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09、上海万科国际城竟标方案(策源机构)2008-177页.pdf

09、上海万科国际城竟标方案(策源机构)2008-177页

艾尔小茜茜
2010-09-12 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《09、上海万科国际城竟标方案(策源机构)2008-177页pdf》,可适用于经济金融领域

《房市金碟:最有价值房产策划案》(版)《房市金碟:最有价值房产策划案》(版)成功商务网cgcn创立于年专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则耗时一年编辑整理了本套《房市金碟:最有价值房产策划案》资料这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集!本套资料包括组共多套策划案以光盘快递提供元实价包邮推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线:客服QQ:、资料内容包括哪些方面?共有多少资料?答:本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节总共多套。精品荟萃、绝无鸡肋!、资料真实性能否验证?知名公司资料有多少?资料内容到什么时间?答:资料以光盘存贮目录所列全部真实无缺!您可在网站下载免费资料试用还可加QQ随机抽取验证。本套资料中世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占左右、年较新资料占以上并不断更新!wwwcgcn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟:最有价值房产策划案》(版)、资料文件是什么格式?能否复制使用?有没有版权问题?答:资料文件多为PDF格式阅读检索非常方便。您可通过AdobeAcrobat程序将其中图文内容复制到如Word等其他文件里编辑使用但不能修改编辑原文件!资料光盘没有加密可复制备份。所有资料通过合法渠道收集您可以学习、参考、借鉴每个资料版权属于原作者!、如何保障诚信?能否货到付款?价格能否优惠?答:建议顾客使用支付宝付款这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式买家收货确认无误后卖家才能拿到货款否则买家可拒付!由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全快递送件时会要求收件人先付款、后拆件等付款后发现受骗为时已晚!这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案元物有所值!、资料如何购买?多长时间收到?答:您决定购买可先在网站下订单请准确填写您的收货地址、电话等如果使用支付宝还要填写支付宝账号我们生成交易后您即可登陆支付宝网站wwwalipaycom在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款我们可将账号发短信给您您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出资料价格元已含邮费全国各地一至三天送达。、资料收到后发现有问题怎么办?以后更新资料如何下载?答:所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务我站每月将更新资料打包上传至网站FTP空间您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。wwwcgcn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟:最有价值房产策划案》(版)资料目录以下目录截止到年月查看最新目录请登陆网站wwwcgcn、世联地产策划资料集(套)、中原地产策划资料集(套)、伟业顾问策划资料集(套)、易居中国策划资料集(套)、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等套)、住宅类前期策划资料集(套)、住宅类全程策划、营销策划资料集(套)、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等套)、最新房地产市场报告资料集(套)、别墅物业策划资料集(套)、小户型项目策划资料集(套)、酒店公寓、商务公寓策划资料集(套)、HOPSCA、城市综合体策划资料集(套)、购物中心、商业广场策划资料集(套)、商业街、特色街区策划资料集(套)、社区商业、商业裙楼策划资料集(套)、写字楼、商务中心策划资料集(套)、酒店物业策划资料集(套)、旅游地产策划资料集(套)、专业市场策划资料集(套)、工业地产、创意地产策划资料集(套)、商业地产招商、商业地产理论资料集(套)、房地产价格策略专题资料集(套)、地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等数十套)、房地产销售流程管理资料集(套)、房地产企业管理资料集(套)、房地产物业管理资料集(套)、房地产营销培训和专业图书资料集(套)附、房地产广告年鉴附、中国住宅设计年鉴附、创新户型中国金牌户型大典wwwcgcn专业房地产策划学习参考平台wwwcgcn最有价值房产策划案金色系列提供位于城市中的住宅城花系列提供位于城郊的住宅四季系列提供位于郊区的住宅高档系列提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅我们始终坚守……立足上海中环带稀有百万方超级大盘协调万科年浦东南部整体产品供应结构布局创造板块最大价值实现整体经济价值最大化。是价值指引我们还是我们创造价值?是价值指引我们还是我们创造价值?wwwcgcn最有价值房产策划案提升提升价值发现发现价值创造创造价值实现实现价值我们始终追求……城市发展轨迹轨迹辐射下我们的价值中环带给楼市开发的机会点世博带给楼市开发的机会点万科浦南宏观战略的机会点针对目标客户选用何种销售渠道何种卖点诉求达到分阶段销售目标整合我们所有的资源提供标准化保障wwwcgcn最有价值房产策划案ChapterOneChapterOne发现价值……wwwcgcn最有价值房产策划案一、宏观背景(一)、宏观经济信号(二)、宏观政策(三)、上海整体经济状况(四)、上海公寓市场发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值wwwcgcn最有价值房产策划案(一)、宏观经济信号年份年年年年年月份CPI指数同比增幅%人民币不断升值汇率不断提高对美元汇率突破:人民币不断升值汇率不断提高对美元汇率突破:【经济增长拉动购房需求】【数据一】【数据二】【数据三】年月日年年年月日年年,,,,,,,,上证综合指数走势全国历年证券基金开户数单位:万户年月日年年年月日年年,,,,,,,,上证综合指数走势全国历年证券基金开户数单位:万户发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场wwwcgcn最有价值房产策划案总书记胡锦涛十七大报告创造条件让更多群众拥有财产性收入《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(号令)【消费者更加关注品牌开发商产品与服务品牌开发商市场份额再扩】购房行为将趋于成熟(二)、宏观政策鼓励个人财产性收入对投资持鼓励态度真正的市场化运作开发商的优胜劣汰发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场wwwcgcn最有价值房产策划案(三)、上海整体经济状况【新一轮经济增长期】、【房地产业助力】外资投资地产本币升值发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场wwwcgcn最有价值房产策划案(四)、上海公寓市场单位:万平方米元m供应量成交量均价单位:万平方米元m供应量成交量均价【】【】【】【:】供需两旺价格走势稳健、快速内环内、高价房高端物业走势强劲内环外扩内中环表现突出涨幅内环内内中环中外环外郊环郊环外各环线月度成交均价【宏观经济向好的大背景下不动产需求旺盛、高端物业量价齐涨】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场wwwcgcn最有价值房产策划案二、上海楼市发展趋势(一)、上海楼市发展趋势土地供应(二)、上海发展趋势聚焦中环(三)、上海发展趋势聚焦世博(四)、上海发展趋势总结发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值wwwcgcn最有价值房产策划案(一)、上海楼市发展趋势土地供应近期出让地块环线位置对比市区土地稀缺内环几无土地可供开发。土地供应开始向外围扩展【沪上市中心外扩成必然趋势】外环附近的土地供应已经占据了较大比例。而中环附近的土地则开始显示出其市区外扩地段的价值。【中环中心外扩第一圈】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结wwwcgcn最有价值房产策划案土地供应集中浦东而浦东供应集中中环各环线主要土地出让区域【“中环"·“浦东"未来沪上房产开发领军】(二)、上海发展趋势聚焦--中环中环:中心外扩第一站为内环与外环间地区确立新的区域价值未来稀少的供应区集中浦东串联都市的城市干道的中坚力量发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结浦东、宝山、闵行三区成为未来供应主力区wwwcgcn最有价值房产策划案【市政高度:世博展区建设规划带动板块交通等配套】【经济高度:世博会将给上海带来巨大、长足的收益】【未来远景:区域将被世界认识成为上海乃至中国对外商务平台“新兴国际商务聚集区"】【政治高度:关乎中国地位上海整个城市近年全情投入】(三)、上海发展趋势聚焦--世博浦东南部世博辐射第一受益者市政支撑力度强大地产开发的外拓珍稀地块的吸引浦东南部成为地产开发热点发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结北蔡三林世博辐射圈wwwcgcn最有价值房产策划案上海土地供应趋势【世博】·【浦东南部】:世博辐射第一受益者“中环"·“浦东"未来沪上房产开发领军【中环】·【浦东】“上海向东"“浦东向南望"城市发展主轴沪上楼市发展重中之重聚焦:“上海向东·浦东向南"(四)、上海发展趋势总结发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结wwwcgcn最有价值房产策划案三、项目市场定位(一)、市场定位依据(二)、项目市场定位(三)、新城市中心解读发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值wwwcgcn最有价值房产策划案(一)、市场定位依据城市发展辐射已经赋予了本项目的初步的市场定位“上海向东”“东中环”“浦东向南”世博辐射圈级化、浦南无界限万科浦南规模开发浦东南部“万科开发圈”依据一:互补共荣弱化板块界限三林、北蔡互动·“打造万科浦东南部公里开发圈”发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案“竞争中求发展"必须寻找和周边板块差异化同时立足万科寻找互补共荣整体开发的方案在自身商配、道路、百万规模等优越的支撑下万科国际城、不是三林的附属、跟随者重新塑造具备独特气质的板块和三林齐头并进(一)、市场定位依据依据二:““聚焦浦南选择万科三林、北蔡互补共荣聚焦浦南选择万科三林、北蔡互补共荣””【创造差异化】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案(二)、项目市场定位浦南唯一的百万方浦南唯一的聚集型商规北蔡唯一的万科重塑的广泛发挥空间打造东中环新一城开发商品牌的再次升级万科盘踞浦南的唯一城百万方万科重塑全商圈东中环第一城全新、生活、娱乐、休闲·“惬意生活"·“新城市中心"我们:无限可能项目市场定位:东中环新城市中心东中环新城市中心。。。。。。【批注】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案条件之一:多区域交汇中心周康张江北蔡三林区位特征一:四大成熟板块中心。张江、北蔡、三林、周康四大成熟居住板块分布于周边本案恰位于其中心交汇点。具备中心辐射潜力。区位特征二:浦东南大门。御桥位于浦东新区最南端素有“浦东南大门"之称其南部接壤的周康地区也因此发展成为南汇区最具城市活力区域。(三)、新城市中心解读本案发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案条件之二:立体大交通圈概念目前:沿沪南路形成公交出行圈周边始发公交线条沪南路途经公交线条可通达人民广场、塘桥、龙阳路地铁、陆家嘴等地。连接张江金桥中环线中环线浦东北蔡段年通车连接浦西徐汇虹梅路中环线轨道号线年全线开通轨道号线年将开通浦东和浦西的连接段本案未来:“中环线+轨道交通+公交线路"的立体交通概念将彻底颠覆现有出行方式。(三)、新城市中心解读发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案预计年开发完成A及H地块沿街商办(本案)在建预计年完成绿洲康城商业区(商业步行街、五星级酒店、连锁卖场)部分开业预计年建成新御城商业(本案)年建成御桥都市商贸中心(陆家嘴集团)年开工年建成红星美凯龙大卖场(宜家将以比例入驻)时间节点项目序号项目周边未来商业格局条件之三:多商业中心的聚集依据浦东、南汇两区规划原有御桥工业区即将消失取而代之的是全新的御桥商贸区工业御桥商贸御桥康桥工业区张江高科园区商贸规划区域绿洲康城商业区新御城美凯龙(三)、新城市中心解读发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案北蔡世博功能区张江园区本案康桥康桥工业园区园区级别支柱产业典型公司张江国家微电子、现代医药、软件摩托罗拉、华虹、惠普、宝钢高科技、联想、中芯国际、葛兰素、史克康桥市级汽车组装和配件新型建材、电子电器、医药化工、服装鞋业美国通用、福特汽车公司、德国大众、台湾宏仁、美特斯邦威条件之四:消费人群及商贸机会充足新城市中心的形成有赖于:、区域产业集群奠定强大经济基础。、产业发展带来大量有经济实力的流动人口。、居住、购物、休闲等需求推动房产开发成为城市活力之源。项目周边已经形成高科技产业集群并聚集了足够多的外来高端人才产生对高端居住物业的需求大量的企业还带来了对周边办公、酒店、商贸场所需求。(三)、新城市中心解读发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案案例借鉴大宁国际实景照片大宁国际为什么能从原有一个混杂、相对较落后的旧居住区发展成新的城市中心?发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读项目比较大宁国际万科国际地理区位闸北的彭浦和南部内环板块的交汇区。为普陀、虹口闸北、宝山区交界。隶属浦东北蔡板块南部御桥镇连接三林、北蔡、张江、周康四大区域位于多区交汇中心。交通条件靠近中环线附近设有轨道一号线站点多条通往人民广场、徐家汇、陆家嘴等中心区的公交多条公交通往龙阳路地铁站和陆家嘴、人民广场等地。年中环线将开通年周围条轨道将开通周边原有开发状况旧有居住区为主体行业属性比较混乱板块开发规划已基本确定首批开发已基本完成。开发背景闸北区重点打造项目政府提供大量资源。美国品牌房地产开发商福乐斯特板块开发属性已经确定大型附属配套已基本落实规划和施工。中国内地第一品牌开发商万科开发结果闸北区地标性项目沪北地区新兴的城市附属中心辐射周边多个区域。地区的城市开发度等级大大提升浦东南部地区新兴的城市附属中心建成以商业、贸易、住宅、区域SHOPPINGMALL、酒店、办公为一体的复合性地产项目。彻底改变该地区的城市开发属性。wwwcgcn最有价值房产策划案自身板块的价值被充分认知,区域交通条件改善后具备实力的品牌开发商引入。商、住、办一体的高端物业提升了区域地段价值快速生成新的城市中心继而吸引大量外区域高端人群入住最终形成双向互动。作为对比体量高达百万方的中远两湾城项目完全具备了造城规模由于未意识到项目开发对于城市中心再造的意义在成功导入了大量居住人口的同时忽略了商业、酒店、办公等综合物业开发成为项目开发的最大遗憾。大宁总结发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案自身商业运营市政交通完成商贸客户引入新城市中心形成第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段区域位置区域价值被认可整体规划确立交通市政规划公布实施区域前期客户引入导入品牌开发企业引入升级客户商业规划开始实施升级客户大量引入周边商业规划实施完成引入高端客户新城市中心雏形还原新城市中心的发展过程E、F地块C、D地块B、G地块A、H地块发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案新城市中心论立体交通、高端人口、商圈及配置三者相互作用新城市中心必备条件齐备远景展现。开发商顺势而为借势而上促成新兴城市形成带动区域的重生我们将通过市场空白点的捕捉以及万科整体规划布局来将“新城市中心"市场定位落实在C地块的开发之上!我们将通过市场空白点的捕捉以及万科整体规划布局来将“新城市中心"市场定位落实在C地块的开发之上!发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读wwwcgcn最有价值房产策划案ChapterTwoChapterTwo创造价值……wwwcgcn最有价值房产策划案一、市场空白点捕捉(一)、世博辐射下的浦东南部市场分析(二)、市场分析之中环开发格局(三)、万科浦东南部年战略规划(四)、机会点总结创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值wwwcgcn最有价值房产策划案、世博格局下市场空白点【整个浦东南部供应以常规产品为主㎡以上公寓产品缺失且多为早期开发】【㎡小户型目前市场较为缺失在政策之下后期市场此类产品供应充足竞争激烈】三林北蔡张江周康单位:平方米公寓别墅创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案.()三林北蔡张江周康供应(万平米)成交(万平米)成交价格供需比:::供应(万平米)成交(万平米)成交价格供需比::::㎡㎡、大户型产品成交特性分析㎡大户型的供应结构:㎡大户型的供求比例-㎡以上大户型价差张江广兰名苑三房一厅两卫㎡【浦东南部市场中隐现出强烈市场需求下的㎡以上产品缺失的空白点】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案(二)、中环周边板块开发格局杨浦五角场杨浦五角场虹口曲阳闸北大宁宝山大华长风、长征长宁古北闵行古美徐汇滨江浦东三林浦东北蔡浦东张江浦东碧云浦东金桥零散板块已经有着长期发展和广泛的市场基础中环线的串联形成“中环开发带"并已经有截然不同的属性及特点„在交通通达的前提下受产业、规划支撑下形成的特色板块【前期先导特定板块属性定位思路】:长宁古北、浦东碧云【世博的辐射带动】:徐汇滨江、浦东三林【将中环概念作为项目推广、开发要点】:闵行古美„前期开发中形成的面向大众常规开发板块、开发格局综述创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案观察一:【长宁古北】观察一:观察一:【【长宁古北长宁古北】】板块为一整体涉外专区同类产品高层级规划针对同类人群产业支撑古北专区㎡以上区域统一整体规划虹桥开发区年月供应量供应套数成交量成交套数成交单套面积成交均价月均成交套数全部㎡以上比例年月全部㎡以上比例【产品面积舒适近㎡为主力面积】【主力产品供应、成交占整个区域的以上】【两个主销项目月均去化可以达到套的高销量】百万重塑整体规划张江、康桥、中环周边重点板块观察【和记黄埔的项目御翠豪庭月开盘推出套房源目前销售率为月去化套】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案观察二:【闵行古美】观察二:观察二:【【闵行古美闵行古美】】万源城中环外多万方城开品牌这是城市建设者以更高层次主动寻找城市与自然和谐相处的积极实践百万重塑中环边万科品牌“西南中环百万城邦公园生活"城市与人类和自然的对话“中环"、“百万"成为不变主题六大产品体系公园系、别墅、豪宅、高级公寓、中高级公寓、时尚住宅等创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案目前开发:E区中高级公寓年、月份推出一幢项目内号称“楼王”的房源共套房源套㎡套㎡复式房源。不同于前期㎡的房型定位。该批房源推出后当天被客户抢光且出现了一个客户多套购买的现象。别墅豪宅高级时尚中高级公寓供应套数比例以下以上汇总„㎡以上比例达到„中高级住宅系列:即有的㎡以上大户型„㎡楼王被疯抢从客户的心态了解到:这就是中环、大盘、品牌开发商对高端客户的强烈吸引楼王:【定位思路:偏高端的舒适型产品定位符合中环、大盘整体气质符合高端客户需求拔高项目高度】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案上海目前供应特点:目前开出产品销售情况:„小户型郊区唱主角市区难现踪影土地供应趋势„小户型考验开发商实力创新„精装产品成主流对应后年轻人„面积小总价低购买力考量„年以后形成供应高峰最早两个的“”项目上市(即年月以后报批的项目)松江九亭的奥林匹克花园闵行区吴泾镇的万科花园小城奥园:最早报价元㎡最新一批报价元㎡基本售罄花园小城:报价上涨至套房源销售率初期的广泛成功基础观察三:【中环之小户型观察】观察三:观察三:【【中环之小户型观察中环之小户型观察】】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案客户调研:关注重点为楼盘位置:对后期上市产品关注因素:为价格为楼盘位置中环仍是首选:以上关注中环的产品:房价相对而言更能被接受地段与配套等硬性设施也都比较完善轨交完善中(策源十一房展问卷统计)中环线是客户关注点存在广泛需求但后期同质化竞争创新型小户型才能有竞争力观察三:【中环之小户型观察】观察三:观察三:【【中环之小户型观察中环之小户型观察】】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案、中环带开发趋势„随着中心的外扩未来中环将很有可能成为现在的内环:它有着开发舒适性产品的潜质„中环的贯通串联着几个沪上热点的高端产品开发的板块目前舒适型产品已经逐渐成为中环的标杆„随着中坚人士的增多及其资产增值其对住房的需要是越来越舒适故而大户型势必成为中坚人群的消费必然创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案三林共块地块开发加上新里程等三林的小户型、联排别墅产品本项目中大户型为主力创新型小户型为辅的布局项目独有的百万规模重塑空间(三)、万科浦东南部年战略规划创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案大户型机遇大户型机遇大户型机遇浦东南部市场供应以常规产品为主大户型产品的隐性机遇中环开发带的大户型产品开发潜质万科整体浦东南部布局三林北蔡相协调项目本身可重塑的百万大盘气质(四)、机会点总结创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案整体房地产市场政策的影响:未来㎡以下小户型产品同质化竞争激烈中环区位·创新型小户型产品具有较强的市场竞争力创新型小户型产品机遇创新型小创新型小户型户型产品机遇产品机遇(四)、机会点总结创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结wwwcgcn最有价值房产策划案二、目标客户研判:(一)、目标客户预判(二)、客户分析(三)、目标客户定性(四)、客户需求总结创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值wwwcgcn最有价值房产策划案东中环百万方超级大盘决定了我们的目标客群必然为全市导入“新城市中心"定位的意义新城市中心必然能带来客群换血(一)、目标客户预判:浦南、中环开发带市场舒适型产品需求剖析激发大户型客户的需求潜质新政带来的大规模的小户型产品小户型产品成为开发主力创新性小户型产品成为项目成功关键依据一:项目市场定位:依据二:市场机会点:创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案主力圈一:以中环交通动线作为依托导入的客户有意围绕中环带置业的全市中高端人群重点人群包括浦西卢湾、黄浦、徐汇、闵行及浦东北部。中环、世博弱化浦西浦东置业界限中环、新城市中心定位驱动特定需求者品牌开发商、舒适型产品定位主力驱动特定需求者(二)、目标客户分析全市性客户是必然之选市场定位:东中环·新城市中心创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案主力圈二:以百万规划及产品类型导入的客户浦东高端产业人口支持的(张江、陆家嘴、金桥以及当区客户)浦东目前缺乏形成具备完善商贸、居住等一体化为整体特色的板块碧云、针对外籍高档聚居区联洋没有形成完善的商业体系新城市中心的定位必定能吸引陆家嘴、张江工作或生活的有着强烈的改善性需求、并对城市成熟度的居住氛围需求的客户。此外项目新城市中心的远景展现、本区及南部南汇当地客户也将成为项目客户组成的主要部分之一。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性(二)、目标客户分析wwwcgcn最有价值房产策划案发展圈:以成熟社区氛围及社区文化为导入的客户选择浦东看好世博、具备强大的购买能力注重社区国际化氛围的客户。(港、澳、台客户或有国外生活经验华人及外籍人士)新城市中心的定位新城市中心的成长潜力新城市中心远景显现品牌开发商的吸引对在上海工作、定居的此类人士必然有着强大的吸引作用。同时此类购房需求中也包含着通过购买本项目实现其对万科品牌的产品置换的内部升级的需求。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性(二)、目标客户分析wwwcgcn最有价值房产策划案(三)、目标客户定性而同样的中环线贯穿加上日渐稀缺的土地供应大面积产品带来的高端客户聚集效应完全可以在本案获得实现。我们认为中环和世博将成为吸引和聚集高端客户的概念引擎而本项目新城市中心定位的形成对具有足够购买力城市中产阶层客户的引力将逐步释放。聚集对城市中心概念有着向往的年轻客户成为本项目小户型产品的主力客群因此我们将客户定性为:城市中产阶层城市中产阶层--动力阶层城市中产阶层--实力阶层创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案(三)、目标客户定性年龄:岁家庭资产:家庭净资产超过万家庭年收益:大于等于万房产拥有数量:套以上自备车:~辆其中辆在万左右子女:~名空闲度:年有时间、有条件支持次境外旅游职位:担任大型企业中层以上职务城市中产阶层之实力阶层标签他们:这些中产阶级在完成首次或二次置业后人生步入稳定发展期开始考虑选择舒适大房作为第一居所或者公寓的终极住所。以现有房价水平中心区域豪宅超出其支付能力受世博的牵引在交通和配套较为便捷、具有升值潜力的中环区域居住是该人群的首选。关注点:【公寓终极居所】、【无内环承付能力】、【世博牵引】、【升值潜力】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案(三)、目标客户定性城市中产阶层之动力阶层标签年龄:岁家庭资产:家庭净资产超过万家庭年收益:大于等于万房产拥有数量:套以上自备车:辆其中辆在万左右子女:无或名岁的子女空闲度:事业成长阶段空闲度较少他们:事业上已经形成初步的基础正在向更高职位跃进。准婚已婚改善型居住者。自身发展存在较大空间。虽不完全达到中产阶层实力阶层的标准但意识形态、消费习性已初具中产阶层特征。关注点:【中环拥护度高】、【城市氛围浓郁】、【满足功能化配置】、【升值潜力】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案(四)、客户需求总结„喜欢大户型、对功能布局有特别要求。„看中空间舒适度。„看中小区的外部环境和内部配套特别是开发商的综合开发和配套规划能力。„追求立面、用材的及品质感。„重视物业管理、社区文化等软件。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值需求总结目标客户预判客户分析目标客户定性wwwcgcn最有价值房产策划案三、项目定位(一)、项目定位依据(二)、项目定位wwwcgcn最有价值房产策划案z对城市繁华度的需求z对配套的要求由社区型向商圈型配套转移z对社区生活空间高标准、生活氛围纯熟度的需求(交通便捷生活、娱乐便捷居住舒适氛围高尚、纯粹)z对居住空间成长性的需求(一)、项目定位依据东中环新城市中心城市中产阶级对居住生活的需求分析而得对离市中心最为便捷的都市化生活需求创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值项目定位依据项目定位他们需要的是:匹配自身对国际观定义适宜生活的高品质居住氛围社区wwwcgcn最有价值房产策划案我们在强调一种业主高品质物业享有权的同时更强调一种象征高标准的生活方式、生活氛围是高源于传统住宅而又高于传统住宅的产物是一种生活方式的国际化趋势是精神需求的集中体现。关键词:国际化的、中心的、便捷的、高尚的、综合的、潜力的是一种标准一种生活氛围的体现。(二)、项目定位东中环·新城市中心·国际氛围社区集居住、商业、娱乐、教育、办公于一体城市中产阶段人群享受高品质居住氛围的高尚社区。wwwcgcn最有价值房产策划案四、产品规划(一)、整体规划原则(二)、户型(三)、装修(五)、服务──管家式专属服务(四)、立面wwwcgcn最有价值房产策划案产品气质呈现品质生活享受个人住家标准产品总体统筹规划户型装修立面国际氛围、同质聚居、细致生活城市中产阶级标准生活氛围服务根据城市中产阶级的需求物征:规划:注重百万方功能综合融汇户型:严格执行但通过拼户实现主力大户型装修:高于常规标准满足元㎡精装标准立面:以石材为主体现高雅气质服务:管家式服务解决生活烦忧创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案(一)、整体规划原则:立足新城市中心的定位、对百万大盘的整体功能进行再造办公集群及大型购物中心酒店及配套服务商业配套型商业步行商业街沿街时尚底商学校、公建ABCDEFGHA地块:商业经贸区酒店、办公、金融、贸易中心规划密集型的区域商圈配套辅以少量住宅。B地块:休闲居住区以住宅类型产品为主力产品在地块边的商业规划为商业内街丰富商业类型及业态。C地块:娱教居住区考虑到本项目的建筑排布已基本完成。故在规划上未作调整。D地块:惬意生活区纯粹生活居住区补充区域人流。H地块:时尚商业区延街商业与A地块形成呼应强化产品结构。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案展示、时尚配套酒店、办公、购物中心步行商业街住宅集群住宅集群住宅集群住宅集群新城市中心百万方超级大盘wwwcgcn最有价值房产策划案(二)、户型:z根据市场机会点的研究㎡以上产品有着广泛且坚实的市场需求。z根据客户对终极大平层的需求且严格执行政策分配。z该面积定位为也符合万科年在浦东南部地区整体产品供应结构的差异化布局。、户型配比创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案大型集中绿化高压线集中带面积比例面积控制房型~平米房(平层)~平米房平米小房平米房(拼户得到大户型)小户型大户型创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案、户型设定人性化按照中产阶级的生活状态设定面积空间功能“超全”功能齐全以终极平层居所为考虑方向个性化满足目标客户对于居住功能的特殊需求。()、主力拼户户型结构分析梯户房房创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案梯户房房()、主力拼户户型结构分析创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案()、大户型功能打造R:㎡R:㎡对于资源有限的这部分大面积房源我们会充分珍视其稀缺性尽量做到将这部分产品的舒适性展现到极致。也充分为这部分的客户量身定做他们所需要的终极住所。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案()、小房功能打造小三房房型若将得房率相应提高及可达到标准,同时将餐厅处墙体西移便可得到独立餐厅成为一个功能齐全的三房建筑面积㎡创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案、户型附加功能()附加功能一:一梯一户的设置()附加功能二:入户花园创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案(三)、装修:、装修标准说明(内部装修+大堂装修)根据市场论述得出目前万科产品的装修标准界定为元㎡、元㎡、元㎡三个标准故本案既然定位城市中产阶段所需的终极平层居所则以“元㎡"装修费用作为每套户型的装修标准。(以下分为厅、房、功能间、构件、大堂五部分说明)。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案()、厅客厅:地面铺设高级大理石或木地板配木质踢脚线。餐厅:地面大理石采用拼花图案处理与客厅的过渡。创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值服务整体规划原则户型装修立面wwwcgcn最有价值房产策划案()、房厨房:地面采用玻化砖。天花采用防水纸面石膏板吊顶配照明意大利Snaidero整体橱柜或同级品配送Franke龙头或同级品及不锈钢洗涤盆。卧房:地面铺设木地板、配木

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09、上海万科国际城竟标方案(策源机构)2008-177页

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