽娟（2008）认为从提高市场效率和节省成本等方面考虑，租金补贴则是我国未来住房保障发展的方向[16]。姜雪梅（2014）提出我国未来保障性住房以租赁型保障性住房为主，并建议建立以消费者货币补贴为主、多层次多渠道筹集房源和资金、面向全社会的透明、公平的新型保障性住房体系[17]。对于保障性住房建设问题的研究：曹伊清（2013）认为相对于保障性住房的建设、分配问题，更值得关注的是保障性住房的后续管理问题，主要有：保障性住房主体资格的后续认定与监管困境、保障性住房后续物业管理和服务困境、后续监管法律模式和方法存在缺陷、保障性住房售（租）后法律权利界定模糊[18]。王承慧，杨靖（2010）也认为保障性住房建设存在需求不明、选址掣肘、布局不合理和以工程建设型目标为取向等问题，基于以上问题，文章提出保障性住房建设需要空间视野下的综合规划应对之策，即住房规划需要有长远的持续发展和综合的社会效益[19]。李乐，安淑芳，薛剑，段存国（2014）认为保障性住房建设规划是集土地利用规划、城乡规划、土地利用分区、工程融资、公共参与等多方面政策于一体的综合性工程。它不仅要在数量上满足中低收入阶层和特殊人群的需求，在设计方面也应强调与周围环境的协调一致，符合宜居的要求和住户的个人选择[20]。对于保障性住房政策问题的研究：常华堂，张大勇（2006）从社会政策的角度对我国保障性住房政策进行分析，提出应在明确政府角色的情况下解决城市弱势群体的住房困难问题，从而促进社会公平公正发展。发展以“廉租房”为首要万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文7资源配置方式的城市住房保障制度，并将其纳入政府职能，设置具体可操作的廉租房运行机制，同时，完善“二手房”市场，以满足不同层次群体的需求，缓解城市住房保障制度发展的压力[21]。对于政府对保障性住房认识偏差问题的研究：贾春梅（2011）认为地方政府对保障性住房发展政策响应不积极、落实不到位，保障性住房供给不足是由于：中国式的财政分权体制和政绩考评机制促成了发展型地方政府的形成，弱化了保障房等公共产品的有效供给[22]。而江帆（2007）也认为保障房有效供给不足可能缘于经济发展水平和政府财政能力等客观因素，也可能缘于政府供给偏好和供给效率等主观因素。就主观因素而言，直观上看，地方政府响应不积极，落实不到位引致了保障房有效供给的不足[23]。谭禹（2012）认为新型的保障性住房供给体制应建立起以政府为主导，公有企业、第三部门、营利性企业等多元主体参加的多中心供给体制，引进多元竞争主体，构建准市场机制。在这一过程中，政府要放宽市场准入、并为多元主体提供土地、财税、融资等方面的支持[24]。（2）对养老住房方面的研究对养老住房提供服务的研究：孙鹃娟（2013）对“五普”和“六普”的对比研究后发现，我国老年人家庭的空巢化趋势明显，但空巢家庭中的独居户和夫妻户老人呈现两极化倾向；受老年人口生育水平等因素的影响，三代同堂的扩展家庭依然是老年人的主要居住方式，但地区差异很大；随着“50”后和“60”后出生队列进入老年期，会率先使得以核心家庭为主的二代户比例降低，空巢化和独居化趋势将更加显著。并提出为老年人提供社会化的照料服务应当作为日后工作的重点[25]。对老年人住房消费的研究：胡若痴（2009）认为老年人对住宅消费有着较高的购买欲望，在购买住宅时，住房的综合品质和实用性才是他们考虑的主要因素。在对国外养老住宅的经验介绍后，胡若痴提出不管是安居工程还是其他普通住房，都应积极开发“老少居”住宅；住宅设计、改造应与人口老龄化相适应，住宅配套设施应齐备；拓展物业管理服务，做好居家养老的亲情和环境安排[26]。对养老住房的设计与配件的研究：章文弋（2007）认为要尊重老年人的生理和心理需求，提供安全舒适、灵活多样的住宅空间，并尊重社会习俗，提供多元化的老年居住模式[27]。范新涛（2013）通过对西安市老年公寓现状的分析，分别对老年人居住人数和老年人自理程度的居住模式进行探讨[28]。刘燕辉（2000）提出以家庭养老为主，社会养老为辅是比较符合我国国情的养老模式，提出通过对万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文8老人建筑居住空间的设计研究来提高老人自理能力、延缓老人的衰老过程[29]。对养老住房中政府政策的研究：杨扬（2009）从人口老龄化的背景出发，提出老年住房体系是民生建设的重要内容；并在总结西方发达国家老年住房政策经验的基础上提出了在我国老年住房开发过程中应由政府、市场、老年人三方共同出资，风险和责任共担[30]。潘彤（2013）认为老龄化形势的严峻必然会导致养老住房市场需求不断扩大。当前的市场供给结构以政府集中供给模式和完全市场化供给模式为主，政府集中供给模式由于投入有限、忽略老年人的心理需求和设施简陋等因素不能满足日益增长的养老需求，而市场化供给模式又因土地、资金、价格定位等因素影响无法普及推广。只有调整市场供给结构，积极推行开发商强制性配建供给模式，才能满足不断增长的老年住宅房产市场需求[31]。董丽晶（2012）在对老年住房需求迅速增长和老年居住现状问题研究的基础上，构建了老年住房政策，即整合居家养老与社会服务、改善老年居住环境、倡导通用住宅模式、明确政府职责[32]。（3）对保障性养老住房的研究潘彤（2012）提出将养老社区建设纳入政府保障性住房建设体系的重要性，并认为加强以养老社区模式为代表的政府养老机构的建设是我国现阶段条件下较好的养老模式。通过政策引导，将养老基金保险投资保障房建设，解决养老保障房建设资金筹措和养老保险基金保值增值的问题，建立新型养老保障模式[33]。魏继谦，刘天庆，宗凯（2012）认为政府可以在普遍的住宅产品、公共建筑中逐步推行适老化建设，积极应对人口老龄化问题。由于保障性住房是一个大覆盖面的居住产品，所以它是进行适老概念试点和推广的良好载体，将起到一个更加积极的示范效应，承担更多的社会责任[34]。刘燕辉，杨小东，王贺（2009）从当前国家加大基础设施投资的宏观政策背景下，提出应及时将养老设施建设纳入保障性住房发展规划，并建立包括中小型养老设施的综合社区。在具体的老年人的住房保障方式选择上,应以促进居住融合和社区整体发展，积极探索与其他城市住房综合建设的方式，推进社会整合[35]。严荣，江莉，王晓芳（2013）认为在人口老龄化的背景下，上海不断加大保障性住房的建设力度，具备将养老和住房保障进行统筹考虑的基础条件。基于对一些案例的调研，可以探索将部分保障性住房转化为养老用房，在运营上以出租为主，并要考虑合理的规划布局[36]。国内外学者对保障性住房和养老住房方面的研究很多，对每一个方面的研究万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文9也都产生了自己独到的见解：（1）充分认识到了保障性住房和养老住房的重要作用，认为其发展建设对社会民生起至关重要的促进作用；（2）对保障性住房的基本特点及基本政策也都形成了基本统一的观点；（3）对养老住房的基本特点、建设等方面的内容也得到充分的研究。但目前还没有学者明确提出保障性养老住房的概念及其发展模式，国内部