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城西人家地产项目可行性研究报告.doc

城西人家地产项目可行性研究报告

liyxi2018
2018-05-04 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《城西人家地产项目可行性研究报告doc》,可适用于职业岗位领域

城西人家地产项目可行性研究报告目录.总论.建设项目概况.项目建设的必要性.可行性研究结论及建议.可行性研究编制的依据.市场分析.宏观经济形势.某市房地产市场分析.项目自身因素分析(SWOT分析).项目市场分析结论及项目市场定位分析.规划设计方案.项目建设条件.规划设计指导思想与原则.规划设计方案.主要经济技术指标.项目的实施进度安排.项目进度安排的依据.项目实施进度计划.项目的营销方案策划.营销理念.销售策略.促销策略.销售面积及收入实现计划.项目总投资估算与资金筹措.总投资估算的原则.项目总投资的估算.项目资金筹措.项目财务评价.财务评价基础数据与参数选择.财务盈利能力分析.清偿能力分析.不确定分析.财务评价结论.项目综合评价结论及建议.项目综合评价结论.建议.总论.建设项目概况..项目概况ldquo城西人家rdquo项目地处某市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路北临西站街交通四通八达往来自如出行方便。总占地面积为亩(平方米)规划总建筑面积为平方米。该项目南临玉林汽车贸易市场西侧为某市仪表厂家属区南距大庆路小学约m距镐京医院m左右附近有玉林商场和仓储式批发商场ldquo家世界rdquo等大型批发市场购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约m大庆路为连接城内与城西的一条重要城市主干道且有多路公交车及中巴车通过并计划建设本市地铁行经站交通非常便利。..建设单位基本情况项目建设单位为某房地产开发有限公司(以下简称ldquo某公司rdquo)。该公司是一个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于一九九三年七月成立公司注册资金万元人民币现有资产元员工名其中大专以上学历占以上中高级以上专业技术人员人。公司成立以来成功开发了ldquo丰禾安居住宅小区rdquo该小区曾获某市ldquo绿色环保小区rdquo和ldquo文明小区rdquo称号。公司始终遵循ldquo诚信、求实、开拓、奉献rdquo的企业精神本着ldquo信誉第一、质量第一、服务第一、效益第一rdquo的宗旨不断开拓创新为用户提供物美价廉的住宅和物业服务创造优美的住宅环境。ldquo城西人家rdquo项目是某公司开发的第二个大型项目。.项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现:.某市房地产市场的需要.项目所在地周围环境的需要.形成新的居住组团的需要..某市房地产市场的需要随着住房市场化的推进根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房中低收入家庭购买经济适用房其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来某市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解某市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前某市东郊、南郊和北郊的房地产市场已经基本形成但是西郊房地产市场相对滞后投资建设ldquo城西人家rdquo项目有利于促进西郊房地产市场的发展使某房地产市场均衡发展同时满足西郊居民的置业需要。..项目所在地周边环境的需求项目所在地目前基础设施良好地理位置较为优越mdashmdash南临玉林汽车贸易市场西侧为某市仪表厂家属区南距大庆路小学m距镐京医院m左右附近有大型批发市场:玉林商场和仓储式批发商场ldquo家世界rdquo。另外项目所在地属居民聚居区居住密度比较高项目实施后可以进一步改善城市居民居住环境带动城市经济发展。..形成新的居住组团的需要随着城西房地产市场的加速发展城西不再是过去交通拥挤、环境污染严重的郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建将在这一区域形成新的居住组团。.可行性研究结论及建议结合项目情况本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查根据实际情况制定了切合实际的销售方案并进行客观的投资估算和财务评价主要经济数据及财务评价结果如下:表主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一经济数据总投资万元其中:自有资金万元银行贷款万元总销售收入万元税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值(I=)万元资本金财务净现值(I=)万元项目内部收益率资本金内部收益率投资回收期年借款偿还期年盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证我们得出以下结论:.项目收益较好有建设的必要性.项目建设条件具备满足项目建设的要求.设计方案技术经济指标合理.财务可行性研究结论可行。.可行性研究编制的依据.《某市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则.《陕西省建筑工程综合概预算定额()》.《某市建设项目城建费用统一收费一览表》.《陕西省工程建设其它费用定额》.某市发展计划委员会年号文《某市发展计划委员会关于下达年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知》.城西人家项目规划设计方案.城西人家营销推广思路.受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料.委托方提供的其他有关资料。.市场分析本项目的市场分析首先从宏观经济形势、某市房地产市场、项目所在区位的房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测然后从项目自身所具有的优势、劣势、投资机会等四个方面进行SWOT分析最后对项目的目标市场、价格以及功能等进行定位。.宏观经济形势..全国宏观经济形势在市场经济下房地产业是一个处于长期发展之中的行业只要经济在发展、社会环境在改善、人们的收入在增加房地产需求就会不断增长。近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时国家规范房地产市场的决心更给消费者带来了信心。从国民经济角度来看国家统计资料显示mdash年我国国内生产总值平均增长率达到年至年国内生产总值增长率分别为、、和。据国家统计局初步测算年GDP将持续增长发展势头强劲。可见我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率、内在的自身增长惯性和较强的稳定性国民经济运行正处于新一轮周期中的上升期。从社会环境看房地产业关联度高、带动力强是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展是提高居民住房水平改善居住质量满足人民群众物质文化生活需要的基本要求是促进消费扩大内需拉动投资增长保持国民经济持续快速健康发展的有力措施是充分发挥人力资源优势扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展对于全面建设小康社会加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。从居民收入与消费变动上看我国在过去多年中并未因加大积累、加大资本的积聚和集中而忽略消费社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。表我国职工工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度年份国有经济单位职工工资总额增长()城镇家庭人均可支配收入增长()全国城乡居民储蓄存款余额增长()国内生产总值增长()资料来源:《中国统计年鉴》从国家宏观调控来看近年随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨房地产投资的迅速扩张为防止投资过热保持房地产行业的持续健康发展国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控措施。到年政府更是加大了宏观调控力度从加大土地调控力度实施土地市场清理整顿紧缩房地产信贷等方面对房地产实行ldquo点刹车rdquo。这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用市场竞争加剧优胜劣汰加速资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势行业集中度进一步提升。另外中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。一方面中产阶层是购买商品房的主力军随着经济的发展步入中产阶层的人将越来越多这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另一方面由于中产阶层手中有较为充裕的资金他们会积极地寻找较好的投资渠道而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。..某市整体经济形势随着全国经济的持续快速发展特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入了世界贸易组织某的经济社会发展进入了一个非常重要的历史时期城市基础设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政策措施的落实国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入并在对外开放、税收、土地、资源、人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面为以某为桥头堡的大西北迅速崛起、为某市经济的健康发展提供了极为有利的外部环境。年某市国内生产总值完成亿元较年增长一、二、三产业增加值分别增长、、。今年上半年保持了良好的发展势头全市实现国内生产总值亿元比上年同期增长。中央继续坚定不移地推进西部大开发为某经济的发展提供了良好机遇。.某市房地产市场分析年以来某市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头房地产开发投资稳定增长商品房价格稳中有升商品房销售面积继续增长销售额同步增加市场交易活跃空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长商品房市场人气不断上升并进入了一个稳定的增长期尤其是商品房销售的高速增长说明了西部大开发的政策效应已经体现出来人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改革继续深化商品房个人消费不断扩大房地产开发宏观调控政策逐步到位可以预计今后几年某房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。与此同时城市规模不断延伸轨道交通建设迅速发展郊区的大规模城市化建设以及城镇配套设施的完善中低价位小区的试点开发为某市房地产的发展注入了新的活力。在某市整体经济形势良好的背景下房地产市场有序发展开发投资结构更趋合理。年住宅占投资总量的比重保持在(其中为普通住宅)别墅和经济适用房分别占和办公楼为商业用房为。..需求市场分析年月我们对某市商品住房消费者进行了调查其中住宅调查分析如下。.住宅需求市场分析住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域、房型、房价、付款形式以及小区环境和物业管理等主要目的是了解某市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份其中有效问卷份。调查显示有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其次较多消费者更倾向于城西和城北如图。在被调查者中计划购买高层住宅的占计划购买小高层住宅的占计划购买其他类型住宅(主要是多层)的占如图。调查显示欲购住宅面积在㎡以下的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在~㎡的被调查者占面积在㎡以上的被调查者占。参照图可知有的被调查者欲购住宅的面积集中于~㎡范围内这反映出某消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。由于调查主要针对欲购买元㎡以上的客户群体在这一基础上目标客户群体可接受价格调查显示的被调查者可接受的高层住宅单价在~元之间的被调查者可接受的单价在~元之间的被调查者可接受的单价在~元之间的被调查者可接受的单价在~元之间。加权平均分析被调查者最高可接受的高层单价在元㎡左右。从图可以看出被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选择基本一致。mdash元的住宅是调查者可以接受的价格。.商铺需求市场分析调查结果显示:的投资者打算购置m以下的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置~m的商铺的投资者打算购置m以上的商铺,如表。表户型面积分布比例户型面积㎡以下mdash㎡mdash㎡mdash㎡mdash㎡mdash㎡mdash㎡㎡以上所占比例可见商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同㎡以上的需求量相对较大。同样投资者对于开间、进深的要求基本对应于其所选择的面积大小。对本项目所在地的商铺有的投资者最高能接受元m以下的价格的投资者最高能接受~元m的投资者可接受元m以上的价格。..供给市场分析根据我们的市场调查某房地产供给市场的基本情况如下:.一般供给市场现状调查近期某市在售楼盘统计数据:()销售均价某市销售均价:普通住宅:元m写字楼:元m商铺类:元m公寓别墅:元m城西销售均价:普通住宅:元m写字楼:元m商铺类:元m公寓别墅:元m资料来源:西宇信息网()楼盘区域分布通过市场调查我们了解到某楼盘在各区域分布状况:城南楼盘项目占总项目的城内项目占总项目城北项目所占比例为城西所占比例为城东为。如图所示:()物业类型及总投资比例表物业类型投资比例分布物业类型住宅写字楼商铺别墅总投资比例()现售房产类型及面积近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室、三居室、四居室、复式结构、独院别墅等。大户型楼盘占很大一部分比例主要集中在~m。见下表表现有户型面积分布户型面积m以下~m~m~m~m~m~mm以上所占比例由表可知某房地产市场中小户型楼盘较少而大户型楼盘趋于饱和。.一般供给市场预测某市住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求市场的预期等因素的影响。()开发商对国家政策变化的预期开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能积极的预期可能导致开发商增加投入而消极的预期可能导致开发商减少投入从而最终影响市场供给总量。开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素开发商对国家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定一个项目是否开发。目前房地产业已经成为国民经济的支柱产业房地产市场持续健康发展开发商普遍持乐观态度。同时国家大力规范房地产市场对具有雄厚资金实力和实战经验的开发商来说也是一展宏图的大好时机。()开发商对住宅需求市场的预期房地产开发商对需求市场的预期是影响房地产市场供给的另一个重要因素开发商对需求市场的预期偏好市场供给量就会增大反之则会减小。从以往某市住宅的供求情况来看以多层为主供给保持稳定增长小高层自推出以来很受欢迎但数量有限高层和别墅项目近期虽然有增长但整体数量较少。多层和小高层住宅价位符合某市居民目前的购房水平已建成项目的销售情况都较为顺利高层亦存在一定的市场容量因而需求市场不会有大的波动未来很可能在原有的需求水平上有一定幅度的增加。别墅类项目由于国家停止了其土地供应预期未来需求量得到释放目前已开发或正在开发的别墅和城市近郊联排别墅项目销售行情看涨。各房地产开发商对需求市场的预期将是积极的。由此推断某市多层住宅和小高层住宅的市场供给量在未来的一段时间内会有所增加形成多层、小高层、高层均衡发展的态势别墅供给远期将会下降。()开发商对商铺需求市场的预期城西现在的开发主要集中为住宅写字楼、商铺和别墅等物业类型还是缺项或开发量较小伴随着大规模居住面积的开发居住组团的形成为了满足居民的正常工作与生活周边商业配套设施的完善势在必行从而促进居住区周围的商业物业需求量上升、价格增长。.典型供给分析()城西典型高层、小高层住宅城西高层和小高层住宅在过去的几年取得了较大的发展形成供需两旺的局面。城西典型高层、小高层住宅供给情况:)旭景碧泽园项目地址:某市丈八北路建筑类型:高层小高层现房期房:期房项目均价:元m)汉城小区项目地址:汉城路远东一中对面建筑类型:高层小高层现房期房:期房项目均价:元m)伟基大厦项目地址:某市南二环西段西关机场新区内建筑类型:高层期房现房:期房项目均价:元m)怡景大厦项目地址:玉祥门外广场向西米大庆路(南侧)与劳动路交汇处建筑类型:高层期房现房:现房项目均价:元m)蔚蓝印象项目地址:某市大庆路号建筑类型:小高层期房现房:期房项目均价:元m)新兴港湾项目地址:某市劳动路号建筑类型:高层小高层期房现房:期房项目均价:元m)晨光御苑项目地址:某市西关正街号建筑类型:高层期房现房:期房项目均价:元m)都市绿洲项目地址:某市大庆路与劳动路交汇处建筑类型:高层期房现房:期房项目均价:元m)世纪春天项目地址:某市丰镐东路喜来登大酒店对面建筑类型:高层期房现房:期房项目均价:元m)西城芳洲项目地址:某市西二环南段号建筑类型:高层小高层期房现房:期房项目均价:元m()某市典型商铺分析项目周边商业氛围不足除大庆路家乐超市外没有较典型的商业楼盘因此在这里更多的是考虑该区商业楼盘均价。大庆路家乐建筑面积:平方米租赁价格:万年层数:层现房期房:现房.项目自身因素分析(SWOT分析)..项目优势分析根据项目目前所具备的物业特点、结合城西区的空白点及本项目的具体实际本项目具备以下几大优势:.地理优势项目所在地拥有十分成熟的交通、地理、人文环境政府对西城的改造和规划让西城的市政配套设施齐全。由于离市中心不到分钟路程出行比较方便而且是连接西宝高速公路主干道。大庆路万米绿化带、环城公园、玉祥门主题广场、大型雕塑等营造一个浓厚居住环境。.区位优势西城形成了比较著名的轻工业区这里的轻工业市场比较健全、成熟。在一定程度上形成一个以土门为中心的小型CBD商务区。在这里有西电公司、法士特齿轮厂、利君制药、某市仪表厂、玉祥门批发市场、玉林汽配件市场、汽车销售市场等形成以批发为主销售为辅的市场格局。尤其是某咸阳一体化发展的经济战略使得这一区域成为联系两地的经济纽带房地产市场发展前景良好增值潜力巨大。.规模效应优势许多房地产开发商进入西城开发高品质住宅小区。这些高品质项目和西城现有的地域资源结合形成市场的主力军。都在努力塑造品牌效应。城西地产联盟的成立对提升整个西城地产市场有很大的推动作用将整个资源整合在一起走共同发展、共同营利的目的共塑西城地产品牌。因此存在一种规模效应。.需求优势居民生活所需户型基本以小户型为主集中在mdash平方米左右并以mdash平方米左右的大户型为辅。在整个小区的规划上都强调一种全新的住宅理念。项目所在区域处于传统居住区和居住辐射区居住基础较扎实。本项目发展商曾经在西城区开发ldquo丰禾小区rdquo有成功开发经验。同时该开发项目积累了一千多个客户形成良好的客户基础对本项目形成潜在客户支持。..项目劣势分析从整体上看城西人家项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑此项目也存在以下几方面的不利因素。.周边工业影响周边太多的轻工业批发市场、众多的城中村和一些小的轻工业企业在很大程度上对这里的住宅市场有影响对居民的生活质量、环境等影响巨大。特别是西城客运站、城西路铁路交通网、货运集散地等使其对环境的抗干扰性差流动人口比较多。潘家村、梁家庄等城中村对整个小区住宅品质影响较大。.消费者认可度较弱某市居民对西城很久以来形成的一些偏见在短期很难有改善由于西城历史遗留的一些交通拥挤、环境差的印象在短期内很难消除。货运要道、连接西宝高速路入口使周边环境噪杂对居住氛围形成抗性。.商服配套不齐全商业设施的缺乏相关基础设施短缺是很难在短期内提升人气、烘托全新CLD区。仅有家世界、海星两个大型购物超市而且距离本项目太远不利于居民购买生活必需品而唯一大的购物中心民生百货在土门十字路离周边居民较远。加上周边教育资源的稀缺、相关便民设施不足休闲场所较少使其居住氛围很淡。大学仅有某空军工程学院一所军事院校教育资源缺乏仅有西电公司的几所小学、高中而已。公园设施较少仅仅有劳动公园、大庆路万米绿化带。.城市规划不完善西城与相邻近的高新区、南郊相比缺少成熟的商业设施、成熟的地理人文环境、便利的交通线路及战略型的规划。主题定位稍模糊仍在CBD与CLD之间徘徊。与南郊相比少了南郊浓厚的文化、地理、人文气息和众多的天然资源优势。与高新区相比缺乏高新区成熟的商业氛围和高科技开发的优势和战略型规划。..项目投资机会分析从宏观经济形势上看本项目是符合国家宏观经济战略目标mdashmdash西部大开发和促进住房制度改革的有利于加快住宅建设步伐的住房政策。因此应把握有利投资时机在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。项目的开发条件已经成熟。从周边环境来看项目地处城西。城西地处高新区、经济开发区和咸阳市区的三角地带受到各个方面的辐射作用各种力量的集中作用将使得这一区域具备特殊潜质和发展后势吸引了越来越多的包括投资者在内的消费者的普遍青睐这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产。从项目本身来看本项目开发商曾经开发项目累积了一定数量客户形成潜在的需求群体本项目主力户型为平方米适合目标客户需求填补市场需求与本项目接近的竞争楼盘推广主题雷同而本项目以个性化区别于竞争楼盘本项目开发规模效应使消费者建立对本项目的信心。..项目竞争对手分析.住宅竞争对手项目所在地市场供应量较大竞争激烈尤其是天朗集团楼盘对本项目形成强势冲击丰禾路竞争楼盘价格优势明显。这些项目成为本项目竞争对手的同时对于该区住宅市场的进一步发展有着较好的作用。从这一点来说这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出该地段附近的住宅市场需求潜力较大销售形势看好。因此开发商应深入调查了解竞争对手的动态对比分析后向市场力推特色型项目以个性化来增强项目自身的竞争力。.商铺竞争对手在本区域内的市场中主要是以经营较大的汽车及汽车配件本项目的商业部分和项目的住宅部分紧密相连不可能经营汽车构配件而且本区域商业属于小型门面的摊铺经营与本项目将要形成的平方米的商业铺面相比不足以构成竞争威胁。.项目市场分析结论及项目市场定位分析..项目市场分析结论综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论:住宅市场供需两旺稳中有升消费者需求理念有所变化中档住宅的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间区域竞争不太激烈项目自身优势较为明显在所处市场环境中的机会大于威胁市场前景乐观。目前某市场上mdashmdash平方米左右的户型最受消费者青睐且供给不足本项目迎合了市场需求缓解了住宅供给比例不足的市场现状有充足的需求市场销售前景比较乐观。目前本项目所处区域商业氛围不很成熟以小门面和小商铺为主没有形成大规模的商业集散地。从以上分析可以看出本项目具有较强的竞争优势。..项目的功能定位本项目将创造一个主题感情社区与怀旧风格相结合同时享受时尚现代生活的全新生活模式。功能定位如下:.营造良好的居住环境体现居住组团的和谐美实现人与自然的融合达到趋近完美的居住空间.为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间促进邻里关系.建立方便快捷、完善的智能化系统为业主提供全方位的便利服务.商业裙房为业主以及周边社区提供周到便利的服务。..项目的目标客户定位住宅部分的消费群体以自住为主投资及二次置业为辅。客户年龄主要集中在~岁且具有一定积蓄的理性消费者。主要目标客户定为如下:.为提高生活质量、且子女需成家立业或长辈需安度晚年的本地长期居民.为满足工作需要及生活品质需要的本地自主经营者.在本地工作生活为使居住稳定上班方便有较高收入的本地外资企业白领人士。..项目的价格定位本项目价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正然后计算出修正价格最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。.住宅价格确定()选择案例从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有:新兴港湾、都市绿洲和怡景大厦三个案例。()修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近功能上相同但在以下方面存在差异:★区域因素★交易情况★交易时间★个别因素因此本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。()计算修正系数修正系数的计算方法如下:每个因素的取值以项目为基准值计算项目的各个因素取值均为案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下:表修正系数计算可比实例比较因素A新兴港湾元mB都市绿洲元mC怡景大厦元m区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数()权重的确定因新兴港湾和都市绿洲与本项目较为接近对项目的影响较大对各案例的权重确定如下:新兴港湾:都市绿洲:怡景大厦:()比准价格的确定根据以上结果确定各案例的比准价格确定如下:案例一比准价格:times=元m案例二比准价格:times=元m案例三比准价格:times=元m()项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均计算如下:项目比准价格=times+times+times=元m依据以上计算结果确定本项目的高层住宅入市均价为元m随着时间的推移项目配套设施日趋完善项目人气逐渐上涨因此项目价格也可逐步上调。.商铺价格确定()选择案例考虑将来的经营范围选择大庆路家乐超市做为可比案例。考虑到可比案例过于单一故同时将城西商业铺面的市场均价和大庆路家乐超市作为本项目的可比案例。首先将家乐超市的租金采用收益还原法转换为一次性销售收益。)计算对象的年收益在调查中我们获得大庆路家乐超市建筑面积为m年租赁价格为万元扣除相应的运营成本经计算每年每平方米的收益为元。)计算资本化率资本化率R=rtimesIs(mdashr)timesIm其中为资本金比率Is为自有资金期望的收益率Im为银行贷款利率经计算=times()times=)计算价格通过将未来收益折现得出计算时点价格保守估计假定未来年收益不变。()修正因素的确定已选案例与本项目在结构上比较接近功能上相同但在以下方面存在差异:◆区域因素◆交易情况◆交易时间◆个别因素因此本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。()计算修正系数修正系数的计算方法如下:每个因素的取值以项目为基准值计算项目的各个因素取值均为案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下:表修正系数计算可比实例比较因素市场均价元m家乐超市元m区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数()权重的确定因家乐超市与本项目更为相似、影响更直接对各案例的权重确定如下:家乐超市:市场均价:()比准价格的确定根据以上结果确定各案例的比准价格确定如下:案例一比准价格:times=元m案例二比准价格:times=元m()项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上两个案例的比准价格的加权平均计算如下:项目最终合理比准价格=times+times=元m依据以上计算结果为实现快速销售回收投资的目标确定本项目的商铺均价为元m。.车位价格确定按照车位目前销售的市场行情为~万元个取售价为万元个。.规划设计方案.项目建设条件  项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。..项目建设自然条件.气温:年平均气温~摄氏度.风:平均风速米秒全年盛行风向为东北风.日照:年日照时数小时.湿度:年平均相对湿度.霜期:无霜期~天.气压:平均气压Pa.降水:年降水量~毫米。.降雪:年平均降雪日天..项目建设用地条件项目建设用地位于某市劳动北路与西站正街交接口东南角占地面积为平方米。项目已取得建设用地许可证具备用地条件。..市政配套条件城西市政基础设施与道路同步建设具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。.规划设计指导思想与原则根据项目用地的周边环境以及城市规划要求本小区的规划设计将遵循着以下几点指导思想与原则:.本小区的规划必须符合某市总体规划和项目所在地的规划要求充分利用地形地貌合理布置空间组织。.根据项目用地周边环境以及市场需求分析合理划分商业用房与住宅用房。由于本项目临街具有较高的商业用地价值因此将临街建筑面设计成商业裙房。另外依据市场调研分析结果合理的设计各种类型的住户面积以来满足不同类型住户的需求。.处理好小区内商业与住宅两大功能部分之间的共生关系在满足各种功能需求的同时规划好小区自身的整体一致性。运用现代城市设计的思想与方法对整体环境的空间轮廓、群体组合、单体造型、绿化种植以及整体色彩等一系列环境设计要素进行整体构思。.由于本小区的主要功能是用来居住因此在设计过程中必须坚持ldquo以人为本rdquo的原则注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。营造出温馨、亲和的居住环境。.建造一个安全的居住环境。按照有关规定对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等做出必要的安排使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。.规划设计方案..总平面设计.建筑布局本项目总体布局首先考虑与城市空间相协调其次是坚持以人为本的思想着重处理居住环境的质量住宅功能的合理性。.交通组织本项目设地下室主要由设备用房和车库组成。地下车库设有个停车位和两个出入口。.环境与绿化绿化设计力争作到环境优美、活泼、亲切、有特色以便更好地为居民服务。..建筑设计本项目一共有栋层住宅栋层住宅房型多样由小户型、中户型、大户型等十种户型组成面积有~平方米总户数为户。平面布置合理有良好的采光通风。立面造型追求简洁、明快、富有现代感和居住气氛。采用虚实对比的手法突出住宅的温馨、亲和及高层建筑的挺拔特点。绿化环境设计以亲切怡人为基准把欧洲园林的抽象几何形空间与中国园林的自然构成元素巧妙结合创造出丰富多彩的园林休憩空间。.主要经济技术指标总建筑面积:m建筑用地面积:m其中:地上建筑面积:m商铺建筑面积:m住宅建筑面积:m锅炉房建筑面积:m办公楼建筑面积:m幼儿园建筑面积:m地下建筑面积(含人防):m容积率:总户数:户住宅栋数:层栋层栋地下停车场:个。.项目的实施进度安排.项目进度安排的依据..合理安排施工顺序确保工程质量.及时完成有关的施工准备工作为正式施工创造良好条件。如:拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。.平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物进行各个工程子项目的施工。.在施工顺序上既要考虑空间顺序又要考虑各工种之间的顺序。..采用流水作业法提高施工效率采用流水方法组织施工充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力在保证工程质量的同时尽量缩短工期。..恰当安排冬雨季施工确保按时竣工由于本工程的竣工日期为年月底其间要经历两个冬季和两个雨季。根据某市历年的气象资料表明:某市的年平均降雪日为天年降水量为~毫米。因此在安排施工进度时需要适当的考虑雨雪的因素。.项目实施进度计划项目施工进度计划具体详见下图ldquo项目施工进度横道图rdquo。工期分部工程建设期(季度)年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度地基与基础        主体   安装     配套设施       .项目的营销方案策划.营销理念.功能理念对于购买住宅和商铺的购房者来说房地产的功能分为消费和投资两大类。本项目针对不同的功能依据前期市场调研结果进行不同的室内布置、分区、装饰等尽量满足购房者的需求。.诚信理念由于当前市场上存在着一些虚假的广告导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此本项目必须树立诚信营销的经营理念塑造良好的社会形象巩固开发商在某市的优势地位。.健康理念根据市场调查结果分析显示在符合住宅建设基本要求的基础上大部分购房者要求小区能够更加健康、安全、舒适和环保。因此本小区在规划设计时注重空间布局、隐私保护、视野景观、感官色彩、材料选择等以求回归自然、关注健康和社会。.服务理念目前越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此本项目将聘请出色的物业管理公司为小区日后的物业管理与服务提供良好的保障同时也可以维护企业自身的品牌。本小区将配备性能优质的电梯设备。在确保质量安全的基础上减少电梯停电次数延长运行时间小时对电梯进行监控。.智能化理念市场调查表明大部分的购房者认为自己所居住小区智能化程度应达到有安全监控系统、闭路电视监控、小区局域网、宽带接入、家庭自动报警系统等要求。因此本小区设计时应本着ldquo建立一个信息智能化小区rdquo的设计理念。.销售策略由于项目在开发过程中需要经历不同的阶段因此有必要根据不同的开发时期制定不同的价格和营销策略。整个销售阶段大致分为销售初期、强销期、销售持续期和项目结案期。每一阶段的销售策略具体实施如下:.销售初期从项目开盘到年月底。在这一期内小区内的配套设施、绿化及景观等工程都无法充分地展现出来周边的环境基础设施建设还有待进一步完善。所以首期采用折价销售策略同时做好这一期的宣传工作。具体如下:()在本期内购房的消费者考虑给予适当的优惠实行这种策略有利于吸引大量的购房者提高人气同时又可使项目更加迅速的融入市场。()大力宣传树立良好形象。在楼盘正式推出前天应在各大具有影响力的媒体上做大量的广告宣传拓宽影响范围并开始接受内部认购到天后再正式公开发售。()在展销会期间邀请一些明星现场表演为楼盘的销售助阵。并举行免费上网查询参加相关的房展会吸引更多的购房者。.项目强销期与销售持续期从年月到年月底。在这期间随着小区自身设施的不断完善与周边环境的改善小区整体规模已初步形成。在销售上应利用已有的人气根据实际的销售情况适当的上调销售价格同时继续加大宣传力度充分体现出旺销抢购的氛围具体做法如下:()在售楼中心以及网络上公布销售进度和销售曲线图并及时更新每周的销售状况。()在强销期间销售中心应不断的播放广告录像同时请求合同公证处、保险机构、银行按揭处等有关人员到现场办公使现场气氛显得更热闹。.销售结案期从年月到月底。在这一期售楼已接近尾声为了尽早销售完毕可根据前期的实际销售情况对个别自身条件差的房屋可以进行折价优惠销售。.促销策略  在市场瞬息万变、竞争日趋激烈的今天促销的作用越来越明显。促销活动已成为企业活动中相当重要的组成部分。在现代营销组合中促销策略是不可缺少的一部分它占有着重要的地位。促销的方式主要有广告促销、人员促销、销售促进、公共关系促销以及其他方式促销等。..广告促销.广告内容广告的内容应以广告诉求为中心、以购房者需求为导向、以促进销售为目标把广告信息迅速准确地传递给广大群众刺激他们的购买欲望。另外根据本项目的不同开发期结合营销组合战略采取不同程度的广告促销策略充分把握好各个阶段的机会取得最好的经济效果。销售初期:在这一阶段项目的整体规划及景观都无法以实体形式体现出来购房者无法从施工现场获取到整个小区的最终规划景象。因此本期的主要精力要集中放在解决人们对本项目不认识或不熟悉的问题上采用大篇幅、长时间、有特色的专题广告宣传。同时选择业绩优秀、综合实力强的广告代理商通过各大传播媒体进行宣传。在内容上要着重突出自身的特点和优势。由于本阶段是项目刚刚进入市场阶段所以一定要加大宣传力度以便为后期的销售起到推动作用。强销期和持续期:在这一时期小区内的整体规划已初具规模购房者可以直接到现场观看和了解本项目的具体情况。在前一期的宣传和销售基础上会有更多的购房者进入项目的销售过程中。因此本期的销售量将呈现上涨的趋势。此时在宣传的内容上除了体现项目的特色外还应展示出楼盘热销的场面和销售进度。同时也要适当的减少广告篇幅与时间加大广告频率及时更新前期的广告画面注重自身品牌的宣传。租售结案期:此时销售已进入尾声销售增长量急剧下降。在广告宣传上应尽量减少广告时间和频率降低宣传力度减少不必要的广告费用。.广告媒体()印刷媒体市场调查数据显示:有三分之一的消费者把报刊杂志作为房地产信息的来源渠道在某《华商报》的平均每期社会公众阅读率达《某晚报》的平均每期社会公众阅读率达。所以我们选择《华商报》、《某晚报》等作为本项目的主要宣传媒体。()电子媒体)广播和电视根据市场调查有近的人通过广播和电视来获取房地产信息。因此我们应该选择收视率较高的广播和电视进行广告宣传。如:陕西交通音乐台、某电视二台等。)通讯设备在信息传递快捷的今天几乎每人都拥有一种通讯工具。因此通过发送本项目的相关文字或图像信息到手机、寻呼机、掌上通信设备和移动通讯工具中可以起到更好的宣传作用。)计算机网络随着网络的迅速普及有相当一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。所以我们应综合网络广告营销和网站营销两种方法各自的特点和优势在各大有关房地产信息网站上发布本项目的具体情况并及时的对销售情况进行更新。另外还可以根据市场调研时所收集到的被调查人员的联系方式以Email的形式向其宣传本项目。使用这种方法既能节约成本又能加大宣传。()户外媒体)墙壁在项目施工现场四周的围墙上可以通过简单的图画和醒目的文字来突出建筑物的特色以便吸引周边或过路的购房者。)路牌可在某市内主要干道两旁、露天公共场所、立交桥身、电线杆上、候车大厅等处设立引人注目的广告牌。)橱窗在一些大商场或人口流动频繁的超市内外运用艺术设计把小区的整体规划和基本户型陈列在商场或超市的橱窗内能很好的扩大宣传范围。)空中广告在一些重大的节日(如:国庆节、元旦、春节等)或项目推出仪式中利用大型气球下面悬挂巨幅布条上书项目名称、开发商名称等。这样既有利于本项目的销售又有利于企业品牌的宣传。..人员促销在现代营销观念指导下人员促销的作用不仅仅是帮助出售现有物品而是要配合企业的整体营销活动来满足顾客需求。促销人员在与顾客进行面对面的、无障碍的洽谈过程中能更具体、更全面地了解顾客的要求收集到更准确地有关信息。在销售初期应聘选优秀的促销人员对他们进行专门的业务培训规范销售过程中的细节行为统一专业术语。同时还要让促销人员走出公司去了解特殊促销技术、策略和程序。在销售期间对业绩好的促销人员要给予一定的奖励:如发放奖金或对超额完成部分进行提成等。通过这些有效的激励方法来调动促销人员的积极性激发他们的潜力发挥他们的最大效能获取更好的销售业绩。..销售促进销售促进是指通过赠物、抽奖、折价等措施刺激购房者的购买欲望使其在多家购买对象中选择本项目。此方法适用于销售的前期和尾期。在项目销售初期可对购房者实行折价或者提供优质价廉的装修服务等优惠策略。这样既有利于吸引购房者又有利于本项目快速进入市场。在项目销售尾期个别楼盘由于位置的原因不利于销售。因此采取销售促进的方法也是非常必要的。..公共关系促销可以借助于公共传播媒体由有关新闻单位或社会团体进行传播引起公众的注意和高度信赖消除公众的戒备心理。可以采用以下几种公共促销方法:.制造对本公司和本项目有利的新闻在一些重大的活动或节日中邀请新闻记者参加通过新闻报道来提高企业的知名度。同时还要积极响应并参与政府的一些号召。如参与陕西省建设厅组织的各类房地产论坛等。.调研活动公司可以通过民意调查等多种方式来收集信息了解潜在购房者对本项目的定位、价格、功能等诸方面的意见或建议并及时将改进的情况告知购房者尽量满足他们的要求。.参与社会公益活动各种社会公益活动为房地产公司开展公关促销创造了良好的机会公司应充分利用这种机会以引起公众的注意。例如可以通过举办音乐会捐建希望小学在植树节进行植树造林等来开展公共促销活动以扩大公司的影响力。..其他促销方法.住博会展示有关资料显示某市每年的房产交易中有一大部分是通过住博会达成的。同时住博会聚集了大量的精品楼盘与房地产有关的法律咨询贷款办理等服务一应俱全。因此本项目应在住博会上选择人流大的服务台进行精心布置尽量突出本项目的优势和特色吸引社会公众的注意力以达到宣传本项目的效果和目的。.精品楼书楼书是在楼盘销售时详细介绍本项目的资料通常印成精美考究的小册子。楼书的封面很重要它反映了所介绍项目的品质或者说至少会就项目品质给投资者留下较深刻的印象。所以在制作本项目的楼书时一定要有自己的特色简洁明了色彩鲜明以吸引购买者为主要目的。.样板房展示样板房是购房者对拟购房屋最直接最真实的体验对唤起顾客的购买欲望非常重要也对项目的销售起着至关重要的作用所以样板房的设计也非常重要。要认真研究购房者的心理样板房的布局、装饰、质量、外观、设备甚至色彩都要仔细研究反复比较力求突出自身优势。.项目正式推出仪式可借助仪式向外部发布项目正式推出市场的信息也可借助大规模庆典仪式来吸引大量传媒记者同时还可邀请政府人士或社会知名人士参加以获得良好的社会宣传效果。.销售面积及收入实现计划本项目的总建筑面积为m其中可销售住宅面积:m、商场:m以及个地下停车位。依据施工进度计划本项目销售期拟从年第季度开始到年第季度末结束。每一个季度为一个销售阶段具体销售面积及收入实现计划如下:.住宅的销售面积及收入实现计划具体见表:表销售面积及收入实现计划表季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度合计住宅销售比例住宅销售收入(万元)商铺销售收入(万元)

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