二手房基础知识

二手房基础知识培训材料 房屋产权分类：产权包括优惠价、成本价、商品房、经济适用房、央产 永久居住权（每月交纳产权单位房租3.05元/平米） 一、什么是二手房，区别是什么。 二手房是指房主已经取得由北京市房地产管理部门颁发的房屋所有权证，及土地证的房产。 二、二手房主要包括以下几种： 1. 购公有住房，通称房改房。它是指房主通过国家房改优惠政策以成本价向单位购买的房产，该房产在再次交易时须交土地出让金。 2. 商品房，它是指房主在房产市场上购买的房产，并已交土地出让金。 3. 经济适用房，是指国家以免征土地出让金的行式并以低于市场价格出售的房产。 4. 央产，国家各大教育院校，以及国家安全部门的产权房屋 三、产权过户手续： 1．登记受理 （买卖双方持以下资料到所在城区的房地产交易所办理房产交易登记手续） （1) 买卖双方持户口本、身份证原件和复印件，外省市市民持暂住证、身份证及双方人名章， （2) 与原产权单位买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ， （3) 房屋所有权证， （4) 房屋买卖合同， （5) 已购公有住房上市出售申请确认表，（如果与原产权单位有特殊约定须经产权单位盖章同意） 2．过户缴纳税费 （房产交易在通过审批后买方在约定日期内到交易所办理交费或领证等相关手续） （1) 买方持身份证、税金在约定日期内到房屋土地管理局交易科缴纳契税、土地出让金、印花税等相关费用， （2) 买方领取产权证及相关资料，（海淀区、石景山区） 3．测绘（石景山区、丰台区、宣武区在交易前先办理测绘、） 4．签署土地出让合同 5．权属登记 6．领取产权证。 注： （1) 优惠价房屋过户前需要补成成本价方可按以上程序过户（当年成本价*建筑面积*6%） （2) 经济适用房过户需交纳3%土地出让金（经济适用房5年之内不能出售，如果出售不能高于当年购买价格，如高出当年购买价格需要交纳10%个人所得税） （3) 央产房需原产权单位出示是否超标的证明，并且房屋档案已调到蓝岛央产办公室方可开出上市证明然后按以上程序办理过户手续。 永久居住权办理过户手续请咨询本部门经理。 四、房屋交易手续清单 1. 已购公房： 产权人户口本、身份证（复印件）；产权证、原始购房 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 （原件）、已购公房和经济适用房上市出售申请表（房主及配偶已经填写并签字）；买方户口本、身份证、暂住证（复印件）；买卖合同（原件）、双方图章。 2. 商品房： 产权人户口本、身份证（复印件）；产权证、原始卖契、预售合同；买方户口本、身份证、暂住证（复印件）；买卖合同（原件）、双方图章。 3． 买卖合同书或 协议书 婚内约定的财产协议书家庭养老协议书pdf意向性划转协议书商业银行关联方授信摔伤一次性补偿协议书 4． 由担保公司出具的首付款证明或卖方出具的收款凭证。 5． 贷款方是夫妻则需要双方的收入证明，结婚证 6． 贷款方是单身则需要单身证明，另需要北京市户口人员担保 注：如申请人已婚，还须配偶在贷款手续上共同签字。 如申请人已婚，但收入不足可与配偶共同申请。 五、房屋贷款的相关知识： 1买方申请贷款的资料： 申请人的户口本，身份证或暂住证。提供收入证明，单位营业执照复印件（经过年检）并加盖公章（事业单位除外），所证明的收入最好是月还款的1.5倍以上.所获最高学历证明、本人及配偶照片各一张 2什么样的二手房可以申请贷款。 首先，所购房产必须取得产权证及土地证，以成本价购买的房改房还须取得上市出售证明 。平房，以 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 价和优惠价购买的公房及未取得上市出售证明，产权证上设计用途为办公，写字楼，商铺的房产不能贷款。其次，所购房产不能是在抵押的房产。 贷款房屋五年之内的可最高贷款8成！85年以后的最高7成 3申请贷款须具备哪些基本条件。 申请人须年满18岁且不超过65岁（ 女性不超过60岁）且有完全民事行为能力和具有北京城镇居民常住户口或在北京具有有效居留权的自然人，申请人的年龄和贷款年限的总额不能超出退休年龄。 4申请人可获多少贷款。 北京人可获7成20年，外地人6成15年，以评估值为准，所获贷款金额必须是万的整数倍.办理贷款有哪些步骤 （1) 与中介公司进行洽谈并签订代理协议，与房主签订房屋买卖合同，准备相关贷款手续。 （2) 中介公司与评估公司对房产进行评估，并出具评估报告。 （3) 申请人根据评估报告向中介公司缴纳首付款，由中介公司开具首付款收据。 （4) 约见侓师提交贷款手续并签署借款合同等贷款手续． （5) 侓师对其资料进行审察并提交给银行进行审批。 （6) 银行对借贷人的申请审批通过后，借贷人持房地产卖契到银行办理放贷手续并缴纳房屋保险费。 （7) 银行将贷款发放到中介公司，由中介公司转付房主。 5办理贷款需要缴纳哪些费用 评估费律师费共计2800元每单（本公司带律师楼收取）不含保险 贷款金额超过20万每增加1万加收50元 6借款人如何还款. 借款人在放款前需办理一张银行储蓄卡，每月在25号前将还款存入，银行将自动划拨. 如果借款人为减少麻烦，可以一次在帐户上多存些资金，如果没有在还款时间内将还款存入银行就需要到开户行以现金形式缴纳. 7二手房抵押贷款评估应了解哪些问题? 评估事务所在收到需评估房屋的资料后，通常会对房产进行实地勘察， 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 房屋外部环境，建筑物，交通线路，医院，学校，银行，邮局等，房屋内部的装修，朝向，格局，层次，水，电，煤气，有线电视等，并结合房屋竣工时间，装修时间，房屋成交价，周边商品房价格等特定技术指标按成本法，比较法等进行综合评估，并出具评估报告.评估价大都不会超过成交价，如果成交价属于正常市场价值则评估值会低于成交价的10%-15%. 8购房者贷款买房，房主何时能拿到贷款? 银行接到购房人的贷款申请后会在三周内完成审批，并以电话形式告知，购房人完成立契并持卖契复印件到银行办理放贷手续，银行在两个工作日内将贷款划到中介公司的帐号，中介公司在收到贷款当日向开户行提出申请转现，开户行一般会在三至四个工作日内完成，所以购房者在办完立契和放贷手续后七个工作日内房主可以以现金存折形式拿到贷款. 六、军人， 台胞，外籍人士在购房及贷款中需要注意哪些问题? 1. 军人:现阶段不能在北京购买二手房. 2. 台胞:在交易及贷款中需要出示身份证明，台胞证和回乡证 3. 外籍人士:持北京市涉外办公室办理的《安全审查批准单》和有效护照可以办理. 注:银行对于上述人群的贷款申请十分严格，在额度及时间上都有要求. 七、买卖交易应准备哪些证件资料 1. 买方:户口本，身份证，手章，暂住证. 2. 卖方:户口本，身份证，手章，产权证，原始购房合同，配偶同意出售证明，财产分配清单(离异)公证继承书(产权人或配偶死亡).上市出售申批表（３张）． 八、房屋交易应缴纳哪些税费 1. 已购公房 契税1.5% ，土地出让金1560元*建筑面积*1%*6%，印花税买卖双方各0.05%， 产权登记费80元每套。2年内买卖的房屋交全额营业税5%，2年之后的非普通住房按以前购买价格和当年出售的价格的差额交5%的营业税 2. 经济适用房: 契税 1.5%，土地出让金 3%，印花税买卖双方各0.05%，产权登记费80元每套. 2年内买卖的房屋交全额营业税5%，2年之后的非普通住房按以前购买价格和当年出售的价格的差额交5%的营业税。经济适用房过户需交纳3%土地出让金（经济适用房5年之内不能出售，如果出售不能高于当年购买价格，如高出当年购买价格需要交纳10%个人所得税） 3. 商品房 契税 1.5%-3% (别墅，公寓)，印花税 0.05% 产权登记费80元每套，印花税买卖双方各 0.05%， 2年内买卖的房屋交全额营业税5%，2年之后的非普通住房按以前购买价格和当年出售的价格的差额交5%的营业税 4．优惠价： 契税 1.5%，土地出让金1560元*建筑面积*6%，印花税买卖双方各0.05%， 产权登记费80元每套。2年内买卖的房屋交全额营业税5%，2年之后的非普通住房按以前购买价格和当年出售的价格的差额交5%的营业税 注: 权证代办费1000元.买卖双方自己找本公司过户的收取权证代办费买卖双方各2000元 营业税是否需再加收0.5%的附加税，等6月1日后国家出台的相关规定。 九、什么样的房产可以办理赠与，需要交多少费用. 1. 只有购买的商品房并已经缴纳土地出让金，且取得全部合法的房产手续(产权证，土地证)可以办理赠与，办理时首先要做赠与公证再对房产进行评估，并按评估值的百分之四缴纳税费. 2. 成本价购买的房改房，经济适用房，已经抵押的房产，或有历史遗留问题的房产均不能办理赠与. 十、如果产权人死亡，该房产如何交易. 按我国婚姻法规定在婚姻期间，夫妻双方对房产各占有50%所有权(即使产权证上只有一方的名字)，如果产权人死亡，首先要按该产权人生前遗嘱办理遗嘱公证，如果产权人生前无遗嘱则该人的父母，配偶，子女或其它继承人持死亡证明，户口本，身份证等材料共同到公证处办理继承公证书，如果受继承人为多人，则可在取得继承公证书后再做一份委托公证委托一人办理，委托人持公证书即可到房地局办理该房产的更名或交易过户. 十一、产权人离婚应提交什么材料? 在交易时如发现产权人已离婚首先要看何时离婚，何时购买的房产，如离婚在购房之前则不必出财产分配清单，反之则需要产权人出示离婚证明和财产分配清单. 十二、产权人在外地或国外如何办理产权交易. 1. 产权人在外地可在当地的公证处办理委托公证，然后将原件寄回，在本地公证处翻证. 2. 产权人在国外可在当地的大使馆或领使馆办理委托公证，然后将原件寄回.(此公证书不必再翻证) 十三、由专业公司代理房产买卖过户有哪些好处. 房屋交易过户自有以来就是一个手续繁多，程序复杂的工作，这是由它自身的特点决定的.房产不同于其它商品 可以一手交钱一手交货，因房屋属于不动产，所以交易过户的重点是房产手续变更(产权证过户)，房屋交接，物业手续变更等.而大多数购房者都是第一次买房，没有很多经验，致使在交易时因缴纳税费，房款支付时间而产生纠纷，交易后拿不到产权证，入住后发现原房主还有欠费，户口没有迁出等问题使自己无法办理物业及供暖协议变更和户口迁入.而专业公司会在买卖双方之间进行居间担保，使购房者在将全部房款支付给房主前将上述问题全部解决，并详细解释该房产过户的程序和时间等注意事项，陪同过户直到取得产权证. 十四、买卖二手房是否可以拿到发票?哪些发票? 1. 买卖双方在房地局缴纳的各项税费均有国家开具的正式税收发票，包括契税，土地出让金，印花税，手续费等. 2. 因买方是从个人手中购买的房产，原则上没有正式房款发票，如买方需要可与中介公司协商开具，但需缴纳公司营业税. 十五、什么样房产可以减免契税?如何办理? 政府重大拆迁工程项目可以减免契税，拆迁户持拆迁办公室开具的拆迁证明或拆迁协议，买卖合同身份证到地税局办理免税证明，也可持拆迁证明，买卖合同身份证和契税完税证到地税局办理退税.在办理过程中买卖合同的日期一定在拆迁日期后. 十六、需要贷款购房的客户能否拿到产权证，何时可以并退回保证金? 买方在办理完毕过户并取得产权证后交到银行，由银行和担保公司完成抵押登记就可拿回产权证并退回已付的1000元抵押保证金. 十七、二手房买卖中土地使用权期限如何计算? 1. 我国政府规定住宅土地使用权期限为70年，土地出让金在该期限内须一次性缴纳.， 2. 商品房的土地使用权年限从开发商缴纳完全部土地出让金开始共70年，以后该房产交易将不在征收土地出让金. 3. 房改房和经济适用房的土地使用权年限从该栋楼房的第一户上市出售交易的时间开始计算70年，并在第一次交易时需由购房者缴纳土地出让金. 十八、标准价或优惠价购买的房改房和成本价有哪些区别，该怎么交易? 成本价的房产房主拥有100%的产权，标准价或优惠价的房改房房主拥有94%原产权单位拥有6%的产权，这两种房产上市前需先到原产权单位补成成本价，再上市交易. 十九、什么样的房屋在办理过户时需要评估?如何收费? 如果房屋的成交价低于房产所在地的最低限价，或明显低于市场价格的需要进行评估，崇文区的二手房交易必须进行评估.评估费为评估价格的0.5%. 二十、办理二手房产权过户程序是怎样的? 办理房产上市出售证明→ 受理过户，收件登记→ 办理土地出让合同→ 立契过户→ 缴纳税费→ 权属登记→ 领取产权证 二一、产权与使用权有何区别? 产权为一般的称呼，其正确的说法应为所有权，所有权指的是占有、使用、收益和处分的权利，您所述的使用权其实只是对永久居住权的称呼，永久居住权所代表的并非是完全的所有权，其在房屋的登记管理部门也不会有任何的记载，换言之，您只享有居住的权利，而不能对该房屋进行继承、抵押、转让或作价入股等处理 二二、如何识别假冒的房屋产权证? 首先，从外观上看，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀；其次，真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案，平铺着就能看见，同时，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；另外，在放大镜下，消费者还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而且仔细看可以发现，真房产证上的阿拉伯数字编号，与第四套人民币贰角上面的阿拉伯数字粗细一样. 金隅万嘉（售房部） 2005年5月24日