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2016物业管理师实务考点:收益性物业管理.docx

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上传者: 徐自引 2017-03-21 评分 5 0 189 26 857 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《2016物业管理师实务考点:收益性物业管理docx》,可适用于经济金融领域,主题内容包含物业管理师实务考点:收益性物业管理  (一)制定管理计划  在接管一宗物业后首先要制定一份管理计划并获委托方认可。管理计划是对将进行的管理行为在经济符等。

物业管理师实务考点:收益性物业管理  (一)制定管理计划  在接管一宗物业后首先要制定一份管理计划并获委托方认可。管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。为制定管理计划一般应遵循以下的工作步骤:  、进行调查研究。  ()市场分析。它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。为了确立一处物业可实现的最佳效益物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。所谓周边地区通常没有固定的范围主要指某一类商业圈即商业物业吸引顾客的地理区域它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围形成商业圈。商业圈包括三部分:核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。商业圈的规模受各种因素的影响除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。  ()交通与公用设施情况。它包括公共交通和停车场的状况对商业物业都是相当重要的。商业物业中的员工和顾客很多都依靠公共交通工具来上班或消费但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。  ()经济发展状况。商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关区域宏观经济发展迅速必然会导致服务业的比重逐渐升高抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比利率提高则经济增长速度放缓并影响商业物业的建设融资一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多当依赖的唯一产业倒闭或迁移后后者的经济可能因此而崩溃。  ()供求状况。为了确定某一特定种类的商业物业的出租率上升或下降及其变化速度应该寻找可比性强的类似物业加以比较即对位于邻近地区的类似房产就其建筑类型、年代、大小、位置、特征和租金状况以及出租率的变化等方面加以分析并将租户与有效租用房屋综合起来考虑通过对潜在租户的数量、租户的实力与意愿、租户的经济来源等方面进行考察预测未来出租率的变化。较高的出租率意味着该类房源的短缺租价就可能上涨。如果招租的牌子随处可见出租率就不会很高。  、业主目标分析。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础管理者如没有弄清并分析物业所有者对委托管理物业的具体目标是很难制定出有针对性的物业管理计划。  通常物业所有者可以分成两类:一类是投资房产用于获利如房地产开发公司、信托投资公司而另一类是为了本身的利益保护物业的价值如政府部门的物业、大公司总部的写字楼。所以物业管理者要与物业所有者进行充分的磋商在管理目标方面达成共识并且要明确物业所有者授予管理者的权力范围。有些物业所有者只对重大决策问题发表意见而有些业主可能希望对有关细节亦予过问。这些问题明确后物业管理者就可以根据调查分析的结果和物业所有者的要求确定物业管理的目标。  、物业资质分析。市场分析的目的在于确定待租物业的最佳价格对物业的资质分析则可使物业管理者对所管物业的质量和条件取得全面的了解确立该物业在当地市场上同类物业中的地位。为此物业管理者必须对物业进行详细的考察利用可比物业的相关数据与该物业的相应部分进行比较。  对建筑物内部的考察首先应注意可供租用的房源数量和单元面积。最适合的出租不仅依赖于户型的设计而且在于设施的质量无论哪一类商业物业室内的给排水、通风及空气调节、电梯、高低压配电房、管线甚至小五金配件等方面都不能忽视。要注意设备设施的工作状况和新旧程度陈旧的地毯和不洁的墙壁是不可能留住租户的物业管理者要考虑所有必需设备的添置、更换、维修或油漆使建筑物保持一定的特点、独特的设施同当地市场同类物业进行竞争。  对建筑物的外部和内部及其设施的细致考察为物业管理者确定下年度对物业的维护与经营所需费用提供了依据。另外还必须认真检查门窗、屋檐及屋顶装饰物、阳台、车库、草坪、餐厅、球场和安全通道、消防设施等方面的缺陷确定哪些是必须立即加以维修的项目。对建筑物内部如门厅、走廊、地下室和其他公共区域同样不可忽视通过这些检查可以估计出对房屋及设备设施进行维修保养所需的费用。  、形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限的物业使用权只有在业主和租户均满意的情况下租约才会继续下去。从这种意义上讲为物业的出租和提高出租率而进行的努力是永无休止的。  从理论上说租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定但在市场经济条件下物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的供求关系。  从总体上说物业租金收益必须能抵偿投资成本并能为投资者带来一个合理的投资回报否则就不会有人来进行建设投资。物业管理者还必须了解市场过高或过低的租金都有可能导致业主利益受损。过高的租金令租客望而却步而过低的租金虽然可能使出租率达到但可获得的总租金收人并不理想。  对于大型物业管理企业来说一般都较容易确定租金水平和出租方案因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据使得物业管理人员很容易确定物业合适的租金水平。当然为了准确地判断物业的市场租金水平需要比较已出租的类似物业和待出租物业的市场租金水平。  当然影响租金的因素还有很多但主要还是上述几点。租金方案还会受出租策略的影响如在写字楼方面租期长短和承租面积的大小承租人的资信状况为承租人提供服务的水平附属设施的收费水平是否带家具等。  对出租期限内租金水平的调整和形成初始租金方案一样困难如果投资购买的物业本来就有人租用这种租金的调整就更困难因为先前的业主确定的租金低于市场租金水平时调升租金可能会受到抵制。正是由于制定租金方案和调整租金水平非常复杂才需要物业管理专业人员提供有关的专业服务。

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