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房地产按揭贷款违约风险分析.pdf

房地产按揭贷款违约风险分析

56yuxiu
2010-06-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产按揭贷款违约风险分析pdf》,可适用于经济金融领域

第!"卷第#期!$$年!月四川建筑科学研究!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!’()*),),)(,收稿日期:!$$!$#作者简介:胡鹏("!)男四川南充人硕士研究生主要从事工程管理方面研究。房地产按揭贷款违约风险分析胡鹏钟叔平!苗维亚(电子科技大学管理学院四川成都:$$#!四川省建设监理公司四川成都:$$<)摘要:概述了有关房地产按揭贷款的借款人违约风险在具体分析借款人违约行为方面考虑了有可能发生非理性违约这一因素。通过具体的分析计算获得了原购买者可能发生非理性违约时房价下跌幅度与其可能筹集一定比例资金的对应数量关系。关键词:房地产按揭贷款违约风险中图分类号:!"=文献标识码:’文章编号:$$<"(!$$)$#$!$!!前言目前有关房地产销售按揭贷款的风险分析是一大热点。房地产按揭贷款主要是指购房户交纳部分首期付款后将所购房产抵押给贷款银行其剩余房款向银行申请以贷款形式支付其实质是银行与贷款人之间的资金信贷关系。对银行而言尽管这种贷款有价值较稳定的住房作抵押品且其贷款的总额一般不超过房价的<$>应该说安全性有一定的保证但房地产市场的变化会影响贷款的市场环境和借款人的还贷能力。当借款人违约时所抵押房屋的拍卖收入也未必能补偿银行的支出。因此银行贷款客观上存在着一定的风险有必要对其风险进行合理有效的分析。目前对有关房地产按揭贷款违约风险的分析主要偏重定性分析如文献[][!]。文献[]的研究进行了一定程度的定量分析建立了理性违约行为可能发生的计量公式取得了较好成果。但现实中原购买者有可能发生非理性违约因为房价在没达到或接近文献[]所计算的房价下跌幅度之前即借款人的剩余贷款额小于但接近购置相同功能物业所需代价时由于心理或房屋的地理位置等因素的影响原购买者有可能更愿意筹集部分资金购买其他类似房屋这时非理性违约行为便可能发生。本文考虑这一因素并以此为基础分析计算原购买者有可能发生非理性违约时其可能筹集的资金比例与所对应的房价下跌幅度的对应数量关系。"房地产按揭贷款的借款人违约风险概述借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接也是最主要的风险。通常借款人违约的情况可以分为被迫违约和理性违约、非理性违约。所谓被迫违约指借款人因财力不足而无法继续供款时被银行下令收楼的情况。被迫违约通常由借款人的经济收入直接引起。如贷款发放后借款人由于失业或疾病等原因而使收入减少无法按时全部还款违约就有可能发生。所谓理性违约又称借款人转移投资违约指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。一般来说如借款人购买房屋后房价不断上升则理性违约的情况较少。因为即使借款人无力供款亦可把房屋转让收回投资还有可能盈利。而当房地产市场不景气或房价下跌时借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能物业所需代价时借款人就有可能主动违约。另外还存在一种非理性违约即当房价下跌借款人的剩余贷款额小于但接近购置相同功能物业所需代价借款人发现市场上有更好的符合自己心意的类似房屋或者有更好地段的类似房屋等这时借款人就有可能选择违约而愿意再筹集部分资金去购买新的房屋。就风险本质而言银行经营风险是上述违约风险的诱因其直接后果是加大借款人违约的机会。从某种程度来说借款人违约风险是银行经营风险的最高和最集中的体现。#借款人违约行为及其影响因素分析房地产市场本身的变幻莫测及金融体系的波动起伏使得影响借款人违约的因素无所不在。一方面房地产价格的涨落会影响借款人对未来资金的安排同时各个经济杠杆的易费率、按揭贷款年期、已还贷期数和市场利率等的变化都会对银行的按揭贷款的安全性和盈利性带来不同程度的影响。影响违约的风险因素很多这些因素的共同作用构成了银行经营风险也形成了导致借款人违约的经济环境。对借款人违约行为进行的简略分析可以大略看出各类因素对按揭违约的综合影响。简单地讲当房价下跌的幅度达到一定程度时原房屋购买者有可能考虑新购买其他房屋这时违约行为便可能发生即房价的大幅下跌是借款人选择违约的直接诱因。以下对其进行具体的计量分析并考虑原购买者违约并且可能自己筹集部分资金去新购买其它房屋这一因素。为分析简单明了暂不考虑自筹资金的利息且按借款人等额还款方式计算假设:!$为已购的房屋购买价格!为购买后其它类似房屋的市场销售价格!$为已购买房屋的按揭比例"为若再新购买房屋可能采用的筹资比例#为已购买房屋的贷款人每期应向银行支付的金额$为已经支付贷款的期数"为购买房屋的交易税费率(包括房产税、保险费、公证费、住房维修基金等等)。由此可知已经按揭购买房屋一段时间后剩余的应该供款总额为(交易税费在购买房屋的初期已部分支付计算!中暂不考虑):!"!!#!$(")(贷款人每期应支付的金额可以由公式求得或者也可通过查表获得。在式(")中!!#!为购买者购买原来房屋的按揭金额。)若新购买房屋除去自己可能筹集的资金后其费用为(设其自己筹集资金的比例为’):("("$’)#")"#"(#)则发生违约行为的公式为!!(即!!#!$!("$’)#")"#"($)移项整理可得:#"#!"!!$/#!"$’)"()违约行为可能发生的理论公式为:#!$#"#!!"$!!$/#!"$’)""*()()式中#!’#"#!表示房地产商品价格下降的百分比"’!!’/#!"’’(")*为房价下跌幅度警戒线。()式中的左边项大于或等于右边项时则违约行为就可能发生。以上计算式可以分析出按揭比例、已还款期数、交易税费、房价下跌幅度等因素与违约行为可能发生的风险之间的相互关系即:当已经还完款的期数增加时*会增加因此违约风险减小相反*会减小违约风险增大一般来说按揭第一年和第二年的违约机会最高而且固定供款按揭计划的违约机会也较小当原购买房屋的按揭比率!!增大时*会减小因此违约风险增大反之违约风险会减少当交易费用率"增大时*减小违约风险增大。交易费用率的变动方向与违约风险机会的方向一致当房价下跌幅度#!’#"#!增大时违约风险行为发生的可能性会增大反之则违约风险行为发生的可能性会减少当银行按揭贷款实际利率增加时会增加购买者的经济负担则购买者违约风险行为发生的可能性增加。反之则减少当按揭年限增加时风险会加大当购买者新购买房屋考虑按揭因素’时可以知道考虑按揭比例越大则违约风险行为发生的可能性越小。以上分析结果说明各类按揭违约因素对按揭违约的影响是相互联系、相互作用的如表"所示。表"按揭风险因素关系因素与违约关系因素与违约关系因素变化风险变化因素变化风险变化因素与风险关系原按揭比例减小减小增大增大正向关系已还款期数减小增大增大减小反向关系交易税费减小减小增大增大正向关系房价跌幅减小减小增大增大正向关系按揭利率减小增大增大减小反向关系按揭年限减小增大增大减小反向关系新购置筹资比例减小增大增大减小反向关系!实例计算与分析假定某一住房的价格为#!万元银行提供*成按揭贷款贷款年限为"!年月贷款实际利率为#,交易税费包括房产税、保险费、公证费、住房维修基金等等暂定为以一年后为分析计算期即借款人已归还银行贷款的期数为"年。以下分几种情况计算讨论:(")当可能发生违约且不考虑筹资时即’)!对应的房价跌幅计算结果为:*""$!!$/#!"$’)"""$!*$!!")!!"#$,(#)当可能发生违约且考虑筹集’)"!,的资金比例时对应的房价跌幅计算结果为:*""$!!$/#!"$’)"""$!*$!!"$!")!!"$$,($)当可能发生违约且考虑筹集’)$!,的资金比例时对应的房价跌幅计算结果为:*""$!!$/#!"$’)"""$!*$!!"$!$)!!"",同理可求出考虑其他筹资比例时的对应房价跌幅计算结果见表#。表#筹资比例与房价跌幅对应筹资比例房价跌幅筹资比例房价跌幅!#$"!$$#!#$!"!*!小于!(不考虑)以上计算结果表明在银行的按揭比例为*!按揭贷款年限为"!年的条件下可能出现的违约风险条件是:(")当房屋价格下降达!左右时可能出现原购买者直接发生违约或者考虑自筹"!的资金购买新的房屋而发生违约风险(#)当房屋价格下降达$!!#!左右时可能出现原购买者考虑自筹#!!$!的资金购买新的房屋而发生违约风险($)当房屋价格下降在"!以内时有可能出现原购买者考虑自筹!的资金购买新的房屋而发生违约风险。在这种条件下违约行为一般较难发生。"结语本文分析了个人住房按揭贷款的违约风险因素分析过程中着重考虑了原购买者可能违约并且有可能自筹一定比例资金去购买其他房屋这一因素并进一步定量地分析了购买者有可能违约时其可能筹集的资金比例与房价下跌幅度的对应关系可作为有关部门采取措施以提前或实时地规避房地产交易中可能出现按揭贷款违约风险时的参考。参考文献:["]邓鹤邱云按揭风险及其防范[]中国房地产#!!"(")[#]苏峰黄胜利警惕按揭贷款的风险[]中国房地产金融#!!"("#)[$]张红艾娜按揭贷款违约风险及其规避[]中国房地产#!!#(#)[]:<=>AB=CA[]DEFDGA<:<AA""[]卢家仪蒋真财务管理[]北京:清华大学出版社"*#"四川建筑科学研究第#卷

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