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常见违法现象常见违法现象一、地税常见违法现象（一）预收性质收入挂往来账，不结转收入。房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等收入以及更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金等收入通过“其他应付款”等往来科目进行核算，不进行纳税申报。（二）视同销售行为，不申报纳税。房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等债务，不按规定申报计税；房地产开发企业以开发产品换取土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，不按货币性资产交换的原则进行税务处理。（三）银行按揭贷款资金，不及时结转收入。房地产开发...

常见违法现象一、地税常见违法现象（一）预收性质收入挂往来账，不结转收入。房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等收入以及更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金等收入通过“其他应付款”等往来科目进行核算，不进行纳税申报。（二）视同销售行为，不申报纳税。房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等债务，不按规定申报计税；房地产开发企业以开发产品换取土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，不按货币性资产交换的原则进行税务处理。（三）银行按揭贷款资金，不及时结转收入。房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。（四）分解售房款，少计收入。房地产开发企业采取分解售房款的形式，将一套商品房分解为二个售房合同。一个是正式的售房合同，用来对外申报纳税和办理产权等相关手续；另一个是房地产开发企业与购房者签订的内部协议，用来分解售房款。房地产开发企业将一套商品房分解二个合同，达到少缴税款的目的；购房者在办理产权手续时，也达到少交契税的目的，实现了开发商与购房者的“双赢”。（五）“拆迁补偿”形式，隐瞒收入。房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。（六）代收代垫款项，未申报纳税。房地产开发企业在收取售房款之外，又代有关部门收取一部分代收代垫款项，如：水、电、暖增容费、有线电视初装费、电话、燃气管道安装费、办证等等，此部分款项均应按税法规定申报纳税。但是，由于该部分收入通过“其他应收款”、“其他应付款”等往来科目核算，房地产开发企业认为此部分款项没有收益，均属于代有关部门收取的款项，未申报纳税。（七）将开发房产等出租或者自用，未申报纳税。一是房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。二是开发的房屋在出售前进行自用，未按规定申报、缴纳房产税；（八）未按规定足额预缴土地增值税以及汇缴不及时。有的房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；有的房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税；部分房地产企业产品销售基本完毕，已达到清算标准而拖延清算，不进行土地增值税的汇算清缴。（九）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。（十）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。房地产开发企业存在土地出让合同和建筑安装工程承包合同等项目未申报缴纳印花税的现象。（十一）虚增成本费用，少申报纳税。具体表现为：一是将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增。二是企业自用房产的开发成本应从“开发产品”转到“固定资产”，而企业计入对外销售商品房成本。三是超标准列支利息支出和经营费用。四是通过购买发票、白条等列支成本费用人为抬高开发成本。（十二）通过往来款项之间的冲抵，少申报纳税。一是房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入、以及投资方委托房地产开发企业转付施工方的优良工程或提前竣工奖励等收入，直接抵减应付工程款，从而减少计税收入，逃避缴纳相应企业所得税。二是将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。（十三）个人所得税申报纳税不实。从房地产开发企业账面上反映，很多开发公司的老板和股东，每月仅取得工资薪金收入二、三千元，而这与他们的实际消费情况相差甚远。二、国税常见违法现象一是预售收入未申报纳税；二是已完工开发产品结转营业收入不及时，少记收入；三是房屋拆迁、置换中少计销售收入；四是低价计算政府安置房收入；五是混淆基础设施和公共配套设施的概念，多预提成本；六是错误理解税收政策，将土地成本在全部各期工程项目开发的商品房中，按可售面积进行分摊；七是应在各期工程之间分摊的费用全部列入一期成本；八是混淆各期应分摊的利息支出；九是业务招待费和职工福利费的计提超过规定限额；十是不符合规定票据或白条列支成本费用；十一是总分支机构未按规定比例在所属地预缴企业所得税；十二是税前扣除与收入无关的支出；十三是未实际发生的拆迁补偿费列支成本；十四是税前列支关联企业费用等。检查发现房地产企业突出的问题反映在以下方面：1.一票式结算，列支成本。企业购进的大宗材料如水泥、门窗、电缆等都由建筑安装企业开具建筑业发票。2.以不合规发票列支成本。企业由于辨识能力不足，取得普通发票为大头小尾票甚至是假发票在税前列支。3.未及时结转成本问题，例如对“开发项目已完工”以及“开发产品已开始投入使用”的概念掌握不清。4.存在销售价格明显偏低现象，房地产企业由于某些原因采取以较低价格销售的方式进行销售，造成了税款的流失。

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