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房贷利率下行将是2015年政策最大看点.docx

房贷利率下行将是2015年政策最大看点

可以平凡唯独不可平庸
2017-05-17 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房贷利率下行将是2015年政策最大看点docx》,可适用于职业岗位领域

房贷利率下行将是年政策最大看点  中国房地产经历了年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后随着限购的大范围退出房贷新政和新一轮降息周期开启行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键因此降息周期开启后房贷利率下行将是年政策的最大看点。我们测算降息bp使购房者月供下降房贷利息总额下降。  债务成本下降将使地产公司年净利润增长高杠杆运营的开发商受益将更为明显净利润增厚幅度超过。  需求的更迭与变迁行业难以实现V型反转:上一次地产政策最大力度拐点发生在年末此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处但与年截然不同的是当前行业的整体供需已经发生根本变化标志性指标即为全国范围内已实现户均套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源预计刚性需求难以实现v型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。我们预测年改善型需求尚有的增长空间。预测年商品房销售面积同比增长销售金额同比增长。  国泰君安:看好都市圈卫星城和二线核心  政策面继续松绑仍有余地资金面持续向好。土地市场偏弱之下政策继续放松可期。房地产基本面短期看温和修复中长期平稳发展可期。预计、年投资同增、新开工同降、持平销售额同降、升。城镇化结束前需求仍有保证未来十年可定义为由夏入秋看好都市圈卫星城和二线核心。  中信证券:行业政策和货币环境较为宽松  最佳支持购房需求年龄结构和人口红利顶点不重合。我们测算未来年左右人口年龄结构仍是住房需求的正推动因素。与此同时我国的土地制度、城市规划、税负体系等均有利于新房开发景气再延续一段时间。  年我们预计社会资金成本下降推动行业景气回升。降息和差别化住房信贷政策的调整有效刺激全国住房销售速度提升。过去几年新开工面积远大于销售面积全国大多数地方潜在新房供给极为充足不会出现明显的供应缺口。我们判断年商品房销售面积将较年同比增长房地产开发投资同比增长房价保持平稳个别核心城市房价将有所上涨。全年来看行业政策和货币环境可能都较为宽松。  转型和国际化:打开长期增长空间的两把钥匙。老业主资源和品牌影响力都是未来地产企业切入家政、养老、医疗和教育等服务行业的较好途径。房地产开发企业的命运未必和新房开发盈利模式的景气相始终年或将成为地产转型元年。海外投资是在本土市场增长空间受限之后的自然举动。海外市场广阔但政策和市场环境充满风险。我们相信随着“一带一路”的建设和我国积极参与制定国际新秩序龙头公司或能在境外市场取得成功。  申银万国:房地产市场能否实现软着陆年将明朗  年将是中国经济再次承压的一年与过去以外贸承压方式不一样年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。如果通过了中国经济一马平川如果通不过中国经济的风险会增加。  展望年从方法论上看仍然是守住底线加速转型。政策制定者仍需要在促改革、稳增长和防风险之间求平衡。从最终判断上看房地产市场出清、金融市场出清、三大改革落实宏观经济更有可能呈现边破边立的格局。  年前月全国房地产开发投资同比名义增长增幅较前月回落个百分点投资增幅目前已连续个月持续回落创下个月来新低商品房销售更是出现同比的降幅。  房地产投资是房地产销售的滞后指标哪怕是房地产销售年内见底年房地产投资增速仍然会继续下降这将成为年经济下行的主要压力。房地产市场能否实现软着陆房地产相关的金融风险是否可控也将在年明朗。  中金:年房地产市场大预测  、未来供给面同样趋于收缩:随着年开发商投资活动趋于保守新开工收缩我们预判年供应较年下降~(对比年重点城市供应较年持平)  、行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止月底我们监控的库存去化月数指标从月高点的个月小幅降低至个月左右而~年周期库存去化月数高点出现在年月为个月之后迅速降低至年月的个月。  、资金价格方面预计年实际利率平稳回落回落速度缓于年:根据中金宏观组预测全年将有两次降息而CPI同比增速将滑落至的低位(年预测:)意味着实际利率在年将呈现稳步小幅回落趋势回落速度缓于年而实际利率与房价负相关预示着年房价平稳。  、年开始中国房地产市场(专题阅读)逐步由住房短缺时代走向升级改善时代标志性事件是户均套房的实现。我们认为未来住房潜在需求将逐年下降市场重心转为“改善”“保障”调控政策也将由~年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。  、土地制度:鼓励旧城改造严控特大型城市新增建设用地或将有改性城市更新的制度性框架出台。  、年是房地产投资的“小年”预计投资增速降速至新开工面积同比下降。  、历史上看房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速目前行业可售库存依然在高位拿地未有明显起色预期年新开工将继续缩减从产业逻辑链看行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降拿地恢复时点或在年季度及以后。  、按揭贷款支持将有所好转预计销售额同比增长左右销售面积同比增速。行业销售指标的先行指标则是信贷增速中金宏观组预计年M增速依然将保持的同比增长新增信贷额达万亿元按照过往经验新增信贷的~将用于按揭贷款投放加上按揭贷款到期释放出的按揭额度我们估计全年新发放按揭贷款将在万亿左右同比增长将支持住宅销售额同比增长至万亿。  、大重点城市数据显示年供需缺口将收窄预计城市供应同比下降需求同比回暖。  、中小型城市面临高基数回暖幅度偏弱:而看到中小型城市比如我们观察的线城市及三四线城市(中金线城市定义为除开个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的个地级市)近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的~年)限于高基数我们预期年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为和明显弱于一二线城市以上的整体水平。  、房价预计年季度之后才能回暖环比调整幅度在以内全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们房价与实际利率呈现负相关关系而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系我们预计房价在年季度之后回暖预计重点城市年的房价低点环比调整幅度在以内。  、存量住房户均超过套测算空率达未来需求转向“居住升级”“旧城改造”。我们测算城镇家庭共拥有存量房亿套亿间合计亿平米。  、国际经验看除非土地供给严格被控制地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家地区开发商发展经验发现由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港)开发商开发业务的毛利率均在左右波动而净利润率都在以下。  、进入地产“白银”时代销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后开发商唯有转型存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国地区开发商发展历程我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度展望未来三到五年我们预期在行业规模增长空间见顶情况下将迎来开发商转型良机。  、开发商未来要重点布局“核心核心还是核心”的前一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果个一二线城市中我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前的一二线城市如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。  、从产业发展角度看未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验我们发现在人口基数较大或者幅员辽阔的国家经济体中主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业提高持有物业比重)坚守住宅开发产业链而城市型经济体、海岛型经济体或者是中小型公司则“船小好调头”更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商均在行业增长空间见顶之后涉入本城市地区的其他产业发展比如公共交通、百货、电子产业等等)  、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时我们也看到比如美国、中国台湾等经济体实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购而非自身培育因此在行业增长空间见顶情况下我们认为未来三到五年中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国年间)及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的年~年)出炉。  、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”“资金运用效率”:从价值链角度来讲开发商核心价值来自于获取的土地增值部分背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。  、传统大国经济体中土地持有开发商都是以国内市场为主因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中开发商还是以资产持有的产业发展道路为主价值链要素更加注重土地获取资金杠杆为土地发展服务难以实现系统性国际化所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看持有大量土地的重资产型开发商比如帕尔迪、三井不动产等其海外业务布局占到全部业务比重都在以内。而当这些开发商面临行业下行周期时多数的选择是实现降杠杆轻资产来应对行业的波动。  、实现国际化则需要高度的金融化加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”:模式的另一个极端则是高度金融化这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体)且金融业高度发展之后其突出模式就是房地产基金的高速发展脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局比较典型的案例有新加坡的凯德地美国的铁狮门等等。

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