我国房地产泡沫研究及应对措施

1 我国房地产泡沫研究及应对措施 众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高， 2004 年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007 年“拐点论”大行其道。但我国房 地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。与房价上涨相 伴的是，从 2003 年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场 才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价 出现下跌。政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。 笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：中国的房价是否 存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌 乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止 其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。 在此，笔者尝试结合相关理论、国外经验、国内现状，综合比较、 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 、研判目 前我国房地产泡沫的有无及程度，并在此基础上提出相关的防范和应对措施。 一、房地产泡沫的概念及形成机制 迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 定义，有点权威的是经济学家金德 尔伯格 1978 年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个 连续过程中的陡然上升。”这一界定意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费 品价格即使涨得很快，也不会形成泡沫，就像眼下我国的 CPI 一样；原因很简单， 消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，正如在去年猪肉价格狂涨的过程 中，不会出现收购猪用以囤积的现象。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘 等现象，去年二三季度很多开发商都做过这种事。 因此，房地产具有形成泡沫的天然潜质。若往深处分析，具体表现在三个方 面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很 好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给 弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断， 往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸 鱼。 2 房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本 不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投 资客盲目跟进。2004 年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气，2007 年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨 50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘 的投资、投机性购房比重高达 50%以上，远远超过 20%的国际警戒线。是泡沫总 归要萎缩或破灭，其后，这两个城市的房价都出现一定的下跌，其中深圳目前还 在经历痛苦，部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。 在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一 不可。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属 1980 年代后期的日本，当时 很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价 还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群 效应。典型案例是 1920 年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连 一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较 高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很 难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，银行房贷最为重要。 炒楼资金的另外一种形态是社会游资，性质比较复杂。大致可分为三种，一 是来自民营经济发达地区的民间资金，典型的是温州企业主与山西煤矿主；二是 来自各种企业的存量资金，由于房价持续攀升，许多自有资金充足的企业转投楼 市；三是来自于海外的热钱，在人民币升值预期及国内经济、楼市繁荣、流动性 过剩的情况下，近几年海外热钱（部分通过地下渠道）大量涌进国内楼市，其中 既有小打小闹的散户（多属港台人士和华侨），也有财大气粗、喜欢整栋收购的 基金。 二、房地产泡沫的衡量标准与我国情况 如何判断是否出现房地产泡沫，是防范和治理泡沫的关键。泡沫，是由于虚 拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，衡量房地产是 否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，发达国家一般用空置率、房价收 入比和购租比三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚 拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于价格是否处于由居民收 3 入能够支撑的合理水平；购租比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资 价值。 1、空置率。按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全 部存量房地产的比率。一般来讲，房屋空置率 5%为适度，10%则为警戒空置率， 超过 20%为严重空置。比如，2005 年美国商用房空置率曾高达 16.5%，日本近来 空置率在 5-8%，目前上海甲级写字楼的空置率为 1.5%左右。再如，1997 年曼谷 房地产泡沫破灭之前，市场上 35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫特征明显。 我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是 指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量 面积。比如 2008 年 6 月，商品房空置面积分类指数为 107.60，比 5月份回落 1.36 点，同比上升 1.69 点，全国商品房空置面积为 1.27 亿平方米，增长 2.2%，其 中，空置商品住宅 6425 万平方米，下降 2.1%；空置办公楼 810 万平方米，增长 6.8%；空置商业营业用房 3934 万平方米，增长 3.4%。住房与城乡建设部将商品 房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内 的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在 1 年以上、三年 以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商 品房建筑面积）。因此，我国还没有建立统一 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的空置率指标，不能进行空置 率计算，也无法用于国际比较。 2、购租比。购租比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际 经验表明，购租比的正常范围应该在 100：1－230：1 之间。目前，我国大中城 市的购租比普遍偏高，而且近几个我国房价增幅远大于租金增幅，2002 年—2006 年全国 35 个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数分别 3.7%、4.8%、 9.7%、7.6%、5.5%和 0.8%、1.9%、1.4%、1.9% 1.4%，由此表明房屋售价增幅远 大于房屋租金增幅，其结果只能是房屋购租比越来越大。目前全国并无统一的房 屋租赁价格数据，各个城市也无法准确统计相关数据，只能根据抽样调查大致分 析。 有调查显示，2005 年北京、上海、杭州等地的租售比分别达到 300、360 和 470 的高危水平。这意味着这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要 25 年、30 年和 40 年，即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投 资价值。经过近两年的房价高涨，全国很多城市的租售比更加恶化。当然，与欧 4 美国家居民倾向于租房的习惯不同，我国居民更喜欢买房住，从而抑制了租房需 求，这也注定我国住宅租金水平偏低。 3、房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要 用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平 与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。在目前我国 创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比。 研究的难点在于，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却 没有国际惯例。世界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 13.2；家庭收入 在 3000 美元～3999 美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平 均数为 5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这 96 个地区最高的 为 30，最低的为 0.8，平均值为 8.4，中位数为 6.4。一般而言，在发达国家房， 房价收入比超过 6 就可视为泡沫区。 接下来，分析一下我国的房价收入比。计算公式：年度房价收入比=年度城 镇人均住房面积（建筑面积）*年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入， 拿 2007 年为例，房价收入比=28 平米*3665 元/13786 元。就全国整体而言，近十 几年房价收入比波动不大，保持在 6 点多，基本上属于合理范畴（见图表 1）。 1998 年房改之前，我国住宅商品化的程度很低，数据的涵盖面较小。从 2004 年 开始，房价收入比开始持续上涨。 图表 1 全国城镇房价收入比走势图 5.64 6.17 6.39 6.15 6.3 6.12 6.19 6.15 6.76 6.81 7.19 7.44 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 数据来源：国家统计局网站 由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价 收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入 5 比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列（见表 2）。这说明，相对于当地居 民的收入水平，东部经济发达地区的房价水平确实偏高。若细究之，该统计数据 中隐含着两类事实：一类是低估了收入水平和忽略了投资因素，东部地区外地、 境外人口较多，其中很多人的收入并未纳入当地到统计体系中；另外，这些城市 住宅的投资、投机比重较高，其中部分资金来自外地和境外，跟本地人的消费实 力无关；另一类事实是，东部城市房价增长偏快，许多地方政府有意做低统计数 据，另外住宅开发的郊区化也使统计中的房价涨幅小于同一地段的可比房价涨 幅。 图表 2 全国典型城市房价收入情况 1 1 . 5 1 1 0 . 0 5 9 . 6 8 9 . 1 2 8 . 1 5 7 . 9 6 . 7 8 6 . 5 2 5 . 6 3 1 3 . 1 7 11 . 0 9 1 3 . 6 7 9 . 8 1 1 3 . 0 7 7 . 8 8 . 8 4 8 . 6 8 6 . 6 4 6 . 3 4 5 . 2 5 7 . 6 8 9 . 8 4 0 2 4 6 8 10 12 14 16 广州 上海 北京 杭州 深圳 福州 天津 武汉 沈阳 西安 重庆 2006年 2007年1-11月 数据来源：各地统计局网站 目前我国内地的楼市情况与二十年前台湾地区有类似之处。内地改革开放三 十年，GDP 年均增速近 10%，而台湾 60 年代 GDP 年均增幅为 10%、70 年代年均 为 9.4%、80 年代年均为 8.1%。在房价高峰期的 1989、1990 两年，台湾房价收 入比为 10 左右（见图表 3），其中台北在 12 上下，其后房价泡沫破灭，房价收 入比回落，近 10 年来一直在 6 上下徘徊。受“人无恒产，必无恒心”传统观念 影响，台湾居民住房私有率一直处于世界前列，1980 年时为 73.5％，到 2005 年更是上升到 87.3％，这一情况与大陆类似。 图表 3 台湾地区房价与房价收入比走势 6 资料来源：台湾群益证券 台湾地区和大陆之间的房价收入比，具有很强的可比性，由于台湾经济和楼 市先行于我国 20 年左右，对内地楼市有相当大的借鉴意义。如果全国房价收入 比达到 9-10，意味着泡沫明显，而京沪穗等一线城市，房价收入比达到 12-13， 泡沫就会形成。目前就全国房价收入比而言，2007 年达到 7.44，与国际水平比 较接近，尚无明显泡沫；而一线城市已经明显出现泡沫，尤其是去年房价涨幅较 大，导致北京、深圳、广州已超过 13（见表 4），泡沫已经相当明显，面临破灭 的危险。当然，从现实的市场态势来看，从去年第四季度开始，全国楼市开始调 整，成交量持续萎缩，房价涨幅回落。 目前全国房价收入比总体基本合理，但这其中隐藏着一个非常严重的问题： 不同收入阶层之间的房价收入比相当悬殊。高收入群体并不觉得房价高不可攀， 但中等以下收入群体事实上已经买不起房子。这一问题的根源是社会财富分配不 均，贫富差距过大，目前我国的基尼系数已接近 0.5 超过国际公认的 0.4 警戒线。 以 2005 年数据加以分析：我国最低收入家庭收入为 9998 元，按当年中间价 平均汇率计算，约合 1220 美元，在 96 个国家的统计数据中属于 1000 美元～1999 美元组；中等收入户家庭收入为 29265 元，约合 3570 美元，属于 3000 美元～3999 美元组；最高收入户家庭收入为 92463 元，约合 11290 美元，属于 10000 美元以 上组。2005 年，我国最低收入家庭的房价收入比是 22.69，是同组国际平均水平 （9.7）的 2.3 倍；中等收入家庭的房价收入比是 7.75，是同组国际平均水平的 86％；最高收入家庭的房价收入比是 2.45，只有同组国际平均水平（5.6）的 44 ％。我国最高和最低收入户房价收入比差距是 20.24，而国际同等差距是 4.1。 7 三、世界典型房地产泡沫分析（大幅简缩） 从历史上看，1990 年后的日本、台湾，1997 年后的泰国、香港等房价泡沫 的破灭比较典型，其后一段时间，这些国家的房价下挫幅度均达 50%左右。而欧 美国家由于经济和金融体系比较健全，经济周期性波动的波幅呈减小之势，房地 产市场的起伏落差亦不大，而且早已过了住宅消费的高潮期，所以即使有泡沫， 也多以“软着陆”的形式破裂，目前美国由于次级债危机放大的楼市危机，这属 于比较特殊的情况，2008 年 5 月，以标普 CS 衡量的 20 个大城市的房价指数下 跌同比 15.8%，与 2006 年房价最高点相比，累计下跌 18.4%。 四、中外房地产泡沫形成条件比较 目前我国房地产是否存在形成泡沫的条件，是否已经存在泡沫，是值得好好 研究的一个命题，本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 第二章仅从房价收入比、租售比和空置率三个指标简要 分析了一下，接下来重点从我国宏观经济和房地产业发展的实情出发，结合日本、 泰国、台湾三个国家和地区历史上泡沫形成的原因和过程，加以比较性分析和研 究。 1、从宏观经济发展情况分析。从根本上讲，房价的走势与一国经济增长呈 正相关关系，尤其是在房价中长期快速增长阶段，无一例外都处在国家经济高速 增长的宏观背景下。台湾 20 世纪 60 年代经济增长速度年均达到 10%，70 年代 年均 9.4%，80 年代年均 8.1%；泰国经济在 20 世纪 80 年代和 90 年代初高速增 长，1987-1995 期间年均增速近 10%；日本在 1956-1973 年间经济增长保持年均 9.3%的高速，其后至 1990 年经济增速有所回落，但总体高于欧美发达国家。经 济的持续高速增长，为房地产泡沫的形成创造了条件。改革开放 30 年来，我国 经济年均增幅为 9.8%，2003-2007 年连续五年保持在两位数。单从经济增长情况 观察，我国房地产已具备了产生泡沫的条件。值得关注的是，我国存在一个可以 延缓房地产泡沫的因素，我国自上世纪 90 年代初才真正开始推行市场经济，房 地产业的市场化还要更晚些，直到 1998 年住房制度改革后才真正大范围、大力 度的展开。因此，进入新世纪以来，我国房价快速增长，在一定程度上有补偿历 史欠债的成份：在计划经济体制下住宅商品化消费和房价上涨曾被长期压制。 2、从本币升值和外资流入情况分析。随着国民经济的持续快速增长，本币 8 升值是必然的，日本、泰国、台湾地区皆如此，这又导致发达国家的资金出于套 利目的而大量涌入，外资尤其是海外热钱进入后，主要流向资产市场，股市和楼 市是两大领域，从而对于房价泡沫的形成起到推波助澜的作用。当然，除了通过 本币升值套利之外，外资还看中这些国家中短期内资产价格的快速上涨。其中尤 其以泰国的情况为典型，由于泰国资本项目的高度开放，涌入大量热钱，而与此 同时，泰国的外汇储备量明显少于外资进入量，从而无法对抗国际投资集团的攻 击，当外资集中撤离时，泰洙被逼大幅贬值，股市和楼市泡沫破裂，立即引发金 融危机。 与我国本轮经济增长周期同步，在人民币升值预期和经济快速增长的情况 下，2002 年以来，外资开始加速涌进我国。2000 年末，我国外汇储备余额仅 1656 亿美元，2001-2006 年，年增幅依次为 28.1％、34.9％、40.8％、51.3％、34.3 ％、30.2％。2006 年 2 月底，我国国家外汇储备超过日本，跃居世界第一。2007 年 12 月末，我国外汇储备余额为 1.53 万亿美元，同比增长 43.32%。今年一季 度，我国新增外汇储备减去 FDI 和外贸顺差，还有 851 亿美元不明去处，其中很 多属于热钱。这么多热钱在国内潜行，尤其是部分进入到房地产市场，对于推高 一线城市的房价有一定作用。 3、从货币政策情况分析。房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持，一 般而言，流动性过剩是一个必备条件。除了境外热钱涌入这一外部因素外，导致 流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。1990 年楼市泡沫破灭之前，台湾 地区货币供应非常宽松，1986 年增幅为 51.4%，1987 为 37.8%，1988 为 24.4%； 日本情况相似：1986 年连续四次降低贴现率，由 5%降到了 1987 年 2.5%的超低 水平，并一直持续到 1989 年 5 月；泰国的情况有些不一样，其流动性主要由大 量热钱涌入所造成的，另一个前提是泰国经济规模偏小，经受不住热钱蹂躏，还 有泰国国内的投资实业资金由于贷款利率较高而转向投资楼市。 从近几年我国的货币政策情况看，显然政府已经汲取了其它国家的教训，从 2004 年就开始对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道。 至今已累计加息 9次，提高存款准备金率 19 次。2007 年之前，我国的货币政策 其实是偏宽松的，利率也处于历史偏低水平，改革开放 30 年来我国平均一年期 存款利率是 4%左右。2007 年突然加快收紧流动性，而且从年底开始宣布实行从 紧的货币政策，事实上恰恰是 2007 年全国楼市过热，且从第四季开始部分城市 9 楼市步入调整期。综而言之，从 2004 年开始，我国货币政策开始慢慢收缩，这 比当年的日本、台湾地区政府要英明很多，但遗撼的是 2004 年—2006 年收紧流 动性的力度偏小，从而失了宏调良机，由此导致 2007 年不得不踩急刹车，楼市 大起之后，暴跌的风险不大，但全面下调不可避免。 4、从投资投机的情况分析。离开了强劲的投资投机需求，任何一个房地产 市场都不可能产生泡沫。在房价飙升的 1987 年-1989 年，台湾地区全民投机炒 房，即使是 1989 年紧缩贷款之后，投机依然狂热，投机者甚至向地下钱庄贷款 炒房。日本的情况类似，区别在于除了民众炒房外，企业投资的热情亦很高，一 方面日本经济增速下降，企业进行实业投资积的极性不高，另一方面大企业与银 行关系密切，很容易贷款炒地皮，同时还有大量资本到国外进行投资，包括去美 国和东南亚。泰国的投机主体是海外热钱和国内企业，海外热钱规模较大，涌入 楼市，企业由于贷款成本太高，不愿做实业，而对投资楼市与股市兴趣盎然。 我国的楼市形态有自己的特点。普通散户是投资投机的主力军，其中最有名 的是温州炒房团，先是 2003、2004 年在上海楼市兴风作浪，后来向其它城市转 移。另外，山西煤老板炒房团也有一定名气，主要集中于北京等北方市场。还有， 部分港澳台、境外华侨也参与投资房产热。机构类投资者主要有两种，一种是其 它行业的企业由于本行业利润率较低，拿出企业余钱甚至借贷炒地炒房，尤其是 一些民营企业，这在江浙地区比较突出，其中部分外行企业由此进军房地产开发 业，他们已不属于短期投机行为，典型者如雅戈尔、海尔等；另一种机构投资者 是海外基金，自 2004 年以来，越来越多的海外基金进入我国房地产业，其中既 有整栋收购者，也有通过参股内地企业而进入开发领域的，他们多属中短线投资 者。打击房地产投资投机行为，是近几年我国房地产宏观调控的重点之一，通过 提高税率、个贷首付、限制外资购房、紧缩开发信贷等措施，产生了比较明显的 抑制作用，虽然在 2007 年也有如深圳投资投机比重过高（超过 50%），以及少数 企业盲目炒高地价的现象，但全国整体的投资投机比重并不高。 综上所述，与日本、泰国、台湾地区房地产泡沫产生的条件相比，在一定程 度上我国也具备了泡沫生成的土壤，主要包括近几年经济持续高速发展、外资 持续大规模流入、货币政策偏宽松，投资投机现象存在等。然而，与国外相比， 我国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早，一直压抑着市场泡沫的过快产 生，而且我国政府对金融体系的控制力很强，不存在类似日本和泰国那样金融 10 机构冒着高风险大肆向企业输送投资投机资金的行为。不利与有利的因素并存， 从而造成目前这种少数发达城市出现局部性的房地产泡沫，而全国整体上并未 产生明显泡沫的较好局面。 五、防范房地产泡沫的长期策略 应该说，经过近几年房地产宏观调控，我国的房地产业正在转型，渐渐步入 一个良性的发展轨道，但同时也存在一些矛盾和问题，尚不能彻底避免房地产泡 沫的产生。在研究日本、台湾和泰国三个国家和地区的房地产泡沫案例的基础上， 结合我国目前的相关情况，我们从完善宏观调控和其它方面，归纳以下五条防范 房地产泡沫的措施。 1、完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生。房地产业与金融业的关系非 常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产 泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金 融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度 和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良 资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，随 着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商 业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为 银行业打造利润增长点的理想选择。虽然目前我国个人房贷的不良贷款率不足 1%，属于优质资产，但也必须防范危机，目前深圳等地已出现房贷断供现象。 另外，美国次贷危机呈扩大之势，连美国这样金融体系成熟且发达的国家也会爆 发房贷危机，我国必须引以为鉴。我国银行业应从基础设施建设人手，提高自身 抵御金融风险能力，金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、 抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，同时要严 格监管。 2、建立房地产泡沫预警预报系统。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程 复杂，若想真正做到提前预知，进而以预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡 沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货 币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、 住 11 房空置率、股价指数、地价增长率/GDP 增长率等。由于我国经济、金融、房地 产、个人信用制度与发达国家存在较大差距，尤其是基础数据收集和统计存在明 显不足，想要建立一套完善的泡沫预警预报系统存在相当大的难度，但现在就应 该着手准备。近期国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统 初步设计概算”已获批，将构建包含 40 个城市节点。这项工作迈出了关键性的 一步，接下来应该加快推进。 3、货币政策、房地产贷政策要有前瞻性。房地产业跟金融业的密切相关性， 决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应 的宽松的房地产信贷政策。首先要注意控制货币供给增长率，其变化直接影响流 入房地产市场资金。虽然近几年我国 M2 增速明显低于上世纪 90 年代，但在全球 流动性过剩、中国经济持续看好、人民币始终处于长期升值的压力下，国内偏多 的流动性容易对虚拟经济资产价格上涨形成压力。其次要注意贷款利率的变化， 宽松的贷款条件是房地产泡沫得以产生的催化剂，房地产泡沫的形成极大地依赖 于信贷杠杆的推动。因此，一方面货币当局通过货币供给、利率和信贷条件等手 段调整房地产信贷流向；另一方面商业银行加强房地产信贷管理，合理控制和调 控房地产信贷规模，防范金融风险。 4、加强和完善土地管理以避免地价泡沫。土地作为房地产业的物质基础和 房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房 价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫，因此若想防止房地产泡沫，首先要防范土地炒 作，控制地价飙升，日本当年的教训尤其深刻。土地管理部门必须建立一套完善 的土地规划、出让、交易、 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，重点打击囤地行为、抑制房地产过度投机 炒作、防止非理性预期的产生。我国城镇土地实行国有制，相比实行土地私有制 和混和制的世界许多国家，我国政府更有条件对土地市场进行管理和调控，但是 既要充分利用市场机制使我国珍贵的土地资源有效开发利用，又要制定一套科学 的行政干预机制和体制，这需要土地管理部门不断探索和总结。 5、在本币升值的过程中，提高监管外资的水平。2005 年 7 月实行汇改以来， 三年时间人民币累计升值幅度已达到 21％，而且去年以来呈加速升值之势（近 期有所放缓）。央行上海分行 2004 年年末的一份研究报告也指出：从整个房地产 业来看，跨境资本流动及汇兑管制已几乎不存在，如果说有也仅仅是形式上而已。 必须进一步加强对外资的监管力度，防范措施主要是集中在三个环节，一个环节 12 是“进水口”， 加强对非居民机构和个人外汇进入审查，加强对外汇流入的监测 和管理，堵通过各种隐蔽渠道违规违法进入的热钱；一个环节是对于已经进入的 外资，既要规范其进入开发领域和股权投资行为，又要加大对投机性购房行为的 限制，比如限购数量、提高首付、增加契税，征收营业税、征收高额个调税等； 一个环节是“出水口”，要在外资撤出环节增设门槛，紧守汇兑的最后闸门，比 如塞浦路斯对用外汇购买的房地产，每年出售汇出境外的款项不得超出总金额的 三分之一。 六、应对我国目前房地产泡沫的现实措施 目前我国整体上并无明显房地产泡沫，但由于各区域之间楼市情形存在差 异，一线城市和东部少数二线城市已存在泡沫，而广大中西部地区基本上不存在 泡沫；另外，我国城镇各收入阶层之间财富拥有量差距很大，贫富比较悬殊，对 房价的承受力明显不同。针对我国目前房价水平和房价收入比的现状，为了既可 以确保宏观调控的效果充分显现，又能防止房价出现非理性大跌，目前政府应重 点采取以下五点应对措施。 1、加强住房保障和和扶持中低收入群体购房。政府最重要的目标不是一定 让商品住宅价格明显降下来，因为即使房价暴跌 50%，中等以下收入群体依然买 不起房。问题的关键是中低收入家庭的房价收入比过高，政策重点应放在解决他 们的住房问题。使低收入家庭享受廉租房并兼顾经济适用房，使中等和中等偏下 收入家庭或者享受经济适用房、经济租赁房、限价房，而中等以上收入家庭（包 括中等偏上收入、高收入、最高收入家庭）主要通过市场解决住房问题。只要房 价涨幅能保持在不超过居民收入增幅的水平，则全国的房价收入比会慢慢下降， 趋于更加合理的范围。 2、房地产调控应该避免“一刀切”，有松有紧，对症下药。针对目前我国各 区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取 不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续 实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如 15-25%；而对 房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引 导开发投资，促使市场稳定向上发展；针对房价收入比在 8-10 之间的城市（主 13 要是东部二线城市），要有所警惕，使房价在一定时期内保持盘整或小幅下调态 势。 3、防范房价大落，注重调控的松紧搭配。今年以来，国际经济形势进一步 恶化，国内经济在通货膨胀高企、自然灾害不断、经济增长趋缓、股市暴跌等诸 多因素的复杂作用下，亦不容乐观。在这种复杂且不利的外部和内部宏观经济环 境下，我国房地产市场有进一步深度调整的可能性，虽然目前并未出现全国性房 价下跌，但成交量持续低迷值得警惕。如上所述，从房价收入比观察，目前全国 房价基本尚未出现泡沫，我们没有理由坐视房价明显下跌以及由此造成的诸多负 面影响。因此，建议下半年房地产调控政策在某些方面可以考虑适度放松，如自 住购房贷款条件等，以保持楼市稳定发展。 4、坚定地为正常的自住购房需求保驾护航。打击投机、抑制投资、鼓励自 住，是近几年我国调控住房市场需求的重要指导思想，目前也取得了一定成效。 但必须关注眼下所面临的问题：由于市场趋冷，后市看淡，绝大部分投机需求已 消失，投资需求也被严重抑制，合理的自住需求也由于“羊群效应”而陷于浓厚 的持币观望。目前在全国大部分城市，居民的房价收入比并无泡沫，很多居民是 能够承受目前的房价水平的，政府有必要调整相关政策，通过降低贷款成本、减 免税费等方式稳定和促进自住购房需求。 5、除了住房保障以外，多采用经济调控手段。过多地使用行政手段调控房 地产经济和房地产市场，容易产生一些不良影响，尤其是当经济和市场转入下行 通道的时候，这些负面影响会集中显现。因此，建议房地产调控更多地采用经济 和法津手段，尤其要利用好个人房贷款政策、住房流通和持有环节的税收政策、 租房和购房的财政补贴政策、企业在资本市场的融资政策等。至于住房保障制度 建设，其性质注定需要较多的运用行政手段，建议以后进一步重视法律手段，尽 快出台《住宅法》或《住房保障法》。 《我国房地产泡沫研究及应对措施》课题组 组长及执笔人：杨红旭 2008年 8月