土地估价理论与方法课堂笔记

主要复习依据说明: (1)以考试大纲为依据 (2)以辅导教材为基础 (3)以试 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 汇编为方向 (4)以规程及最新颁布的法律法规为补充 2、灵活理解知识点，能融会贯通、举一反三 从2002年试题变化特点来看，虽然形式上依然采用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化试题，但题目的灵活运用性和综合性明显加强，并出现了一些案例分析题和看图 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 答题。今年的题型和试题特点在2002年的基础上应该不会有大的变化。 3、在全面复习的基础上也要有所侧重 从历年试题的考点和分值分配情况来看，重点 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 还是占有较大比重，有些内容甚至可能一再出现。像5-8章的收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法这四种主要估价方法的原理、基本 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 、特点与适用范围、程序和计算方法及具体应用等内容几乎逢考必有，而且占有较高比重。 4、立足于知识点的复习，不要倚重各种模拟题。土地评估师考试属于资格考试类，只要全面掌握好了知识点，不管题目怎么变化，都应该容易通过。 第一章 土地估价概述 复习要点 1、篇幅不多，内容重要，分值不低，题型为判断题和选择题，建议与第十一章地价体系结合起来复习 2、重点：地价的特点定义、特点、类型，影响地价的因素，估价原则 内容讲解 一、地价的定义 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。购买土地实际上是购买土地的权利。 我国实行土地公有制，土地价格的含义不同于一般土地私有制的国家，它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，而不是土地所有权的价格。但在土地估价程序与方法上又与土地私有制国家相似。 [例题]判断题：我国实行土地公有制，因而在土地价格的含义及估价程序与方法上不同于一般土地私有制国家。 答案：√ 二、地价的特点 1、表示方式不同。既可以用价格表示，还可以用租金表示。 2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。 3、形成时间不同。土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。 4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。 5、地价主要由地产需求决定。这不同于一般商品的价格由供求双方决定。 6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。 7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。 8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。 9、折旧现象不同。土地没有折旧，而且还有增值现象。但我国的情况不同。 三、地价的分类（容易出多选题） 1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。 2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。 3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。 4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 四、影响土地价格的因素分析（容易出选择和判断题） 按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素： 1、一般因素 指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素： （1）行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 （2）人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。 （3）社会因素。包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等。 （4）国际因素。由国际经济状况和国际政治因素 （5）经济因素。包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等。 2、区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相结合产生的地区特性，对地区内地产价格水平有决定性影响。 区域因素主要包括内容有地区点 1、表示方式不同。既可以用价格表示，还可以用租金表示。 2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。 3、形成时间不同。土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。 4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。 5、地价主要由地产需求决定。这不同于一般商品的价格由供求双方决定。 6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。 7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。 8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。 9、折旧现象不同。土地没有折旧，而且还有增值现象。但我国的情况不同。 三、地价的分类（容易出多选题） 1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。 2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。 3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。 4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 四、影响土地价格的因素分析（容易出选择和判断题） 按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素： 1、一般因素 指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素： （1）行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 （2）人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。 （3）社会因素。包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等。 （4）国际因素。由国际经济状况和国际政治因素 （5）经济因素。包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等。 2、区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相结合产生的地区特性，对地区内地产价格水平有决定性影响。 区域因素主要包括内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。 3、个别因素 指宗地本身的条件和特征，又称宗地因素。它是决定同一均质区域内地块差异和地价差异的重要原因。 个别因素包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。 三、土地估价方法 土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。 应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本 估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定 区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关 地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法关键在于建立评估标准，需进行大量资料调查、处理和分析，而根据评估标准评估宗 地地价则相对简便快速，因此此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。