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绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充.ppt

绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充

一米阳光
2019-03-25 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充ppt》,可适用于综合领域

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。绍兴天工综合体整体定位与物业发展建议补充稿本报告是严格保密的。*整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐本报告是严格保密的。*主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力主要通过ldquo真金白银rdquo投入来实现主流商务写字楼主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面外立面造型与结构:采用创意造型以及纯玻璃幕墙打造高档形象硬件高档配置:架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等完善配套:银行、餐饮、车位等全套充足配置软性服务:顶级物管提供优质服务时代辉煌恒隆广场西环广场新保利大厦本报告是严格保密的。*典型案例一:北京道一号弧型创意立面呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏打造香港首席天标采用弧型外立面两端为商业中间面宽最大的层为写字楼设计符合商业与写字楼特点且富有创意三层透气呼吸式幕墙内部装有多孔电动百叶窗环保节能但造价昂贵屋顶六块太阳能发电板屏提供电动百叶窗所需能量本报告是严格保密的。*典型案例二:上海嘉里中心五星级酒店装修标准五星级酒店装修标准大堂挑空三层电梯大堂、走道等公共部位采用以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成本报告是严格保密的。*错层mdashmdash通过办公空间的立体分离实现创意办公部分错层与复式结合出现了三错层结构提高性价比结构创新一错层:主打创意办公三错层:性价比与创意办公的完美结合邻错:实现户户朝南本报告是严格保密的。*典型案例一:静安创展中心主打KIBS概念米错层结构与米LOFT结构为其主力产品KIBS指知识密集型企业包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类大厦定位KIBSLOFT为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间销售时错层结构样板间采用暖色调和木头制造温馨感和原生态与双层结构的高性价比卖点相比错层结构主要强调创意和立体的工作方式同时在空间上实现办公私密性本报告是严格保密的。*典型案例二:海上海LOFT三错层设计空间上实现接待区与办公区的分离彰显老板高高在上的身份感首层层高米二层挑空米三层层高米本报告是严格保密的。*三错层结构结合柯桥当地客户办公特点空间上实现功能分区经理室贵宾室公共办公室财务室前台展厅三层二层一层目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起相互干扰比较大错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开使得同样面积条件下小住户能够像大业主一样享有独立空间本报告是严格保密的。*典型案例三:雕塑家园相邻错层结构实现户户南向户型一户型二南向北向走廊雕塑家园通过左右户型错层实现户户朝南复式结构出售前已经划分好售价按照实际使用面积来算并未提升性价比雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位或者经济实力有限的小公司档次不高此种方式南北进深过大虽然实现户户朝南但是居住与办公品质不高属于市场早期产品目前已被市场所淘汰本报告是严格保密的。*LOFT:主要以高性价比来吸引客户结构创新二一般定位中小企业尤其是科技、创意、贸易等公司将创意生活与高性价比结合主要依靠偷容积率的方法来实现面积赠送达到快速销售的目的一般层高为米mdash米部分楼盘出现了米以上的层高本报告是严格保密的。*典型案例:香年广场平层层高米可复式办公挑高层高米可分为四层高性价比市场罕见项目主要卖点是其米层高肺中庭(生态)和超高层高所带来的性价比此种产品在目前政策趋紧的情况竞争优势不言而喻目前柯桥政策规定写字楼层高超过米容积率乘以超过米的审批有困难故此种方式可能不可行本报告是严格保密的。*凸窗:高度不超过米全赠送面积增加性价比结构创新三不超过米台阶可打掉星河世纪通过底下台面填高与梁之间高度不超过米算全赠送面积使用时可把台阶打掉做成步入式凸窗本报告是严格保密的。*企业总部:通过独栋或者TOWNHOUSE产品打造倡导低密度花园式办公理念结构创新四此类产品定位实力雄厚的大型企业打破目前市场千篇一律的高层办公模式倡导更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园式办公理念目前主要出现在北京、上海等少数几个城市属市场稀缺产品!本报告是严格保密的。*典型案例一:总部国际多功能复合式新型独栋商务体余栋平米层独栋写字楼卖点一:独立产权独立冠名、独体独栋卖点二:低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能开创ldquo多功能总部商务模式rdquo新格局卖点三:系列产品满足不同客户需要精致花园(双拼)、城市大道(联排)、绿荫广场(独栋)精致花园城市大道绿荫广场本报告是严格保密的。*精致花园:双拼结构设计独立垂直交通系统挑高米中庭层挑空观景台演绎全新商务办公格局地下室层高米首层层高米二、三层层高米四层层高米顶层层高米本报告是严格保密的。*典型案例二:置地星座TOWNHOUSE办公理念栋楼只售个业主座层写字楼其中A座为双子塔楼其余为独栋、楼为商业层以上为写字楼标准层面积平米整栋建筑面积平米本项目最大的卖点就是低密度TOWNHOUSE花园式办公理念硬件配置与一般甲级写字楼类似本报告是严格保密的。*生态写字楼:强调人与自然的对话主要通过将自然元素引入室内创造和谐办公环境来实现功能创新一广义的生态写字楼主要包括四个层面的内容绿色公共空间:主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现通风采光:通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风增加采光面环保材料:主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现空间感:主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量目前一般生态写字楼主要着眼于绿色公共空间、通风采光来实现生态概念而环保材料由于成本和客户感知问题采用不多空间感一般写字楼都可以满足客户需求。本项目主要关注绿色空间打造和通风采光两个环节。本报告是严格保密的。*案例借鉴一:安联大厦高低区十字交叉分布空中花园设计高区低区空中花园特点:中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风不影响高区南北双向空中花园的通风双向交叉的空中花园设计不影响整层的结构为高中庭设计提供空间。本报告是严格保密的。*围绕空中花园设计顺利实现通风、采光、绿化通风采光绿化肺中庭本报告是严格保密的。*案例二:万轩国际大厦双侧蛙挑(奇偶层跳跃式排布标准层挑高设置)南北两侧每两层设置一个空中花园双层挑高设置屋顶设置花园超值赠送空中花园屋顶花园本报告是严格保密的。*案例三:深圳城市大厦核心筒错开设计配置空中花园空气自然对流四方型核心筒采光面单一圆型核心筒采光面增加圆型错开核心筒采光面充分空中花园项目生态点:采光面广(保证每个单元两面或以上采光)自然空气对流空中花园明厕、明电梯走廊节能环保建材本报告是严格保密的。*案例四:大中华国际交易广场集中式空中花园中央商务大厦半围合空中花园设计配合商务配套区大中华国际交易广场第九层平米的空中花园辅以大面积水系在写字楼中是不多见的成为写字楼中最大的休闲商务区也是深圳迄今规模最大的空中花园。中央商务大厦集中在四层半围合设计与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。本报告是严格保密的。*节能环保:浦江智谷写字楼中的锋尚国际依靠大量硬件投入和节能技术采用打造高科技企业办公天堂功能创新二采用十项节能技术比普通写字楼节能楼板埋管系统外遮阳板系统%全新风系统外墙外保温系统地源热泵系统双面LOWE中空玻璃幕墙雨水收集系统太阳能光热应用屋顶绿化LED节能照明依托闵行开发区和浦江高科技园客户定位高科技企业和高层次的服务企业和贸易企业运作模式参照美国硅谷、英国Arlington等国际知名科学园区本报告是严格保密的。*MOFFICE:通过ldquo办公集群rdquo和ldquo卖场所rdquo两个理念将对客户需求的关注极致化功能创新三MOFFICEM代表MIXANDMATCH强调混合与协调搭配试图从人对空间的真实感受出发、从使用者的情感出发最大限度地增强办公舒适度包括两个方面:办公集群:强调项目的整体性与全局性同时也体现了项目最本源的商务特性。将资源集中配置并可全体享受。将厨房、会议室、商务中心等从办公空间中分离出来每层或每几层集中配置在保证正常办公的前提下满足成长型企业对于小面积办公场所的需求。卖场所:提供多种风格装修设计办公间直接达到客户使用标准避免客户装修麻烦。MOFFICE从本质来看还是定位小户型客户通过各单体写字间办公以外功能剥离集中配置来减小户型面积降低办公成本另外多种装修方案选择避免小户型客户再次装修麻烦。本报告是严格保密的。*典型楼盘:北京MOFFICE核心卖点个性化装修与公共功能配套提供种办公室设计方案满足不同口味客户需求全部定位平米小户型受到科技型和创意型客户欢迎近万平米商业配套平米写字楼为客户提供行政、商务、财务等方面ldquo秘书rdquo服务通过为客户的ldquo行政托管rdquo使得客户能够专注于自身业务发展本报告是严格保密的。*MOHO:定位中小企业通过自由组合、商务共享、小时办公与酒店式服务达到企业形象与成本之间的完美平衡功能创新四MOHO原意为多功能办公居住空间即SOHO的升级版近年来此概念也为一些商务写字楼所采用并进一步衍生为全天候小面积办公的含义。包括四个方面含义:自由组合:最小分割面积缩小出售时从最小分割面积到整层灵活出售商务共享:针对传统办公空间中利用率不高的一些功能空间大厦集中配置小时办公:主要通过分体式空调实现酒店式服务:主要通过与品牌物业管理公司或者高星级酒店合作提供专业办公服务MOHO从本质上来看还是主打中小企业通过公共功能的合理配置来实现中小企业以低成本追求高形象的美好愿望本报告是严格保密的。*典型楼盘:中环国际广场通过自由、共享和形象三大主张冲击南京写字楼市场层中环国际俱乐部层MOHO写字楼层酒店式公寓商务自由:最小分割面积平米销售面积最小平米分体式空调小时办公商务共享:层每层设置多功能会议中心商务形象:层米地标建筑内部豪华配置酒店式物管彰显企业形象客户以贸易、IT等中小客户为主为投资客户最畅销面积为平米本报告是严格保密的。*SVO:结合MOFFICE和MOHO特点的基础上由专业公司运营租期灵活租金较高服务创新定位:SVO定位为新锐公司提供多方位的商务服务只需提包就可入住办公将建筑与服务完美结合客户:SVO客户主要为跨国或跨地区海外分支或办事处、新公司或分公司、临时组织、专业顾问型小公司等特点一:除具有MOFFICE和MOHO写字楼纯商务办公环境、自由组合、个性装修、办公集群等优点外增添了专业化服务和租期灵活的特点特点二:SVO一般由专业化商务公司管理租期可以是天也可以是三年相对灵活租金较高一般为普通写字楼倍运作方式:由专业化管理公司与写字楼业主签定协议委托管理公司进行管理经营业主参与分红本报告是严格保密的。*开发商可以参考SVO写字楼服务内容借鉴其运作方式形成新的营销卖点SVO服务内容办公室服务:行政办公室、客人接待室、团队空间、专业前台接待、清洁及安全服务等连接服务:因特网连接、电话系统、联网支持、应用程序管理服务、网站及电子邮件设置等会议中心:会议室、培训室、液晶投影仪等支持服务:银行、快递、复印、打印、网页设计、传真等借鉴意义发展商可与专业公司或者物业公司协调采用类似的运作方式吸引投资型客户参照SVO服务内容提高商务服务专业度形成软件营销卖点持有部分采取此种方式解决后期经营问题本报告是严格保密的。*典型楼盘:厦门城际商务中心更像五星级酒店的商务服务式写字楼硬件:按照五星级酒店的标准配置服务:提供从拜访者接待复印、传真每天一次打扫企业办公室会客室里帮倒咖啡等企业所有事务性服务租用面积:平米起租租期天mdash年租金:元平米月而同等档次普通写字楼租金元平米客户:周边城市的企业特别是贸易企业把商务中心当做谈判总部。从机场接到外商后直接带到租用办公室洽谈合同谈好后有需要的再带到泉州看工厂本报告是严格保密的。*小结:个性化写字楼往往定位中小客户走减小面积区间提升性价比的路线少数是办公理念的创新类别特点典型楼盘传统商务写字楼纯粹商务办公环境内部高档配置嘉里中心、北京道一号个性写字楼结构创新错层办公空间分离海上海、静安创展中心、雕塑家园LOFT性价比香年广场凸窗性价比星河世纪中心企业总部TOWNHOUSE式办公总部国际功能创新生态写字楼立体绿化有氧办公安联大厦节能环保节能环保浦江智谷MOFFICE办公集群北京MOFFICEMOHO自由分割酒店服务中环国际广场服务创新SVO建筑与服务结合在一起城际商务中心本报告是严格保密的。*本项目小户型主打MOHO办公理念大户型主打生态服务写字楼高形象:通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计树立高形象自由组合:全分割结构最小面积区间平米可自由组合高性价比:通过错层、凸窗等实现面积赠送和办公空间分离商务共享:通过裙楼部分解决会议室、商务中心等利用率不高的功能空间节省企业办公成本个性装修:提供多种风格精装修方案小时办公:分户式空调配置服务:提供SVO式运做模式吸引投资客户另外对持有的部分可采取此种形式小户型:结合MOHO和MOFFICE的特点倡导新型MOHO办公实现快速回现大户型:结合生态和SVO概念打造生态服务型写字楼创造企业品牌高形象:通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计树立高形象自由组合:全分割结构最小面积区间平米可自由组合生态:通过内中庭、空中花园、玻璃幕墙等设计打造生态写字楼小时办公:分户式空调配置服务:品牌物管以及各项增值服务降低企业商务成本本报告是严格保密的。*整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐本报告是严格保密的。*从客户角度来看酒店式公寓的最终住户为外资或者大中型企业高管而柯桥缺失这部分客户酒店式公寓世联经验:写字楼中酒店式公寓其最终住户主要由外资或者大中型企业高管组成而柯桥目前写字楼客户主要由中小型纺织外贸企业组成以本地客户为主目标群体不一致市调结果:从客户访谈的结果来看酒店式公寓以及SOHO办公的概念在柯桥市场接受度不高客户更为看中的是纯商务办公环境少数几个酒店式公寓楼盘去化也不好客户访谈一:万国中心永俊纺织蔡经理办公、住宅在同一栋楼的本地人很少能接受显得档次不高给客户印象不好对于大公司而言在老板办公室中有个休息的地方中午能够休息一下就可以了不需要在写字楼里专门购买公寓我们老板是本地人在当地就有住房柯桥很小晚上都是回家的hellip写字楼里办公的老板基本都是这种情况客户访谈二:世贸中心印度人来中国两年现绍兴有住房不需要酒店式公寓普通住宅就可以了个人比较喜欢住在安静的小区里价格便宜客户访谈三:中央大厦营销主管杨小姐中央大厦写字楼和金昌开元大酒店的酒店式公寓差不多是一起销售的目前写字楼还剩一套酒店式公寓销售不到一半本报告是严格保密的。*从竞争角度来看高档住宅的价格与写字楼价格相差不大而租金低廉未来绿城高档住宅和汇金国际会对市场形成进一步冲击竞争现状:目前柯桥高档住宅租金元平米月远低于写字楼租金在柯桥市区分钟车程半径范围内对酒店式公寓市场冲击巨大未来竞争:本项目周边绿城高档次住宅区依托绿城品牌和成熟小区配套汇金国际依托柯桥顶级娱乐场所基本瓜分了租用酒店式公寓市场客户。综合客户和竞争角度分析结论酒店式公寓目前市场接受度不佳而未来竞争激烈前景堪优因此本项目不建议此类产品出现本报告是严格保密的。*企业总部:现有产品基础上嫁接部分TH办公理念通过赠送屋顶花园和地下室提升性价比销售时针对不同情况灵活制定营销主题商业企业总部的核心价值在于其一层商业价值目前市场的企业总部依照市场布局设计无赠送面积本项目可通过外观塑造高档形象通过赠送屋顶花园和地下室提升性价比具体规划的时候通过减少每栋户数增加绿化为后期营销灵活度奠定基础营销时如本区域其他地块都出现企业总部产品则侧重市场功能按照企业总部升级版的概念营销如只有本地块出现此种产品则侧重写字楼功能按照低密度花园办公的概念营销屋顶花园地下室建筑外观本报告是严格保密的。*沿街商铺:物业排布避免直线采用L型或折线充分利用华宇路面宽采用L型或者折线形式做到户户临街充分利用华宇路面宽也可考虑内街形式分为不同组团与写字楼风格一致营造内部风情内街L型本报告是严格保密的。*整体框架酒店式公寓与商业研究营销展示写字楼产品创新酒店式公寓商业传统商务写字楼结构创新功能创新服务创新MOHO办公时代展示攻略案名推荐本报告是严格保密的。*ldquoMOHO办公时代rdquo展示攻略项目展示星级服务展示本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash绍兴第一品质看楼体验大道售楼处围板精神堡垒售楼处前广场售楼处导示系统电梯厅、楼梯走道主体核心体验系统看楼通道核心售卖系统楼体条幅远程导示系统样板房备注:根据项目工程进度决定是否采纳尽量保证能进行全面展示给到客户震撼感最好将集中式大堂作为售楼处ldquo无处不高形象rdquomdashmdash一切从细节出发体现高档品质过渡性体验系统本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash远程导示系统具体布置道旗:两纵一横布置沿金柯桥大道、笛扬路以及群贤路布置道旗高炮:高速入口区、轻纺市场以及柯袍立交桥围板:如市场区内或者重要节点无高炮则利用高处建筑围板形式取代布置原则:潜在客户来源方向市区主干道以及人流密集区域高速主入口以及道路重要节点市场区户外高炮广告旗行走路线占领制高点建立全城影响力本项目高速入口区柯袍立交桥轻纺市场本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash围板:沿华宇、湖西路沿线建立区域认知度华宇路、湖西路区域位置:强调与县政府等行政中心距离突出区域优越性主打概念:突出MOHO办公理念建立身份标签工作团队:强强联合强调专业性湖西路华宇路规划路规划路依托板块优势建立身份标签本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash围板:规划路点对点竞争分流竞争楼盘客流规划路突出项目核心卖点直接打击竞争楼盘湖西路华宇路规划路规划路点对点直接竞争抢占区域高地本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash围板:形式采用立体围板展现MOHO办公空间立体围板采用新颖的立体围板包装直接冲击客户视觉感受。本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash楼体条幅楼体展示楼体沿湖西路与华宇路方向挂出巨幅条幅,要求醒目昭示性强内容要求包括楼体名称、主打概念以及联系方式本项目建议内容为创智大厦MOHO办公新时代本报告是严格保密的。*-气势、标志性、服务品质展示攻略mdashmdash精神堡垒:通过开放式前广场与核心雕塑、小品、喷水池等彰显气派与标志性精神堡垒突出项目符号性的视觉焦点形成开放、大气的印象建立楼盘的精神标签建议采用符合纺织业特点的雕塑拉近客户距离本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心可采用挂在墙上形式节约空间占用模型:打造区域模型阐述项目绝版地尊概念要点:反映项目与县政府、瓜渚湖之间的距离表现项目区域中心和景观资源突出绝版地尊的至高无上的地位本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心包装:注意灯光亮度与铺装材料营造庄严尊贵感觉要点:a采用皮质沙发彰显品质b增添绿色元素打造生态概念c色调采用红木沉稳豪华系d现场灯光采用暖色调本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心包装:营造私密洽谈空间背景版设计创造良好氛围要点:a尽量营造开间小的私密空间作为洽谈场所b背景版设计要显示楼盘品质创造良好氛围本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心D动画:通过D动画的视觉冲击力和音效效果吸引客户要点:a设置类似电影院或者视听室的房间b采用大屏幕液晶显示器或者投影仪c注意室内精装修本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心纺织脊梁墙:扛起绍兴纺织大旗推行文化营销要点:a开辟小型场所打造绍兴纺织行业脊梁墙陈列绍兴知名企业LOGO和产品b未来入住客户如满足要求亦可入列增加荣誉感c整体装修应体现庄严肃穆感强调民族自豪感和社会责任心本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash销售中心服务:通过一系列服务提升项目形象向客户展示未来办公方式。要点:a设置吧台区域b洗手间体现楼盘档次开阔豪华c大堂门口及关键节点设置门童本报告是严格保密的。*看楼通道包装围板与工程围板保持同一调性与主题增加一些与纺织业相关的展示拉近与客户距离户型面积图、装修材料及随楼附送说明精美指示牌展示攻略mdashmdash看楼通道:尊贵体验尊贵体验醒目标识项目核心卖点展示本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash大堂、电梯厅:高贵大气豪华大堂关键点:、体现高贵大气品质、设置公共服务区体现人文关怀、设大堂电子屏随时发布社区各种信息、设置大堂经理引导、咨询服务电梯厅关键点:、装点细节体现品质、电梯间有保安接待服务本报告是严格保密的。*展示攻略mdashmdash多种风格精装修样板房时间:开盘前完成关键点:多种风格满足不同客户需求强调体验模拟实际办公情形小户型强调个性大户型强调生态

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