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首页 干货 商业街历史、尺度、模式研究

干货 商业街历史、尺度、模式研究.ppt

干货 商业街历史、尺度、模式研究

xxj7584
2019-03-17 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《干货 商业街历史、尺度、模式研究ppt》,可适用于综合领域

商业街区发展演变至今已有几千年的历史。商业街区的缘起可以一直追溯到古罗马时期在巴西利卡内建造的最早商业步行街。在西方世界内随着航海业的发展及工业化的到来越来越频繁和广泛的贸易促使商业街区成为城市生活的重要部分。而现代商业步行街也是最早出现在欧洲并且一路发展至今又在全球化及信息化的挑战下焕发新的生命力。而在中国商业步行街的历史也可以追溯到宋代。以历史文化街区为依托结合现代商业业态的独特商业街区取得了较大成功。商业街区的发展历史商业街区空间单元模式商业街路径适宜尺度分析商业街路径适宜尺度分析长度商业数据显示:近邻型商业街(业态以日常生活配套服务为主)一般为mmm左右常见地域性商业街(业态主力店多以全国知名品牌店地方百货为主)一般为mmm左右常见广域型商业街(业态规模可在市域内有重要影响以全国、国际知名连锁品牌旗舰店等为主)一般为mmm左右常见超广域型(业态规模在国内有一定影响力国际品牌等为核心店铺旗舰店、国内知名品牌较多)一般为mm正常人的行走距离与身体感受:mdashm腿酸m累m筋疲力尽人们在商业街区游逛的路径是呈之字型故完整的逛完商业街区行走长度至少是主动线长度的倍商业街区舒适的动线长度以m以下为宜宽度美国人类学家编写的《潜在的尺度》一书中提出了四个级别的距离空间感受:mm亲密的尺度这种间距可以安慰、爱抚等mm私人的尺度这种间距可以互相交流等mm社会的尺度这种间距可以进行社会交往等mm公共的尺度这种间距是陌生人若街巷两侧都是商铺游人在中间行走则宽度一般为mm高度街道高宽比与人的感受:DH<两幢建筑相互干扰产生压抑感DH=产生内聚感安定但不压抑DH=产生内聚向心的感觉且不至于排斥离散DH持续增大空间会失去围合感若取商业街高宽比为街巷宽度取m时两侧建筑高度约为mm即二至三层ldquo宽窄巷子rdquo是成都市三大历史文化保护区之一由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成由个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。我们的建议:模式三租售结合成都宽窄巷子国内商业街案例分析国内商业街开发模式分析阳朔西街位于阳朔古镇中心宽约米长近米。历经千多年是阳朔最古老最繁华的街道也是阳朔重要的旅游景点之一。明城墙、碑刻、古寺、古亭、名人故居、纪念馆等这些古老的建筑保存皆较完整。阳朔西街三里屯太古里是由太古房地产开发的商业综合体项目。它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。项目占地万平方米。建筑面积万平方米。为开放式的购物。由座低密度的当代建筑布局而成。北京三里屯Village建外SOHO位于长安街上国贸中心正南面是目前CBD中面积最大的建筑项目总占地面积为公顷(东西长约米)由栋公寓、栋写字楼、栋SOHO小型办公房及大量裙房组成配套设施包括幼儿园和会所等。建外SOHO特点描述:租售结合的模式就是租一部分售一部分开发商往往将物业的一部分租给主力店再销售一部分商铺。优势分析:开发商都掌握部分的产权出售的只是部分往往将高楼层整体出租给品牌商家以品牌商家为商场经营的主体发挥他们的品牌效应将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售即ldquo主力店辅营区rdquo的模式主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值该模式还可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾这种模式具备较高的灵活性和可控性。经营要点:要点一以优惠的租金引进零售的主力店、此主力店尽管他们的租金一般都很低但是这些大品牌的进驻将聚集人气带旺该商场总的来说得大于失要点二,通过主力店提升辅营区的销售价值同时必须找到辅营区的准确定位真正利用主力店人流。商业街运营模式对比:成都宽窄巷子物业不售统一租赁管理成都的宽窄巷子由专门打造文化旅游的大型国有企业成都文旅集团进行开发运营物业仅出租并不进行散售这样有利于保持商业街品质合理控制业态配比使整体商业更优质。阳朔西街散售为主大部分自行经营阳朔西街大部分商铺以散售为主售出后大多由业主自行营运或出租市场情况比较混乱不能形成统一的管理对于保持商业街品质及平衡业态配比存在一定的问题。北京三里屯Village物业不售统一租赁管理北京三里屯Village由太古地产经营运作太古地产则采取商业地产开发经营的模式只租不售赚取长期收益建外soho分散出售、租赁管理建外sohomdash年对于租户商家来讲市场未成熟属于项目的上升期也是市场培养期即ldquo养铺期rdquo。mdash年对于商家来讲此阶段市场已基本成熟。mdash年此种物业分为开发商统一拥有产权和分散式小业主产权两种物业形式区别于传统的以零售为主的景区商业街成都宽窄巷由于有着浓厚的川渝饮食文化为背景定位方向为人文休闲型体验类商业其商户业态以餐饮与休闲娱乐为主目的为消费者提供一个放松休闲的休憩空间这为同是四川境内项目的本案提供了一定的定位方向参考。本项目商业业态根据可比景区型商业街案例的业态配比情况同时结合项目自身定位方向及当地美食文化等多元消费习惯建议适当提升餐饮及休闲娱乐类业态比例使业态配比更符合当地需求及消费客群的诉求。国内商业街商业业态配比情况分析商业业态配比建议商业街业态分布(按面积分类)单位:平方米业态类型成都宽窄巷子阳朔西街北京三里屯Village建外soho零售餐饮休闲娱乐服务配套总计古城商业核心城市人文地标立体综合开发mdashmdash打造全天候的娱乐、购物主题街区在设计上综合各种现代时尚的商业娱乐元素实现主题商业街区模式为游客提供便捷的消费和娱乐给商家带来丰厚的回报宫保里主题街区可以称为未来都市型商业设计借鉴传统崇州商业文脉特点巧妙融合宫保里片区文化特点以丰富的街区空间组合、人性科学的商业交通组织体系以及由步行街、酒吧街等营造的商业环境建成富有文化特色的主题娱乐、购物街区。灵活稳健的商业管理努力打造崇州第一品牌宫保里主题街区具备创造商业地产品牌的优势它不仅可以依托崇州市的消费环境和消费理念打造崇州古城商业文化的旗舰而且可以发挥宫保府、罨画池的历史文化形态及底蕴将文化特色运用到建筑和商业视觉环境中打造具有城市地域特征的商业文化地产品牌。设计上采用田园生态型旅游街区设计理念将商业视觉环境管理的标准贯彻在设计中通过高品质的形象吸引顾客。项目整体品牌只有形成整体品牌才能吸引顾客重复消费才能吸引更多的外地顾客慕名而来。项目定位崇州市最瞩目的商业建筑群最具文化传统活力的城市地标具有独特城市地域特征的商业文化街区成为崇州老城区商业经济的全新增长点发展目标发展战略CabotCircus购物中心开发定位项目是布里斯托市中心的旧城重建项目涵盖了住宅、零售、休闲、办公、交通及新城市景观等多个部分。其开发目标是在继承城市现有历史遗产的前提下为当地居民创造一个新的居住、消费、休闲、娱乐、商务空间并提供相应的配套设施。总体规划原则a)城市重建及多用途物业开发b)保留历史建筑c)创造安全的、具有吸引力的街道和广场d)良好的可达性、较小的交通压力e)单体建筑符合城市尺度、强调地标性f)有序的开发过程开发效果a)使日渐衰落的城区恢复活力b)创造一个小时的生活、工作和娱乐空间c)商业投资为当地经济打开新的增长点d)公共交通设施得到改善e)创造新的街道和更具风格的城市景观案例研究LiverpoolOne利物浦一号项目分区项目内业态分区主要包括:OneParkWest、ChavassePark、HiltonLiverpool、JohnLewis、SouthJohnStreet、Debenhams、TheParadiseStreet、BridgeStreetApartment项目特点a)主力店的选点完成就自然定下了商业动线b)主力店的选型和停车场公交枢纽的相互配合能够将商业带到新的高度c)有了主力店的动线最难处理的便是动线上多层商业的交通汇合与分流处理好了便如TheSouthJohnStreet多动线交叉带来的不是混乱而是人气和趣味性d)TheChavassePark对高差的处理方式其中包括将①三层变成首层将城市动线从ldquo屋顶rdquo打通②将喧哗的商业氛围集中在一条深沟之中不仅留下了干净整洁的公共空间mdashmdash公园城市同时如难波公园一般的沟壑中给人一种类似哥特式建筑中独有的向上感仿若接近上帝案例研究

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