中国房地产市场走势分析

内部报告 注意保存 全 球 经 济 金 融 问 题 研 究 2008 年第 8期（总第 9期） 中国银行国际金融研究所 2008.10.30 中国房地产市场走势分析 2008 年以来，我国宏观经济运行内、外环境变化明显。 美国次贷危机严重，国际金融市场周期性风险逐步显现；国 内通胀加剧，政策调控不断加强，资产价格包括房地产价格 波动显著增大，银行相关资产风险有所增加。因此，如何正 确看待市场现阶段发展特征，准确把握市场长期走向脉搏， 并理性采取有效应对措施，对我国房地产市场健康发展，以 及银行体系稳健运行具有重要意义。 通过研究我国城市化进程、人口红利、宏观环境变化、 房产供需，以及对比国外历史情况，我们认为，在维持当前 政策环境基本不变条件下：（一）短期内我国房地产市场将 1 进入阶段性和结构性调整阶段，房产供过于求，房价下跌压 力较大。投资性购房比重高的城市房价波动更加明显。（二） 中期由于短期阶段性调整和从紧政策调控造成的房地产开 发投入不足、市场供应萎缩、需求恢复并增加将形成新一轮 房价上涨。（三）长期来看，由于城市化进程趋缓和人口结 构的变化，房产需求逐步上升趋势将在 2016-2020 年之间某 个时间点发生逆转。 一、城市化进程与人口结构 房地产和中国经济联系紧密，中国目前的商品房需求增长 背后有两大支柱在推动，一是城市化进程，二是人口结构变化。 （一）中国城市化进程状况 城市化率快速提升过程是人口对城市住宅需求集中释 放的过程。过去10年，我国城市化率从33.35%提升到44.9%， 2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛需求。 与其他国家城市化进程不同，我国城市化在呈现数量城 市化特点基础上，更加表现为结构极端城市化。不仅是农业 人口变为城市人口，小城市人口变成大城市人口，更是西部 人口变成东部人口，内地人口变成沿海人口，落后地区人口 变成发达地区人口。城市人口在乡镇、小城市、中等城市、 大城市和特大城市之间梯次向上迁移，发展速度非常快，大 中城市、沿海城市、发达城市面临前所未有的人口压力。从经 2 济欠发达城市向经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁 移所带来的人口流动，将继续成为房地产价格坚挺的强大支撑。 我们预计这一过程将持续到 2020 年，届时我国城市化 水平将达到 55%-60%，城市化率年增幅将维持在 1%-1.2%左 右，但与 2004 年以前相比，城市化进程有所放缓。 图 1.我国城市化发展进程 26% 27% 29% 30%32%33% 35%36% 38%39%41% 42%43%44% 45% 27% 28% 29% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 20 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 城市化率（左轴） 变动百分比（右轴） （二）中国人口结构的变化 数据显示，我国从 1965 年开始进入人口红利阶段，当 前我们处于人口红利的后期，2010 年抚养率和储蓄人口比例 都将出现转折性变化，人口红利将逐渐转为人口负债。具体 看我国的人口结构，70 年代后的计划生育政策使得我国红利 阶段人口负担明显减轻；但也使得我们未来将面临年轻人口 缺失的问题，也即老龄化压力将越来越大。2001 年以来 39 岁以下的人口比例持续下降，而 40 岁以上人口比例则持续 3 上升，预计在 2010 年后将加速上升。 图 2.我国人口结构的变动 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 0-9岁 10-19岁 20-29岁 30-39岁 40-49岁 50-59岁 60-69岁 70岁以上 同样由于计划生育政策，我国人口年龄结构非自然改 变，最具有生产力和购买力的 35-54 岁之间黄金劳动力人口 的比例在 2000 年－2030 年之间出现较大变动。劳动人口比 例在 2010-2015 年之间达到峰值，其后逐步下降。 图 3.我国黄金劳动力人口比例变动 18 20 22 24 26 28 30 32 19 50 19 55 19 60 19 65 19 70 19 75 19 80 19 85 19 90 19 95 20 00 20 05 20 10 20 15 20 20 20 25 20 30 20 35 20 40 20 45 20 50 % 35-54岁人群占总人口比重 婴儿潮诞生的 一代进入老年 婴儿潮诞生 的一代进入 "黄金时代" 4 中国人口结构目前存在一个重大隐患就是因计划生育 导致的人口断层现象。1950年到1978年间，我国平均人口出 生率每年达到31.4‰，之后人口就进入缓慢增长期。1979年 到2000年之间，平均人口出生率每年只有18.81 ‰ ，比28 年前下降40%左右，到2005年我国人口自然增长率只有5.9 ‰，远低于世界平均水平11.9‰。 图4.中国人口自然增长率 2 4 6 8 10 12 14 16 18 198 8 198 9 199 0 199 1 199 2 199 3 199 4 199 5 199 6 199 7 199 8 199 9 200 0 200 1 200 2 200 3 200 4 200 5 200 6 200 7 世界平均水平 11.9% 根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在 25 至 39 岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产 投资和消费都处在相对旺盛的阶段。但近年我国 25-39 岁人 口占比持续下降，老年化问题日益严重，这部分购房群体绝 对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。 日本的经历印证了人口结构对于资产价格的影响。人口红 利阶段，伴随主要储蓄者比率上升，资产价格攀升。而当人口 红利彻底衰竭，主要储蓄者比率开始下降时，资产泡沫立即破 5 裂，房地产价格与股票价格均大幅下跌，日本经济进入了所谓 “失去的十年”。尽管日本资产泡沫的破灭存在多方面的原因， 但从长期来看，人口结构是其中最为重要的原因之一。 图 5.日本主要储蓄者比率与地产价格 图6.城市人均可支配收入与全国房价 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500城市人均可支配收入（元，左轴） 商品房销售价格（右轴） 住宅销售价格（右轴） 与日本不同的是，在城市化的同时，我国居民收入上升 6 仍然处于初期，由人口结构变化带来自住边际需求大幅下降 形成的房市拐点有可能略为延后。 在未来 5-8 年内，中国仍处于人口红利期，主要储蓄者 比率仍将上升，但是，由于计划生育政策带来的低出生率， 中国人口结构正步入老龄化阶段，目前较低的抚养率于 2010-2015 年间将会出现拐点并逐步升高，主要储蓄者比率 将于 2015 年前后见顶并逐步回落，从而导致家庭储蓄率回 落。由城市化和储蓄人口增长引发的住宅自住需求也将在 2010-2015 年达到高峰，2015 年以后缺乏自住需求增长支撑 的资产价格将会面临下降的压力。 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 200 0年 200 8年 201 0年 201 2年 201 4年 201 6年 201 8年 202 0年 203 0年 205 0年 20% 22% 24% 26% 28% 30% 32% 住宅需求( 亿平方米） 主要储蓄者比率 年城市新增人口（万人） 3.0 3.5 4.0 4.5 图 7.中国未来房地产自住需求预测 城市化进程趋缓 自住需求达到峰值 人口老龄化高峰期 7 二、宏观经济金融环境 （一）资金供应 出于收缩流动性和控制通胀目的，近两年来央行一直实 施措施收紧货币供应，加上行业政策调控力度的加大，房地 产和建筑施工行业资金状况自 2007 年开始受到控制，资金 投入增速明显下降，这将影响今后几年商品房供应的增长速 度。 （二）汇率 人民币升值预期下大量短期投机性资金涌入中国，其中 相当一部分流向房地产市场，从而推高房地产价格。国家统 计局发布的数据显示，2008 年 1-5 月，全国房地产开发企业 资金来源利用外资 245.06 亿元，同比增长 10.8%。 （三）利率 我们认为，在汇率稳定的前提下，利率是指示房价转折 点的最好指标。高利率向来是高房价的终结者。但必须指出， 升息不一定导致房价下跌，升息周期初期房价可能继续上 涨。这里的关键在于：升息应该反映通胀的因素。考虑到通 胀因素，我们认为实际利率对需求的影响远大于名义利率对 需求的影响。 1994 年 1 月至 1995 年 1 月一年间，香港名义利率上 调了近 4 个百分点，导致了香港房价的短期下跌，下跌幅度 也较小。期间实际利率一直保持在-2%以下，利率上调对房 8 价的打压较小。1997 年情况不同，亚洲金融危机的爆发， 资金流出和市场利率上升导致了实际利率转正并加速上涨， 导致房价的崩溃。 图 8.香港：实际利率与房价的崩溃 日元升值所导致的房地产泡沫也是靠连续加息来刺破 的。 图 9.日本：汇率动荡背景下的利率影响 9 （四）国内外经济形势的变化 宏观经济分析的资料众多，我们直接采用大多数经济学 家的观点，即中国经济仍将快速发展，硬着陆的可能性小， 劳动者收入能得到更好的保障。但我们认为应关注以下两个 问题： 1.中国结构调整和控制通货膨胀的一系列调控措施将 给一些行业带来较大影响。 2.美国经济如果衰退，对我国出口依赖行业会有较大冲 击。根据《纽约金融》2008 年第 3期的分析，美国经济衰退 的可能性已大于 50%。 根据以上分析，我们初步认为，如果人民币升值和流动 性过剩同时存在，房地产价格看涨。如果紧缩政策持续抵消 人民币升值和外资流入的影响，则房价会有所调整。待人民 币汇率升值到一定阶段逐渐稳定时，套利资金有可能开始撤 离。但这方面的因素是否就决定房价出现趋势性拐点，这还 要看政府宏观调控的政策和具体房产需求结构来做进一步 的研究，但一定会对投资、投机性购房需求造成较大影响， 形成阶段性波动。另外我国经济结构调整和美国经济衰退的 可能对部分行业的从业人员带来较大影响，这将在局部影响 自住性购房需求。 10 三、居民收入分配状况 （一）房价收入比 房价收入比是家庭购房总价与居民家庭年收入的比值， 用于考察居民的购房能力，是一种综合性指标。根据世界银 行 1998 年对 96 个地区(国家)的调查，各地房价收入比数值 是高度离散的，其中最高的为 30，最低的为 0.8，平均值为 8.4，中位数为 6.4。因此，目前国际上公认“合理房价收入 比”为 3至 6倍，世界银行专家的说法为 4至 6倍。如美国 为 3-6 倍，日本约为 4.8 倍。 从目前情况看，我国房价收入比较世界银行公布的平均 房价收入比略高。其中北京为 15.7，上海为 11.3，深圳为 17.3，较国际“合理水平”高出较多。但十几年来此指标一 直偏高，这说明还需考虑中国居民收入增长和收入差距扩大 的特点。 表 1.重点城市房价收入比 2001年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 北 京 13.1 11.6 10.4 9.8 10.7 11.9 15.7 上 海 8.9 9.7 10.8 11.1 10.5 11 11.3 深 圳 8.2 7.2 7.3 7.4 8.2 13.2 17.3 11 （二）考虑收入结构后的房价收入比 过大的收入分配差距是导致我国房价收入比较高的一 个重要原因。高收入人群收入增长率远远超过经济增长率， 财富的快速聚集使得房地产市场结构进一步扭曲。根据中金 公司的报告，2005 年中国最低收入户房价收入比是 22.69， 是同组国际平均水平(9.7)的 236%；中等收入户房价收入比 是 7.75，是同组国际平均水平(9)的 86%；最高收入户房价 收入比是 2.45，只有同组国际平均水平(5.6)的 44%。2005 年，中国最高和最低收入户房价收入比差距是 20.24，而国 际最高与最低差距是 7.8，只有中国的 39%。 从这个角度看，中国房价收入比在 2005 年时总体水平 不高，也与国际平均水平接近，2005 年以后房价上涨脱离了 普通市民的购买力。但是中国不同收入群体的房价收入比差 距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平 很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接 近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。 从收入结构合理化、减少贫富差距出发，应对低收入人群提 供保障性住房。应尽快实施物业税，对高收入群体的过度投 资购房需求进行调节。 12 图 10.2005 年不同收入群体的房价收入比 2.454.1 7.75 22.69 14.74 0 5 10 15 20 25 最低收入 低等收入 中等收入 高等收入 最高收入 2005年 房屋收入比是衡量房屋价格相对于居民收入是否合理 的一个综合性指标。当房屋价格不断增长时，居民收入的持 续同比增长是维持稳定住房需求的根本因素。居民收入落后 于房价增长将降低购买力，抑制居民购房意愿。从目前我国 经济发展趋势看，居民收入持续增长的趋势将随着我国产业 升级的推进而得以延续，但如果出现经济衰退或危机，则是 对房价最直接的冲击。 四、租金收益率 北京、广州、深圳、厦门等城市外地投资性购房比例较 高，推动房价收入比远离本市中低收入人群的购房支付能 力，这一现象还不能得出房价泡沫破裂的结论，应将房屋视 为投资品再进行审视。衡量投资性购房价格水平的主要指标 是租金收益率。 假定房产投资者购买一物业并将物业出租从而收取租 13 金以获取利益，我们用投资回报率来表示获取利益的大小。 公式可表示为： R = P / T0 ；其中：R为租金收益率 ，P 为全年租金收入，T0为物业的年初市价。 表 2.部分城市租金收益率（%） 2003 2004 2005 2006 2007 2008 北京 6.20 5.60 5.60 5.20 4.10 3.70 上海 6.00 4.80 3.50 3.10 3.00 2.60 深圳 6.20 6.10 6.70 5.60 4.30 3.20 广州 6.80 6.60 6.20 6.30 5.00 4.20 城 市 年 份 购房出租的“投资回报率”一般不应低于当时的商业性 住房抵押贷款利率；但也不应高出太多，以住房抵押贷款利 率为基准利率，考虑投资风险补偿和租金上涨因素，租金收 益率应比抵押贷款利率高 1%～3%。 在有效的房地产市场，应该存在下列等式关系： 房产升值率+租金收益率=债券收益率+风险溢价 若假设：房产升值率≦风险溢价，那么：租金收益率≧ 债券收益率，因此，理论上可以用长期债券收益率作为租金 收益率的支撑点。 14 从下图中可以看出：2003 年以来，北京、上海、深圳三 地中深圳房价涨幅最大，虽有指标上的类似香港 1997 年的 特征，但房价与香港仍然有较大差距。 图 11.香港租金收益率变化图 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 1991 年 1993 年 1995 年 1997 年 1999 年 2001 年 2003 年 2005 年 2007 年 图 12.北京房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 北京房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 租金收益率 国债平均利率 房价 注：北京租金收益率 2007 年起开始跌破国债平均利率。 15 图13.上海房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 上海房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 注：上海租金收益率早在 2005 年即跌破国债平均利率。 图 14.深圳房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 注：深圳租金收益率在 2007 年跌破国债平均利率。 在我国一些重点城市房价快速上升的同时，房屋出租收 益率在逐渐下降，房产投资价值相对减小，房产价格存在一 定程度的泡沫，短期有调整压力，例如上海 2005 年以后， 北京、深圳 2007 年起房价偏离投资价值区域。如经济继续 高速发展，房租在一定时间后又大幅上升，则投资资本又将 0.00% 7.00% 9000 6.00% 8000 5.00% 7000 4.00% 6000 3.00% 5000 2.00% 4000 1.00% 3000 2000 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 租金收益率 国债平均利率 房价 深圳房价、租金收益率与国债平均收益比较趋势图 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 租金收益率 国债平均利率 房价 16 关注房屋市场。 五、供需对比分析 分析房价走势最关键的还是看供给与需求的对比。2004 年、2005 年国家政策调控将住房开发作为固定资产投资一并 予以控制，这导致随后两年新开工面积相对不足，是除了经 济和金融因素以外最重要的房价急剧上涨的原因。例如自 2004 年以来北京和上海两个城市出现了新开工面积和销售 面积“倒挂”（新开工面积小于销售面积，造成供给不足） 的现象。如下图所示： 图 15.上海房价与市场供需对比图 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 商品房售价（右轴） 新开工面积 竣工面积 销售面积 17 图 16.北京房价与市场供需对比图 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 商品房售价（右轴） 新开工面积 竣工面积 销售面积 从全国趋势来看，2004 年开始的投资控制导致 2005、 2006 年竣工面积增幅放缓，不能满足急升的购房需求，房价 急升。随着房价上升预期导致新开工面积大幅增加，2009 年 以后的竣工面积将增加，如果需求受到抑制，则房价将有较 大调整，尤其是以投资为主的城市近郊区将失去价格支撑。 图 17.全国商品房供需状况及价格走势 0 20000 40000 60000 80000 100000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 商品房新开工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售价格 18 2007 年全国城市住房工作会议要求加大保障性住房投 入，土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于 10%，但规模有限，对市场的购房群体影响不大，时间也需 2 年以上才能发挥作用。控制房屋供应，抑制需求手段不足是 房地产泡沫化的重要原因，如果不能改变调控思路，采取有 力手段抑制需求，2010-2016 年还可能有新的上涨周期。 六、重点城市供需关系预测案例 （一）上海 假设2005年底前上海处于供需平衡期。从2006年起，按 照上海市2006～2007年新开工面积滞后２年得出2008～ 2009年竣工面积确定供给，按照2006-2007-2008P三年平均 测算2009年销售面积确定需求；从而得出当年供应缺口和累 计供应缺口。 图 18.上海供需关系预测 0 1000 2000 3000 4000 -500 0 500 1000 1500 2000 住 宅 竣 工 面 积 2699 .11 2752 .45 2112 .1 16 33 住 宅 销 售 面 积 2615 .49 3279 .17 2393 .26 2762 .64 当 年 供 给 缺 口 -83 .62 5 26 .72 281 .16 1129 .64 累 计 供 给 缺 口 -83 .62 443 .1 724 .26 185 3 .9 200 6年 2 007年 08年 P 09年 P 19 上海近两年由于需求旺盛，供应缺口开始出现，虽然 2008年需求有所减弱，但如果2009需求恢复正常水平，且供 应明显不足，累计供给缺口矛盾将更加突出。 （二）深圳 假设2005年底前深圳处于供需平衡期。2005年末住房总 建筑面积24537万平米，常住人口827.75万人，人均住宅建 筑面积29.64平米。从2006年起，按照深圳市最新住房建设 计划确定住房供应量，按深圳市城市整体规划（2007-2020） 人均面积差距（35-29.61）确定理论年均需求量，从而得出 当年供应缺口和累计供应缺口。 图 19.深圳供需关系预测 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 600 700 2006年 2007年 2008年 2009年 实 际 供 应 量 （ 万 平 米 ） 694 .57 589 .2 1215 .9 981 .9 理 论 需 求 量 930 .85 930 .85 930 .85 930 .85 供 应 缺 口 236 .28 341 .65 -285 .05 -51 .05 累 计 供 应 缺 口 236 .28 577 .93 292 .88 241 .83 深圳尽管 2008 年是一个相对供应高峰，但由于前期供 应缺口较大，未来深圳住房供应紧张的状况尽管有所缓解， 但矛盾依然存在。 20 房价两种前景的差异在于未来房屋需求的管理。政府对 土地、房地产开发、保障性住房的供应等方面的政策对房价 走势有直接影响，此外房贷政策影响贷款购房，物业税影响 投资性购房，这些政策本身也是变量。由于加大保障性供应、 打击屯地行为，对2008-2009 年的供求带来短期影响，房价有 调整压力，但由于资金供应严厉紧缩，开工面积难以大幅上升， 2008 年 7月新开工面积比上月下降35.7%，预计投入受限的局 面将维持相当一段时间，按照高层住宅 14 个月的建销周期， 2009 年 9 月起可供销售的商品房将转而减少，2009 年下半年 的消化期之后的房价走势将受宏观调控等变量的影响，放松宏 观调控之后，如果不适时推出物业税等抑制投资需求的有力措 施，则2010 年以后可能重新出现供不应求的局面。 以上分析是商品房口径，包括商品住宅、商用房、写字 楼，上述结论主要针对住宅市场。2008 年上半年办公楼开发 投资增速大幅下滑。市场供给趋于平稳，但市场需求较前大 幅下滑，市场供需状况趋于平稳，销竣比略小于１。办公楼 销售价格出现回落，租赁价格连续下降。上半年商业营业用 房投资增长相对平稳，投资增幅有所增加。新开工面积增长 大幅提高，竣工面积同比出现负增长，销售面积同比回落， 市场需求持续下降，销竣比同比减小，市场供过于求。销售 价格涨幅有所放缓，租赁价格出现下降。 21 七、对我国房地产市场走势的判断及政策建议 综合以上分析，由于经济发展和自住需求的支撑，推动 房地产市场发展的基础并没有发生根本性改变，未来若干年 内全国房地产市场交易量和成交价将整体上保持增长态势， 在 2015 年左右可能会出现房价趋势拐点，这个拐点出现时 间尚需结合居民收入增长趋势及宏观经济政策进行持续分 析，并且应注意不同城市可能有不同拐点。在一些城市已经 出现房价泡沫，随着新房供应量增多及中国的人口红利变成 人口负债，如果剔除投资及投机性需求，房地产的边际消费 需求将大大减少，总体房价增幅将趋缓。从 2008 年到 2020 年之间由于政策选择因素使房价走势存在很多的不确定性， 其中 2015 年以前总体上是波动中上升的可能性大，2016 年 以后进入下降周期的可能性大。 （一）短期趋势 以投资或投机为目的的购房需求随政策和资金流向变 化而变化，将引起阶段性和结构性房价波动，自住和投资性 购房者的观望形成暂时的供过于求，房价下跌压力较大。单 个城市来看投资性购房比重高的城市房价波动更加明显。近 年宏观调控影响了投资、投机需求的价格预期，可能在部分 城市形成阶段性下跌。消化期的长短与宏观调控政策有关， 又与各地情况有关，因此对投资、投机性需求的房贷政策调 整应落实到各具体城市或区域。 22 （二）中期趋势 由于货币紧缩效应导致对住房供应方的控制仍在强化， 2009 年 7 月起商品房新开工面积将有明显下降，而物业税的 推出需要时间，因此阶段性调整后投资资金仍将关注房屋市 场，形成新一轮房价上涨，在国内不同城市以梯级上涨为主 要特点。 （三）长期趋势 以自住购房为主的基础性需求仍持续上升，城市化继续 推进、居民收入持续上升、人民币升值、产业升级和经济继 续发展支持以上基本面的判断，如果投资性购房需求波动引 起房价下跌，在一定的位置会受到自住购房需求的支撑。但 由于人口结构和经济结构的变化，在 2016-2020 年之间某个 时间点基础性需求将发生趋势性转变。 图 20.单一城市房屋销售价格趋势预测举例 23 （四）政策建议 1.适时果断推出物业税政策，防止本次调整过后发生新 一轮的房价飙升，通过有效抑制投机和投资需求间接抑制房 价，同时可通过对不同物业实行差别税率调整住房供应结 构，加大普通住宅、中小住宅的供应量，重塑房地产市场的 健康消费理念。 2.继续进一步加大社会保障性住房的供应，有步骤有计 划推进廉租房、经济适用房建设，允许部分单位自建房、个 人集资建房，恢复房地产社会保障功能，关注保障性住房政 策执行的力度和广度。 (中国银行总行个人金融总部房地产研究小组) 报 送：中共中央办公厅、中央政策研究室、中央财经领导小组，全国人大办 公厅、全国政协办公厅，国务院办公厅、外交部、发展改革委、财政 部、商务部、中国人民银行、国资委、统计局、国务院研究室、新华 社、社科院、国务院发展研究中心、银监会、证监会、保监会、中国 投资有限责任公司、中央汇金投资有限责任公司。 行内发送：董事长、行长、监事长及管理层成员，董事，总行各部门、董事会秘 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 部、监事会办公室、直属单位，各一级分行、直属分行，中银香港， 澳门分行，各海外分行、公司、代表处。 24