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2016物业管理师制度与政策考点:业主大会制.docx

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上传者: zhang世香 2017-03-21 评分 4.5 0 93 13 424 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《2016物业管理师制度与政策考点:业主大会制docx》,可适用于经济金融领域,主题内容包含物业管理师制度与政策考点:业主大会制  业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。  《条例》确立了业主大会和业主委员会并存业主大会决策、业主委员会执符等。

物业管理师制度与政策考点:业主大会制  业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。  《条例》确立了业主大会和业主委员会并存业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。  《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动。  业主  业主的概念:《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。  业主作为不动产所有权人不受国籍限制也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。  具备业主身份的情况有三种:一是房屋所有权证书持有人二是共有权证书持有人三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。  业主的权利  《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”  《条例》规定业主在物业管理活动中享有个方面的权利:按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议行使投票权选举业主委员会委员并享有被选举权监督业主委员会的工作监督物业管理企业履行合同物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权监督物业专项维修资金的管理和使用法律法规规定的其他权利。  业主的义务  《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务不得以放弃权利不履行义务。”第七十七条规定:“业主不得违反法律法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。”第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”业主大会和业主委员会“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为”有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。  《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行条义务:遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定交纳专项维修资金按时交纳物业服务费用法律法规规定的其他义务。  业主大会议事规则包括:业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等。  物业管理服务行为是一种市场行为应当遵循等价有偿的市场原则。  业主大会  《物权法》第七十五条规定:业主可以设立业主大会选举业主委员会。可以就不是强制性的设立的是一种组织。  业主大会的组成和性质:业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式由物业管理区域内全体业主组成。  成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主或业主人数较少且全体业主一致同意也可不成立业主大会。是否成立由全体业主决定。  业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。  筹备组的工作内容有项确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容草拟业主大会议事规则和管理规约确认业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权数确定业主委员会委员候选人产生办法及名单做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。  筹备工作的要求有项业主大会筹备组的工作内容提前完成天以书面形式公告同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。  业主大会的成立:业主大会筹备组应当在日内在主管部门指导和协助下组织召开首次业主大会会议。  首次业主大会会议议程一般有项报告业主大会的筹备工作情况宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数宣读业主大会议事规则和管理规约草案宣讲业主对草案提出的意见和修改结果投票通过业主大会议事规则和管理规约宣读业主委员会委员候选人名单经投票选举产生业主委员会组成人员。  业主大会的职责项:制定修改管理规约和业主大会议事规则选举更换业主委员会委员监督业主委员会的工作选聘、解聘物业管理企业决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。  《物权法》第七十八条规定:业主大会或者业主委员会的决定对业主有约束力。《条例》只讲了业主大会的决定和管理规约对全体业主有约束力。  业主大会活动规则:  业主大会会议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议以上业主提议召开业主大会临时会议的发生重大事故或紧急事件业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。  业主代理人和业主代表人业主可书面委托代理人参加业主大会会议不能委托代理人代理业主身份代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议业主代表应于会议日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于以上业主参加。  业主大会决定事项的表决效力一般决定实行简单多数表决必须以上通过重大决定实行特别多数表决必须经所持投票权以上通过(《物权法》的规定是:应当经专有部分占建筑物总面积以上的业主且占总人数以上的业主同意。  业主委员会  业主委员会的性质:是业主大会的常设性执行机构。  业主委员会的职责:召集业主大会报告物业管理的实施情况代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同监督管理规约的实施业主大会赋予的其他职责。  业主委员会属于备案制而非审批制。自选举产生之日起日内到行政主管部门备案。备案的材料项业主大会的成立情况业主大会议事规则管理规约业主委员会委员名单。  业主委员会委员的资格条件:具有完全民事行为能力的业主遵守国家有关法律法规遵守业主大会议事规则、管理规约模范履行业主义务热心公益事业责任心强公正廉洁具有社会公信力具有一定组织能力具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的经业主大会会议通过资格终止。  业主委员会会议:除定期会议外有以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加做出决定必须半数以上同意。  业主委员会的改选和变更:任期届满二个月前换届选举。经业主委员会或者以上业主提议由业主大会会议决定变更委员并书面公告。  业主委员会的工作经费由全体业主承担。  限制性规定:主要解决业主委员会政治化倾向问题。不能做出与物业管理无关的决定不能从事与物业管理无关的活动。房地产行政主管部门以业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。

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