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商业物业管理.docx

商业物业管理

梦魇里颠沛流离22
2017-06-01 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《商业物业管理docx》,可适用于经济金融领域

商业物业管理商业物业管理商业物业管理是指对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容可分为一般管理和特殊管理两种。其中一般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常性事务的管理如保洁管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、车辆管理等特殊管理则包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等内容。商业物业管理的特点.保持环境舒适、美观随着人们生活水平的提高商业场所是人们休闲、娱乐的地方相对办公大楼的气派、雅致更追求热闹、休闲。往往在大空间、大间隔式的层面里显得商品琳琅满目、一览无余外墙上、商场内的广告往往铺天盖地有的还在广场上建造了喷水池室内摆设花卉设置小瀑布或高大的人工绿树等经营者为创立品牌做足了文章商业楼宇的人流量和物流量较之其他物业来说大得多了。因此物业管理企业应有专人负责商业场所内的流动保洁及时清除垃圾保持场所内的清洁。.保证设备设施正常运行在我国一些大中城市的购物大厦中不仅水、电、卫生设备一应俱全而且还设有高层电梯、自动扶梯、货梯和大型中央空调等现代化设备。保证商业场所的设备设施的正常运行是开展正常经营活动的前提。因此要保障自动扶梯、垂直客货运电梯、空调、照明、消防、监控等设备设施的正常运转保证供电系统不出突然性的停电故障还要根据摊位易主以及装修频繁等特点做好装修管理工作。.确保顾客消费便利由于商业场所来往人员多、车流量大为r给前来休闲、购物的顾客提供一个便利的环境条件在管理中要有专人负责来往车辆的疏导工作以保证顾客的出行方便。例如大面积的停车场是商业场所必不可少的配套项目地面停车位或地下停车库的设计必须视野开阔令司机容易发现空位停车方向和内部通道的设计也需合理利用。.保障商业场所的安全商业场所的客流量不仅大而且人员构成比较复杂由于人们在进出商业场所时不受任何限制尤其是敞开式的商场堆满了商品保安工作就更重要了。物业管理企业应通过完善的技防和人防措施最大限度地保证业主、客户和顾客的利益在防盗的同时注意策略方法得当保证顾客安全、放心地购物消费。同时由于商业场所内部人员流动性大、商品众多商业场所的安全管理中的消防安全管理尤为重要。物业管理企业平时要做好消防设备设施日常维护保养工作同时要制定并完善紧急情况下的应急措施通过各项管理制度的切实执行保证商业场所内消防通道的畅通一旦出现紧急情况便能立即将顾客疏散。另外还要加强易燃易爆商品的管理清场后的商铺管理又成为商业场所保安管理服务中的一大任务。商业物业管理的内容..选配承租客商由于购物中心是一个商业结构群体因此要使购物中心繁荣对顾客有吸引力在楼层、摊位和经营时要充分考虑各种商品的搭配和组合并保证质量使顾客真正感到“走百家不如走一家”从而吸引顾客为租客提高经济效益提供条件。理想的承租户要能提供货真价实的商品和让顾客满意的服务各承租户所经营的商品种类要配合整个商场的统一协调规划最后承租户还要有足够和连续的支付租金的能力。.租赁管理和合同管理大型商业场所中有不少是采用柜台出租和层面出租负责租赁经营的物业管理企业要以良好的管理服务业绩来推动租赁业务负责管理服务的物业管理企业同样要以良好的管理服务业绩来促进经营单位的租赁业务物业管理企业的现场管理部门如经营部要加强各类合同、契约的起草、协调、实施和保管工作。.设备设施管理商业场所的电梯、中央空调等设施的正常运转是经营活动必小可少的。因此对商业场所的设备设施进行精心养护及时维修是一项重要工作。要定期检查建立制度落实到人。客户电梯、货运电梯、自动扶梯的安全性要坚持检查发现问题及时报修。空调、水电系统、卫生设备的日常检查要绝对保证正常的使用避免在客户或消费者使用的过程中发生问题。.安全保卫大型商业场所面积大、商品繁多、客流量大人员复杂这些因素都容易引发安全问题。因此商业场所的安保工作量大、质量要求高。中央监控室的值勤人员要以高度的责任心监督火灾报警装置和电视监控与录像工作电视监控要对楼内与广场同时进行要制定防止火灾、抢劫偷盗、流氓闹事等突发事件和恶性事件的应急预案并组织一定规模的演示。.消防管理对商业场所来说消防工作至关重要必须常备不懈。购物中心商品多客流量大更应该做好消防工作预防一切可能发生的火灾。首先要保证消防通道的畅通和安全门使用便捷以便发生火灾时及时疏散人流。平时要严禁场内吸烟、动用明火或用电器烧水煮饭。要坚持对消防龙头、灭火器、消防通道的定期检查和不定期的抽查确保专项设备的专项使用。消防管理要贯彻“预防为主防消结合”的方针在适当的条件下物业管理企业可以组织进行火灾抢救的演习。另外还要制定各种消防安全的规章制度这些规章制度的制定、颁布和实施必能把消防安全提高到一个更高的水平和层次并让火灾发生的机会降为最低。.清洁卫生管理大型商业场所中心客流量大人员素质参差不齐如果清洁卫生跟不上导致商场内垃圾多就会影响购物环境因此商业场所要设专职人员进行清扫工作把垃圾杂物及时清理外运随时保持场内卫生。此外购物中心的招牌也要随时保持清洁亮丽完整无损对坏的霓虹灯要及时修复以免影响商场的形象。场内各楼层适当地方要设置卫生箱、痰盂等洁具每天要换洗保持干净。.车辆管理要对车辆的进出、停放进行有效地疏导和管理。有地下停车位的更要注意车辆的进出安全。应设专人指挥汽车、摩托车、自行车的停放保持良好的交通秩序。大门口及侧门要保持畅通严禁流动摊贩在此经营和进行其他的各种活动。商业物业管理的模式一、自建自管在商业物业中有些开发建设单位投资兴建物业后在即将竣工时则开始筹建班子准备日后的经营与管理。凡适用于自建自管的物业首先是开发建设单位本身是唯一的业主物业中没有出售的部分其次也应该是以自用为主只有部分出租。这样就不会产生区分所有权的问题没有共有部分也甚少共同事务。再次该类物业需要自建自管是因为他们的经营活动与管理服务的同步性极强管理服务中的微小失误都可能导致经营活动的损失如在酒店中服务员的粗心或清洁工的鲁莽都可能使顾客中止消费。所以该类型的物业多为酒店物业尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店则最好按现代管理理论的要求实行所有权与经营权分离委托专业的酒店管理公司进行经营管理。目前国内外都有一批专门从事酒店管理的品牌公司如美国的希尔顿酒店公司、假日酒店管理集团公司、喜来登饭店公司香港的新世界酒店管理集团广州珠江物业酒店管理公司等在管理国内一些星级酒店过程中都有良好的业绩。由香港新世界酒店管理集团管理的广州中国大酒店是国内首批评定的五星级酒店于年月试业至年就完全偿还了外商投资的本息经济效益居全国酒店之首。二、自营与专业物业管理相结合这种模式是由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常用这种模式建成后部分楼层作为机构总部办公用其余部分用于出租经营但又对邻居(承租人)的选择比较慎重。另外有些零售中心和批发中心开发建设单位掌握了较多的租赁客源为降低出租经营成本也采用这种方式。三、委托经营由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业承担出租经营和日常管理服务工作。这种状况主要是我国目前的物业管理企业绝大部分为开发建设单位属下的子公司物业建成后开发建设单位“顺理成章”地交给子公司进行经营管理。这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验如果缺乏这种经验一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任顾问工作。也有些开发建设单位把出租经营业务委托给房地产代理公司这样可以充分利用代理商的营销经验和租户网络较快地完成物业租赁工作取得较好的经济效益。目前的商业物业大部分都是委托经营型的因此研究该类型的物业管理自然就成为商业物业管理的重点。商业物业管理工作中的每一部分都应以满足当前的承租人需要和吸引新的承租人为中心。

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