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临沂某置业公司北城新区项目立项申请报告.doc

临沂某置业公司北城新区项目立项申请报告

我本菩提
2018-10-04 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《临沂某置业公司北城新区项目立项申请报告doc》,可适用于工程科技领域

临沂某置业有限公司北城新区**广场项目立项的申请报告第一章  项目概况一、建设条件1、地块解析本项目位于临沂市**区**新区南临**街北临**街西临**路东临**二路地块编号为A项目名称为**新区**广场。2、交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道**路与市政中心广场相距属典型的中心广场物业交通十分便捷有10路、25路等公交大巴可达本项目。3、地形地势本项目地块平坦南北两侧均有良好景观资源视野开阔满眼翠绿。4、规划限制条件本项目占地面积平方米总建筑面积平方米规定计容积率面积平方米容积率为地下面积平方米建筑占地面积平方米建筑密度绿地面积平方米绿地率。二、项目研究工作依据     本项目可性行研究依据为:临沂市特别是**新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。三、项目开发公司状况、项目申报单位名称:临沂**置业有限公司(以下简称**置业)住所:**社区服务中心7楼法定代表人姓名:宁照注册资本:人民币  万元实收资本:人民币  万元公司类型:有限责任公司、项目申报单位主营业务**置业的经营范围包括房地产开发(持有效资质证经营)销售。、项目申报单位经营年限**置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。、项目申报单位股东构成临沂**置业有限公司的企业法人营业执照注册号为   住所位于**区**社区服务中心7楼。法定代表人宁照注册资本人民币  万元实收资本  万元宁照占股份的公司类型为有限责任公司。、项目申报单位资产负债情况**置业资产负债情况见下表。从表知道**置业的资产主要为ldquo应收账款rdquo、ldquo其他应收款rdquo和ldquo固定资产净值rdquo分别为  元、   元和   元而负债主要为ldquo应付账款rdquo、ldquo应付工资rdquo和ldquo其他应付款rdquo分别为   元、   元和  元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得**置业的资产状况总体来说是比较安全的。表**置业资产负债表编制单位:临沂市**置业有限公司10年1月8日金额单位:元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产:流动负债:货币资金短期借款短期投资应付票据应收票据应付账款应收股息应付工资应收账款应付福利费其他应收款应付利润存货应交税金待摊费用其他应交款一年内到期的长期债券投资其他应付款其他流动资产预提费用流动资产合计一年内到期的长期负债长期投资:其他流动负债长期股权投资流动负债合计长期债权投资长期负债:长期投资合计长期借款固定资产:长期应付款固定资产原价其他长期负债减:累计折旧固定资产净值长期负债合计工程物资在建工程负债合计固定资产清理所有者权益:固定资产合计实收资本资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用其中:法定公益金其他长期资产未分配利润无形及其他资产合计所有者权益(股东权益)合计资产合计:负债及权益(股东权益)合计:企业负责人:**会计机构负责人:制表人:**置业的损益情况见下表。**置业年累计盈利  元而盈利的原因主要是    。相信随着**广场项目的开工、建设**置业的盈利情况更加乐观。表**置业利润表编制单位:临沂市**置业有限公司年月金额单位:元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入减:主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润(亏损以ldquordquo号填列)加:其他业务利润(亏损以ldquordquo号填列)减:营业费用管理费用财务费用三、营业利润(亏损以ldquordquo号填列)加:投资收益(损失以ldquordquo号填列)营业外收入减:营业外支出四、利润总额(亏损以ldquordquo号填列)减:所得税五、净利润(净亏损以ldquordquo号填列)企业负责人:**会计机构负责人:制表人:项目申报单位主要投资项目临沂市**新区A、A2、A3、A4地块共计780亩地的开发。项目申报单位现有人员和资质临沂市**置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为46人设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部7个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员暂缺岗位人员目前正在招聘补充。**置业拥有房地产开发 级资质。**置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。四、项目建设规模和建设内容**新区**广场占地面积平方米总建筑面积平方米规定计容积率面积平方米容积率为地下面积平方米建筑占地面积平方米建筑密度绿地面积平方米绿地率。该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置(如下图)分三个主体由南向北第一个主体是26层的酒店式公寓其中裙楼5层是高档购物中心第二个主体是由二栋楼组成南边是49层的五星级酒店北边是42层的高端写字楼第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成裙楼6层是高档购物中心裙楼上是二栋高端公寓住宅层数6层整个项目地下均为三层第一层是大型超市第二、三层是停车场建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令建设项目可行性报告需增加招标内容并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。根据《中华人民共和国招标投标法》规定除特殊情况外均必须招标本项目属于必须招标的项目。发包方式由于本项目规模较大包括内容比较多建筑均为高层对施工技术的要求很高专业性要求较强较为复杂因此采用单项工作内容发包方式较为适合。招标组织形式本项目的业主具备自行招标的能力宜采用自行招标形式。招标方式本工程拟采用单项工作内容发包方式针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体说明如下:规划勘察设计:采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位以取得最佳方案和设计。工程监理:采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。建筑、安装、装饰工程、重要材料采购:采用分类、分单项的公开招标方式这样业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式这样做是因为项目规模较大实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足可选择一家承包单位作为项目的主承建商担负地盘统筹管理责任。设备采购:由于符合条件的设备供应商很多若采取公开招标方式评标的工作量较大招标的时间长、费用高因此该项工程拟采取邀请招标的方式。本工程招标方案列入下表:         招标基本情况表建设项目名称:**新区**广场招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万圆)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察radicradicradic规划radicradic方案竞赛设计radicradicradic方案竞赛建筑工程radicradicradic分主要单项安装工程radicradicradic装饰工程radicradic分主要单项监理radicradicradic限(本地)设备radicradicradic重要材料radicradicradic情况说明:在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。建设单位盖章年月日第二章 项目投资环境一、宏观经济环境我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出ldquolsquo十一五rsquo时期是全面建设小康社会的关键时期lsquo十一五rsquo时期要努力实现国内生产总值年均增长、城镇化率提高到hellip产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制rdquo等。据国家统计局消息称年全年国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长增速比上年回落个百分点。居民消费价格月份同比涨幅由负转正当月上涨月份上涨。  全年城镇居民家庭人均总收入元。其中城镇居民人均可支配收入元比上年增长扣除价格因素实际增长。在城镇居民家庭人均总收入中工资性收入增长经营净收入增长财产性收入增长转移性收入增长。农村居民人均纯收入元比上年增长扣除价格因素实际增长。其中工资性收入增长第一产业生产经营收入增长二、三产业生产经营收入增长财产性收入增长转移性收入增长。全年城镇就业人员比上年净增万人。年末农村外出务工劳动力亿人比一季度末增加万人。全年居民消费价格比上年下降。其中城市下降农村下降其中居住下降。年的中国经济增长令世界关注更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。在对于年的中国经济预测中社科院公布的一份报告认为年GDP增长速度是左右超过了国务院发展研究中心预测的增长率。  我国经济效益逐步好转国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施社会消费品零售总额加快增长全社会的固定资产投资快速增长预计2010全年增长在以上并且投资结构进一步优化投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重。临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为:ldquo十一五rdquo期间总量再翻番人均过三千打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市构建ldquo富裕、平安、文明、生态、开放、活力rdquo的大临沂、新临沂。到年全市经济总量翻一番生产总值达到亿元年均增长人均达到美元地方财政收入亿元年均增长三次产业结构调整为::城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元年均分别增长、。rdquo国家ldquo十五rdquo期间发展目标是服务业增加值年均增长高于国民经济增速个百分点占国内生产总值的比重由年的提高到年的服务业从业人员年龄增长占社会从业业人员的比重由年的提高到年的。山东省确定的服务业增加值年均增长速度高于国内生产总值增速个百分点年服务业占国内生产总值的比重达到就业人员占社会从业人员的比重达到服务业提供的税收占地方税收的。近年来临沂市服务业发展迅猛但仍处在起步阶段服务业增加值占国内生产总值的比重较低整个服务业水平和档次比较低。国家《国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调要坚持市场化、产业化、社会化方向拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场提高服务业的比重和水平。山东省在ldquo十一五rdquo期间也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。按照这一思路山东在ldquo十一五rdquo期间将以膨胀规模、提高层次为重点提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业壮大发展新兴服务业大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快但总体上开发项目规模较小整体开发水平不高成规模的高标准服务活动设施还很少特别是**新区。而随着经济和社会的发展及临沂市经济中心的发展各种商务活动也随之大量增加商务用房需要量随之越来越大同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产市场分析1、年全国房地产市场前瞻自年房改后房地产综合景气指数攀升年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式全国房地产景气出现短暂下跌。年国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位房地产从此走上了长达年的大繁荣。针对全国房价上涨过快国家先后出台了新旧国八条(年)、国六条(年)等一系列严厉的调控措施这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响但由于有些措施不当房地产行业总体景气仍然顽强向上。年的经济危机打断了房地产行业的景气周期房地产综合景气指数创房改以来新低为应对国内经济和房地产行业的低迷国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策包括金融、税收及交易环节等各个方面年房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。  年全国完成房地产开发投资亿元比上年增长。其中商品住宅完成投资亿元增长占房地产开发投资的比重为。  年全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米比上年增长房屋新开工面积亿平方米增长房屋竣工面积亿平方米增长。其中住宅竣工面积亿平方米增长。  年全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米比上年下降完成土地开发面积万平方米下降。  年全国商品房销售面积万平方米比上年增长。其中商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。年商品房销售额亿元比上年增长。其中商品住宅销售额增长办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。  年房地产开发企业本年资金来源亿元比上年增长。其中国内贷款亿元增长利用外资亿元下降企业自筹资金亿元增长其他资金亿元增长。在其他资金中定金及预收款亿元增长个人按揭贷款亿元增长。  年月份全国个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比月份扩大个百分点环比上涨涨幅比月份扩大个百分点。新建住宅销售价格同比上涨涨幅比月份扩大个百分点环比上涨涨幅比月份扩大个百分点。分类型看与上年同月相比经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨其中普通商品住宅销售价格上涨高档住宅销售价格上涨。与上月相比经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨其中普通商品住宅销售价格上涨高档住宅销售价格上涨。分套型看平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨环比上涨。年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量同时高速发展的国民经济不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。居民房屋购买欲望依然旺盛购买力在政策的帮助下依然强劲。全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。年前三季度全国住宅销售面积同比增速达到。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强国民经济运行正处于新一轮周期的上升期政策环境有利经济发展同时外部环境改善世界经济将走出低谷等因素都将促进年国民经济的进一步繁荣。年信贷额度仍然为万亿有了和年持平的信贷额度支撑以及宏观经济其他部分并未有效回暖为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必然仍将大规模涌向房地产市场其次开发商因为年火爆销售业绩资金充裕将促使价格抗跌性提升。2、房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快的一年据国家发改委和国家统局公布的数据2009年月份全国个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅比上月扩大个百分点环比上涨涨幅比上月扩大个百分点这是因为年经济危机以及房地产市场的极度低迷使得房地产企业异常谨慎大幅减少了计划投资和新开工面积这直接导致年下半年以来的供给不足。由于年房地产市场行情火爆房地产开发企业纷纷增加新开工面积例如万科上调开工面积至万平方米较年初计划上调金地集团将全年计划开工面积由万平方米调整至万平方米调高超过。截止月全国住宅投资增速达到新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到年的时间则年中期时候此部分新开工房屋将陆续入市形成有效供给供不应求的供求关系将被打破。导致我国房地产投资增速加快的原因主要包括:积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长也影响了房地产市场居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽房地产业的高利润率吸引大量资金涌入造成房地产投资长期保持高速增长成为总投资需求增长的一个重要组成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒价格也没有跟实体经济的因素完全脱离因此可以判断房地产价格相对年而言比较理性也不存在泡沫。 今年的成交量很难达到去年的水平大约会缩水成这是因为年的新增信贷为万亿今年该数据大约为万亿。其次去年房地产的价格也比今年低。最后利率在今年有上浮的可能。所以可以预见到在上述情况下今年的购买力肯定比去年低很多很多刚性需求在去年已经释放。加上一些抑制房地产的政策相继出台也会使更多人在买房的时候会更谨慎信贷方向转变楼市很难保持不动在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难但二三线城市仍然非常看好不少三四线城市的楼价年还是稳步上升。年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时将继续采取一系列措施通过加强土地市场建设加快和完善房地产信息收集系统等抑制部分地区增长过快的房地产投资适当控制房地产市场价格促进房地产市场健康发展防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。政策调整将会显得十分谨慎政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。3、房地产市场结构发生变化middot中低价房将逐步成为市场主体目前中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重对中国房地产市场的供应结构进行调控从而提高我国房地产的市场化程度发展中低价位、中小户型的商品住宅以满足更多普通百姓的购房需求。建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说:ldquo我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品来供应市场来满足中低收入家庭的需求。rdquomiddot房地产二级市场进一步发展随着人民收入水平的提高改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。ldquo置业升级rdquo不仅提高了百姓的住房品质也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。被称为一级半市场的ldquo空置房rdquo市场将因政策及市场等因素而大幅放量空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐ldquo有人没房住有房没人住rdquo的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市将成为促进社会经济机制正常运转解决百姓住房问题的有效途径。同时与证券市场的不确定性相比投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力并且地产保值、增值的功能最为明显投资性置业将使一部分投资年住房改革制度成效将逐渐显露百姓在满足居住需求后会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。middot商铺成为新的投资热点 、政策走势  ()政策倾向  年月日至日中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给支持居民自住和改善性购房需求加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们可以看出在年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源从而保障商业地产的开发和建设。  ()投资倾向  年月日国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的调低至成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调降低了开发企业融资门槛缓解了开发企业资金压力有利于走出行业不景气的局面从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资如图1所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势但在月份前的投资增速相对缓慢在国务院公布下调商品房的资本金比例后政策效果立即显现月份全国商业地产投资额为亿元月份增长到亿元同比增长了、、、月份的投资完成额分别为亿元、亿元、亿元、亿元同比增长、、、虽然增长率有所下降但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的影响下年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。  ()土地政策  从年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出政府在年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。同时以上的一些政策在年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击这将会促进开发商对土地开发加快房地产新项目的建设这对于北京市商业地产的发展也起到了一地的促进作用因为年土地政策的调整年商业的地产的开发将会加速新项目的上市将会快速出现。  年以来商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象可以预计近期以来由于商业用地拍卖大热未来商业地产开发将现火热场面。  年月份上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为亿面积为平方米。嘉定新城地块,则以楼面地价元平方米被保利获取,总地价为亿。  年月份杭州出让宗商业用地宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块总出让面积平方米约合亩可建筑面积达万平方米。  从以上的数据可知年下半年以来出现商业用地的集中供应可以预计已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着城市综合体开发时代的到来未来商业地产需求旺盛加之商业地产土地政策大放宽在年商业地产开发将会出现火热场景。  、金融环境  ()REITS呼之欲出  关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市年月丰树物流信托基金在新加坡上市年月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金其目标是投资于中国的房地产市场。  国内REITs产品的设立将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。年中国REITs也进行了试点年月REITs试点研讨会在上海举行会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示债权性方案设计已经成熟而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有的控股权海通证券将是首家试点券商年月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段上海REITs有望将在年推出。同时央行、证监会分别牵头的REITs在年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。随着房地产信托投资基金的建立通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道将会改善房地产行业的融资环境促进房地产行业的投资。  ()保险资金松闸  自从中国年加入WTO后国内的保险行业竞争日趋激烈。在年市场中仅有家保险公司。至年从业总数已经增长到年的倍达到家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展保费收入相应地急剧增长(如图所示)到年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。  年月日修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施其中新增了ldquo投资不动产rdquo这一新的保险资金运用形式意味着保险资金可以进入房地产市场具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在到之间但初始上限可能为。我们预计保险资金入市后每年新增资金量约亿亿元且主要集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产万亿元计算保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在亿元左右。随着经济的复苏房地产行业也明显复苏房地产行业的收益率明显增加尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高保险资金介入房地产行业的积极性势必增加这将会增加房地产行业的融资渠道增加房地产行业的投资尤其将会增加商业地产的投资。  ()银行放贷量  如图2所示表示年至年我国新增贷款量。年全年新增贷款总量为万亿元年全年新增贷款总量为万亿元年的新增贷款量为万亿已经超过了预定ldquo全年万亿rdquo的最低目标今年新增贷款量比年多出万亿元增幅达到比年全年新增贷款量多出万亿元增幅达到。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段短期内这一投资量的刺激作用可能还不是很明显但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现未来经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业尤其作为经济、政治、文化中心的北京对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。可以预计在未来的房地产行业尤其是商业地产的开发和建设会在年全面的开花结果。三、项目所在区域房地产发展规划和趋势、临沂市规划1)《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出临沂市将加快推进城市化进程着力打造生态宜居活力城市实现生态资源大市向生态园林城市的转变提升使基础设施进一步完善城市功能全面增强人居环境更加舒适宜人促进城市的可持续发展。ldquo强化中心发展两带建设四个副中心rdquo构建ldquo富裕、平安、文明、生态、开放、活力rdquo的大临沂、新临沂。  ldquo十一五rdquo期间临沂市城市化发展目标为:年全市总人口达到万人其中城镇人口达到万人市区城市人口达到万人年城市建成区面积达到平方公里其中市区平方公里年城镇化率达到经济发展目标:年生产总值达到亿元人均达到元。产业结构调整目标:第一产业向第二、三产业转移人口到年累计达万人。规划期内全市住房建设用地供应总量为公顷。规划期内住宅建设用地供应计划统计表年度用地项目(个)用地面积(万m)合计资料来源:市国土局2)《临沂市城市总体规划(年)》中确定:近期(mdash年)中心城区规划总人口万人居住用地总面积公顷人均居住用地平方米人均居住面积平方米。规划期内中心城区住房面积总需求为万平方米。年临沂市开工建设普通商品房万平方米。住房建设总目标(单位:万㎡)类别普通商品房经济适用房拆迁安置房(新增面积)廉租房mdash年总量2、**新区规划1) **新区规划范围为东至沂河西、南至祊河北至北外环规划总面积约平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。2)**新区规划期限为mdash年职能定位为市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区近期规划用地平方公里年规划控制用地平方公里。新区规划为ldquo三纵两横rdquo的发展结构三条纵轴是以行政中心为主导并不断向北延伸的行政文化发展轴线以商业带为主导的联系行政中心及商业中心并向青年路以北继续延伸的商住发展轴线沿柳青河呈南北向发展的自然生态发展轴线。三条纵向发展轴是未来新区发展的ldquo脊梁rdquo。两条横向轴是:商业中心、购物中心主导的商业发展轴青年路以北社区商业中心主导的商业发展轴。横纵发展轴分别串联起了行政中心、文化娱乐中心、商业中心、购物中心、核心绿地、体育中心大主要发展区域和青年路以北个社区商业服务中心、个次要发展区域。3)**新区~万人口规模的中心城区的建设初具规模。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进城市功能更加完善环境综合治理取得实效城乡环境质量明显改善环境综合指数达到分以上常住人口接近万人**新区现框架基本形成年止**新区已累计审核工程合同价万元审核已完成工程造价万元。余栋写字楼拔地而起汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关构建起城市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地成为临沂ldquo第一金融中心中央CBDrdquo城市经济发展的灵魂所在。3、项目规划内容的衔接和协调1)规划衔接根据临沂市城市规划管理有关规定及《临沂市城市总体规划(年)》的规划要求结合临沂市规划局、**新区指挥部给出的本项目的规划设计条件本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上将**广场打造成为**新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、**新区指挥部对本项目给出的规划设计条件已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划使项目规划、布局与**新区规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。临沂市规划局、**新区指挥部对临沂市**新区**广场项目地块土地利用做出用地控制指标。项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求:①建筑密度(D):le②容积率(FAR):le③绿地率(GR):ge④建筑层数及高度:宜le层限高米。本次**广场项目在用地强度上比较大但不会影响项目符合土地利用控制指标。经临沂市规划局、**新区指挥部审核通过了本项目的规划建筑密度为容积率为绿地率为建筑最高层数为层。2)布局协调房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产业也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行有了房才可以居、才可以工、才可以商。要实现年城镇化率达到,这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅故在**新区发展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。本项目不仅位于**新区片区重点发展方向的位置上而且还刚好处于市政组团中心区内战略意义重大。如何搞好本项目是关系到如何把**新区区城市总体规划变为现实的关键一步。可见本项目的适时而为是顺应了**新区的城市规划发展的。项目所处位置属于市政组团重点发展的区域其开发建设可作为新城开发建设的排头兵一方面配合了规划居住区的实施另一方面配合了规划区内商业的发展需要。总体来说项目与有关国民经济与社会发展规划以及**新区区城市总体规划是比较衔接和协调的。5、房地产市场发展的方向1)企业中心全面转移。早期房地产业是劳动密集型企业对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素而这些往往是在企业的诞生地找不到的。2)上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的发展一些房地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上(如建材等)而是拥有了自己的一些核心技术企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。3)开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制(大规模定制能给用户提供个性化的产品)模式的改变。4)信息产品进入房地产终端。现在的房地产终端产品简单地存在着在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展在以后的年中信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级产品信息化(全面数字化将拥有网络核心)成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下将更加智能化从开放的网络中获得充分的信息功能将更加人性化。5、项目所在地房地产市场综述临沂市从过去的29年三个季度来看除一季度房地产市场处于相对低迷的状态外二季度、三季度出现了明显的复苏市场购销两旺房价保持相对平稳成交量明显放大商品房供应和销售都有了较快升温。29年月临沂商品房市场投放量增幅显著新增预售项目个万平方米套商品房销售增长较为明显商品住宅销售势头良好。月完成网上签约万平方米套金额亿元与去年同比增长、、。月完成合同备案万平方米套与去年同比增长、房地产抵押登记逐步回暖月办理现房抵押登记房屋万平方米套与去年同比增长、。在建工程抵押登记面积万平方米登记房屋套与去年同比增长、。临沂市房产部门预计明年在国家宏观经济环境不断向好的情况下临沂市的房地产市场将会保持相对平稳的状态。由于住宅产业发展迅速使得社区和街道商业配套严重不足未来很可能出现为住宅小区开发商业配套的ldquo补课rdquo行为。早在几年前商务部就提出用至年时间在全国人口过百万的个城市初步完成社区商业建设和改造这无疑是对商业地产的有利促进。但经过多年的积累商业地产理性年将成为主基调。而现在的**新区近几年的项目开发基本没有足够的商业配套作为支撑因此在房地产项目集中的**新区将会成为新商圈繁生并存的情况存在。临沂在不断长大随着临沂大发展、大建设的强力推进城市经济和城市规模的不断壮大人们还迫切需要越来越多商业配套的服务来满足城市发展的需求。结合旧城改造和**新区建设的契机新的商业地产项目在不断增加开发商对商业地产的开发热情依然高涨。大型商业的开发涉及到一个宏观经济环境的问题临沂市经济保持快速增长良好的宏观经济环境为商业的发展创造了有利条件但目前临沂市的商业状况并没有达到其应有的发展水平商业环境与临沂市的城市地位是不相称的商用物业还有相当大的发展空间这就给地产商带来了一个极好的发展机遇。  一个城市商业中心的形成有其条件与政府的规划和商业定位、民间资本的投资开发、城市居民的消费习惯等多种因素都密切相关有形成的必然性与合理性目前临沂城市的商业中心的部分功能正由广场一带沿**路向涑河和**新区一带转移。作为整个城市的商业核心带万兴都国际商业公园、**广场等大型商业项目的入市将进一步强化**路在整个城市商业核心的地位使其作为一个新城市的中心商业区最终形成。  从人民广场银座百货开始像西到华丰世贸然后沿街放路向栋自**路向北到涑河然后过**路大桥向北至**广场将形成一个ldquo之rdquo字形的黄金商业带。大型商业中心的加入将打破早期的**路和通达路这种单纯的商业线状分布转向点线并存、点线互动的商业新格局依托久隆国际、万兴都商业公园、华丰世贸、**广场等商业项目的支撑**路一带将形成一个崭新的都市商圈。  而地处**新区中心的**广场得天独厚的核心位置以及万平方米的建筑面积影响也不仅仅是局限于**路其辐射半径范围将覆盖整个**新区。         临沂今年有多个大型商业项目推向市场这种蓬勃的发展态势与政府的支持是分不开的临沂一直以来是商业服务方面相对薄弱。在新一轮城市化进程中为增强临沂的城市吸引力和吸引民间投资临沂市政府很支持企业对商业地产的开发在政策上也有所优惠像华丰世贸便是市政府的重点工程。本来临沂商业的市场空间就很大加上政府的扶持与推动这就给临沂市商业地产的发展带来一个良好契机。年临沂市委、市政府正式迁入**新区规划、法院、教育、卫生、银行等数十个政府机关、事业单位陆续搬迁及开工建设不久**新区将以ldquo临沂第一行政区rdquo的中心地位成为城市最具社会地位与发展前景的区域。作为城市建设的重要推手地产开发无疑是**新区片区崛起的最大推力。虽此板块启动较晚但土地供应量、项目规模较大,正因如此现青年路以南的地以经不卖了。随着新的市委市政府行政办公中心启用未来政府对**新区新区的建设日益加大该区的楼盘具有巨大的升值空间。四、项目环境建设条件、建设项目周围环境现状)项目场址自然环境条件()工程地质项目区域地层主要为:上部为第四系河流相冲洪积粘性土、砂土等覆盖层厚度一般~米下伏基岩主要为白垩系、石炭系、奥陶系地层其中白垩系地层主要岩性为安山岩、玄武质安山岩、角砾状安山岩、粗安岩凝灰岩以及灰黄色含砾长石砂岩、长石、石英砂岩等主要分布在沂河东岸石炭系地层主要为灰黄色和深灰色粉砂岩、粉砂质页岩夹细砂岩、铁质泥岩、铝土质泥岩、石灰岩、碳质页岩和煤线(层)等主要沿沂河两侧分布奥陶系地层主要为灰色厚层、中厚层泥晶灰岩灰色、黄灰色厚层和中厚层细晶白云岩夹粉晶白云岩以及中厚层粉晶、灰质、泥质白云岩等主要分布在沂河西岸。本区地层产状平缓倾向北东~度左右倾角~度。岩体中有中生代燕山晚期侵入岩分布主要为闪长岩、煌斑岩、二长斑岩等呈岩脉状展布于基岩中。()项目地貌现状拟建场地位于临沂市**新区**街以北、**路以东地块内环境优雅交通便利。项目现主要为拆迁场地整体地形较平坦开阔自然地面相对高程~米场地原始地貌形态为沂河I级阶地。(3)气象及水文条件(A)水文条件项目位于沂河以西的祊河北岸。沂河为勘区内主要地表水水系区域划分属淮河流域。沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓流经沂水、沂南、**、河东、罗庄、苍山、郯城等县区流入江苏省境内后注入黄海全长公里临沂境内流长公里最大流量立方米每秒(年)。较大支流有东汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白马河等流域面积余平方公里水资源丰富。河水与地下水之间水力联系密切对建筑无影响。(B)气象条件本项目所在的**新区区水资源丰富。当地气候属暖温带半湿润季风大陆性气候具气候适宜四季分明雨量充足阳光充分等特点年平均气温度之间极端最高气温最低气温年降水量毫米左右土壤结冻期为天无霜期一般天。全区冬季干冷、春旱多风、夏热多雨、晚秋又旱之特点。()生态环境现状本项目地块属于拆迁场地经现场勘踏无植被、乔木、珍贵野生动植物区域生态系统敏感程度较低。、生态环境影响分析本项目无严重或者大量的污染物排放。项目导致的噪声污染、水污染、大气污染、固体废弃物污染简略分析见下。)项目噪声污染分析()施工扰民是施工工地最为严重的污染因素主要有施工机械设备噪声和开挖基础桩孔的爆破声。这些噪声源的声级值最高可达dB(A)以上其噪声传到施工场界的噪声值将会超过《建筑施工场界噪声限值标准》(GB)中的噪声限值。()项目在建成后的运营期间的主要噪声来源有:项目建成后的噪声源有:()机械设备噪声源:各类水泵、风机、备用发电机、居民空调机等。()交通噪声源:主要来自于进出小区内的车辆。()公建场所噪声商铺等的生活噪声。项目营运期主要机械设备噪声源米处的噪声级见表交通噪声的噪声级见表。表机械设备和公建场所生活噪声产生源强一览表序号污染物排放点噪声值dB(A)各类水泵、风机、发电机等~停车场~表交通噪声源行驶条件车辆加速行驶匀速行驶LLdeltaLLdelta中客车小轿车摩托车大客车载重汽车)项目大气污染分析()项目在施工期间的大气污染源主要是扬尘其次还有施工机械和运输车辆作业时排放的尾气以及施工燃油燃气的废气。建筑施工扬尘来源于以下方面:土方和基础开挖的扬尘、建筑材料在运输、装卸、加工过程中的扬尘等。建筑扬尘的危害首先是直接危害现场施工工人的健康其次随风吹扬传向四周又会影响邻近居民的生活环境的空气清新并影响市容卫生。对于建筑扬尘污染必须通过严格施工管理采取避免扬尘和控制扬尘范围等措施加以控制。()项目在运营期间产生的废气主要有机动车尾气和炊事烟气进入该区的机动车主要是小型汽车和摩托车。小区内地面停车库有车位个小区外地面停车库有车位个地下停车位有个共有车位个。机动车尾气的主要污染物有:SO、NOX(以NO计)、CO、HC等类比广州市机动车(小型车)运行时的污染物排放系数如下:SO:g辆middotkmNO:g辆middotkmCO:g辆middotkmHC:g辆middotkm(时速以每小时公里计)按每个车位平均每天有车进出各两次计算。为方便计算起见停车场入口至停车位距离均以米计。按照以上参数计算本项目机动车尾气污染物的产生情况见表。表项目机动车尾气污染物产生情况一览表类型项目污染物SONOCOHC共个停车位排污系数(g辆middotkm)日排放量(kgd)年排放量(ta)炊事烟气包括燃料燃烧产生的火烟和烹饪产生的油烟。项目每天的用气量约为Nmd燃气烟气中污染物的排放源强如表所示排放时段主要集中在早晨小时、中午小时及傍晚小时等个时段内。表燃气污染物排放源强污染物SONO烟尘排放系数:kgm日排放量:kgd年排放量:ta)项目水污染分析()施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水施工废水主要包括土方阶段降水井的抽排积水结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。()营运期产生的废水项目投入使用后小区内除绿化用水外其他用水都将形成废水排放主要为饮食业、居民与商业生活污水。)项目固体废弃物分析()施工期固体废弃物主

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