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龙湖集团商业业态专题街区商业研究.ppt

龙湖集团商业业态专题街区商业研究

红茶
2019-03-18 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《龙湖集团商业业态专题街区商业研究ppt》,可适用于求职/职场领域

*部门ndash文件名龙湖集团商业业态专题研究街区街区与大盒子对比分析()BOX大盒子商业BLOCK街区式商业定义建筑形态为盒子人行动线和商铺基本处于室内。由若干街道连接形成的一片商业区域。适用条件区位要求弱对区位要求不高适应性强。强一般选择在已成熟商圈或旧商圈升级改造的情况。一般不适合新开发区、人口较少区域或仍处于人口导入期区域(除非目的性极强如奥特莱斯)。周边人流要求弱对周边人流要求不高。大盒子更容易发挥出ldquo极点效应rdquo吸引目的性人流向大盒子集中。强对人流量的要求较高。要求人流中具有较高比例的穿越型人流(即偶然经过型人流)。周边环境要求弱对周边环境要求不高适应性强。强受外部环境影响较大须考虑与周边格调的融合。交通要求弱对交通条件要求不高适应性强。强最好面临路或至少个面临近主干道。建筑影响动线设计易人流进入大盒子商业后可以按照设计师的动线规划流动较少受到外界的干扰。平面和垂直的动线设计弹性大较能营造多种效果。大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高因此受到的各种影响相对较小。难层以上的平面联动较为困难。依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流基本无平层的人流动线(多数街区式商业虽然有平层连廊但更多是作为景观出现而非作为平层动线)。街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置而非抑制既有方向的人流流向。楼层高度灵活楼层高度限制较少灵活性较高。较低由于竖向交通拉动能力的有限商业式街区的楼层不能太高一般不超过层。在地上建筑面积相同的条件下街区由于占地面积较小楼层相比大盒子商业将相应升高。建筑空间多为室内平层空间较多建筑空间灵活设计弹性大。景观主要在室内营造与自然的互动性较小。空气情况较不理想。多为室外室外景观较好。环境与自然空间相结合能有效体现生态、休闲消费理念。对外部景观营造要求较高。天气干扰弱抗天气干扰能力强适应性强。强受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。街区与大盒子对比分析()BOX大盒子商业BLOCK街区式商业运营情况租售策略租适合经营若采取销售策略较容易导致经营失败。租售皆可具备出售的可能性招商难易程度易大盒子商业用地较集中一般都有较为规整的形状因此比较容易招进大型的主力商家。方便设计成强迫式动线可有效引导人流经过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。较容易达到整体高入住率。难受到建筑形体约束不利于大型主力店招商且主力店与周边店铺互动性弱。平层面积小业态兼容能力差。街区式商业更多以店铺形式存在商业经营空间不足。层较容易招商但整体入住率普遍较低。租金水平普遍较高各铺位租金水平较为平均可达到较高整体租金水平。普遍较低更多的沿街和拐角商铺对层商铺租金价值可适当提升。层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。经营难易程度易统一经营难度较小。主力店的带动效应大可有效缩短项目整体培育期。整体性强较容易树立统一形象提升整体经营水平。难统一经营难度较大。对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长时对全局的影响相对较小。由于建筑体分散容易造成东一块西一块的情况较不利于树立统一形象。优势适应性强整体性强。更强调商业的目的性可吸引范围更大的消费者。主力店与专卖店更有可能产生互动使整个商业活起来。和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。商业街区更容易主题化、差异化。街区式商业万一经营不善各个商铺仍然可以独立开业不像大盒子商业万一关门所有商家都无法开业。所以很多刚涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业(实质上为了规避风险)。劣势最大的问题是如果一层商业处理不善高楼层的商铺都将受到影响。但由于整体运营弹性大因此具备的调整空间较多可对业态进行调整加以解决。目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳动线多且混乱让行人不愿意深入形成死胡同。街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因(分散建筑不容易互通)小商铺无法借助主力店的人气效应。所以街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高整体运营难度更大。成功案例大多数成功案例都为大盒子商业如:上海正大广场、上海国金中心商场、杭州万象城等。成功案例较少如:上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京三里屯Village等。金桥国际购物广场()金桥国际购物广场商业建筑面积,平方米建筑形态街区形式由幢建筑组成楼层数地下层地上层整体定位ldquo花园里的商场商场里的花园rdquo为金桥及浦东的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。商业定位中档家庭式消费、一站式购物中心。聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。主要客群周边居民为主租售策略商场部分整体持有平均租金楼约为元平方米天业态组合A区家庭休闲购物区以ldquo动感天地rdquo为主打B区潮流服饰购物区定位客群为时尚达人C区流行休闲购物区集聚DBHK等个性设计品牌D区摩登元素区以汽车展示厅为代表。运营情况目前项目接近满租整体运营情况良好针对该区域的消费人群特点引进儿童主题商业及娱乐运动设施较受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活动人气较旺。所在地浦东新区张杨路弄开发商崇邦集团摩根士丹利开业时间年月商业类型购物中心金桥国际购物广场()建筑编号业态组合座层:卡通尼乐园、贝可丽、苏武牧羊、盘古烤肉层:寰宇模型、迪士尼摄影馆、新爱婴早教中心层:Uniqlo、NIKEKids、Etam、KFC、YISELLE层:巴黎三城、Uniqlo、老凤祥、冰雪皇后、TEENIEWEENIEB层:易买得座层:上海歌城层:艾尚美甲、纽悦伊人护肤中心、伦特微国际体重管理中心层:Hotwind、Ochirly、避风塘、SKECHERS层:CoffeeBean、Ochirly、ONLY、JackJones、JOJO座层:高点保龄球馆、高点台球馆层:萨利亚、吉旺、豆捞坊、约翰牛层:光大通信EBT、棒约翰、DBHK、CA层:Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、AdidasOriginal座层:MisterDonut、哈根达斯座层:天虹海鲜酒家层:小南国层:BELLE、GEOX、汉堡王、Lawson便利店座层:釜山料理、望湘园、赤坂亭层:居适家、龙门客栈、旺池、滑板潮流店层:TheFaceShop、CityChain、一茶一坐、满记甜品、ColdStone、ELAND、BasicHouse、真功夫、Costa座层:逸品迈泰、川食公馆稻香蛙层:运动、汤姆室内高尔夫健身中心、功德林素食层:运动、i数码苹果专卖店、艾巢家居、安迪维特层:运动、藏经阁、麦当劳建筑编号业态组合座层:雷克萨斯展厅座座层:宿野整体形象设计座层:国美电器、泓叶精菜坊层:国美电器、梅赛德斯奔驰展厅、湘乐汇时尚湘菜层:国美电器、梅赛德斯奔驰展厅金桥国际购物广场()项目评价建筑形态错落有致充满趣味街区型商业的成功案例运用各种大小高矮不同的建筑群落创造出别致有趣的购物街区。在广场周边通过对建筑进行层层退台设计营造建筑间相互呼应的商业气氛增强趣味性提高消费者逗留意愿。在街区两边设立较多休闲餐饮增加消费停留及消费时间。开发商具备丰富购物街区运营经验细节处理较好开发商具香港及新加坡背景曾成功打造大宁国际购物广场管理具专业水平。定位准确满足消费客群需要弥补商圈市场缺位定位为家庭型购物中心满足周边金桥及碧云国际社区的消费需求受新建立家庭欢迎。瞄准周边居民消费能力强的特点引进较多中高端业态吸引消费者长期消费降低前往市区的几率。打造独具特色的消费项目如亲子体验概念店DBHK设计师集合店吸引其他地区人群前来目的型消费。*大宁生活广场()思南公馆商业建筑面积,平方米建筑形态街区形式由幢建筑组成。整体定位满足周边社区家庭式消费集娱乐、购物、餐饮一体的一站式购物中心商业定位中端主要客群家庭、及部分商旅人士租售策略整体持有业态组合零售餐饮零售运营情况项目处于成熟阶段租赁情况较好入住率超过。针对周边住宅社区较高的特点主要引入适合家庭式消费的卖场、餐饮业态所在地上海闸北区共和新路号开发商开业时间年商业类型商业街区大宁生活广场()空间布局功能面积占比地上部分商务酒店,办公楼,商业零售,餐饮娱乐,教育文化和生活配套,停车场和公共区域,地下部分停车场及设备房,合计,单店面积超过m的零售品牌休闲娱乐占比高体现新一代社区型商业广场的主题大型超市体现ldquo家庭、生活rdquo的定位思想大宁生活广场()大宁国际商业广场业态分布比例品牌名称业态类别单店建筑面积(m)大润发超市零售BMBKTV零售CJCGV影院零售亲子概念主题园零售Uniqlo零售Esprit零售CA零售大宁福朋喜来登酒店酒店酒店大宁生活广场()大宁生活广场()大卖场mdashmdash为项目贡献人流量大宁生活广场()零售部分mdashmdash具有家庭特色的国际快速时尚组合大宁生活广场()零售部分mdashmdash各类流行时尚组合大宁生活广场()餐饮部分mdashmdash突出家庭聚餐功能大宁生活广场()娱乐部分mdashmdash电影院及KTV广场()广场商业建筑面积万平方米楼层数BF整体定位陆家嘴商圈唯一一个开放式的商业休闲广场。商业定位融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的综合性商场主要客群周边居民和办公楼商务人士为主租售策略自持业态组合既有HM、Ochirly、Only、AdidasOriginal、宝大祥青少年儿童购物中心等国际国内著名的零售品牌也有汤姆熊娱乐城、金宝贝儿童教育等极具人气的儿童主题场馆以及渝信川菜、广州蕉叶、望湘园等著名餐饮品牌。运营情况开业以来已举办了多场品牌发布会、主题营销活动、春季系列音乐会等吸引了广大消费者的欢迎和众多业内外人士的关注。未来还将不断推出各类特色活动逐步打造成时尚文化与商业完美融合的新天地。所在地浦东新区东方路号开发商上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司开业时间年月日商业类型商业休闲广场广场()楼层主题业态品牌B儿童主题时尚运动、儿童零售、娱乐、教育宝大祥青少年儿童购物中心、芝麻开门、金宝贝、威尔士F时尚购物时尚名品、便利零售、中西快餐屈臣氏、佰草集、HM、orchirly、哈根达斯、汉堡王、沃歌斯、爱西西里F特色餐饮时尚名品、中西餐厅大渔、合点寿司、大渔日式料理、、广州蕉叶、汉拿山韩式烤肉、烹大师烧肉达人F特色餐饮中式餐饮、美发渝信川菜、望湘园。蒂凡尼美发广场()项目评价位置广场接近八佰伴商圈也承接张杨路东方路酒店群、写字楼群与陆家嘴商圈周边商务人士居多。看似紧密连接的三条轨道交通世纪大道站在东方路快车道隔离下需绕路而未能直达商业广场。项目周围被众城大厦、宝安大厦、江苏大厦、裕安大厦所环抱。建筑整个建筑极具海派特色红砖灰瓦的外立面、主题化的广场、饶有情趣的空间设计和宜人尺度的低容量建筑营造亲切、温暖、人性化的商业休闲氛围。定位广场不同于第一八佰伴的大众消费市场和华润时代广场的中高端人群而将目光瞄准了白领和周边社区居民。将为竹园商贸区的办公、商务人群和社区居民提供一流的商业、餐饮休闲场所也为东方路、世纪大道沿线填补商业空白经营情况开业两年多来零售业态普遍生意较清淡相反餐饮业态生意很好依托周边商务人群的消费能力中午和晚上餐饮基本满座甚至等位。地下一层的开放式环境和儿童业态布局吸引了周边学校和家长带孩童平时和周末玩耍相关业态的消费力有所提升。*思南公馆()思南公馆商业建筑面积,平方米建筑形态街区形式由幢老建筑和幢新建筑组成。整体定位环境mdashmdash传承历史生化当代商品mdashmdash精致独特高雅亲和服务mdashmdash以人为本以客为尊。商业定位定位高档国际化品味及服务。ldquo会所式rdquo的经营模式具文化内涵的生活艺术品揉合文化、艺术和娱乐的推广活动。主要客群游客、外籍人士、商务人士租售策略整体持有业态组合约为各式餐饮其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰淇淋店和糕饼甜品店等其余为商品零售和展销运营情况项目处于刚开业前期培育阶段租赁情况较好入住率达。针对消费人群收入较高特点引进较多咖啡厅、酒吧和高档餐饮在夜晚下班时间人气较旺。所在地上海市思南路号开发商上海城投永业集团崇邦集团开业时间年商业类型特色街区思南公馆()北里特色名店东苑至尊府邸西苑企业公馆南苑思南公馆酒店功能分区区域特色南苑公馆酒店区幢独立花园洋房。其中幢洋房供整幢出租其余幢分别为礼宾部、接待处、商务中心、酒吧及中西餐厅。幢三层高外廊式建筑为酒店宴会及多功能厅。幢新建会所设室内恒温游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花园等。北里特色名店区由幢老建筑和幢新建筑组成十多条宽窄不一的步行街和六个大小开放空间穿插其中。西苑企业公馆区幢花园洋房出租予境内外企业作商务用途。东苑至尊府邸区建筑面积约,平方米提供套全装修住宅单元目前作酒店式公寓使用。租户列举餐饮鱼藏日本料理、Costa、诗碧阁西餐厅、JClub、哈根达斯、晶浦会、慧公馆零售哈曼旗舰店、庄饰珠宝、雅家时尚、蒲蒂花馆、休闲娱乐MissParis美容中心、DandyHouse男士美容中心、OSpaPremier艺术龙门雅集、申活馆思南公馆()项目评价重新开发历史建筑群落发掘历史人文价值思南公馆坐拥栋历史悠久的花园洋房同时汇聚了独立式、联排式、外廊式等多种建筑样式。公馆里的百余棵古树都被完整保留下来树龄都在年以上。开发商具备丰富街区运营经验工艺精雕细琢将历史建筑每一块砖小心拆下挨个编号然后调整位置重新还原成老建筑风貌原样重现。整个工程历时年精益求精达到ldquo修旧如旧rdquo的效果。崇邦集团曾成功打造大宁国际购物广场和金桥国际购物广场管理具专业水平。项目设计富有情趣具市场亮点引进各种酒吧、咖啡厅、高档餐饮吸引目的性消费人群增添商业氛围设立各种艺术馆、画廊等富有艺术气息业态增强项目自身艺术氛围。在广场区域设立各种趣味雕塑及园艺植物创造设计亮点。并提供休憩长椅营造休闲气氛延长消费者停留时间。*人有了知识就会具备各种分析能力明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书广泛阅读古人说ldquo书中自有黄金屋。rdquo通过阅读科技书籍我们能丰富知识培养逻辑思维能力通过阅读文学作品我们能提高文学鉴赏水平培养文学情趣通过阅读报刊我们能增长见识扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操给我们巨大的精神力量鼓舞我们前进。*****

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