下载

5下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告-119DOC-42M-2008年

绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告-119DOC-42M-2008年.doc

绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告-119DO…

艾尔小茜茜
2010-09-09 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告-119DOC-42M-2008年doc》,可适用于经济金融领域

《年中国房地产实战宝典》策划人士必备资料库!全国大中城市货到验货后付款地产中国图书网wwwdcrbookcn海量房地产资料免费下载QQ:绿地项目组二八年五月十五日第一部分、城市概况及宏观经济部分一、城市概况、南汇简介、行政区划、区位规划二、城市经济发展状况、人口与城市化、主要经济发展指标三、城市规划建设分析、城市总体规划、项目所处区域周边的市政主要规划影响四、周边房地产市场情况第二部分、南汇区房地产市场分析一、房地产市场综述二、土地市场简述三、南汇办公楼市场分析、办公楼市场汇总、在售办公楼产品分析四、主要商业分布及结论、商业市场综述、重点个案分析、惠南镇商业状况分析第三部分、绿地峰会商务广场项目分析一、项目概况二、周边人口状况研究三、项目周边道路现状分析四、交通现状分析五、公建配套分析六、客源状况分析第四部分、项目定位及营销推广一、项目定位与建议、产业定位、产业资源利用分析二、项目定位、市场定位、项目定位描述、项目关键词三、客户定位四、商业业态建议、商业业态定位依据、商业形象定位、目标客户定位、目标消费群、业态建议五、办公楼问卷调查分析六、整体形象建立七、营销推广策略第一部分、城市概况及宏观经济部分一、城市概况、南汇简介南汇是长江三角洲冲积平原的一部分是上海市郊成陆较晚的地区。据《旧唐书》记载年(唐开元元年)在周浦、下沙一线重筑古捍海塘故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移陆地逐渐向东南延伸沧海变桑田宋、元时期惠南一带成陆。年(明洪武十九年)明政府为防倭寇在南汇嘴(今惠南镇)筑城设守御南汇嘴中后千户所。年(清雍正四年)从上海县划出长人乡建立新县因县治设在原守御所南汇嘴故县名为“南汇”。年月南汇撤县建区。南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处东临东海南靠杭州湾与浙江宁波相望北与浦东新区毗邻西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积平方公里海岸线公里。宋、元时期南汇盐业鼎盛下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”有“小小新场赛苏州”之美誉至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期宋室南迁秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇著名诗人储泳也定居周浦终老是乡至今存有储泳墓“木鱼坟”。明代中医名家李中梓(惠南镇人)著有《医宗必读》至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长余年对祖国的文物事业作出了巨大贡献。南汇的旅游资源优势在于“花”在于“海”在于“野”。万亩桃园百里海塘广袤滩涂地无垠芦苇荡成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。新世纪南汇旅游业的发展利用深水港项目启动的重大机遇以上海“都市旅游”为背景以建设“旅游景区”为目标以“花”、“海”、“野”为特色融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。目前区内主要公路有以浦东国际机场为终点的上海城市外环线和郊区环线(远东大道)、南六公路等这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。郊区环线(远东大道)南汇段全线贯通后大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设全长公里设有车道总投资亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R线正在规划之中。教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有所其中入驻科教园区的有所:上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院另外还有上海理工大学基础学院康桥地区有所:中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达人。全区现在公办高中所完全中学所初级中学所九年一贯制学校所中心小学和镇级小学所。在校学生多人。全区有镇级影剧院座镇级文化站个广电站个图书馆个藏书万册图书流通万册中心城镇文化广场处有线电视用户万多户。全区现有个健身苑点达到了每个镇都有健身点的目标。今年全区已举办各类体育活动、比赛次参赛人员人次。要以主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点加快调整和优化全区产业布局发展规划着重沿海经济发展轴的建设加快培育区域增长极。、行政区划南汇区下辖惠南镇 、周浦镇 、新场镇 、大团镇 、芦潮港镇、康桥镇、航头镇 、六灶镇、祝桥镇 、泥城镇、宣桥镇 、书院镇 、万祥镇 、老港镇 个镇、三个农场芦潮港农场 、东海农场  、朝阳农场  、区位规划·综合交通规划()公路网规划:根据《上海市公路网规划》结合南汇区的特点南汇区公路按高速公路、主要公路、次要公路、乡镇公路四个层次进行规划和控制。)高速公路 :南汇区内高速公路有环南一大道、罗山路延伸线、远东大道大亭公路、沪芦公路、奉芦公路全长约公里。  )主要公路:南汇区主要公路有杨高南路延伸线、南六公路--南芦公路、沈杜公路--沈祝公路--南进场路、大叶公路--白玉兰大道、两港大道全长约公里。 )次要公路 :南汇区次要公路有沪南公路、川南奉公路、闸航公路、南港公路、周邓公路、随塘公路全长约公里。)乡镇公路 :南汇区规划乡镇公路总长约~公里。 ()铁路规划  根据上海市城市总体规划目前浦东铁路以“东线”方案为实施方案。   “东线”指浦东铁路沿高速公路A(远东大道)东侧南下同时规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和海港新城后者保留远期上洋山港的可能。 ()市域轨道交通线 根据最新规划市域线轨道交通号线自浦东新区南下经周浦、惠南镇、沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。磁悬浮T线自浦东国际机场向南在南汇芦潮港镇附近转向西进入奉贤。 ()内河航道 上海市内河航道的总体布局为一轴、一环、十条放射线南汇区的大治河、浦东运河是一环的重要组成部分。内河航运是港区建设的重要集疏力量。因此交通部初步认定要把浦东运河拓建成四级航道规划经四灶港、南六公路西侧与宣桥镇之间新开航道与大治河沟通同时为配合洋山港的建设规划在芦潮港海港城拓建五尺沟为四级航道从而形成港区集疏远为主要功能的四级内河运网并通过苏申外港线与京杭大运河沟通。)拓宽五尺沟为洋山深水港建设提供水运通道。 )拓宽浦东运河。 )拓宽咸塘港使周浦镇和康桥工业区有较高的内河航运能力。)拓宽和疏浚南汇区主要航道二、城市经济发展状况、人口与城市化年全区年末常住人口万人其中户籍人口万人外来人口万人。全区户籍人口出生率‰户籍人口死亡率‰户籍人口自然增长率‰全区常住人口出生率‰常住人口死亡率‰常住人口自然增长率‰。、主要经济发展指标综合经济GDP(亿元)增幅()人均GDP(元)增幅()固定资产投资额(亿元)增幅()地方财政收入(亿元)增幅()【南汇主要经济指标示意图】:年综合实力显著提升经济总量持续攀升产业结构稳步改善。初步统计年南汇区实现地方生产总值亿元年增量亿元按可比价格计算可比增长。其中:第一产业增加值亿元可比增长第二产业增加值亿元,可比增长其中:工业增加值亿元可比增长第三产业增加值亿元可比增长综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳持续快速发展的第二产业依然增势强劲第三产业加快发展生产供给活力较强各产业的协调性进一步改善产业结构进一步优化。年全区三次产业比重为::。与上年相比第一产业下降个百分点第二产业上升个百分点第三产业下降个百分点。年全区固定资产投资继续保持稳定增幅。全年实现全社会固定资产投资额亿元比上年增长。其中:第一产业固定资产投资额完成亿元比上年下降第二产业固定资产投资额完成亿元比上年增长其中:工业固定资产投资额完成亿元比上年增长第三产业固定资产投资额完成亿元比上年增长。全年实现房地产增加值亿元可比增长。完成房地产开发投资亿元比上年增长占固定资产投资总额的。年财政收入增幅保持上升态势地方财力显著增强。全年完成财政收入亿元比上年增长。地方财政收入亿元比上年增长其中工商税、企业所得税、契税分别完成亿元、亿元、亿元分别增长、、。财政支出结构不断优化对科技、教育和社会保障等领域的资金保障力度加大。、人民生活人民生活在岗职工平均工资(元)增幅()居民人均住房使用面积(㎡)·人均GDP在美元左右城市化进程处于高速发展阶段。·固定资产投资的快速增加主要是由于政府基础建设的投入加大迅速改变南汇区的城市面貌。·由于承接上海市区工业转移和港口经济拉动南汇区整体呈现超常规快速发展的势头。三、城市规划建设分析、城市总体规划()城市定位上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块其中浦东南汇为一大板块将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。按照上海建设“四个中心”国家战略的要求依托深水港、航空港两大国际枢纽港延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应南汇区功能定位为上海国际航运中心主体功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。()城市发展目标根据上海新一轮城市总体规划适应上海国际航运中心洋山深水港建设的要求按照“北联浦东、南拓临港”的发展方针南汇正构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局。即以临港新城为核心区面向海洋辐射长三角开拓上海发展新空间周康、祝桥和六灶功能区主动接受浦东开发开放辐射实现浦东南汇功能、产业等方面的联动惠南、航新和大团功能区协同南北两方面效应促进经济社会各项功能的不断提升。()城市发展思路一核:临港新城核心区六个功能区:周康综合经济区:以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主直接接受中心城区辐射重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业。祝桥临空经济区:以祝桥镇镇区、祝桥空港工业区、仓储物流区为主与浦东、机场实现两区一港联动重点发展仓储物流、出口加工产业同时提供飞机维修、宾馆服务等。六灶旅游休闲区:以主题公园为龙头利用六灶、宣桥地域已有的旅游资源充分发挥旅游休闲功能重点发展旅游、会展、餐饮、商业、娱乐为一体的休闲服务业。惠南科教经济区:以惠南城区、惠南科教园区、南汇工业园区为主实现产学研联动重点发展装备配套、高科技、生产者服务业成为“两港一城”建设的后方基地和服务基地。航新商贸区:以航头镇镇区、新场古镇为主充分发挥生产、生活资料集散地功能重点发展以各类专业市场为特色的商贸流通业建成上海东南部产业特色显著的组团式市场群落和交通型商业中心同时开发保护性古镇旅游业。大团都市农业区:以现代农业园区和大团、老港部分地区为主重点发展种源农业、观光农业、农产品深加工和生态农场成为都市型农业示范中心。形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色。港口经济圈依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势借助周边发达的集疏运网络大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。周康综合经济圈依托浦东开发建设的强力辐射借助康桥工业园区的先发优势大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐积极完善社会各项事业形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。惠南科教经济圈依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。外环线经济带以外环线个节点为组团式经济增长点加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐使之成为“十五”期间的主要经济发展带。  远东大道经济带充分依托两港优势和综合交通体系加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发建成连接空港和海港的新型经济带。沪芦高速公路经济带以沪芦高速公路交通区位的优势吸纳国内外资本在其沿线的个节点的集中投入使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集形成“高速公路产业带”。努力提升康桥工业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。规划设计好各经济圈内的产业布局使圈轴成网形成全区产业布局的网格化设置。要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针在发展中完成产业结构的战略性调整在调整中实现产业创新提升逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”。现代都市型农业重点发展高科技、高效益的花卉、苗木和经济作物工业要大力发展新型建材、电子信息等新兴产业重点发展装备制造业和高新技术产业加快传统工业的升级换代第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服务业、金融业、旅游业和房地产业努力健全公用事业和社区服务。装备工业发展面向制造业的装备工业、关键零部件产业重点发展八大产业群在强化研发、生产、服务功能的基础上逐步形成我国现代装备工业研发制造基地。房地产业以国家级重大项目和港城建设为依托结合城镇体系的调整和交通网格的建设在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下加快三级市场的联动发展形成多层次的房地产开发新格局。现代物流业培育现代物流业的发展要素运用先进的组织方式和管理技术对包括仓储、运输、装卸、包装、流通加工、信息、营销策划等诸多物流环节进行一体化高效管理和经营重点发展港城、空港、周康等三大各具功能的物流园区。电子信息产业利用中国电信信息产业园的入驻和上海临港综合经济开发区的规划建设提升综合研发配套能力重点发展IT配套产业和为现代装备工业配套的电子产品同时加快提高吸收、消化水平增强自身创新设计能力。中介服务业拓展发展领域重点扶持和培育代理、报关、人才交流、法律咨询、技术咨询、涉外服务、金融保险等行业广泛应用现代管理和现代经营方式提高中介服务业的能级。新型建材业发展技术密集型的建筑建材和房屋内部装饰行业重点发展彩钢板、人造板和涂料三大产品并以此为依托利用高新技术和企业的内部孵化增强内生拓展能力延长产业链形成相关产品联动发展的产业群。休闲旅游业建设滨海、南六两大旅游线为主的旅游经济带重点抓好布宜诺、森林公园、滨海高尔夫项目的建设加快开发空港、海港等人文旅游资源挖掘本区现有农业、农家和自然资源积极创造旅游特色。都市农业结合新城中心镇集镇城镇体系的构建构划出禁止、适度、控制等农业发展区域重新优化全区农业产业区的布局。重点建设沿河、沿路农林经济区强化农业的休闲性、规范性、旅游性功能通过走产业融合之路逐步建设经济、社会、生态功能相协调的都市型现代农业框架。·区域发展战略目标与布局、经济和社会发展战略目标()总体思路:以经济建设为中心贯彻实施上海经济重心东移发展战略走以港兴区之路在加快发展中推进经济结构战略性调整在深化改革中提高地区整体实力立足当前着眼长远大力推进体制创新、机制创新和科技创新推动经济发展和社会全面进步。()发展目标:依托“两港”建设接受浦东新区和深水港的双向辐射优化产业布局调整产业结构积极发展临海、临空产业加快发展重点产业加大基础设施建设力度强化配套服务功能不断提高城市化、现代化、国际化水平增强综合实力基本形成经济社会发展的五大体系。、形成“一业特强、多业发展”的产业体系。、形成现代化的区域交通和基础设施框架。、形成功能完善的综合配套服务体系。、形成布局合理的区域城镇体系。、形成协调发展的社会事业综合体系。()功能定位:、对内对外开放的港口城市、体现实力与水平的工业重镇、现代都市型的农业基地、环境优美的旅游景区()主要指标:、国内生产总值:年递增。至年实现GDP亿元三次产业结构调整为::。、地方财政收入:年递增至年达到亿元。、出口创汇:年递增至年达到亿美元。、农民收入:年递增不低于。、产业发展方向与布局()产业发展原则与目标:坚持二、三产业共同推动经济发展在发展中完成产业结构的战略性调整在调整中实现产业创新提升逐步建立和形成以高新技术为基础、现代服务业为先导、以装备工业为支柱特色鲜明、重点突出的多元产业体系。立足于依托“两港”建设带动区域开发、开发水平和核心竞争力提升的指导思想坚持市场化发展方向走集约化、规模化和国际化道路以努力提高地区核心竞争力为前提加快临港、临空产业基地和区域产业链的形成努力构筑以“三圈三带”为主体的产业网络化布局推动城市化进程加快产业布局、产业体系的重组和转换全面提升南汇经济的外向化和开放度成为上海国际航空港和国际深水枢纽的服务基地努力打造上海新一轮对内对外开放的新高地。()产业体系:要充分发挥南汇的区位优势立足未来市场的辐射功能大力发展新型建材业和装备工业依托洋山深水港大力发展与港口关联度高、辐射带动作用强的现代物流业、临港服务业、临港制造业加大政策引导和资金扶持力度加快建设都市型农业提高产业技术含量努力实现农业现代化。()产业总体布局:要形成特征鲜明、布局合理、功能明晰的“一核、三圈、三带”的形态特色即以港城建设为核心、加快港口经济圈、周康综合经济圈和惠南科教经济圈的生产要素集聚重点发展外环线经济带加快培育远东大道经济带努力构筑沪芦高速公路经济带形成滨海、南六两大旅游线使点轴成网形成全区产业布局网格化。·区域城镇体系规划、人口规模、用地规模和城市化目标区域人口规模、城镇用地规模预测:本次规划以对实际居住人口的发展作预测确定人口规模(实际居住人口是指户籍人口与常住外来人口之和)。在现状人口的基础上考虑南汇区的社会经济发展趋势、港口兴建带来的人口机械增长及外来流动人口数量等因素。规划年全区实际居住总人口为万人其中城镇人口约万人。年全区实际居住总人口为万人其中城镇人口约万人。年规划全区实际居住总人口为万人其中城镇人口约万人。城市化目标:根据南汇历年来非农业人口的变化情况和城市化、现代化的要求及国家发展小城镇政策确定南汇区城市化目标近期年为中期年为远期年为。、城镇体系规划布局()区域城镇体系发展战略和目标规划将区域空间发展总体布局与上海市城镇体系的基本框架相衔接在周康地区、惠南地区、芦潮港地区重点形成城市化区域并分别形成三大经济圈以小城镇和产业沿重要交通走廊呈组团式分布的布局结构形成以外环线、沪芦公路、远东大道的城镇聚合轴和产业经济带在南六公路沿线、滨海沿岸建设旅游度假生态区。在空间分布上形成“一核、三圈、三带、二区”的格局。以芦潮港新城为核心以三条城镇聚合轴为骨架以周康地区、惠南地区、芦潮港地区三个城镇经济圈为网络的复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系。()区域城镇体系规划南汇区城镇体系规划是上海市城市总体规划的有机组成部分根据上海市城镇体系的结构框架南汇区城镇体系在规模结构上由新城、中心镇、一般镇三级体系所构成并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。规划新城个中心镇个一般镇个。新城:规划的新城有惠南新城和芦潮港海港新城。惠南新城规划以惠南新城为核心由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发展区使人口和产业在发展区内统一布局并重点发展惠南新城使之形成具有工业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。年规划城镇人口万人。芦潮港海港新城是全区政治、经济、文化中心是南汇区的区政府所在地。规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务为核心依托两港(空港、海港)联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城市形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。规划芦潮港海港新城由现有的芦潮港、泥城两镇构成。年规划城镇人口为万人左右。中心镇:规划的中心镇个有周浦中心镇、航头中心镇和祝桥中心镇。周浦中心镇由现有周浦、康桥两镇构成重点发展工业、第三产业是南汇工业重镇的重点区域。年规划城镇总人口为万人。航头中心镇大力发展商贸流通、仓储、配送等产业形成生产和生活资料流通集散地。年规划城镇总人口为万人。祝桥中心镇由现有的祝桥、盐仓、东海三镇构成依托浦东国际机场大力发展临空产业逐步成为集工业、商贸、仓储、居住等功能的空港型现代化城镇。年规划城镇总人口为万人。一般镇:规划的一般镇由现有集镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成。对规划由~个现有集镇归并的一般镇在总体规划布局时采用“中心组团式”分布的布局结构重点发展主要(中心)镇区控制和完善次要镇区的发展。规划一般镇共有个分别为大团、书院、万祥、老港、六灶、新场等镇。年规划城镇总人口万人。中心村建设:根据“三个集中”和城乡一体化发展的原则归并自然村建设中心村以形成规模合理、环境优美、具有地方特色的现代化农民居住社区。中心村的规模一般约为~人人均建设用地控制在㎡。、项目所处区域周边的市政主要规划影响惠南城区万人(项目所处区域板块)  惠南镇老城区居民、惠南新城区居民包括听潮社区、荡湾社区、博佳花园、清漪园、时代华庭爱盛家园东城花苑村、村新凤凰城皇宫半岛金地城红光社区藤腾公寓靖海苑等以及枫丹白露别墅、九九别墅、蓝堡别墅、南效建德别墅、成功家园别墅等高档住宅区。常住人口万流动人口万未来规划为两个核心城镇之一常住人口规模达到万按照人均平方米年的房地产住宅消化量测算惠南城区板块房地产住宅市场需求量在万平方米年左右。上海野生动物园:约万人次年  上海野生动物园是上海市人民政府和国家林业局合作建设的我国首座国家 级野生动物园。该园位于南汇区三灶镇境内占地公顷距上海市中心约公里。园区投资亿元人民币于年月日正式对外开放是国家首批AAAA级旅游区。园内汇集着世界各地具有代表性的动物和珍稀动物余种余头(只)。园内分为:食草动物放养区、食肉动物放养区、火烈鸟区、散养动物区、水禽湖和珍稀动物圈养区、百鸟园、蝴蝶区以及动物幼儿园等。年游园人次达万人。对项目区域的知名度有很大的提升作用而且对于生态景观住宅有比较好的推广作用。轻轨号线  由嘉定安亭至临港新城全长公里。全线分为南段、中段和北段。南段从浦东三林至临港新城共公里其中南汇段长度约为公里设有周康站、惠南站、浦东铁路站、临港新城站等站点。该工程将于年底前完成施工图设计、项目公司组建及施工招投标工作年正式建成启用。对吸引市区客源导入城市人口作用巨大对区域市场价格和城市化进程有巨大的促进作用也丰富了产品需求形态。总体而言:南汇区为迎接发达地区的产业梯度转移做准备这一点主要表现在此次规划把产业规划和新城规划摆在了突出的位置按照城市年规划南汇区常住人口规模将达到万人均GDP按照现行汇率计算达到美元左右城市化规模扩大一倍为区域房地产的快速发展提供了良好的规划前景。四、周边房地产市场情况“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了南汇区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在南汇区经济发展中具有重要地位和作用房地产业直接税收占到总税收的左右相关税收占到总税收的如果加上契税收入则占到。随着经济的发展和城市化进程的不断加快房地产业对税收的支柱作用会更加明显。房地产开发结构调整优化价格走势逐步趋稳。年份年年增幅年增幅增加值亿元亿元房地产投资亿元亿元商品房竣工面积万平方米万平方米商品房销售面积万平方米万平方米商品房销售额亿元亿元商品房空置面积万平方米万平方米商品房平均价格元平方米元平方米第二部分、南汇区房地产市场分析一、房地产市场综述惠南镇是老区政府所在地附近有城北桃园、野生动物园等著名游览点生态状况较佳沪南公路、川南奉公路等交通干道汇聚于此交通便捷。惠南的房地产开发前期以别墅类物业为主由南六公路上的枫丹白露起步随后出现了东方夏威夷、建德南郊、蓝堡、绿宝园等一批中高档别墅。随着机场沿线的日益繁荣其双拼、叠加等优美而实用的经济型别墅的开发也逐渐进入南汇市场。将来海港新城滨海沿线将打造高档别墅区格局。从年开始商业及办公楼市场发展迅速以弘基广场及foxtown为代表的商业均进入成熟招商期其中foxtown已经于年月份开业而弘基广场将于年月份开业。从年土地出让情况来看南汇以商业和综合项目为主且多以公开招标的方式进行市场已逐步进入规范化。目前区域内在售楼盘住宅均价在元平方米左右办公楼元平方米左右商业均价在万左右。二、土地市场简述项目周边土地市场年情况交易时间地块名称面积用途成交总价楼面价成交地价容积率竞得单位(亩)(万)(元平米)(万亩)(≤)南汇区惠南镇街坊丘储备地,地块商用上海烟草集团南汇烟草糖酒有限公司南汇新场镇街坊、宗地块,地块综合上海徐房(集团)有限公司上海市南汇区惠南镇街坊丘地块位于申云小区以西、福缘路以北,地块综合上海建都房地产开发有限公司南汇惠南镇西北新村地块,地块住宅上海听潮置业有限公司南汇惠南镇西门支路北侧地块,地块商用上海永达(集团)股份有限公司综合测算周边目前商业、住宅综合土地平均成交价格在万元亩。三、南汇办公楼市场分析、办公楼市场汇总较之于住宅市场南汇的写字楼市场起步较晚市场山出现的写字楼也是近两年建造抵御市场风险的能力还不足。从整体调查来看南汇写字楼市场总体吸纳量小于供给量空置率较高。此外由于国家宏观调控的主要对象是住宅平稳发展的写字楼市场并未在调控之列政策上相对赢得了机遇。)价格趋于理性销售价格与价值相符合写字楼的价格衡量标准就是它的租金目前南汇写字楼的租金和价格的回报率比大概是%到%之间(按照年投资回收测算)相比住宅而言写字楼的投资回报率要高和稳定。中融集团营销总监刘伟说目前在上海同一地段写字楼和住宅相比一般写字楼的建造成本会比住宅高%而目前售价却接近甚至部分住宅价格高于写字楼这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。)散户买家逐渐增多从去年开始许多区域实力企业打破了“只租不买”的惯例纷纷开始购买写字楼。中国网通及法院在南汇彩虹商务大厦购买了写字楼主要是由于经过十几年的发展需要谋求一个持续、长期的经营不得不去考虑如何减少企业商务办公成本的事实同时也考虑到近年来写字楼的租金在逐渐攀升导致企业的商务办公成本不断上升因此很多企业开始买楼自用。同时新会计法的出台也为企业提供了运营成本转化为固定资产投资的可能性。)严禁“居改非”政策的出台刺激了写字楼的需求前年严禁“居改非”政策的出台使不少企业从住宅楼里搬出来刺激了乙级写字楼的需求而且今年还有加强之势从而带动写字楼的全面旺盛。)“楼宇经济”效应使写字楼的发展得到了各区政府的大力支持的企业所得税还有房租税、营业税等使各区政府都在积极“争抢”企业入驻在上海一幢甲级写字楼的年税收达亿元已不稀奇位于淮海路上的瑞安广场的总税收达亿多元。丰厚的税收收入使各区政府纷纷改变服务意识和提出优惠政策以吸引更多的企业入驻同时也在积极地规划新的CBD策略。政府的大力支持不但可以缩小写字楼的经营风险而且可以保证写字楼的健康发展。)投资回报率高浙商看好上海南汇地区商用物业拥有浙商投资业务的哲地机构总经理陈勇向《每日经济新闻》表示目前浙商在上海的房产投资主要集中在商用物业用地、工业用地和综合用地上其中以商用物业用地居多投资区域大多靠近中环外环区域。而南汇区域房产投资被浙商看好。以南汇为例南汇房产价格相对其他区域较低其部分区域商铺均价大约为元平方米住宅均价在元平方米左右投资回报率相对较高发展空间也较大。同时南汇在上海新一轮发展规划中占据重要位置未来将被建设成富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城由于投资环境较好不少浙商看好南汇区域。、在售办公楼产品分析)彩虹商务大厦)腾藤商务大厦四、主要商业分布及结论、商业市场综述从目前南汇商业布局来看东门大街由于其毗邻南汇汽车站给区域内的商业带来相当多的客源周边镇的居民均会选择到此来购买衣物现已成为休闲、娱乐、购物为一体的步行街。该步行街集中了南汇的几大百货及小商品市场如南汇商贸城、南汇精品商厦、海燕大厦、观海商场等其主要业种业态功能定位分布如下:位置名称楼层业种、业态南门大街建材、银行、酒家、金店及各大服装、眼镜专卖西门大街服饰为主、银行、人才服务中心东门大街靖海百货底楼主楼为鞋专卖F服饰F床上用品F主楼现未租周边为办公房南汇精品商厦F手机、化妆品、首饰、家电城F百货城、床上用品、鞋、包、玩具F服装城F家具城海燕大厦F、F床上用品、钟表、服装、工艺品、鞋类观海商场F、F日用品、家电、服装、小商品、家具、办公用品其他眼镜专卖店、音像用品、文具店、婚纱店及各大服饰专卖沪南公路乐购F、F服饰、休闲、婚纱等购物商场F、F乐购大型生鲜卖场国美电器F、FF家电、数码等综合商场川南奉公路创新商场F、F鞋、皮具、家电、自行车专卖、服饰百鑫商场F、F电信世界、柯达、联华人民路FoxtownF、F国内外一线二线品牌服饰、鞋帽、休闲、餐饮拱极路世纪联华大型卖场三八路服饰精品店综上所述项目所在地若定位为常规的购物休闲类产品则无法和临近汽车总站的东门大街相抗衡由于其在消费者心中已成固有的商业街因此很难打破。如果定位成品牌服饰则无法和foxtown相抗衡。综合以上所有公建配套不难发现随着乐购、世纪联华、弘基广场、foxtown等大型商业的相继开业区域内比较综合性餐饮、休闲娱乐设施及中高档品牌点不再缺乏。对本案的商业定位提出了挑战。、重点个案分析·南汇弘基广场【地址】:南汇惠南镇川南奉公路弄靠近拱极路南侧是南汇现有的地标建筑(南汇电信大楼)【占地面积】:平方米【总建筑面积】:平方米·地上建筑面积:平方米·其中:商场:平方米·设备层:平方米·酒店:平方米·地下建筑面积:平方米·其中:地下车库:平方米·商铺及设备房:平方米【覆盖率】:【容积率】:【机动车停车位】:辆【使用年限】:产权式商铺使用年限年【简介】:整个建筑由两栋地下室相连的建筑组成沿拱北路与东侧街坊路布置层高小商业并以过街楼相连留出广场通道基地西南侧布置层高的酒店两栋楼一直一曲、一高一低围合出一个中心商业广场。广场的主入口位于川南奉公路与拱北路的交叉口进入广场内部吸引主干道的人流广场中央是下沉式商业庭院辅以绿化组团点缀能够有效的吸引并驻留客户二层有围合广场的回廊及天桥能使二层商业同样达到一层商铺的沿街效应整个广场布局力求使户外流动最大化使商业界面最大化并与沿街商业一起带动起该地块的商业潜力。年月份开业目前商家正在进场装修。【项目规划】:南汇弘基商务休闲广场的建筑群由#楼(商务)、#楼(宾馆)多层圆弧型裙房建筑跨联及一个围合的下沉式广场构成。其中宾馆(酒店)公寓部分由#塔楼和中央裙房及部分地下广场商务房构成。广场设三个出入口:广场西侧沿川南奉公路、拱北路为主出入口广场东侧沿街坊路、拱北路为次出入口并以过街楼的形式将、号楼相连拱北路一侧上有过街楼货运车可以从此出入口临时进出广场。广场内部下有下沉式商业庭院上有围合广场的回廊及天桥。车库位于地下一层规划停车位个临宾馆一侧设有部分地上停车位。整个广场布局力求使户外流动最大化使商业界面最大化并与沿街商业一起带动起该地块的商业潜力。【楼层布局及说明】:地下一层:车道停车库部分商业用房设备房(水库、泵房、变配电房、风机房、集水井等)东部区域设职工后勤生活区(后勤办公室、食堂、更衣室、淋浴间、卫生间、茶水间等)。还有仓库、布件间食品粗加工。有条件可预留或设置客户自助式洗衣干衣房。一层:酒店大堂、总台、商务中心、大堂咖啡吧(酒吧)、电梯厅、监控中心、行李和贵重物品寄存室、花店、小商场(精品屋)营销、服务办公室自助展示屏电话亭。如有可能打开部分电气室(F)空间将边上商业(西饼屋)局部贯通可扩大酒店水平视角。如有条件将部分商用房做成旅游、航空票务中心可增加酒店的功能和知名度。二层、三层:商业配套。四层、五层:预留的大型品牌餐饮区餐饮辅助用房厨房加工区。六层:一个多功能大型会议、影视、宴会厅(内部可分隔外面设衣帽间和会务专用办公室)。利用五楼楼顶平台局部搭建扩展设小型食品加工准备间一个会见(兼休息)厅~个不同规格的中小型会议室其余为SPA理发美容和按摩、足疗室、公共卫生间。七层:酒店客房用自助餐厅、小包房餐室总经理、财务、行政办公室健身房、小型桑拿、棋牌室、网吧(或电子游艺室)。八~十层:团队普客零星商务、会议客、散客用标房其中部分房间设大小床(方便三口之家)。十一~十三层:商务客房部分房间为套房设双人床或大小床每层设一套公寓式高级商务房增设简单厨房。十四层~十五层:跃层复式公寓房(上下两层会客、活动区和卧房休息区分离)其中一套为豪华复式公寓(楼上加设书房)一套为超豪华复式客房(号称总统房设夫人房个会客厅办公室。)该酒店还配置了五部电梯二台通客房层二台只到六层一台货梯通往酒店各个楼层。【技术参数】:楼层结构:号楼为框架结构号楼为框架剪力墙结构外墙装饰标准:主体为高级外墙涂料局部配以石材及玻璃幕墙窗材:彩色铝合金框材配白玻公共部分材质:由开发商二次精装修公共部分电梯标准:东芝合资电梯单元内部天花墙体标准:满铺腻子粉层抹光单元内部地坪标准:水泥沙浆找平单元进户门材质:安全防爆玻璃门。单元面积:一层的商铺单套面积从平方米二层的商铺单套面积从平方米。【优势概述】:从立项到规划设计弘基商业休闲广场都定位于国际化配备更有四星级国际标准的假日酒店。完备的规划充分体现了当今商业业态的最高表现形式为投资客谋求最大价值回报。南汇弘基商业休闲广场采用错位经营模式充分把握南汇缺稀的中高档综合性美食休闲广场形态的这一契机在避免商家恶性价格竞争和渠道竞争的同时实现了业态的互补迎合了各层次客源的消费心理及需求。广场由健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店大主题区组成各个区域由多个公共商业空间联系组织形成一个完整的业态分布,构成南汇首席“主题商业文化概念商业圈”。【区位优势】:惠南科教经济圈在南汇规划的“一核三圈三带”的形态特色中惠南镇依托相对雄厚的经济基础和文化底蕴大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。主要优势体现如下:()大口岸:汇聚大交通架构:浦东国际机场、洋山国际深水港、浦东铁路(海港新城宝山)、轻轨R、沪芦(A)、郊环(A)高速公路沪南、南六、两港、川南奉等高速公路大治河内河航运。()大旅游:汇聚个旅游景点:上海野生动物园冰天雪地新场古镇南汇桃花村森林公园滨海高尔夫球场滨海射击场鲜花港万亩桃园滴水湖跨海大桥弘基商业休闲广场。“弘基广场”是其中的一个驿站集“吃喝玩乐住”为一体的休闲点。()大学城:复旦大学金融学院、上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息学院、上海思博学院、孔祥东艺术学院、上海理工大学、上海第二医科大学、上海国际护理学院、上海剑桥学院、中国科技大学研究生院、上海海事大学等及太平洋保险中国总部、亚洲总部。还有南汇中学、工商外国语附中、双翼学校、文化中心、体育中心、同济科技园、托普软件员等。()大工厂:汇聚大产业板块:南有平方公里的国家级产业园区现代物流园区和先进制造业及第(深水港)西有中国电信信息产业园、华硕信息(信息港)、市及康桥工业园区、上海国际医药园区北有上海空港工业区、国际航空物流园区(航空港)东有南汇现代农业园区、滨海旅游产业园区(鲜花港)。()大城镇:汇聚座城惠南新城和临港新城辐射个区奉南川。上海经济发展战略东移两港地区将是上海世纪经济增长最快前景最广阔购买力最强最具活力和动力的区域。【产品优势】:、弘基商业休闲广场依据现代商业经营模式以一高一低建筑规划围合出一个中心商业广场。广场的主入口吸引主干道的人流广场中央是下沉式商业庭院辅以绿化组团点缀有效驻留客户二层围合广场的回廊及天桥使二层商业同样达到一层商铺的沿街效应整个广场布局力求使户外流动最大化使商业界面最大化带动起该地块的商业潜力。 、由两栋地下室相连的建筑围合成一个中心商业广场采用互动式的导购流线能最大化的利用整体区域商业资源引导客流有效的进行消费和驻留。、广场内有下沉式商业庭院辅以绿化组团休闲长椅的点缀能充分满足客户休息泊车留恋鉴赏的各种商业协调机能能在广场内聚集大量的人气提升内街商业的品质、广场内建造一座层高的四星级标准的酒店能够吸引大量的观光商务客源同时能够提升广场的整体品质。、二层层高米可自行加层实现花一层的价钱可以享受双倍的使用空间。、二层商铺退台形成连廊连廊宽度将近米使得二层商铺形成与一层同样的沿街效果。、大部分商铺都预留设备井能满足不同行业的需求。、广场内公共部位智能化设计设有背景音乐电子巡更摄像监控消防报警等。、地下室全部号楼一层二层部分号楼三七层全部设置中央空调。【经营优势】:上海弘基商业经营管理有限公司是南汇弘基商业休闲广场的商业经营管理公司。公司由专业的商业经营管理精英组成在市场准确定位、市场培育、商业策划、商业业态掌握、招商推广及商业物业管理等方面拥有丰富的经验。公司率先将“街中店、店中街、一站式”的经营模式引入现代商业休闲广场领域使商业休闲广场的主营空间扩展至商业房产、文化娱乐、展示、餐饮以及体育娱乐等方方面面。目前管理并经营的商业项目有上海徐家汇休闲弘基休闲广场、虹口区四川路弘基假日广场宝山上大弘基文化休闲广场、宝山弘基电影城等。【租金】:元平米天【物业管理费】:元平米天【图片展示】:·南汇FOXTOWN【地址】:人民东路弄【开发商】:上海江东土地房产开发有限公司【单套建筑面积】:平米套、平米套(一至三层)【租金】:服装元平米天美食街元平米天【物业管理费】:元平米月【售价】:万元平米【简介】:上海豪布斯卡生活港(HOPSCA)位于上海市南汇区惠南城区两港黄金商圈之中心是一个集假日酒店、首席写字楼、公园、大型停车场、休闲娱乐购物餐饮街区、会所、公寓于一体的大型欧式城市建筑群和一站式超级生活中心。上海豪布斯卡生活港按照国际最先进的城市规划理念豪布斯卡模式开发建设项目占地约亩包括㎡荷兰LEBERTOLOTTI建筑风格的国际假日酒店㎡的法式学派建筑风格的首席写字楼约㎡的开放式城市绿廊两港印象公园公里地下停车场、约个地面停车泊位及大众公交总站近万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区以及核心街区“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”大型会所上海豪布斯卡俱乐部约万㎡的剑桥公寓、碧海公寓、蓝天公寓构成了一个集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公、居住、社交、文化、会务、旅游、度假于一体的复合式、一站式、多元化的优质生活空间。凭借上海国际航运中心核心区建设和浦东国际机场的两港优势凭借平方公里临港现代装备制造业基地的崛起凭借洋山保税港区、临港临空两大物流园区的启用凭借南汇科教园区(大学城)、上海国际医药园区、上海滨海旅游度假区等开发区的产业优势上海豪布斯卡生活港的建设站在了一个新的起点快速便捷的交通网脉强劲的产业支持海洋文化的多元性和开放性赋予豪布斯卡生活港全新内涵:汽车时代扩大了商圈的影响半径不仅仅是一个区域性的概念商业辐射整个两港地区整个东上海核心商圈的人口约万主控圈的人口约万辐射商圈的人口达万休闲时代强化了消费的随机性和娱乐性精神性消费和物质性消费并驾齐驱豪布斯卡街区规划建设的会所、游艇码头、空中包厢、大舞台、时尚走秀台、才艺大擂台、儿童乐园以及街头艺术博览、节庆活动等分布在街区的每一个空间融合在生活的每一个时间节点城市生活的情趣无所不在品牌时代促进了商业资源的重组和优化国际知名品牌、著名商号和百年老店的导入为豪布斯卡注入了生机和活力品牌店的集聚和品牌文化的集中展现特别是“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”的创建赋予豪布斯卡中国化的内涵也为两港地区的旅游消费特别是国际旅客大陆之行的最后一站的消费提供了平台信息时代推动了豪布斯卡智能化建设进程一卡通中央结算系统的建立宽带终端到达街区的每个单元和每个公共服务点移动、联通、电信三大通信网络的全覆盖户外视频系统、智能化办公系统、安保系统的建立全面提升了街区的配

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/121

绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告-119DOC-42M-2008年

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利