浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用

浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用 曲　燕①　　刘亚鹏 (青岛理工大学管理学院 ,山东 青岛 　266520) 摘 　要 :本文主要以房地开发企业的项目管理为研究对象 ,分析了目前我国房地产开发中存在的薄弱环节 ,从房地产开发 中项目管理的角度 ,提出了房地产开发企业应采取的对策。 关键词 :房地产企业 ;项目管理 中图分类号 : F 293. 3　　　　　　文献标识码 : A　　　　　　文章编号 : 1008 - 8458 (2009) 02 - 0101 - 02 　　在房地产行业 ,项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、 取得经济效益的重要手段。越来越多的企业正在加强对项目 管理的研究和应用 ,把项目管理作为一种先进的、高效的管理 模式给予积极关注。 1　项目管理对房地产开发的现实意义 房地产开发项目管理具有幅度宽、内容广、层次高、难度大 的特点 ,因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加 显著。 首先 ,开发企业实施项目管理 ,可以实现与国际工程惯例 的接轨 ,增加开发企业的国际竞争力。在激烈的市场竞争中 ,提 高管理水平是开发企业获利的根本途径 ,开发企业是通过项目 来实现利润的。项目管理可以有效地提高项目的附加价值及 品质 ,降低工程成本提高销售率 ,控制工期 ,从而提高企业的利 润 ,保证开发企业的经济效益。 其次 ,项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通 ,注重 为客户度身定做更具个性化特征的产品 ,从而更好地满足市场 需求 ,规避项目的风险 ,使开发企业走出开发越多、空置越多的 房地产怪圈。 另外 ,采用项目管理 ,实行招投标制度、项目监理制度 ,可 以杜绝黑箱操作 ,确保工程质量 ,防止豆腐渣工程的出现 ;同时 项目管理可以控制项目成本 ,减少项目超期的风险。 最后 ,项目管理还有利于大型开发项目的项目融资。项目 融资是国际中长期贷款的一种形式 ,是以项目的效益作为还款 的资金来源 ,它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传 统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了 相应的管理机制 ,从而有利于项目融资的开展。 2　目前我国房地产开发项目管理存在的薄弱环节 目前我国不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱 期、货不对板、空置率高、缺乏和顾客沟通等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,下面主要谈 一下目前在我国的房地产开发中容易被企业忽视 ,管理相对薄 弱的几个环节。 2. 1　项目方案确定阶段的管理工作 项目方案的确定 ,作为开发商还是能够足够重视的 ,但开 发商往往没有按照 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 程序进行运作 ,使得这个阶段的工作存 在一些不足。 首先 ,缺乏充分的市场调研。俗话说 :“磨刀不误砍柴工 ”, 一些房地产开发企业在拿到项目后 ,为了尽快实现效益 ,没有 经过充分的市场调研 ,匆忙确定方案 ,仅就目前市场什么赚钱 , 就开发什么 ,由于只是简单地模仿别人 ,在同类开发产品中 ,没 有自己的特色 ,从而在市场上缺乏吸引力 ,始终滞后于别人。 另外 ,由于决策层缺乏市场调研的支柱 ,往往在方案决策阶段 可能会出现失误 ,增大了企业的风险。因此开发商在项目方案 确定前 ,必须做好充分的市场调研工作。 其次 ,缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本 目的 ,一些开发企业为了追求高额利润 ,在方案确定阶段 ,考虑 过多的是如何从这个项目上多赚钱 ,而忽视产品的精品意识 , 企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展 ,在方案确定阶段必 须具备“精品意识、品牌形象 ”的战略眼光。这本身对企业来说 也是一种无形资产 ,否则 ,在现代社会中企业将无法生存。 此外 ,没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得 一个新项目后 ,往往只是做项目概算报告 ,而一旦项目的方案、 功能等确定后 ,并没有针对确定后的方案做投资估算报告 ,只 有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一 部分 ,如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算 , 项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全 部竣工后 ,投资额大大超过计划投资额。另外 ,由于事先没有 估计到其他方面投资 ,在实施过程中 ,经常会造成投资短缺等 现象 ,不仅影响本项目的进度要求 ,而且有可能影响企业其他 第 24卷 第 2期 2009年 6月 　　　　　　　 景德镇高专学报 Journal of J ingdezhen Comp rehensive College 　　　　　 　Vol. 24 No. 2 Jun. 2009 ① 收稿日期 : 2008 - 12 - 21 作者简介 :曲　燕 (1981 - ) ,女 ,山东烟台人 ,助教。研究方向 :房地产开发与经营。 项目的实施。因此 ,项目方案确定后 ,对项目进行认真、全面的 投资估算 ,是十分必要的 ,将有利于项目实施阶段的投资控制。 2. 2　施工图 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 管理工作 现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可 以说是很少 ,甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为 ,方 案、功能确定后交设计单位设计 ,具体事情那是设计院的事 ,房 地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱 ,加上多数设计人 员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部 设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制 ,而忽视 设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的 设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸 ,在功能和要求还不 确切的情况下 ,就要求设计院设计图纸 ,这样一来 ,必然造成设 计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施 工过程中才发现 ,要求修改 ,不仅增加工程成本和施工难度 ,而 且影响工期 ;其次 ,目前设计院设计出来的图纸是否进行投资 控制 ,无法考证 ,行业方面也缺乏这方面的监督和管理 ,尚无一 种有效的办法加以控制。 2. 3　 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理工作 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱 ,合同意 识不强 ,更谈不上合同管理。国内企业签订的合同 ,几乎都有 “未尽事宜 ,双方友好协商解决 ”的条款 ,但如果合同签订不完 善 ,一旦协商不好 ,往往造成相互扯皮。 目前合同管理主要存在以下几点问题 :一是不少项目鉴定 的合同十分简单 ,不符合 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 合同要求 ,更不符合国际上通行 的合同文本要求 ,合同签订不严谨 ,存在漏洞 ,给对方提供了索 赔依据。例如 ,日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程 , 因中方合同条款文字疏忽 ,仅一字之差 ,使对方索赔获得成功 , 工程费用约增加 10%。二是签约双方都不认真执行合同 ,随意 修改合同 ,或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工 期、投资控制管理 ,合同履行率低。如果一方没有严格执行合 同 ,通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况 ,给企业 加大成本。三是合同产生纠纷时 ,大多数采用行政手段解决 , 不采取法治形式解决。 3　房地产开发企业应采取的对策 以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术 , 谁拥有了现代化的项目管理知识 ,并将其创造性地应用到开发 建设中 ,谁就能适应市场的需要 ,并能在房地产业激烈的竞争 中站稳脚跟 ,树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产 开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理。 3. 1　重视开发项目的市场定位和产品研究 房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研 究 ,使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格 局。要做好项目的市场定位 ,就要做到 :首先 ,深入研究国家及 地方的有关政策、法规 ,了解政府对该行业的政策取向。如果 政府扶植该行业的发展 ,它必将在税费、金融、法规等方面给予 支持 ,使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的 项目是否属于国家政策支持的产业 ,不能逆政策而行。其次 , 要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点 ,广泛了解市场 的需求情况 ,确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握 这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的 要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况 及其开发商的实力等 ,权衡本公司竞争力是否能击败对手 ,务 求知己知彼。目前 ,作为房地产开发企业 ,应结合企业自身的 现状 ,通过对市场的深入分析和准确判断 ,选择合适的细分市 场进入 ,形成特色经营 ,即为某一特定客层的消费者提供具有 某些特质的产品 ,以更大程度地满足他们的消费需求 ,这样 ,才 能保证产品的销售速度及项目的成功 ,使企业在这一细分市场 处于领先地位 ,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例 如 ,东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场 ,近 年来 ,在沪开发的“东方曼哈顿 ”、“东方剑桥 ”、“东方巴黎 ”等 项目 ,均地处市中心黄金地段 ,高层公寓 ,豪华配置 ,满足了这 一细分市场客户的需求 ,虽然价格不菲 ,但销售火暴。 3. 2　品牌建设 随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高 ,房地 产开发企业应重视企业的品牌建设。当然 ,企业的品牌建设不 是靠大量广告投入 ,自我吹嘘 ,而是建立在市场提供优质的产 品和优良服务的基础上 ,再配以准确的形象策划和适当的媒体 推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程 ,它是 以开发商一个个成功项目作为载体 ,逐步为市场所认可 ,最终 形成企业自身的品牌和形象。例如 ,万科地产的“万科城市花 园 ”品牌 ,北京万通集团的“新新家园 ”品牌 ,广州奥林匹克房产 的“奥林匹克花园 ”品牌 ,等等。它们都是通过多年经营和多个 项目的积累 ,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。大连万 达集团由于具有较好的企业品牌 ,已与世界五百强之一的某境 外企业合作 ,在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施 及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路 ,具有高附加 值的优质产品才能在满足客户需求的同时 ,为企业提供更多的 资金积累 ,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。 3. 3　加强合同管理工作 首先 ,房地产开发企业要做好合同管理的基础工作 ,没有 扎实而全面的基础工作 ,合同管理是不能成功的。基础工作主 要是了解国家政策和行业规定 ,工程量、设备、原材料价格收集 齐全 ,深入市场调研 ,对有关技术了解清楚 ,各方面情况要及时 掌握。 其次 ,要实施合同管理的过程控制 ,房地产开发企业要从 投资项目一开始通过竞争选择优秀工程咨询单位 ,与之签定工 程咨询合同。在项目建议书和可行性研究阶段 ,把基础工作做 扎实 ,使投资估算建立在科学、可靠的基础之上编制好设计概 算 ,这是控制设计和施工总造价的关键 ,也是合同管理的关键。 参考文献 : [ 1 ]蒋进. 项目管理是房地产开发的中心环节 [N ]. 2005年 2月 18日. [ 2 ]包宗华. 住宅与房地产 [M ]. 北京 :中国建筑工业出版社 , 2002. [ 3 ]吴伟良. 房地产企业战略管理基础 [M ]. 上海人民大学出版社 , 2003 年 10月. ·201· 　　　　　　　　　　　　　　　　　　景德镇高专学报 　　　　　　　　　　　　　2009年 6月