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2012年第四季度及全年房地产市场研究报告.doc

2012年第四季度及全年房地产市场研究报告

大人
2019-03-07 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《2012年第四季度及全年房地产市场研究报告doc》,可适用于行业分析领域

年第四季度及全年房地产市场研究报告middot【城市】:全国middot【发布时间】:middot【报告类型】:市场报告middot【发布机构】:中房协middot【关键词】:中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅,middot【内容摘要】:在国家ldquo稳中有进rdquo宏观经济政策及相关货币政策等影响下加上企业ldquo以价换量rdquo的策略自住性需求不断保持释放我国房地产市场从去年月开始出现了回暖的迹象之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长商品房销售面积和销售额稳定上升。报告内容:年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言emspemsp年是房地产调控政策常态化的一年是既不放松又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家ldquo稳中有进rdquo宏观经济政策及相关货币政策等影响下加上企业ldquo以价换量rdquo的策略自住性需求不断保持释放我国房地产市场从去年月开始出现了回暖的迹象之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破亿平方米、商品房销售金额突破万亿元创出了历史新高。emspemsp房地产市场的需求总体依然旺盛新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了和。因此增加普通住房用地和普通商品房的有效供应依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。emspemsp房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间差异性明显存在。emspemsp个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格有升有降总体稳中有升第四季度较为明显。emspemsp中国房地产企业市场集中度继续提高大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破促进了房地产金融的创新和规模提升。emspemsp以新开工多万套基本建成多万套保障性安居工程的业绩超额完成了全年计划新开工万套和基本建成万套的任务但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。emspemsp年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。一、第四季度市场运行情况emspemsp、房地产开发投资第四季度最高emspemsp年四季度房地产开发投资总额亿元较第三季度略微增长为全年各季度最高实现了连续三个季度稳定增长。住宅、办公楼、商业营业用房等分项指标也是四季度最高。这一态势与中国宏观经济四季度企稳回暖基本相符。中国房地产的投资回升和中国宏观经济的回暖是相互作用的。emspemsp、土地购置面积逐月增长emspemsp在销售和未来预期见好的背景下第四季度内各月土地购置面积逐月增长。其中月份的环比涨幅高达。年末最后两个月土地购置面积同比增幅由负转正。值得注意的是一些地方和一些项目四季度土地溢价率上升态势重现土地价格也较前期有所上涨。emspemsp另据国土资源部《年第四季度全国主要城市地价监测报告》:第四季度全国主要监测城市地价总体水平为元/平方米商服、住宅、工业地价分别为元/平方米、元/平方米和元/平方米。地价环比增幅继续回升综合、住宅、工业地价环比增长率分别为、、。emspemsp、季度内新开工面积先增后降、竣工面积增长加快emspemsp第四季度全国房屋新开工面积先升后降。月份环比和同比出现一定幅度上涨月份新开工面积环比和同比再次转为负值。新开工面积负增长将会对未来市场供应和价格产生一定影响。emspemsp月份全国房屋竣工面积环比出现较大幅度增长这与年底完成全年目标任务要求等因素有关。emspemsp、商品房销售面积及金额逐月上升emspemsp四季度商品房和商品住宅销售面积和销售金额逐月上升。以商品房销售面积为例十一月份比十月份增长十二月份比十一月份增长市场回暖特征十分明显。分类物业看住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房办公楼销售量尤为突出。emspemsp、房价上涨城市比例扩大少数城市也有下降emspemsp十二月份个大中城市新建商品住宅价格环比价格上涨的城市达到个同比上涨城市是个而十月份对应数据分别为个和个价格上涨城市数据明显增多。从上涨幅度来看十二月份环比价格上涨的个城市涨幅是在以内十一月份个环比价格上涨城市的涨幅是在以内十月份个上涨城市的涨幅是在以内。这表明不少城市房价上涨速度有所加快未来房价上涨依然存在较大压力。emspemsp、、月呼和浩特、沈阳、杭州、宁波、青岛、南京、海口及温州、金华、桂林、北海、三亚等个城市新建商品住宅同比价格均为下降说明市场在抑制不合理需求后逐步走向理性。emspemsp、开发企业到位资金总量逐月提升emspemsp开发企业第四季度到位资金总量逐月提升十二月份年内第二次突破万亿元。在到位资金总量中ldquo其他资金rdquo(主要是销售回款)的比重十二月份竟上升到达到新高。emspemsp第四季度开发企业从商业银行获得的ldquo国内贷款rdquo和ldquo利用外资ldquo等两项占到位资金的比重为全年各季度的最低。二、年房地产调控政策走向emspemsp、房地产调控政策总体保持稳定适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求emspemsp国家统计局公布初步核算数据GDP增长一季度为二季度为三季度长为四季度为。全年GDP增长为多年来首次低于八。在宏观经济政策做出调整后四季度取得了积极效果全年经济整体表现为ldquo缓中企稳rdquo。emspemsp年房地产调控政策总体保持了相对稳定继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时房产税没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为年房地产调控政策的主要特点不合理的住房需求得到了抑制房地产市场总体平稳。emspemsp、一些地方政府结合当地实际情况对合理需求给予适当支持emspemsp年上半年一些地方政府在财政收入明显下降的压力下借中央宏观经济政策微调的机会对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门和督察组的督察下除个别地方政府明显的松动措施被叫停外一些地方结合当地实际情况在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调客观上促进了合理性住房需求的释放。emspemsp、货币政策有利于房地产业发展emspemsp在三月份召开的ldquo两会rdquo上中央政府明确实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在实际执行过程中金融机构落实了对首套自住性购房的信贷支持月、月两次下调存款准备金率和月、月两次降息都直接或间接地利好房地产市场。商业贷款额度放宽房地产信托规模扩大有三家房地产企业成功尝试了在境内外上市融资对于房地产业的健康稳定发展起到了促进作用。三、全年房地产市场运行情况emspemsp、房地产开发投资增速放缓全年投资再创历史新高emspemsp年全国房地产开发投资总额亿元同比增长虽低于往年mdash的增幅但符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致全年投资总额再创历史新高。其中住宅投资总额亿元同比增长办公楼投资和商业营业用房投资同比增长分别为和远远高于住宅投资增长幅度。emspemsp年全国房地产开发投资的走势契合了并领先于中国宏观经济的总体走势也支撑了中国全社会固定资产投资的总体规模和增长幅度对中国投资拉动经济增长起到了重要作用。中国房地产开发投资的资金不主要来源于商业银行的贷款而主要是来源于中国房地产企业的自有资金、销售回款和社会资本等其他资金。emspemsp、土地购置面积和成交价款均低于年水平地价微幅上涨emspemsp年全国土地购置面积万平方米同比下降。全国土地成交价款亿元同比下降。年土地成交均价元平方米略高于年的成交均价元平方米。emspemsp从全年土地市场变化情况来看市场冷热变化交替出现在第三季度土地市场出现短暂的回升后第四季度初又大幅回落尽管第四季度后期土地成交重新增长但全年土地购置面积同比降幅依然加大。而年末一些重点城市土地市场的逐步活跃也让土地市场的城市差异性进一步体现。值得注意的是土地市场购置面积的回落将对未来市场的供应量产生一定的影响。emspemsp、新开工面积同比负增长竣工面积同比增幅总体下滑累计施工面积同比增长放缓emspemsp年全国房屋新开工面积万平方米年全年房屋新开工面积万平方米同比下降。emspemsp年全国房屋竣工面积万平方米年全国房屋竣工面积万平方米同比上涨。emspemsp年全国房屋施工面积往平方米年全国房屋施工面积万平方米同比增长。emspemsp房屋新开工面积绝对值的下降对房地产市场的持续发展不利。emspemsp、商品房销售创历史新高emspemsp年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加均在创历史新高。全年全国商品房销售面积万平方米同比增长商品房销售金额亿元增长住宅销售面积万平方米增长住宅销售金额亿元增长。emspemsp全年商品房销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度个百分点全年住宅销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度个百分点。emspemsp、房价上涨范围持续扩大emspemsp全年全国各城市新建商品住宅价格走出一个下跌城市由多变少上涨城市由少变多的过程。以国家统计局公布的个城市为例:环比房价前后半年表现差异十分明显六月份之前仅少数城市房价环比上涨六月份房价环比下降、持平、上涨城市数大体相当月份房价环比上涨城市数量明显增多、、月上涨城市数量略有回落但、月上涨城市数量为、个。emspemsp房价环比上涨城市也由前期的一、二线城市逐步向三、四线城市蔓延房价上涨幅度也出现逐步提高的现象。emspemsp再根据销售金额和销售面积测算年商品房销售均价元平方米比年销售均价元平方米上涨年住宅销售均价元平方米比年销售均价元平方米上涨。商品房和住宅价格的上涨幅度高于CPI增长幅度大致与GDP增长幅度相当低于我国城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。四、年房地产开发企业运行特点emspemsp、市场集中度再度提高千亿企业扩容emspemsp根据中国房地产测评中心联合上海克而瑞信息技术有限公司发布的《年度中国房企住宅销售排行榜TOP》年中国房地产市场集中度再度提升。年全国TOP企业市场份额达到较年上升了个百分点TOP企业相较去年有个百分点的上升。强者恒强集中度快速提升入围门槛提高是房地产政策调控以来最鲜明的企业特点。emspemsp销售金额方面千亿以上的超大型房地产企业个数增加从年的仅有万科家扩充至年的万科、绿地、保利家。绿城和华润成为第二梯队的新秀第二梯队个数仍保持在个。第三梯队个数从年的个增加至个亿的阵营竞争加剧。销售面积方面几乎与销售金额梯队保持一致第一梯队个数增加席数量已达家其他梯队表现上企业整体向前靠拢的趋势明显。emspemsp、房地产资本和金融资本加快融合emspemsp中国大中型房地产开发企业由于拿地成本提高、开发规模扩大和跨区域经营加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。中国房地产开发企业对于国内贷款依赖度已经下降到左右而ldquo自筹资金rdquo和ldquo其他资金rdquo已占到资金总量的左右。一些大型品牌房地产企业的工作重点已经从开发建设、市场销售拓展到社会融资。emspemsp年房地产基金和信托在规模和数量上都有了新的进展旭辉集团和新城发展在香港证券市场上市一改房企几年来无法上市融资的局面一批企业在海外资本市场上成功进行了配股和发债少数企业通过境外借壳上市的办法获得海外融资资格emspemsp保障房建设任务主要由地方政府和房地产国企承担。国家支持符合条件的地方政府融资平台和其他企业发行企业(公司)债券、上市公司债券、多渠道资金筹集建设资金鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设继续推进利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。emspemsp、房企以价换量和成本上升行业利润下降emspemsp年前三季度家内地上市房企销售毛利率为较年全年下降了个百分点。净利率方面前三季度为同比下降个百分点。净利率的下滑程度大于毛利率的下滑成本的上升是使利润收窄的主要因素。房企利润率的收窄主要有以下几个原因:企业施行ldquo以价换量rdquo的销售策略土地、材料、人力、财务成本上升中高端商品住宅的市场比重下降。emspemsp内地家上市企业包括家沪市上市企业和家深股上市企业。五、年市场回暖的主要原因emspemsp一是企业实施ldquo高周转ldquo和ldquo销售以价换量rdquo策略的成功运用。年上半年不少企业根据政府的调控政策走向并针对市场的观望情况采取了ldquo以价换量rdquo的策略扩大了市场份额提高房企生存和发展能力。实践表明年成功的企业大都采取了相对低价和高周转的方针。emspemsp二是宏观经济逐步稳定货币信贷环境好于上一年度。由于年前三个季度全国经济走低政府采取了各种稳经济、促内需、保增长的政策措施房地产企业身受其利。房地产投资从二季度末开始加大投资力度六月份市场销售呈现一波高潮这一态势一直稳定推进到年末先与国民经济一个季度多一点的时间触底回暖。emspemsp三是在房价趋于相对稳定后未来市场预期发生变化。房地产市场价格既没有出现暴涨也没有出现暴跌的情况加上通货膨胀正成为日常生活一部分的现实刚性和改善性需求在积累一段时间后得到集中性释放整个市场由冷清变为回暖。特别是在十八大后尤其是新型城镇化成为新一届领导人的主要工作思路和发展方向提振了人们对中国经济和房地产业趋好的信心市场预期发生明显趋好变化。开发企业也从rdquo抱团取暖ldquo变为rdquo聆听春天的脚步声ldquo。emspemsp四是紧缩性房地产调控政策效应递减。总体看限购、限贷、限价政策原则没有放松保障房建设也在加快推进。但是年全年房地产调控政策相对往年没有推出新的重大调控政策相对往年具体政策也没有多轮频发。一些地方政府结合本地实际情况对于首套住房需求和改善性需求推出了一些符合宏观经济发展要求的合理举措。随着时间的推延原有的调控政策效应开始递减如随着时间的推移原有被限购的人中符合购房条件人群相应增加。六、存在的问题emspemsp、房价上涨压力仍然存在emspemsp年全国大中城市房价总体呈现前低后高但又可控的整体发展态势。房价环比上涨的城市数总体趋于增加少数城市房价上涨压力增大。特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市南京、武汉等二线城市房价环比涨幅居前且第四季度各月的涨幅有递增的态势。但房价变动情况也不平衡一些三、四线城市由于库存压力增大销售相对缓慢房价涨幅又相对轻微甚至下降。由于国民经济开始触底回暖加上新型城镇化建设的推进人们对市场房价的预期有所抬升因此房价上升的压力依然存在。emspemsp、土地实际落实供应量少emspemsp多年来我国一方面年度计划土地供应量不少但实际完成计划的不足而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺一方面存在土地滞销流拍的现象另一方面土地招牌挂当中溢价土地时有出现。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡区域间失衡和阶段性失衡的问题。emspemsp土地的运营和供应直接关系到当地经济的发展也涉及到当期政府的土地收益和房地产市场的发展。从目前情况看土地购置面积同比的较大幅度下降直接影响到未来市场商品房的供应和价格走势。emspemsp、部分三四线城市和中小房企商品房去化压力大emspemsp前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例三、四线城十的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够新增人口及住房需求有限也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划从而导致在购买力还有限的情况下形成大量商品房空置。emspemsp在市场竞争日益激烈的背景下开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整更加注重周转率、现金流和风险控制同时发挥人才聚集优势实现了顺势发展。而一些中小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约在市场竞争中日益困难。七、年房地产业发展预判emspemsp、政策:继续坚持房地产调控政策不放松emspemsp鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时注意将现行调控政策和中长期制度相结合对合理的改善性需求给予支持。今后房地产调控的手段方式将逐步完善会更加注重市场和法治完善居民个人住房信息、制定住房发展规划、保障房建设规划的工作会得到进一步推进房地产发展和改革的顶层设计既需要高层众多部门的配合又需要中央和地方政府形成共识符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的市场调控政策体系也有望逐步出台。emspemsp今年房地产发展和调控中需关注的几个问题:要加强差异化管理密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市对房价过快上涨的城市除采取找地方政府问责等措施外还应做好政策储备要研究新型城镇化与房地产市场如何实现良性互动要持续关注货币环境可能对我国经济的影响谨防信贷规模和通胀压力对房地产市场调控力度的削弱及早研究防控金融风险加强地方政府对落实住房建设规划的调控作用和普通商品住房用地的有效供应及监管将抑制异常地价的相关措施落到实处。emspemsp、市场:年的房地产市场仍会是平稳发展态势emspemsp年市场配置和政府保障相结合的住房制度将进一步完善全年基本建成万套新开工万套保障安居工程的任务定能完成。emspemsp年房地产业的发展前景和市场环境估计会好于年总体仍会平稳发展。其主要的原因:emspemsp首先是国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连加快城镇化必需要求房地产保持平稳健康发展。emspemsp二是中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。建议有关部门能择时提出相应的政策措施以引导合理的改善性需求逐步释放。emspemsp三是十八大报告明确今后要坚持市场化的改革方向中央经济工作会议既强调要深入研究深入改革的顶层设计的路线图和时间表又鼓励大胆探索允许ldquo摸着石头过河rdquo。emspemsp、企业:认真研究市场布局、业态选择和融资等问题emspemsp在市场布局方面企业会认真研究新型城镇对房地产业发展的机遇与挑战深入了解分析有关城市的市场需求和供给选择适合企业自身发展的城市投资正确处理对投资一、二线城市和投资三、四线城市的关系。大型骨干企业仍将会在不同类型城市投资。有条件的企业还可以拓展境外房地产市场。emspemsp在业态选择方面随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持有条件的企业会探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。企业要结合实际、重视人才、加强多渠道融资、关注投资地的消费能力保持总量基本平衡结构基本合理等问题。emspemsp在合作开发降低风险的方面随着土地成本的增加市场竞争的加剧越来越多的企业会从企业间的竞争走向企业间的合作实现真正意义上企业间的优势互补合作共赢。emspemsp在企业经营策略方面大型品牌房地产企业成功的高周转开发营销案例获得了业界普遍认同。进入前的市场调研事先的规划设计合理设置产品结构拿地后的快速开工缩短开发建设周期快速销售资金回笼挤占市场价格定位在年更多的房地产企业将采用这些办法。PAGE

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