科技园物业服务方案

镇江科技园物业服务 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 null目录一、客户分析二、物业服务整体设想三、项目管理服务模式四、物业服务方案五、重点难点及措施六、空置房管理七、特色服务null一、客户分析根据项目的情况及需求，可以对客户定位为一下两类：1、办公类客户:该类客户关注办公的环境、方面便性、软性服务的多样性、物业服务的高端性及人文性；2、追求品质生活、看中品牌及追求优越感客户：该类客户对生活有一定的品质追求，希望可以体验到优质的物业服务，强调服务高效、人性化和个性化，看中品牌及良好的口碑，追求优越感。null二、物业服务整体设想null三、物业管理服务模式1、物业专项null物业管理服务模式2、物业活动null四、物业服务方案通过“四个部门围绕一个中心”的服务管理组织（一中心为：服务中心；四部门为：客户服务部、环境管理部、秩序维护部、工程管理部）；通过紧密结合、相互制约、相互监督、相互配合落实服务品质执行与提升。整个项目运作上，服务中心采取管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的模式，注重管理程序的封闭性，形成有效的管理运作流程（指挥、执行、监督、反馈）。null服务方案-组织架构及人员编制发现问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 是解决问题的先决条件，但仅仅满足有提出问题是不够的，提出问题的目的是为了有效解决问题。人生就是解决一系列问题的过程。个体克服生活、学习、实践中新的矛盾时的复杂心理活动，其中主要是思维活动。教育心理学着重研究学生学习知识、应用知识中的问题解决。备注：共计26人，秩序维护采取三班两运转（12小时）。null服务方案-人员招募一、招募渠道：利用各大招聘网站“悬赏招募”；到优秀的项目“挖掘”；同行业之间介绍等；二、招募 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ： 序号 岗位设置 任职要求 1 经理 45岁以下，大学专科以上学历，持有国家建设部核发的物业服务经理上岗证，从事物业服务五年以上，两年以上同岗位经历，对管理有独到的见解；对物业服务中心的工作有整体的思路和构想；全局观念较强；具备良好的沟通、组织协调能力，善于调动员工积极性；有强烈的工作责任心和进取精神。熟练操作质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系。 2 客户服务主管 40岁以下，大学本科学历，外表形象气质佳；具良好的服务意识和进取精神，较强的沟通协调组织能力；语言文字表达能力较强；能熟练操作电脑及使用办公软件；持物业管理上岗证，熟练操作质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系；有物业管理两年以上相关 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 者优先。 3  前台管家  35岁以下，大专以上学历，外形气质佳；具有良好的沟通能力和语言表达能力，一年以上物业服务工作经验；熟练操作质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系，持物业服务上岗证。 4 工程维修主管 45岁以下，男性，大专以上学历，机电设备专业，从事本专业三年以上，了解物业管理知识，熟练操作质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系。 5 秩序维护主管 大专以上学历，男性，40岁以下；善于沟通，组织协调能力强；具备良好的应变能力，受过专业的消防、安全培训，持上岗证或培训合格；两年以上别墅同等职务工作经历；退伍军人优先。 6 环境主管 男性，45岁以下大专以上学历，具两年以上园艺绿化、保洁管理经验；较强的服务意识及工作责任心，具一定的领导能力；熟悉保洁工作规程；具专业保洁公司或相关物业服务工作经验优先。null服务方案-人员培训三级培训体系null服务方案-客户服务部客户服务部是项目服务中心的“中枢系统”；围绕物业服务理念，集公司资源、客户资源、政府资源、社会资源、尤其是项目丰富的娱乐、文化资源基础上，为项目所有客户提供优质的服务。服务职能：null服务方案-秩序维护部秩序维护不是单单的维护项目秩序和车辆管理，它还承担着安全防范、防火防盗、突发事件处理等服务。根据项目客户分类及项目实际状况，秩序维护部除了常规性的工作外，还要重点落实执行：一、安全管理；二、消防管理；null服务方案-秩序维护部一、安全管理物业安全管理要求非常重要，既要保障客户的生命财产损失又要维持流动客户的秩序；为正确地导引人群、疏导车辆、维持项目内的有效秩序；需对人流、物流、车流进行有效控制：1、人流控制、引导2、物流控制、引导3、车流的控制、引导null服务方案-秩序维护部二、消防管理由于项目为科技园办公，消防疏散通道、消防指示标志、消防演练尤其重要；故对消防管理要求相当高，消防管理除了日常的巡视、巡查、监控等我们还从以下几个措施实施管理：null服务方案-工程管理部工程管理部有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、有措施的落实设施设备、房屋本体的维修养护是使物业增值保值的有效途径；，针对本项目我们对消防设施、公共配电设施、监控弱电设施、门禁弱点设施、上下水管道设施、道路路面设施等实施工程管理保障：null服务方案-工程管理部一、承接查验nullnull服务方案-工程管理部二、房屋整体的维修养护null服务方案-工程管理部三、设施设备的养护null服务方案-环境管理部环境管理是物业管理服务的一项基础性工作，我们关注环境管理目标的同时，也非常注意环境管理的理念建设，并将这些理念灌输到员工思想，来引导员工正确开展环境管理工作；一个物业项目的好与坏，客户第一感观就是物业的环境整洁度、美观度、亮眼度；舒适环境分为两块：null服务方案-环境管理部一、环境保洁清洁服务措施null服务方案-环境管理部环境保洁“情境”管理环境管理如果能引导客户一起来参与社区环境的设计、维护和保养，将会有更好的效果，既能陶冶参与者情操，又能加强客户与服力中心的沟通，还能让环境服务更贴近客户生活，做好客户引导工作，关键是服务中心要设置一定的“情境”，激发客户自觉参与到环境管理中来，为此我们做以下构想：null服务方案-环境管理部二、园林绿化园林绿化是一种吸收二氧化碳释放清新空气的绿色净化植被，让人轻松惬意、神清气爽；给客户疲劳时带来精神焕发和舒适的空间；由此我们对环境园林绿化不仅提供日常管理养护外，还根据客户的需求分为室内绿植摆放和室外绿植“个性化”养护。null*五、物业服务重点难点null物业服务重点难点-采取措施null*六、空置房管理null七、特色服务null谢谢您的观赏null物业服务费成本测算一、支出预算 序号 项目 年支出（元） 备注 1 服务中心人力成本费用 1901239.00 2 行政办公费用 33000.00 3 服装购置费用 26230.00 4 秩序维护耗材 19200.00 5 保洁日常消耗 48800.00 6 共用设施设备维护检修费 31200.00 小计 2059669.00 7 税费（收入的6.78%） 0 总支出合计 2059669.00 1、人员成本测算表（40人） 序号 项目 人数 月薪（元） 月份 计算方法 测算费用（元） 备注 综合管理 （1） 经理 1 10000.00 12 人数x月薪x月份 12000.00 上五休二 （2） 前台、人事 1 4000.00 12 人数x月薪x月份 48000.00 　 小计 2 　 　 　 168000.00 　 客户服务部 （1） 客服管家 2 4000.00 12 人数x月薪x月份 96000.00 　 　 小计 2 　 　 　 96000.00 　 秩序维护部 （1） 秩序维护主管 1 5500.00 12 人数x月薪x月份 66000.00 三班两运转，12小时。 （2） 消防监控 3 4000.00 12 人数x月薪x月份 144000.00 （3） 门岗、礼宾 6 5000.00 12 人数x月薪x月份 360000.00 （4） 巡逻、车管 3 4500.00 12 人数x月薪x月份 162000.00 　 小计 13 　 　 　 732000.00 　 工程维修部 （1） 维修员 2 4500.00 12 人数x月薪x月份 108000.00 　 　 小计 2 　 108000.00 　 环境绿化部 （1） 保洁主管 1 4000.00 12 人数x月薪x月份 48000.00 （2） 保洁员 5 3000.00 12 人数x月薪x月份 180000.00 （3） 绿化员 1 3500.00 12 人数x月薪x月份 42000.00 　 小计 7 　 　 270000.00 　 　 合计 26 　 　 　 1374000.00 　 社保福利 （1） 职工福利费 464元x26x12 144768.00 高温费：4个月，800元/年/人=67元/月/人；过节费800元/年/人=67元/月/人；餐费330元/月/人 （2） 社会保险费 经理社保基数6000x29.9%x（1）人数x月份 21528.00 　 主管社保基数4000x29.9%x（7）人数x月份 100464.00 员工社保基数2550x29.9%x（18）人数x月份 164689.00 （3） 公积金 经理缴费基数6000x8%x（1）人数x月份 5760.00 主管缴费基数4000x8%x（7）人数x月份 26880.00 （4） 津贴 经理通讯、交通津贴1200x12 14400.00 （5） 体检 经理500x1人；员工300x25人标准 8000.00 （6） 法定节日加班费 1770元/21.75x11x3倍x（20）人数 53710.00 小计 527239.00 　 总计人员费用 1901239.00 序号 项目 单价 月支出(元) 年支出(元) 备注 1 固定电话费（含上网费） 综合测算 200.00 2400.00 　 2 管家手机费（为保证服务质量配管家专用手机） 100 200.00 2400.00 3 行政类印刷费（品质、工程类记录等） 综合测算 100.00 1200.00 　 4 报刊杂志、工具书籍购买费 综合测算 50.00 600.00 　 5 办公用品费 综合测算 200.00 2400.00 　 6 其他（节日布置） 综合测算 1000.00 12000.00 7 公共责任险 综合测算 1000.00 12000.00 　 小计 　 33000.00 2、行政办公费3、制服购置统计明细表 岗位 服装种类 数量 单价 使用年限 年金额 年总金额 备注 人数 年费用 一、管理人员服装 经理 办公室春秋套装 2 800.00 2 1600.00 2150 两年二套 1 1350 办公室短袖衬衫 2 160.00 320.00 一年二件 办公室长袖衬衫 2 100.00 200.00 一年二件 领带 1 30.00 30.00 一年一双 客服、秩序、工程、环境主管 办公室春秋套装 2 800.00 2 1600.00 6450 两年二套 3 4050 办公室短袖衬衫 2 160.00 320.00 一年二件 办公室长袖衬衫 2 100.00 200.00 一年二件 领带 1 30.00 30.00 一年一双 二、秩序维护人员服装 秩序员 安管装（含肩章、臂章、绶带） 2 600 2 1200 18600 两年二套 12 13950 安管男式长袖衬衫 2 80 160 一人二件 安管男式短袖衬衫 2 50 100 一人二件 领带 1 30 30 一年一条 帽子和帽徽 1 60 60 一年一顶 三、客服、保洁绿化、工程人员服装 客服员 客服员套装 2 400 2 800 1165 两年二套 4 2330 客服员短袖衬衫 2 50 100 两年二套 客服员长袖衬衫 2 80 160 一年二件 客服员头花 1 15 15 一年一个 客服员丝巾 1 60 60 一年一个 客服员丝巾夹 1 30 30 一年一个 维修工 工程短袖套装 2 100 2 200 700 158.80元 2 700 工程长袖套装 2 150 300 158.00元 维修电工鞋 2 100 200 253.00元 保洁绿化 短袖套装 2 100 2 200 700 158.80元 6 3850 长袖套装 2 150 300 158.00元 雨鞋 2 100 200 253.00元 小计 26 262304、秩序维护日常耗材费用 序号 名称 规格 单价 数量 金额（月） 金额（年） 1 对讲机电池更换 批 300.0 10 300.00 3600.00 2 手套 副 5.0 20 100.00 1200.00 3 防汛、防冻物资 批 　 1 100.00 1200.00 4 消防换药 综合测算 1000.00 12000.00 5 其他 批 　 1 100.00 1200.00 6 小计 　 　 　 1600.00 19200.005、保洁日常耗材费用 序号 名称 规格 单价 数量 金额（月） 金额（年） 1 灭四害 600.00 4 200.00 2400.00 2 易耗品 500.00 6000.00 3 垃圾清运费 次 3000.00 36000.00 5 石材养护费 次 4 166.66 2000.00 6 绿化养护费 200.00 2400.00 小计 　 　 　 1600.00 48800.006、设施设备维保费明细（公共）(一)设备设施维保、检修费 序号 说明 预算额 预算总额 备注 （元/月） （元/年） 1 安全防范系统维保费 800.00 9600.00 预估 包括视频监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、楼宇自控系统、巡更管理系统等。综合测算维保费为800元/月 2 消防系统设备维保费 500.00 6000.00 预估 综合测算维保费为500元/月。 3 给排水系统维保 200.00 2400.00 预估 对给排水系统进行维保，维修材料费预计平摊200元/月。 4 电梯维修保养、检测费用（3000元／台／年） 0 0 待定 5 强电系统维保 500.00 6000.00 预估 供配电系统\照明系统等日常耗材费用，估算为300元/月。 5 小计 2000.00 24000.00 (二)设备设施年检费 2 避雷系统检测 500.00 6000.00 根据要求，避雷接地系统每年测试一次 3 仪表检测 100.00 1200.00 预估 根据国家规定，仪表每半年检测一次。 4 小计 600.00 7200.00 （三） （一）+（二）合计 2600.00 31200.00 全年设备维护/检测费总计31200.00