河南郑州项目整体定位及物业发展建议.

怡丰置业郑州项目中期汇报有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的回复意见谨呈：河南怡丰置业发展有限公司SZ[2007]GW51开发大方向达成共识的前提下，几个需进一步深化的关键问题总结No.1：客户定位的深化No.2：多 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 经济测算对比No.3：品质多层产品营建建议的深化No.4：景观及风格营建建议的细化No.5：配套设施建议的细化在怡丰置业郑州项目中期汇报会上，双方经过深入沟通，已就项目开发的大方向达成了初步共识，在大部分的细节问题上也取得了基本一致的意见，现就某些待进一步深化的关键问题归类并总结如下：通过对问题的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 以及讨论，我司就上述各项问题的讨论和回复意见如下文详述。客户定位的深化品质多层的需求问题目标客户置业特征探讨关于客户问题，怡丰对70%的90m2内产品的市场需求存在较大的疑虑，我们将重点探讨购买这种产品的目标客户经济承受能力有限，对价格较为敏感，他们对居住的需求其实并非完全基于面积大小，更主要的是受到价格的约束，我们把这种需求转化为总价承受能力来进行分析——我们先从目前市场供求状况出发：本项目90m2内的品质多层总价大部分在30万元以内，我们来梳理一下郑州市场上30万以内的产品目前有哪些：中心区：寸土寸金，房价高企，30万元以内房子供应主要以高单价的精装修小户型公寓产品为主，供应量有限，产品同质化严重——思达数码国际公寓：高层，20~70ｍ2，精装修6400元/ｍ2，总价12~50万元；左岸国际：小高层，40~60ｍ2，精装修4100元/ｍ2，总价16~25万元；名门盛世：高层，29~44ｍ2，精装修5000元/ｍ2，总价15~22万元。中心区30万元以内的商品房供应已是凤毛麟角，面积较小的居家产品总价大多在三、四十万以上。郊区：30万元以内房子供应以廉价低品质多层产品与旅游度假小户型产品两种类型为主，量少但销售速度快——廉价低品质类型：21世纪国际城：多层，30~80多ｍ2，总价7~18万元；旅游度假类型：龙泊圣地：多层，40~88ｍ2，总价12~30万元；思念果岭山水：公寓，50~70，总价19~28万元。主报告中对上述产品已作了详细分析，整体而言，销售情况普遍良好，说明郊区低总价小户型产品有充足的市场基础，对于本项目而言是有利的。远郊90m2内产品案例借鉴——由于90/70是新政策，目前可供参考的完全执行该政策的远郊成功案例较少，但我们可以选取条件类似、以洋房产品为主的郊区项目，了解其90m2内产品的销售情况。我们选取了以下二个外地案例：我们还研究了国六条颁布后郑州市第一个经过政府审批的项目：厦门圣地亚哥深圳四季花城郑州绿都城厦门圣地亚哥——凭借建发品牌及产品力，岛外远郊项目克服区域抗性，多层公寓实现热销一期产品配比：圣地亚哥项目位于厦门岛外龙池开发区，东接厦门海沧区，沿着马青路到达厦门白鹭州约15分钟车程占地：约640亩；总建筑面积：50多万m2；容积率：1.15。一期整体规模：独立别墅：约53580m2；联排、叠加：约32870m2；多层、小高层：约307200m2；公建：约19061m2；一期规模：112037.48m2；公寓：89534.71m2；联排：22502.62m2。公寓户型套数套数比单身公寓27182%1房56425%2房77-9226032%3房96-11616420%3房120-14631238%3+1房130202%合计816100%别墅户型套数套数比联排(含地下室)3144%联排(无地下室)3245%双拼811%合计71100%一期公寓销售状况总套数816已售套数763销售率85.66%实收均价3390/m2一期别墅销售状况总套数71已售套数65销售率91.55%联排实收均价6312/m2双拼实收均价10833/m2项目一期于2006年9月23日开盘，现场吸引了近3000位客户，首推房号511套，当日即售罄，下午加推390套，实现4.2亿的成交金额。深圳四季花城——高性价比产品吸引大量市区工薪白领层，低总价多层小户产品受客户追捧项目区位：位于深圳关外龙岗区坂田镇，离深圳主城区40分钟车程，周边无明显产业及消费支撑；1999年，项目开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏基本生活配套。总占地：560亩；总建筑面积：54.73万m2；其中：住宅：51.54万m2；商业：1.02万m2；公建：1.78万m2；容积率：1.45；产品形式：以多层为主，联排别墅、情景花园洋房等；开发周期：4年。实际客户构成：深圳市主城区：75%；龙华、布吉10%；香港和境外10%，外地5%项目产品线较宽，但主要以多层产品为主，居家户型，面积适度控制：二房70~80多m2、三房90~110多m2、四房120多m2。四季花城项目的开发理念——为“关注普通人的生活”而努力，为普通人提供一个具有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间。。项目起价2800/平方米（当年深圳市均价已达5600元/平方米），以低价入市，产品的性价比极高，受市场追捧；项目为众多经济承受能力相对较弱、在市区买不起房子的工薪白领阶层圆了置业之梦，四季花城已成为白领居所的代名词。郑州绿都城——严格执行90/70政策的郊区项目实现热销，客户对小户型居家产品接受度高项目区位：郑州市西郊中原路西环路口；项目特色：地块有50多年的工业历史，项目在规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 上保留原有的工业元素（铁路、水塔、厂房、生态树林等），打造“后街区”的主题生活。客户来源：郑州市各个区域对价格敏感的客户。整体规模：总占地：350亩；建筑面积：38万m2；总户数：3200户；社区配套：幼儿园、小学、会所等。开发节奏：分三期开发；一期规模：建筑面积：10余万m2；容积率：1.45；户数：1068；停车位：539。销售中心项目严格执行国六条政策，90m2以下的户型占70%以上：70%1房45m22房78~90m23房87~90m230%3房111~138m24房100m2、120m2一期2006年12月2日开盘，1000余组客户选房，一批推出570套，销售82％，当日销售总金额1.5亿元，近千套房子3个多月快速销售完毕；二期持续热销，2007年6月16日开盘，当天销售1.15亿元，目前两个月已售超过80％。一期3000多元/m2，总价主流在30万以内，二期3800元/m2。品质多层的需求分析总结——一直以来，小户型都作为“20岁的人用来住，30岁的人用来玩，40岁的人用来投资”的过渡性和投资性产品而存在；由于国家90/70政策的颁布，未来小户型将成为市场供应的主流，客户需求在此大势下必定受到影响，比如说，也许客户更青睐于110~120m2的户型，但此类产品稀缺、且价格必然较高，客户由于自身经济承受力的限制而主动或被动地接受90m2内的产品；这样的趋势变化，对项目来讲即是机会、也隐藏着威胁，我们一方面需要在产品品质上下功夫以摆脱同质化，另一方面则要把握入市时机，抢占先机。我们从郑州市场供应层面看，目前无论是30万元以内、还是90m2以内的居家产品，供应较少，且市场实现不成问题。我们从远郊成功案例看，高性价比中小户型产品受到被动郊区置业客户以及投资客户的追捧。总体而言，我们认为70%90m2内品质多层的市场需求不必过于担心，最重要的是在这一趋势下尽力提升产品竞争力以并抢占入市先机。客户定位的深化品质多层的需求问题目标客户置业特征探讨项目目标客户定位回顾上中产阶层的别墅追梦生活：联排别墅、叠加别墅、退台洋房；工薪阶层的品质居住圆梦：退台洋房、品质多层；实践“5+2”生活的客户：需求层面较广，各种物业类型均有可能。普通工薪层被市区高房价逼出来的被动郊区化客户被自然环境吸引出来的主动郊区化客户富豪阶层上中产阶层富裕工薪层周边地市富裕阶层上中产阶层的别墅追梦生活工薪阶层的品质居住圆梦客户多元化背景下“5+2”生活的居住实践本项目的主力目标客户——他们是追求品质化郊区生活的城市上升力量本项目产品与目标客户需求相匹配——各类目标客户的置业心理类型特征置业特征产品需求普通工薪层购买力：30万以内；年龄25~30岁左右；居住状况：在市区租房、单位宿舍或在郊区购置价格较低的房子。首次置业为主；价格敏感，承担不起市区房价；消费观念相对前卫，对品质有一定追求，并愿意为此付出相对高单价；关注产品的实用性。90m2内多层产品；基本生活配套需求；关注孩子初级教育；公交系统的交通通达性要求较高。富裕工薪层购买力：60万以内；年龄28~40岁；事业打拼中，有存款积累，达到改善居住环境条件；渴望提升居住品质；观念较为保守。关注产品品质及实用性；对总价较为敏感；二次置业，第一居所；关注居住舒适度和家庭财务能力的平衡。洋房类产品，少部分可能购买别墅；对配套需求较高；公交系统的交通通达性要求高。上中产阶层购买力：60~100万；年龄35~45岁，孩子已完成初级教育；来自于市区的生意人、企业高管、中高级公务员等；处于事业上升期的城市中坚力量，有一定财富积累；知识层次较高，有一定眼界，对生活品质要求较高。渴望生活质量提升，重视居住品质，具有一定的低密度情节关注产品品质与居住环境，对物管要求高；有置业经验，第一居所可能性较大；价格敏感度较低；对项目品牌的市场口碑较为敏感。联排、叠加、退台洋房；区别于城市的产品及生活体验；基本生活配套；自驾车，对通达性及停车体系要求高。实践“5+2”生活的客户身份多元；经济实力较强；厌烦城市生活却又离不开城市，崇尚“5+2”生活方式。居住、度假、休闲、投资、未来退休养老等的多元化置业目的；关注居住环境，具备休闲度假氛围；多次置业，第二居所为主；价格敏感度低。产品需求多元化，各种类型产品均有可能；对生活配套需求相对较低。目标客户AIO量表购买低密度产品的客户购买多层产品的客户Action活动时间安排较自由夜生活比较丰富，有特定生活圈子穿着比较随意不太关注电视，关注报纸广告在外吃饭较多不喜欢和圈子以外的人交往改善居住环境，偏好相对大户型关注重大规划利好，升值潜力时间安排比较规律家庭观念较强，重视子女教育关注电视、报纸的楼盘信息喜欢住宅的价值增加点对楼盘品质有一定要求朋友之间传递的楼盘信息对购房有一定影响关注政府的相关规划Interest兴趣别墅类有天有地的产品山水资源喜欢品味格调忌讳数字：4、7，偏好：6、8对总价比较敏感户型的实用性社区的配套和生活的便利性忌讳数字：4、7，偏好：6、8Opinion观点喜欢私密，喜欢低调不太接受过于超前事物讲求内外环境好相信口碑传播片区的自然环境很重要价格不是考虑的最重要问题讲究风水，崇尚人文喜欢聚居，喜欢热闹重视对子女的文化教育讲求实惠，实用，比较价钱眼见为实对未来规划有信心配套要齐全，交通要便利从客户的特征与关注点出发的营销提示宣传推广及现场展示要注重产品品质的体现和高品质生活的演绎。重视高品质的居住环境营销推广要强势打造项目形象，并深度挖掘项目内涵，向客户传递一种文化韵味。低密度客户讲究品味格调，重视精神层面的享受营销活动尊重郑州人生活、文化习惯，并注重人际推广。有特定的生活圈子，注重口碑宣传推广要加强对区域价值的挖掘与区域形象的打造，并通过产品性价比提升客户购买欲望。认同区域发展前景，但目前仍存在一定的距离抗性通过多种宣传渠道传递、展现项目价值，迎合客户需求。需求特征明显，置业观念相对开放未来，我们客户的生活是这样的……在很远的地方，你就看到了你们家社区醒目的标志，那是一座类似教堂钟塔的建筑，还有小广场和好大一片的湖水；迎面视线开阔，生动的景观，你感觉一下子放松了很多，不知不觉间放慢了脚步，小广场上，人来人往，还有几个少年在玩着滑板，有老人带着孩子在玩耍；傍晚，你开车或坐巴士回家……远远的在天河路上，看到东北方一片红瓦白墙的西班牙风情小镇忽然跃入眼帘；明快热烈的颜色，让人感觉是温馨的、全郑州最独特的；下了车，整个社区都被西班牙元素包围着；商业街上面包店里散发出诱人的香气，让你加快了回家的步伐。未来，我们客户的生活是这样的……在社区商业街，享受城市商业购物般的乐趣，一站式购物，方便快捷；从超市里出来，沿着景观大道，很快的走道归家的小路上；一路上，不用担心汽车经过，线路设计很安全；路边的草地上的健身设施，不知是谁家的老人们带着小孩子玩耍；在几栋围合的小院落里，邻居在呼唤着在院子里玩的孩子回家吃饭，你微笑着跟邻居问好；进到了自己家的前院，看到宝贝女儿在前院的小桌子上看书。多方案经济测算对比价格预期的基本前提一——低密度和多层的价格差以经济测算工具来指导物业类型配比，设定各种物业类型的单价比值是非常重要的；对于怡丰项目的价格体系中，一个关键的指标是联排和多层的价格比对本项目最具有参考意义的两个区域目前多层和低密度产品的主流价格如下表所示：区域主流物业类型主流供应面积（平米）主流单价区间（元/平米）总价区间（万元）类别墅和多层价格比北区近郊多层90~1504000~450036~682.25~2.67：1别墅类240~4009000~12000200~480远郊多层120~1802000~250024~453~4：1别墅类240~4006000~10000150~400由于目前郊区的多层产品都是以控制成本提升利润空间为生存之道，而本项目是以品质突破市场体系的多层产品进入市场，所以在价格预期上会高于郑州远郊多层产品；目前郑州郊区的低密度产品以双拼、大面积联排叠加产品为主，目前控面积、提单价的的经济型低密度产品在市场上供应量少，具有比较大的价格上升空间。本项目价格前提设定——联排和多层的单价比为2:1，低密度价格提升较快（市场环境模拟中将包括讨论多层市场价格实现更好的情况）。关于经济测算的几个共识多层产品取消一梯多户，用围合的形式作为提升容积率的主要手段赠送面积不计入销售面积，成本摊入销售面积品质多层是多层产品除退台洋房外的统称，包括小退台中面积小于90平米的套型（按照成本体系的相似性）通过中期沟通，基本确定以围合为提升容积率的主要手段；关于多层产品可以实现的容积率在测算中给出讨论。赠送面积对成本体系影响不大；赠送面积包括多层产品的半地下集中停车成本按照经验值计入成本体系。品质多层以一梯二的南北向多层产品为主；其余部分包括小退台中小于90平米的套型、围合产品和可能出现的大平面和公寓产品。多方案经济测算对比保守价格预期下的市场实现乐观价格预期下的市场实现合理价格预期下的市场实现推荐方案的经济评价及产品配比保守价格预期下的市场实现价格保守价格预期第一阶段第二阶段第三阶段联排500055006000叠加400045005000退台洋房300035004000多层250027003000联排多层单价比22.042在最保守的市场预期条件下：本项目所有产品价值预期都不高；多层产品销售价格略高于北区远郊小产权房单价销售期的后阶段相对第一阶段价格上浮在20%左右。保守预期下低密度产品的盈利能力较优联排叠加退台多层容积率0.70.91.21.4总建筑面积（平米）215431271697356096412363住宅建筑面积（平米）196931253197337596393863商业（平米）8000800080008000会所（平米）1500150015001500教育设施（平米）9000900090009000总投资（万元）79075834999372798261销售收入（万元）107820113306117315107131税前利润（万元）2874429807235878869成本利润率41%40%28%10%财务净现值（万元）2043821116152182464在最保守的市场预期条件单总产品实现的经济指标：低密度产品可以实现的利润和利润率最大；多层产品由于靠近成本价格，实现的利润不高，不到低密度产品利润的1/3。在保守价格预期下最优的配比方案是尽量以低密度产品为主，多层产品低价走量　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98465.6　　98465.6　　84399　　总建筑面积108355　　112788　　95589　　R=1.121.1　　1.15　　1.13　　联排别墅2167120%50001691815%55001911820%6000叠加别墅1083610%40001127910%450047795%5000退台洋房1083610%30001127910%350047795%4000品质多层6501360%25007331265%27006691270%3000项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度27852502835203498753471050236912003259608417945在市场实现单价低的情况下，拥有更大利润空间的低密度产品可以成为现金流产品；多层产品在不抢容积率的基础上走量，避免容积率提升带来的市场风险。多方案经济测算对比保守价格预期下的市场实现乐观价格预期下的市场实现合理价格预期下的市场实现推荐方案的经济评价及产品配比乐观价格预期下的市场实现价格在比较乐观的市场预期条件下：本项目所有产品价值预期都较高；产品单价实现高，但必须和控制总价的策略符合；多层产品的入市总价控制在30万以内；市场接纳程度高，后期价格提升快；乐观价格预期第一阶段第二阶段第三阶段联排650075009000叠加500060007000退台洋房400050006500多层300035004500联排多层单价比2.172.142乐观预期下多层产品的盈利能力有所提高，但仍然低于低密度产品在乐观的市场预期条件单总产品实现的经济指标：联排叠加退台多层容积率0.70.91.21.4总建筑面积（平米）215431271697356096412363住宅建筑面积（平米）196931253197337596393863商业（平米）8000800080008000会所（平米）1500150015001500教育设施（平米）9000900090009000总投资（万元）826748671198445101327销售收入（万元）149668150652172174142775税前利润（万元）66993639427372941448成本利润率96%87%88%47%财务净现值（万元）53342505045808030164低密度产品的盈利效率仍然高于多层产品；但相比低价格预期的情况，容积率高的产品（退台和多层）带来的利润总额提高得很快，这使靠提升容积率来提升盈利空间成为可能。在高价值预期下提升容积率的效率分析联排叠加退台多层多层多层容积率0.70.91.21.41.51.7总建筑面积（平米）215431271697356096412363440496496762住宅建筑面积（平米）196931253197337596393863421996478262商业（平米）800080008000800080008000会所（平米）150015001500150015001500教育设施（平米）900090009000900090009000总投资（万元）826748671198445101327105813114785销售收入（万元）149668150652172174142775152973173370税前利润（万元）669936394273729414484716158585成本利润率96%87%88%47%51%59%财务净现值（万元）533425050458080301643498744632在乐观的市场预期条件下分析多层容积率提升带来的盈利提升：在价格预期不变动的情况下，容积率的提高会带来利润总额和利润率的较大提升；同时，由于多层产品在一梯两户和不影响品质的前提下，提升容积率的保守估计是1.5，所以建议将多层容积率调整到1.5。在乐观价格预期下最优的配比方案是尽量以高容积率产品为主，以获得更高利润　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98465.6　　98465.6　　84399　　总建筑面积122053　　123327　　111005　　R=1.271.24　　1.25　　1.32　　联排别墅1220510%65001233310%750055505%9000叠加别墅61035%500061665%600055505%7000退台洋房3051325%40002466520%50002220120%6500品质多层7323260%30008016265%35007770470%4500项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度27852562339363790455771137253812004703877957525在市场实现价格比较高的情况下，通过以高容积率产品为盈利主体，同时合理提升品质多层的容积率来达到盈利最大化；多层产品需要提升容积率，但合理的容积率取值水平应当在1.5左右。多方案经济测算对比保守价格预期下的市场实现乐观价格预期下的市场实现合理价格预期下的市场实现推荐方案的经济评价及产品配比在合理的价格预期下市场实现价格合理价格预期第一阶段第二阶段第三阶段联排600070008500叠加450050006000退台洋房350040004500多层300032003500联排多层单价比22.192.43在比较合理的市场预期条件下：本项目所有产品价值预期都较高；产品单价实现高，但必须和控制总价的策略符合；多层产品的入市总价控制在30万以内；市场接纳程度高，后期低密度产品的价格提升比较快；合理市场预期下低密度产品盈利能力比较高，多层产品容积率对利润总额的提升贡献大联排叠加退台多层多层多层容积率0.70.91.21.41.51.7总建筑面积（平米）215431271697356096412363440496496762住宅建筑面积（平米）196931253197337596393863421996478262商业（平米）800080008000800080008000会所（平米）150015001500150015001500教育设施（平米）900090009000900090009000总投资（万元）81828849149517999955104343113119销售收入（万元）139821129764134195126824135883154000税前利润（万元）579944484939016268693154040881成本利润率83%61%47%30%34%41%财务净现值（万元）4544134033287641826722239.230184.6在合理的市场预期条件下单种产品盈利能力：低密度产品的盈利效率仍然高于多层产品；多层产品的利润率远低于联排，但随着容积率的提高，利润总额的提升也非常高，建议多层产品合理提升容积率多层产品和联排的单价比必须达到1.5左右才可以超越联排的盈利水平合理价格预期第一阶段第二阶段第三阶段联排600070008500叠加450050006000退台洋房420045005000多层400042004500联排多层单价比1.51.671.89联排叠加退台多层多层多层容积率0.70.91.21.41.51.7总建筑面积（平米）215431271697356096412363440496496762住宅建筑面积（平米）196931253197337596393863421996478262商业（平米）800080008000800080008000会所（平米）150015001500150015001500教育设施（平米）900090009000900090009000总投资（万元）818288491496834103342107972117232销售收入（万元）139821129764153438166210178082201826税前利润（万元）579944484956604628687011084594成本利润率83%61%68%71%76%85%财务净现值（万元）4544134033443614987256102.368562.7当联排和多层产品的单价比达到1.5左右时，多层产品带来的利润额会超过低密度产品，联排产品的利润率仍然高于多层产品。根据世联经验，低密度产品在资源良好的郊陌生区域更容易形成自身的价值体系，销售状况和价格实现更加良好；多层产品在盈利能力上超越联排的可能性不大；但退台等舒适创新产品盈利能力具备了现金流产品的条件。在不考虑90/70的前提下，建议以低密度产品为主，多层产品作为差异化产品存在方案A　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98465.6　　98465.6　　84399　　总建筑面积94527　　99492.1　　79183　　R=0.970.96　　1.01　　0.94　　联排别墅3308435%60002984830%70003167340%8500叠加别墅1417915%4500994910%5000791810%6000退台洋房2363225%35002984830%40002375530%4500品质多层2363225%30002984830%32001583720%3500项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度2785243763063324725076974221012004106766447864容积率0.97总建筑面积291702住宅建筑面积273202商业8000会所1500教育设施9000总投资88992销售收入136856税前利润47864成本利润率62%财务净现值36527当不考虑90/70政策对本项目的影响时，建议采用以低密度产品为主的产品配比方案；预计实现开发毛利4.8亿，成本利润率为62%；根据世联对目前政策执行的判断，突破90/70限制实现程度不高，该方案只是提供利润水平的参考。方案A不考虑90/70限制通过两个方案对比，低密度产品以联排为主盈利效果更优由于低密度产品实现的利润额和利润率都高于多层产品，低密度产品中市场接纳程和价格实现程度好的联排和退台洋房产品可以作为盈利主体，在90/70限制条件可以达到的前提下尽可能最大化，提出以下两个方案：方案B第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积111873　　114770　　102946　　R=1.21.14　　1.17　　1.22　　联排别墅2237520%60002295420%70001544215%8500叠加别墅1118710%450057395%500051475%6000退台洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品质多层6712460%30007460165%32007206270%3500方案C　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积122053　　123327　　111005　　R=1.31.24　　1.25　　1.32　　联排别墅1220510%60001233310%700055505%8500叠加别墅61035%450061665%500055505%6000退台洋房3051325%35002466520%40002220120%4500品质多层7323260%30008016265%32007770470%3500方案B方案C容积率1.21.3建筑面积（平米）348089374885住宅面积（平米）329589356385商业（平米）80008000会所（平米）15001500教育设施（平米）90009000总投资（万元）9477197394销售收入（万元）135980135187税前利润（万元）4120937793成本利润率50%44%财务净现值（万元）3077727778低密度产品中以联排为主体的方案B利润额和利润率都高于以退台台产品为主体的方案C；推荐以方案B的物业类型配比为主要参考；表中所示品质多层产品包含小退台90平米内产品和其它多层产品。方案B联排偏重方案C退台偏重多层容积率实现对利润的影响——增加到1.7而均价实现不变，则多实现0.5亿利润多层产品容积率的提升主要依靠围合布局来实现。围合布局产生的围合产品必须设置在东、西向拥有良好景观面和资源较优的区域，保障不造成多层产品销售均价的下降。方案B第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积111873　　114770　　102946　　R=1.21.14　　1.17　　1.22　　联排别墅2237520%60002295420%70001544215%8500叠加别墅1118710%450057395%500051475%6000退台洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品质多层6712460%30007460165%32007206270%3500方案D　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98465.6　　98465.6　　84399　　总建筑面积118192　　126637　　110334　　R=1.241.2　　1.29　　1.31　　双拼别墅00%700000%800000%10000联排别墅2363820%60002532720%70001655015%8500叠加别墅1181910%450063325%500055175%6000退台洋房1181910%35001266410%40001103310%4500品质多层7091560%30007598260%32007723470%3500方案B方案D容积率1.21.24建筑面积（平米）348089367331住宅面积（平米）329589348831商业（平米）80008000会所（平米）15001500教育设施（平米）90009000总投资（万元）9477198153销售收入（万元）135980144562税前利润（万元）4120946409成本利润率50%54%财务净现值3077735193在多层产品实现1.7容积率而实现均价不变的情况下，可多实现利润5200万元；而提升容积率的时候必须注重围合套型的景观支撑和价值均衡；世联认为在保障均价的前提下实现1.7容积率具有一定难度，是下阶段工作的一个目标。方案D多层容积率达1.7小高层产品盈利能力分析——预期价格靠近成本，市场销售存在风险，不推荐采用小高层产品在郑州市场实现的价格普遍低于多层产品，特别是在价格敏感和多层产品占主导的远郊，高实用率的多层产品更受市场接受，小高层产品面对的市场风险比较大。小高层在成本上高于多层，售价低于多层；小高层在本项目可以实现的前提是小高层对容积率的提升可以提高项目整体利润水平。方案B第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积111873　　114770　　102946　　R=1.21.14　　1.17　　1.22　　联排别墅2237520%60002295420%70001544215%8500叠加别墅1118710%450057395%500051475%6000退台洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品质多层6712460%30007460165%32007206270%3500方案E第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98466　　98466　　84399　　R=1.21.17　　1.2　　1.26　　联排别墅2302920%60002364320%70001592815%8500叠加别墅1151410%450059115%500053095%6000退台洋房1151410%35001182210%40001061810%4500品质多层5757250%30006501855%32006371060%3500小高层1151410%23001182210%24001061810%2600方案B方案E容积率1.21.2建筑面积（平米）348089358042住宅面积（平米）329589339542商业（平米）80008000会所（平米）15001500教育设施（平米）90009000总投资（万元）9477197095销售收入（万元）135980137387税前利润（万元）4120940292成本利润率50%47%财务净现值3077729908在加入占总建面10%的小高层产品(R=2.4)后，利润和成本利润率都下降；本项目的小高层可预期价格靠近成本价格，而市场可以预期的接受程度不如多层产品乐观，盈利能力不强；不推荐建设小高层产品，如果需要建设公寓产品可以采用多层产品。方案E加入小高层大平面产品盈利分析——大平面价格预期不足以支撑盈利提升，不建议占用大户型指标方案B第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积111873　　114770　　102946　　R=1.21.14　　1.17　　1.22　　联排别墅2237520%60002295420%70001544215%8500叠加别墅1118710%450057395%500051475%6000退台洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品质多层6712460%30007460165%32007206270%3500方案F　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积129506　　130941　　112235　　R=1.331.32　　1.33　　1.33　　联排别墅64755%600065475%700056125%8500叠加别墅64755%450065475%500056125%6000退台洋房2590120%35001964115%40001683515%4500品质多层9065470%32009820675%34008417675%3700在多层产品中加入90平米内的大平面产品，即是将90/70中的大户型指标分一部分到多层产品中；由于低密度产品的盈利能力高于多层，则大平面的出现必须将多层产品的均价拉升到一个新的价格水平才可能实现利润最大化方案B方案F容积率1.21.3建筑面积（平米）348089391182住宅面积（平米）329589372682商业（平米）80008000会所（平米）15001500教育设施（平米）90009000总投资（万元）9477199549销售收入（万元）135980140835税前利润（万元）4120941286成本利润率50%47%财务净现值3077730788在加入占总建面10%的大平面产品后，在整体价格体系不发生变化的前提下，必须使多层产品的均价提高200元/平米；返算到大平面单价上，占多层产品不到15%的大平面产品必须实现比其它多层产品高1000元/平米的单价（超过退台洋房的价格预期），可行性不大。方案F大平面替代部分低密度公寓产品盈利能力分析——在保守的价格估计下能提升项目利润，建议后期少量建设本项目目标客户群中有存在以实践“5+2”生活为驱动因素的人群，40~50平米左右的小套型公寓可以成为本项目满足多元化需求的重要手段。针对公寓产品的市场预期：公寓产品建议在项目的二期到三期建设，随这项目的成熟和市场接纳程度的提高而逐渐增多，但总量控制在单期建筑面积的10%以内；价格参考方面：由于思念果岭山水拥有良好的景观和度假资源，联排和公寓单价比达到1.85左右，龙泊胜地联排和公寓单价比为2左右，本项目在度假资源上相对前两个项目没有优势，建议预期联排公寓单价比为2.2左右；多层公寓产品可以通过增加梯户比的方式尽量提升容积率，容积率预计可以实现2。方案G　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价总建筑面积111873　　115896　　105082　　R=1.21.14　　1.18　　1.25　　联排别墅2237520%60002317920%70001576215%8500叠加别墅1118710%450057955%500052545%6000退台洋房1118710%35001159010%40001050810%4500品质多层6712460%30006953860%32006304960%3500公寓产品00%260057955%28001050810%3200方案B方案G容积率1.21.2总建筑面积（平米）348089351351住宅建筑面积（平米）329589332851商业（平米）80008000会所（平米）15001500教育设施（平米）90009000总投资（万元）9477194955销售收入（万元）135980136854税前利润（万元）4120941899成本利润率50%50%财务净现值（万元）3077731333加入少量公寓可以使项目的利润额小幅度增加；对于项目的二、三期来说，用成熟的大社区和优质的景观来支撑1.6万平米的公寓销售难度不大。方案G加入多层公寓多方案对比总结及最终推荐方案选定——以市场快速实现为前提的方案最优化方案A方案B方案C方案D方案E方案F方案G不考虑90/70联排偏重退台偏重多层容积率达到1.7加入小高层加入大平面替代部分低密度加入多层公寓容积率1.01.21.31.241.21.31.2建筑面积（平米）291702348089374885367331358042391182351351住宅面积（平米）273202329589356385348831339542372682332851商业（平米）8000800080008000800080008000会所（平米）1500150015001500150015001500教育设施（平米）9000900090009000900090009000总投资（万元）88992947719739498153970959954994955销售收入（万元）136856135980135187144562137387140835136854税前利润（万元）47864412093779346409402924128641899成本利润率62%50%44%54%47%47%50%财务净现值36527307772777835193299083078831333政策不允许盈利效率不高盈利效率不高技术实现有难度盈利效率不高推荐方案盈利效率不高关于推荐方案G的说明大户型指标尽量以低密度产品为主由于低密度产品的盈利能力高于多层产品,所以本项目的大户型指标以保障低密度产品的主要功能；通过小高层和高层实现容积率的提升是难以实现的；多层产品大平面的出现对实现高利润贡献不大,还必须大幅度提高多层的价格预期才能达到方案1盈利水平。计入建筑面积的R=1.2左右，而加入赠送面积后容积率估计达到1.4~1.5左右多层产品以90内户型为主，通过赠送入户花园、大露台、一步阳台等，实际户型面积可以达到100~115之间，估计实际容积率可以达到1.4~1.5之间，赠送面积通过单价的实现从市场中收回；占地50%左右的低密度产品实现了总利润的70%左右，充当项目的现金流产品和价值标杆的角色；在权衡容积率和利润的实现，世联认为不注重社区形象、产品质量和价值均衡地提升容积率不利于利润的实现，在下阶段工作中应当严格把关力求利润最大化。多方案经济测算对比保守价格预期下的市场实现乐观价格预期下的市场实现合理价格预期下的市场实现推荐方案的经济评价及产品配比方案G开发节奏的模拟　第一阶段第二阶段第三阶段产品类型面积占比预期均价面积占比预期均价面积占比预期均价用地面积98466　　98466　　84399　　总建筑面积111873　　115896　　105082　　R=1.21.14　　1.18　　1.25　　联排别墅2237520%60002317920%70001576215%8500叠加别墅1118710%450057955%500052545%6000退台洋房1118710%35001159010%40001050810%4500品质多层6712460%30006953860%32006304960%3500公寓产品00%260057955%28001050810%3200会所1500　　0　　0　　商业3000　　2000　　3000　　教育设施0　　1500　　7500　　方案G项目成本分析内容计费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 单价（元/平米）总额（万元）土地费用　79327,852前期工程费勘探、设计、三通一平、临时水电1505,270市征代收费用　105.03,689建安成本联排别墅含土建、水电、安装1,3007,971叠加别墅含土建、水电、安装11002,446退台洋房含土建、水电、安装10003,329品质多层含土建、水电、安装95018,972公寓产品含土建、水电、安装8001,304会所含土建、水电、安装、装饰2000300教育配套含土建、水电、安装、装饰25001,080商业含土建、水电、安装1,200960小计　　36,362室外工程及环境　室外道路、照明、社区园林1505,281管理费用含工程管理费按建安费用的3%计算311,091不可预见费　按照以上2-6项的4%计算692,439财务费用银行贷款利息利率按照8%计算341,200开发成本　　2,49983,185营销费用推广费用销售额的3%计入123.34,106　营销税金营业税、印花等2307,664总成本费用　　2,85394,955方案G项目现金流量分析现金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上总计现金流入25507170052858019053186841401314013136854一阶段销售收入255071700542512二阶段销售收入285801905347633三阶段销售收入18684140131401346709现金流出3446515362.138591137027783466454402598794955土地成本2785227852前期工程费1845184515815270市政代收费1291129111073689建安工程费2459983630759225294229422942294236362室外工程费9184915845281管理费191191191191828282821091不可预见费用4274274274271831831831832439财务费用4004004001200营销推广12324114118214114114114106销售税金14289521600106710467857857664净现金流量-344651014584131487811271140209611802641899累加净现金流量-34465-24320-15906.3-1028.08810242242623387341899资本化率8%财务净现值-34465277901325696631156676296131累加财务净现值-34465-24703-16912-365646006175722520231333内部收益率25%（半年）56%（一年）方案G成本和盈利构成项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度27852527036893636252811091243912004106766441899总建筑面积（平米）351351总投资（万元）94955住宅建筑面积（平米）332851销售收入（万元）136854商业（平米）8000税前利润（万元）41899会所（平米）1500成本利润率50%教育设施（平米）9000财务净现值（8%）31333基于推荐方案的产品配比——　　　　第一阶段第二阶段第三阶段占比建筑面积户均面积销售均价套数平均总价建筑面积户均面积销售均价套数平均总价建筑面积户均面积销售均价套数平均总价面积占比占地占比低密度联排别墅2237519560001151172310419570001181371565419585008016618%31%叠加别墅111871754500647957761755000338852181756000301057%9%退台洋房11187130350086461155213040008952104361304500805910%10%品质多层小退台3356853500393034668537004131313185400037343%2%偏南北向产品57055853100671265891485330069328532248537006263151%40%偏东西向围合产品6712852800792469318529008225626285310074266%5%公寓产品04526000057764528001281310436453200232145%3%产品面积区间（平米）一阶段总价（万元）二阶段总价（万元）三阶段总价（万元）总套数低密度联排别墅180~200108~120126~140153~170314叠加别墅160~18072~8180~9096~108127退台洋房120~15042~5348~6054~68256品质多层小退台80~9028~3130~3432~36177偏南北向产品80~9024~2727~3029~331997偏东西向围合产品80~9022~2424~2627~29235公寓40~6010~1613~18362品质多层营建建议的细化品质多层营建建议——从三个方面深化物业发展建议中对多层产品的品质多层产品核心问题回顾——产品价值提升多层产品以90平米以内产品为主，占总建筑面积的70%以上；对于本项目来说，多层产品面临的核心问题是价值提升的问题。从两个方面深化多层产品营建建议在中期沟通中，世联和怡丰置业就物业发展建议中的产品策略进行了讨论，大于90m2的低密度产品的营建以初步达成共识，有待探讨的问题主要集中在90m2内品质多层的营建，我们将从以下两个方面进行细化：90m2内产品舒适度提升与西班牙风格的融合；围合布局和端头套型的处理建议。采光处理——以多窗采光为主，保留经典元素带来的细节品质感，局部改良窗型形成多样化普通西班牙风格产品以窄小的木扇窗为主，采光面小为增大采光面，目前市场上有两种通行办法，建议采取多窗采光舒适度提升和西班牙风格的融合针对西班牙风格中的经典元素——窄木窗可能造成的采光不足的问题，市场上一般有两种解决方式：采用多窗采光，尽量保留经典元素，同时增大采光面；改良窗型，以普通窗型替代经典元素，可以形成良好的采光，但造成风情上的贬损；推荐以多窗采光为主，局部组团改良窗型的策略解决采光问题：多窗采光、尽量保留经典元素不但可以解决采光问题，还可以提升产品品质感；在部分组团可以采用改良窗型以满足客户多元化的需求。室内和室外空间的互动——一步风情阳台替代凸窗功能舒适度提升和西班牙风格的融合西班牙风格较少使用凸窗设