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杭州别墅市场分析报告.ppt

杭州别墅市场分析报告

兰若寺
2010-07-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《杭州别墅市场分析报告ppt》,可适用于人文社科领域

杭州别墅市场分析报告杭州别墅市场分析报告二零零七年三月浙江精锐广告策划有限公司宏观调控带来了什么?年月“国六条”及随后出台的一系列细则标志着宏观调控继续升级。我们对宏观调控的思考年初杭州政府出台的一系列政策使购房者心理预期看好。但是国家再次出手使购房者的心理预期再度改变。新政中对“为平方米户型面积“的规定直接打乱了开发商的楼盘规划进而影响到楼盘进度。新政中“营业税时间年变年”的变化、对多套购房者房贷的限制以及对二手房恢复征收所得税使“自住需求”特征更趋明显。别墅用地停批。需求再度收缩楼市格局形势又变。若政策执行到位楼市供应结构将发生变化同时对户型设计提出更高要求房地产三级市场趋冷二级市场必将产生联动作用。别墅、高档豪宅显得稀缺别墅产品将表现的更为突出。我们对项目市场的思考本项目地处余杭区良渚大观山果园农场腹地区内香樟古木参天水杉大道延伸绿荫长廊湖水碧绿清澈山谷幽深原生林茂盛自然环境得天独厚.目前杭州市场上的别墅好高档豪宅供应集中.项目本身的高贵品质决定了目标客户为:高端购房者直接导致高档住宅市场竞争较为激烈良渚组团高品质住宅区的成型增加其高端市场的吸引力目标人群的产品需求、营销及包装偏好……挖掘产品的特性走差异化竞争路线本项目要仔细研究的重要问题在杭州市场上的众多别墅当中本项目的位置在哪里?杭州别墅市场分板块分析银湖板块分析目前较成熟的几个别墅排屋板块中银湖区块是继闲林之后距离市区最近的一个板块。银湖是目前杭州别墅的主产区的项目均为别墅、排屋。目前银湖正在销售的楼盘有清源·上林湖、绿城·七里香溪等。三江鸣翠蓝湾、清源上林湖及大有清竹蓝庭均是以排屋为主力物业类型的楼盘。银湖板块分析目标客户基本为杭州中上阶层人群。地段、环境、户型等是银湖排屋市场主打的概念。清源上林湖主要优势:优势一:“地段黄金区域”:位于银湖风景别墅区的核心区域南临九龙大道北依午潮山国家森林公园。优势二:原生态环境无可比拟:清源上林湖三面环山坐北朝南周围遍布众多原生水系和泉眼除小区东南主入口处的七星池外小区周边还有一个平方米的天然湖泊。优势三:市政配套大大提升含金量:富阳市政府投入亿重金启动“山水人居”工程天然气管网、九龙大道、祝闲公路、生活配套设施的招商引资等等均提上议事日程受降区域建设如污水处理、超市、学校、医院都已在规划建设之中。优势四:小区配套完善。银湖板块分析总价有万、万及万以上三个档次以万以上为主(按套数论)。单价主要是、、及元以上四个档次以元以下为主。结论:市场竞争相对不太激烈的区间是单价元方米总价万以下或万以上的排屋。银湖板块分析排屋主力面积是平米。根据调查估计整个市场在售排屋面积配比情况为:平方米以下%平方米%(占%)约%平方米以上约%。结论:供应主力是普通中档排屋经济型及豪华型排屋量不是很大。银湖板块分析排屋整体销售较好。面积在平米左右的排屋去化情况较好。银湖板块分析年银湖板块排屋潜在供应量估计年三优听香水榭及九龙一号将开盘。其中九龙一号预计年月份上市为中式风格。银湖板块分析银湖排屋市场小结供需状况目前排屋在售楼盘有个。年将增加九龙一号、三优听香水榭预计未来两年排屋供应量约为套。需求:较旺供应:较多供需两旺银湖板块分析银湖排屋市场小结各楼盘优劣势比较银湖板块分析良渚板块分析良渚文化村竹径茶语社区距杭州市中心武林门公里左右耗时分钟(私家车)。四周道路:沿莫干山路、国道直达通过中河德胜高架、绕城高速到达另外杭宁、沪杭高速公路、国道、省道、省道、杭州绕城公路、余杭东西大道和宣杭铁路穿过境内。公交线路:直达:无K:武林门北瓶窑:和睦新村瓶窑良渚文化村竹径茶语良渚板块分析良渚文化村竹径茶语目前竹径茶语供应套排屋从年月日开盘至年月日销售比例达到其中平米以上的销售情况非常理想平米以下的房源由于有部分是月号才开盘因此销售比相对较低但对于仅仅开盘十几天就卖掉一半的销售情况也是相当好的。竹径茶语排屋上市销售情况良渚板块分析小和山板块分析绿野春天东区翠谷幽兰本项目的特点、优势、人文环境、学院气氛浓、午潮山的自然景观优美有天然泉水至南而下贯穿整个小区。、作为小和山板块的绝版别墅具有的稀缺性。、等到留和路贯通加上户高教经济适用房的交付可以将本项目作为第一居所。、户型设计合理:一般都有房(房)厅卫的结构。小和山板块分析绿野春天东区翠谷幽兰绿野春天销售情况平米的销售情况最好其次是平米和平米小和山板块分析绿野春天东区翠谷幽兰价格水平均价元平方米但是范围跨度较大最低价为元最高价则达到元平方米。总价范围从万到万其中万栋是主力总价。户型面积面积范围从平方米到平方米。内部配套近平米休闲南会所会所精心选择配备休闲、购物、健身、餐饮等服务。运动休闲设施有余平米恒温游泳馆余平米室外游泳池壁球馆健身房、台球室、乒乓球室、棋牌房等与户外网球场、篮球场以及儿童游乐天地相呼应倡导健康生活。生活配套设施有超市、餐厅、咖啡馆、理容中心、多功能厅、宝宝天地等。西湖区文一路延伸段西溪风景区以西叠层排屋、多联排屋、双拼排屋和独立别墅。总建面万方规划余户。分六期开发现第三期。西溪板块分析西溪风情周边配套西城广场、世纪联华、规划中的“西溪沃尔玛休闲购物公园”浙江大学主校区及仓前高教园区付款方式一次性或按揭成。无优惠物管费:一、二期元月平米三期未定现状一、二期交付三期以准现房推出。别墅:平米排屋均价元。环境得天独厚楼盘整体品质也算不错。一、二期的销售业绩和公众口碑都属不错。西溪板块分析西溪风情闲林板块分析西溪山庄目前余杭闲林板块最大规模的别墅项目之一风荷苑排屋秀水苑排屋鸣翠苑排屋欧洲风格别墅秀水苑北美建筑风格闲林板块分析西溪山庄鸣翠苑排屋户型闲林板块分析西溪山庄闲林板块分析西溪山庄西溪山庄上市销售情况西溪山庄排屋供应面积主要集中在平米面积明显偏大销售情况非常糟糕从年月至今仅销售套占总供应量的。闲林板块分析西溪山庄广瑞瑞城闲林板块分析闲林板块分析广瑞瑞城闲林板块分析广瑞瑞城瑞城上市销售比从年月至年月日上市套销售套销售比仅为闲林板块分析广瑞瑞城金都雅苑闲林板块分析室 厅 卫 厨   平方米叠排底层二层闲林板块分析金都雅苑金都雅苑上市销售比年月上市套截至年月日销售套销售比例达到比闲林板块的其他排屋楼盘供应量少但销售情况好。闲林板块分析金都雅苑临平板块分析华清山庄交通配套:、杭州上塘高架石祥路临丁路星桥临平、杭州上塘高架绕城高速乔司临平、杭州彭埠沪杭高速临平、杭州汽车东站艮山西路九堡临平、杭州机场路笕丁路丁桥乔司临平、杭州钱江二桥杭海路九堡临平、杭州文一路德胜快速路九堡临平、杭州沈半路半山国道临平。小区内设有贵宾会所(内有棋牌室、咖啡吧、茶吧、商务套房、健身房、乒乓球室等)、游泳池。为圈内人士提供的社交场所充分显示出小区住户的尊贵。小区内部配套:游泳池贵宾会所中小学:临平一小、育才小学、临平一中、余杭高级中学、杭二中树兰实验中学、医专、浙大东方学院等幼儿园:新星幼儿园等综合商场:利群购物中心、中都购物、华联吉买盛、联华超市、大红鹰超市等等邮局:余杭区临平分局总部银行:各大银行都有分理处医院:余杭区第一人民医院、余杭区第五人民医院、余杭区妇幼保健医院其他:娱乐、餐饮、商业等步行街若干条临平板块分析华清山庄华清山庄上市销售比从年开盘至今销售套平均每月成交一套。平米的销售状况最好其次是平米说明华清山庄小户型排屋的销售情况比大户型好。临平板块分析华清山庄滨江板块分析浮力森林苑浮力森林苑排屋上市销售情况滨江区域内目前为止唯一的供应排屋的楼盘目前的供应结构是以平米为主从排屋开盘到现在没有成交纪录临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市全市森林覆盖率达。青山湖是临安自然环境最好的部分湖面达平方公里比西湖几乎大一半周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎地貌属类十分丰富湖北更有亩美国引进的池杉木。临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造随着配套的不断完善青山湖将成为杭州的后花园成为杭城度假别墅的新大陆。与其它板块不同的是青山湖不仅有大面积优质水体还有距离仅两公里的临安城为依托其居住的可实现性非常强。在户型方面青山湖板块的开发商可谓是充分考虑客户的需求和经济承受能力以经济型别墅和排屋为主。青山湖板块分析原生态纯自然经济型别墅的集聚地临安的城市规划结构是“两城夹一湖”整体发展规划为“城市东扩、高速南移、学区北聚、商住西进”城市性质是定位“以吴越文化为特色的生态旅游城市”青山湖板块分析青山湖板块分析在产品配比上经济型别墅虽仍占据主角地位(青城·山语间二期以经济型迷你别墅为主、中都·青山湖畔经济型单体别墅占据比例)但整体物业档次较前期有所提升如锦绣钱塘二期均为中等户型单体别墅总价有所提升均超过万套三个楼盘二期推出均不涉及排屋。在户型配比上中小户型占主体(锦绣钱塘㎡为主打青城·山语间㎡为主打中都·青山湖畔小独栋别墅㎡左右)大户型只出现在综合素质较好的板块(交通便捷、配套较为齐全、自然景观较好等)(如中都·青山湖畔临湖位置将推出大户型将在㎡)。在销售上四个楼盘一期推出别墅量均不大且销售形势较好。受宏观调控影响二期推出房源有一定的抗性。如青城山语间二期推出了套迷你别墅销售形势不乐观。现推出免物管费、送安防系统等公寓营销常用的优惠措施但对提升销售业绩不明显二期迷你别墅因投资客减少余量房较多。现青山湖板块在售项目总规划套数已达户再加上玫瑰溪谷户的原规划户数整个青山湖有近套的别墅体量。市场竞争态势不容乐观。青山湖板块分析青山湖板块分析锦绣钱塘青山湖板块分析锦绣钱塘销售情况:一期“紫竹苑”和“枫林居”两大组团已经售罄二期“湖畔居”和“水云间”两组团余套独立别墅也已推出部分配置了私家游泳池单套面积在平方米之间均价万元幢左右。现余少数房源主力户型为㎡左右(无地下室)均以总价计万以上二期另一组团于年底推出面积在平方米以上均价在万元套以上赠送花园和车库现余套房源左右。青山湖板块分析锦绣钱塘青山湖板块分析青山湖畔年月一期秀湖居户联体别墅开盘户型面积大致在平方米之间均价在每平方米元左右基本售完现在售的为德国印象阿尔卑斯原乡别墅万年月中旬推出原生陡坡别墅幢其中幢现正处于内部认购状态。引入德国建筑科技提出“被动式节能住宅”概念面积为㎡(花园面积㎡)总价万万。青山湖板块分析青山湖畔典型项目分析典型项目分析桃花源总占地达亩整个园区分东、西、南三区开发东区已全部售罄并交付。桃花源西区占地约余亩共规划建造栋独立别墅。目前已建造栋建筑面积约~平方米私家庭院面积约~平方米的独立别墅于年年底开始陆续交付。年月推出南区一期水岸别墅地上建筑面积约平方米左右地下建筑面积约~平方米左右基地面积~平方米左右全装修价格在万之间。年月杭州房交会期间隆重推出栋江南园林建筑十锦园别墅其每栋别墅的建筑面积平均约平方米左右基地面积平均约亩左右价格在万左右。绿城桃花源总体介绍典型项目分析典型项目分析绿城桃花源典型项目分析典型项目分析绿城桃花源典型项目分析典型项目分析绿城桃花源典型项目分析典型项目分析绿城桃花源桃花源的推广核心诉求:品牌、品质、品位绿城出品精装修别墅携绿城品牌之威开杭州精装修别墅品质先河以自然环境结合绿城对环境景观的良好营造供品质生活。记忆点(区别点):精装修突出园区的自然山水典型项目分析典型项目分析绿城桃花源上市场销售情况目前在售的是年月上市的南区独立别墅销售比例高达。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅地处杭城西南风景区“之江国家旅游度假区”内。坐拥杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部亩的灵山秀水。首期别墅占地亩共建有幢独立别墅。它位于西湖高尔夫球场中的钻石地块并被个球道所环绕。南都西湖高尔夫别墅平面形状成三角形三边均面临高尔夫球场个别墅组团沿边依次布置。社区不仅绿地开阔、地势平缓、并充分将西湖高尔夫球场上的草坡、水体、果岭等环境景观全部融入社区生活中尽现尊贵生活品位。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅典型项目分析典型项目分析南都西湖高尔夫别墅典型项目分析典型项目分析南都西湖高尔夫别墅典型项目分析典型项目分析南都西湖高尔夫别墅典型项目分析宣传重点营造“高尚、运动、健康”的别墅氛围成为新世纪初杭州第一个面向全国和海外销售的国际化楼盘是浙江乃至华东地区综合品质最高的别墅群。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅典型项目分析优势:)GOLF资源:杭州西湖高尔夫球场是浙江省唯一国务院批准建设的拥有两个标准洞国际锦标级的高尔夫球场。杭州西湖高尔夫俱乐部是浙江省唯一的国内高尔夫俱乐部联盟创始会员具有不可替代性和不可再生性提升了运动场周边高尔夫别墅的稀缺魅力和独具品质。)合理规划:南都·西湖高尔夫别墅首期平面形状成三角形三边均面临高尔夫球场个别墅组团沿边依次布置。)材质高档:高尔夫别墅采用自然的森鹰德式纯木窗片岩的基座和烟囱结合瓦蓝的大斜屋顶。劣势:逾期交房:逾期交房近6个月又不履行合同赔款条款降低开发商信誉。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅分析结论与建议分析结论与建议市场上平方米这个面积段的排屋销售情况最好。供应主力是普通中档排屋经济型及豪华型排屋、别墅量不是很大。经济型别墅、排屋销售情况较好。豪华型别墅(在市场上有较好口碑的如绿城桃花源、九溪玫瑰园等高档别墅项目)去化率较高。谢谢聆听!!!!!

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