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0708年VIP赠送面积效益分析报告2007.ppt

0708年VIP赠送面积效益分析报告2007

ranfand
2019-03-07 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《0708年VIP赠送面积效益分析报告2007ppt》,可适用于市场营销领域

赠送面积效益分析策划品控中心出品产品打造必杀技之一送与不送研判mdashmdash土地成本假设:建筑成本占比为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)结论:赠送面积的利润率与土地成本无关因赠送面积价值打折当土地成本占比RRR(RR)(i)TR赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率拉升项目总体利润率反之则拖累项目利润率的提升利润率拖累区利润率拉升区分界点送与不送研判mdashmdash土地成本假设:建筑成本占比为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)结论:因赠送面积价值打折当土地成本占比RRR(RR)(i)TR赠送面积越多对项目利润率提升越大反之则会拉低项目利润率利润率拖累区利润率拉升区送与不送研判mdashmdash建筑成本结论:赠送面积的利润率与建筑成本成反比因赠送面积价值打折当建筑成本占比R(i)TRRR(RR)赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率拉升项目总体利润率假设:土地成本占比为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)利润率拉升区利润率拖累区分界点送与不送研判mdashmdash建筑成本假设:土地成本占比为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)结论:因赠送面积价值打折当建筑成本占比R(i)TRRR(RR)赠送面积越多对项目利润率提升越大反之则会拉低项目利润率利润率拖累区利润率拉升区案例:近期招标地块均位于利润率拉升区假设:建筑成本占比为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)案例:近期招标地块均位于利润率拉升区案例:近期招标地块均位于利润率拉升区假设:面积赠送率为、赠送面积折算率为、配套面积率为(以上图表未考虑土地增值税)Chart利润率增加△RIO土地成本占比R建筑成本占比RSheet地块容积率住宅楼面地价建筑成本建筑成本占比R赠送面积后售价P送均价增加值△P利润率增加△RIO观澜横坑水库(招商),,,,龙城北(深业),,,,宝安中心区(天健),,,,西乡(中信),,,,公明(宏发),,,,光明(富泰宏),,,,体育新城(中海),,,,观澜中心区(招商),,,,宝荷路(振业),,,,大工业区(万科),,,,松岗(中海),,,,坪山(深业),,,,假设:面积赠送率RRR赠送面积折算率RSheet地块不赠送面积住宅售价P不送均价增加值△P利润率增加△RIO土地成本占比R建筑成本占比R坪山(深业),,松岗(中海),,大工业区(万科),,宝荷路(振业),,体育新城(中海),,观澜中心区(招商),,光明(富泰宏),,公明(宏发),,西乡(中信),,宝安中心区(天健),,龙城北(深业),,观澜横坑水库(招商),,SheetAPageP不赠送面积住宅售价P不送均价增加值△P利润率增加△RIO利润率增加△RIO土地成本占比R建筑成本占比R赠送面积折算率取值参考赠送面积价格提升公式P送=P不送times(RRR)△P保底=(i)TC建RR名词解释P送:已考虑赠送面积后的均价P不送:不考虑赠送面积时的均价△P保底:保底均价增加值(赠送面积前后利润相等)C建:单位建筑成本R:面积赠送率=总赠送面积总可售面积R:土地成本占比=可售面积单位土地成本不赠送面积单价R:建筑成本占比=单位建筑成本不赠送面积单价R:配套面积率=总建筑面积(可售面积赠送面积),常规取值范围R:实用率=套内面积建筑面积R:赠送面积折算率i:贷款利率T:建设周期关于土地增值税对赠送面积的影响相对于增值率的增加利润率呈波浪式上升并在税率分界点两侧形成波峰波谷(注意避开波谷)对位于利润率拉升区的项目赠送面积越多越能提升项目的利润率。

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