2009西安商品房市场发展报告（最终版）

房市-研报-股市http://www.docin.com/mydoc-355664-1.html习 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 -讲义-答案 2009年西安商品房市场发展报告 西安房地产信息网数据研究中心 目   录 一、房地产市场运行背景 　　　1.1  全国及西安经济运行情况分析 　　　1.2  宏观政策环境分析 　　　1.3  西安城市规划建设情况分析 二、西安房地产市场总体形势 　　　2.1  土地市场供应与销售分析 　　　2.2  商品房市场供应与销售分析 　　三、分物业商品房市场运行分析 　　　3.1  住宅类物业市场 　　　3.2  写字楼类物业市场 　　　3.3  别墅类物业市场 　　　3.4  商服用房类物业市场 　　四、分城区商品房市场 　　　4.1  城北区 　　　4.2  城南区 　　　4.3  西高新区 　　　4.4  城东区 　　　4.5  城西区 　　　4.6  城内区 　　五、09年新开盘项目简介 在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。而2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，09年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。 一、房地产市场运行背景 1.1全国及西安经济运行情况分析 1.1.1全国经济持续向好 2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。 可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。 1.1.2 西安经济运行回升向好 2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。 前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。 　　1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上装备制造业实现增加值327.32亿元，同比增长16.6％。在重点监测的55种工业产品中，中成药、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。 固定资产投资保持快速增长。1-11月，全社会固定资产投资达2379.77亿元，同比增长34.0％。其中，第三产业投资1716.66亿元，增长37.1％，增速明显高于第一、第二产业。而1－11月，西安商品房施工面积、竣工面积乃至商品房销售面积，也都保持着52.5％、78.3％、71.3％的高速增长态势。消费品市场持续旺盛。 1.2宏观政策环境分析 1.2.1 全国政策环境 2008年底中央政府强力政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷，2009年上半年在实际操作中银行信贷鼓励购房需求（包括投机投资购房需求），导致成交量的井喷与房价的上涨，2009年下半年全国大中城市供不应求现象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运行及房地产市场本身，在此背景下，2009年年末宏观政策环境从2008年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。 1.2.2 西安政策环境 09年在一系列积励政策的推动下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。但与此同时，房地产发展也出现了一些新的情况。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。 在此情势下，09年12月上旬新的“国四条”出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。回顾09年以来房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。尤其是今年“国四条”及“国11条”相继的出台，可以看出中央对楼市一直秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为”这一主线，总体上属于温和调控。 1.3西安城市规划建设情况分析 1.3.1西安60年变迁史：城市化进程不断加快 2009年时建国60年，60年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。1983年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由2441平方公里增加到10108平方公里。208年，国务院原则同意修订后的《西安市城市总体规划（2008-2020年）》中到2020年，西安主城区城市人口控制在528.4万人以内，城市建设用地控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地为92.73平方米左右，要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”。目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。 如今，以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》，为西安带来大发展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。 关中-天水经济区发展规划 6月25日国务院新闻办正式发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。 　 关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积7.98万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。 通过《关中―天水经济区发展规划》的发展规划和内容来看，西安在关中—天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，西安具有强大的后起优势。 1.3.2 2009年西安各城区的发展 在城北，经济技术开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。2007年6月，未央新城又开工建设。如今，未央新城的核心区——西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建设如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸清晰地亮出自己的身影。而在东北的阎良区，则有正在不断壮大的航空基地。 　在城东，浐灞生态区已经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建设的一种全新模式，“浐灞新城”已初具规模。而老工业区纺织城开发也成为西安市建设的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建设的热土，临潼区提出“景城分治”发展思路，建设临潼新区，与建设中的西安国际港务区相连。 在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建设、曲江新区的扩建都引人瞩目。本年度西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。 高新区往西，城市建设已和咸阳市接上了头。在西安的几个郊区（县）中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、108国道通达，一小时生活圈，已然在西安市形成。看似远离主城区、新近修建的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建设开发的热点地区。 城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场发展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活跃，远远落在了其他城区后面。近来，伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。 二、2009年西安房地产市场总体形势 1、市场供应 2009年西安市商品房投资额为2255846万元，较2008年同比增长57.89%，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场信心， 2009年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示： 其中借贷资金所占比例为36.59%，较去年上升0.78个百分点，实际完成投资额为825301万元；自有资金所占比重为34.05%，与上年基本持平，实际完成投资额为768003万元；预售资金占资金总量的24.97%，较上年下滑1.42个百分点，实际完成投资额523285万元；其它资金所占比例为4.40%。 2009年商品房施工面积1595.9万平方米，较上年同比增长73.1%；商品房竣工面积1494万平方米，较上年同比增长80.5%；新开工面积1438万平方米，与去年同比上升60.9%。具体分季度商品房建设情况如下图所示： 2、市场销售 2009年西安商品房销售再创新高，全年销量突破千万平米，为1336.97万平方米，较上年同比增长99.87%。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，2009年商品房销量已超过18年以来年单年最高水平，创下单年成交量新高。 西安房地产信息网研究中心结合整体09年西安房地产特点分析认为：2009年春节前后，西安的一些楼盘打出了打折促销的广告，诸如一次性付款９折优惠、送物业费、无理由退房……但与开发商的热情相比，购房者依然是攥紧了腰包，静观其变；进入2季度后，西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力，连续几个月销售量同比增长均保持在60%以上，西安楼市“回暖”已可下定论；经过前几个月的成交量持续攀升之后，3季度开始开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到3季度西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，受此影响7月西安商品房成交量出现冲高回落；然而进入4季度后一方面新老楼盘推出新房源，上千套新房源涌入市场，西安楼市成交量拉出了一条大阳线，另一方面随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期，很多购房者抢搭“末班车”的心理还是尤为显著的，以及新开楼盘的低开高走销售策略也导致了不少购房者纷纷置业，以获得更实惠的价格。 2009年西安市商品房成交数据列 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 单位：平方米；元；元/平方米 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 成交面积 75229 12178213 509530 357940 248881 13369794 成交金额 205347123 57243818167 5374292148 2159887337 2969771119 67953115894 成交均价 2730 4701 10548 6034 11932 5083 2009年西安市商品房销售额为679.53万元，与去年同比猛增115.02%。全年商品房市场平均成交价格为5083元/平方米，与去年同比增长7.59%。 2009年西安商品房空置面积为140.49万平方米，较去年增长7.54%。 3、土地市场供应与销售分析 2009年分类型成交土地面积一栏表  　 公开出让土地面积（万m2） 公开出让折合亩数（亩） 成交面积（万m2） 成交折合亩数（亩） 成交面积比例（％） 成交金额（亿元） 成交金额比例（％） 住宅 440.23 6603 426.44 6397 61.24% 110.81 84.33% 商业 68.23 1023 59.72 896 8.58% 11.43 8.70% 综合 2.06 31 2.06 31 0.30% 0.62 0.47% 工业 183.50 2753 177 2657 25.43% 6.91 仓储 2.94 44 2.94 44 0.42% 0.06 0.04% 文化娱乐 1.06 16 0.00 0 0.00% 0.00 0.00% 市政设施 6.65 100 6.65 100 0.95% 0.06 0.04% 教育科研 27.24 409 21.46 322 3.08% 1.51 1.15% 合计 731.90 10979 696.3773 10446 100.00% 131.40 100.00% 　2009年分区域成交土地面积一栏表  区域 住宅 商业 综合 工业仓储 教育科研 （含公用设施） 合 计 成交面积 （万m2） 成交金额 （万元） 成交面积 （万m2） 成交金额 （万元） 成交面积 （万m2） 成交金额 （万元） 成交金额 （万元） 成交面积 （万m2） 成交面积 （万m2） 成交金额 （万元） 成交面积 （万m2） 成交金额 （万元） 灞桥区 52.35 84065 　 　 　 　 　 　 1.04 0 53.39 84065 碑林区 4.13 4281 0.54 3560 　 　 　 　 　 　 4.67 7841 浐灞区 42.25 69708 41.78 57045 　 　 　 　 3.76 0 87.79 126754 长安区 0.00 　 　 　 　 　 14.47 2431 　 　 14.47 2431 未央区 63.45 169998 　 　 　 　 　 　 1.10 2146 64.55 172144 高新区 2.19 5853 3.36 6728 1.72 5041 79.75 32735 4.56 5252 91.58 55609 经开区 19.51 60276 0.62 2130 　 　 19.00 7465 12.21 5726 51.34 75597 莲湖区 9.45 28730 　 　 　 　 　 　 　 　 9.45 28730 临潼区 1.60 1558 　 　 　 　 　 　 　 　 1.60 1558 曲江区 128.04 505858 8.05 32981 　 　 　 　 　 　 136.09 538839 韦曲区 48.49 89445 1.30 3080 　 　 41.24 22304 2.55 2000 93.58 116829 新城区 0.16 410 0.37 1245 　 　 　 　 　 　 0.53 1655 阎良区 21.38 15786 1.56 1096 　 　 25.59 4757 2.89 590 51.42 22229 雁塔区 33.30 72173 2.14 6411 0.34 1139 　 　 　 　 35.78 79723 合计 426.3 1108141 59.72 114276 2.06 6180 180.05 69692 28.11 15714 696.24 1314003 2009年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47%。其中住宅为6603亩，同比增幅近60%。以每亩3.5的建筑开发容积量计算，可实现开发面积1500万平方米的供应量。同地整体成交地价处于历史高位，土地市场价格的上升对后期商品房开发的价格上扬将起到一定的助推作用。 2009年国土部在节约集约用地的同时，加大了土地违法案件查处力度，特别是严查“两高一资”、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。以及在09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发企业以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发企业拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 三、分物业商品房市场运行分析 3.1 住宅类物业市场：量价大幅攀升，同创18年西安楼市新纪录 3.1.1 市场供应 2009年以来在国家利好政策拉动、刚性需求集中释放等因素推动下，住宅物业作为商品房市场的绝对主体，开发量一路走高， 09年施工、竣工、新开工面积与08年相比分别增长77.78%、81.62%、60.45%，其中施工面积为1444.15万平方米，竣工面积1371.4万平方米，新工工面积为1293.5万平方米,可见西安房地产市场在经过了08年一年调整期，09年上半年开发企业基本度过了资金“紧张期”。 2008年至2009年，随着西安城市化进程的进一步推进，市场开发区域从前几年二环与三环之间的开发向更远处发展，诸如城东区浐灞新区的开发，城北区文景路及凤城九路以外的开发，城西区西咸板块市场的继续开发，城南区曲江新区的开发、长安区郭杜区的开发。这些开发区域都是目前西安房地产住宅市场的热区，同时房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。 3.1.2 市场销售 2009年西安楼市的狂热，应该得益于房地产优惠政策的出台以及宽松的信贷环境下，让积累了1年刚性需求得到了充分的释放，尤其是住宅市场销售影响最为显著。从上图可以明显的看到2009年西安普通住宅销售面积为1217.7万平方米，较上年同比上涨1.08倍，与2007年相比也上涨52.67%，占商品房总交易面积的91.04%，可见在2008年下半年各项政策出台后以及开发商积极应对困境而做出的相应调整，使得08年以来持币待购状态得到了缓解，西安楼市刚性需求经过了一年的积累后，在2009年得到了充分的释放；销售金额方面，2009年西安市普通住宅销售金额冲到了572.4亿元，与2007年相比，增幅达91.59个百分点，销售量和销售金额创18年以来单年新纪录，2009年再度谱写西安楼市“辉煌年”。 西安市2009年普通住宅各面积段销售套数 单位：套 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 19542 12226 22504 26481 13478 19956 7938 2830 2009年西安普通住宅交易中，90平方米以下住宅成交套数占总成交套数的43.43%，较上年该比例提高了13.43个百分点；90-144平方米之间住宅成交套数占总成交套数的47.95%，较上年增长了3.95个百分点；而144平方米以上住宅成交套数占总成交套数的8.62%，较上年该比例下滑3.38个百分点。从普通住宅成交套数比例的变化来看，08年下半年利率和契税的调整以及西安本地购房补贴等政策因素对普通住宅影响较大，这些因素使得首次置业的刚性需求在09年上半年得到充分的释放，而下半年90-144平方米之间住宅成交套数比例的增大，证明下半年改善型需求不断入市。 从上图中可以看出，2009年2室2厅户型市场份额为41.92%，与去年相比该比例增长2.92个百分点，占据绝对的市场份额，本年度除了在政策的影响下，刚性需求的释放外，市场上新盘新品的大量推出让2室2厅市场份额也呈增长的势头；本年度3室2厅、1室1厅和独立开间户型市场份额均比去年水平略微有所上涨。 对成交量前六位的户型进行分析，其面积区间分布情况如下： 分段单位：平方米 全市普通住宅销售排行 2009年全市各项目普通住宅销售面积排行前10名的项目为： 名次 区域 项目名称 开发商名称 销售面积 （㎡） 销售金额 （元） 1 城东 中新浐灞半岛 西安浐灞建设开发有限公司 西安中新佳园房地产开发有限公司 西安中新永荣房地产开发有限公司 619809.97 2687477515 2 城南 中海国际社区 中海兴业（西安）有限公司 456571.85 2930502948 3 城北 白桦林居 西安经发地产有限公司 290662.97 1140458630 4 城南 融侨馨苑 陕西融侨房地产开发有限公司 267458.7 1403426235 5 城西 西市佳园 西安大唐西市置业有限公司 153662.51 888147530 6 城北 世融嘉城 西安世融投资有限公司 150863.67 634326502 7 城东 恒大名都 西安祺云置业有限公司 150485.42 701155277 8 城北 西安首创国际城 西安首创新开置业有限公司 138979.45 582197002 9 城南 金泰假日花城 陕西金泰恒业房地产有限公司 136292.77 739930379 10 高新 天地源.枫林意树 西安天地源房地产开发有限公司 128407.42 630506605 2009年全市各项目普通住宅销售金额排行前10名的项目为： 名次 区域 项目名称 开发商名称 销售面积 （㎡） 销售金额 （元） 1 城南 中海国际社区 中海兴业（西安）有限公司 456571.85 2930502948 2 城东 中新浐灞半岛 西安浐灞建设开发有限公司 西安中新佳园房地产开发有限公司 西安中新永荣房地产开发有限公司 619809.97 2687477515 3 城南 紫薇馨苑 陕西融侨房地产开发有限公司 267458.7 1403426235 4 西高新 金地芙蓉世家 西安金地置业投资有限公司 118374.1 1292000157 5 西高新 西安民乐园万达广场 陕西银丰民乐置业有限公司 50791.29 1200911432 6 城北 白桦林居 西安经发地产有限公司 290662.97 1140458630 7 城南 西市佳园 西安大唐西市置业有限公司 153662.51 888147530 8 城东 金泰假日花城 陕西金泰恒业房地产有限公司 136292.77 739930379 9 城南 恒大名都 西安祺云置业有限公司 150485.42 701155277 10 城东 恒大绿洲 西安曲江投资建设有限公司 126601.28 679790652 西安市2009年普通住宅购买人群来源情况 单位：套 单位：本市 本省其他地区 外省市 境外 114804 5737 4392 22 2009年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的91.88%，占据绝对的市场份额，本省其他地区人群占到总成交套数的4.59%，外省市人群占购房人群总数的3.51%，境外人士仍然占总成交套数的0.02%，目前西安市普通住宅消费人群的主体仍然是本地人群，与08年相比上涨1.08个百分点。随着购房刚性需求在2009年1、2季度得以有效的释放，而2009年3、4季度西安商品房住宅市场可以用“量价齐升”来形容，整个西安楼市刚性需求比例有所减弱，投资型和改善型购房需求比例在逐步增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已趋于理性的认识到在西安置业的升值潜力，于是纷纷出手购置房产。 3.1.3 房价走势 西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安普通住宅市场成交量持续攀升，使得开发商资金链相对稳健，面对高涨的销量，部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价格走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘价格涨幅相对更为突出。2009年西安普通住宅成交价格为4701元/平方米。 结合2009年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，以及西安房地产信息网数据研究中心认为西安房价09年内总体呈上涨之势。主要原因如下： 1、一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散。今年以来北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨，而高房价的压力开始向二线城市蔓延。西安作为二线城市，又是西北地区重要的城市，受“挤出效应”较为明显，尤其是四季度西安普通住宅成交超越历史最高价。如西安普通住宅成交均价近两个月累计涨幅超过6%，11月份住宅成交均价5104元/平方米，比年初上涨20%，创下历史新高。 2、开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，造成了房价不断上涨。西安房地产信息网数据研究中心调查显示：在09年下半年预期向好的西安楼市中，新开楼盘接踵而至，西安楼市企业在项目推盘时普遍采取“少量多次”的开盘策略，分期分批次成为当前楼市下的一种利益博弈策略。另外，这种“少量多次，小步快跑”的开盘策略也是针对2009年这样一个特殊的市场，2009年的市场与2007年有很大的区别，营销针对性也就有所不同，这也是大多数房地产企业从蓄客方面进行考虑的，以此同时也有助于其进一步涨价。 3、刚性需求的积累，爆发后带动房价上涨。自2008年成交价格下降以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望，但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。而当宏观经济逐渐向好、国家政策导向明确的背景下，在房贷新政和房地产市场积极应对困境的促使下，积蓄了近一年的需求总量得到了释放，面对09年西安普通住宅成交量连续创新高，市场的走高让“唯利是图”的开发企业对销售政策和价格作出相应的调整。 4、动迁力度加大，加速房市复苏。购房退税、给补贴，这些房地产利好政策的确给西安房地产市场的繁荣带来了不少的动力。而西安房地产信息网数据研究中心在调查中发现，随着城市化进程的不断深入，2009年以来西安动迁力度在不断加大，有32个城中村被列入改造计划，改造总投资为59.6亿元。不可否认，拆迁可以直接带来大量市中心地块整理出来，吸引开发商来此投资并使得西安整体形象提升；另一方面也为普通住宅销售带来了一大批刚性需求，这批需求也是刺激房地产市场快速复苏，房价走高的原因之一。 综合以上，西安房地产信息网数据研究中心认为：2009年的西安楼市成交可以用火爆来形容，这一轮楼市回暖大大出乎业界甚至购房者的意料。但是细细回味这一年，其实是“意料之外，情理之中”。意料之外，是09年的火热成交与08年下半年的冷清楼市相比恍若隔世；情理之中则与发动这轮回暖的政策和充足的资金息息相关，随着回市销售的走高，开发企业对未来的预期明显趋于乐观，这股情绪会刺激房地产的价格仍有上扬推力。 3.2 写字楼类物业市场：迅速放量和成长，市场销量也创新 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 西安作为西部大开发的桥头堡,近年来随着房地产市场的持续发展，写字楼市场也开始活跃起来，如旺座国际城、逸翠园（西安）二期、CLASS国际公馆、都市之门、SOHO同盟、回鑫IBC等写字楼项目的纷纷热销都引证了这一点。2009年写字楼类物业市场可谓是迅速放量和成长的一年，开发量与2008年同比均呈大幅增长之势，施工面积较上年同比增长83.02%，占全市商品房总施工面积的3%，次比例较08年略有所增长；竣工面积和新开工面积均较上年同比增长71.06%和92.92%。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2009年，西安写字楼销量占西安商品房销量的2.72%，比2008年西安写字楼销量高出46.87%。2009年写字楼类物业销量也创西安写字楼市场新纪录。目前来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。目前这几个区域的商务气氛已经渐浓，办公需求逐渐在这几个区域释放，尤其是随着高新区管委会的搬迁，经开区的日益成熟，这两个区域更将成为写字楼密集开发和旺盛需求的片区。 3.3 别墅类物业市场：供应、销售同比增幅均超55% 2009年，西安楼市受经济形势好转的刺激，呈现出一片繁荣的局面，西安别墅类物业市场也因此同样表现十分良好。2009年，西安别墅类物业市场施工面积为29.79万平方米，成交面积为24.89万平方米。施工、竣工、新开工面积较08年同比分别上升61.73%、191%、93.39%，整体销售面积较08年同比上升57.25%，较07年上升163%。 2009年春节后，西安别墅市场并没有太大的放量，伴随着“小阳春”的持续，2、3季度西安别墅市场放量明显，市场供需两旺，市场表现出了极大的活跃。尤其是金地芙蓉世家、龙湖曲江盛景、中海国际社区铂宫、曲江公馆、鸿基紫韵等项目推出自己别墅部分成为2、3继续西安别墅市场的供应主力。西安房地产信息网数据研究中心对统计数据分析认为：从2009年全年的别墅销售情况来看，市场的需求更多的集中在中等户型别墅产品上，200-400平方米左右的户型走势十分良好，成交套数占别墅总成交套数的70.96%，可见此类产品市场需求旺盛，这也正是西安楼市高端市场“回暖”的最好证明。 3.4 商服用房类物业：09年迎来一个全面的升级 从目前国内商业地产总的发展趋向来看，一线城市的商业地产增长速度开始放缓，二、三线城市的商业地产发展则已开始进入加速期，同时伴随着国家对西部地区发展的政策支持，西部地区商业地产在全国也开始崭露锋芒，而作为西北经济、交通及文化中心的西安，经过多年潜心发展，如今已成长为中国西部商业地产的核心，作为西部商业中心的发展构架渐趋成熟。从西安商业地产发展趋势来看，目前正由项目底商逐步迈向集多种功能于一体的大型城市商业综合体发展的趋势。 西安房地产信息网数据研究中心监测商服用房成交数据显示：2009年，商服用房供应方面施工面积74.08万平方米，较上年同比上涨45.16%；竣工面积较上年同比上涨53.24%，新开工面积69.7万平方米，较上年同比上涨65.05%。商服用房销售面积为51.58万平方米，较上年同比上涨34.76%，销售金额较上年同比上涨58.98%。其中大唐西市、西安民乐园万达广场的大量推盘成为了2009年的商服用房市场供应的主力。随着楼市的持续回暖，2009年西安商业地产的发展将迈入“万达式”的商业形态，加上西安商业地产的发展在2009年有一个全面的升级。 四、分城区商品房市场发展状况 4.1 城北区 4.1.1市场供应 09年西安城北区商品房施工面积为423.09万平方米，较上年同比增长88.49%，占全市施工面积总量的26.5%，与上年持平，整体城北开发量居全市第二。 上半年城北区商品房竣工面积398.14万平方米，较上年同比增长94.86%，占商品房竣工面积总量的26.6%。城北市场开发主要集中在经开区、大明宫及张家堡一块，成为目前城北房地产发展的三大核心板块。  对于城北区而言，近两年来的利好消息是层出不穷，07年城北区受政策的引导，地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的，虽08年受大环境的影响，开发市场各项指标均增长缓慢，但09年受楼市优惠政策的影响，城市规划、道路规划建设的发展，使得城北区市场开发量各项指标均以35%以上的幅度增长。 4.1.2市场销售 09年城北区商品房销售面积为354.57万平方米，较上年同期相比上涨122.6%，占全市商品交易面积总量的25.14%；商品房销售金额为150.43亿元，较上年同比增长144.48%，占全市商品房交易总额的22.1%。 09年，城北区从老西安人眼中的“道北”摇身一变成为与城南区争夺商品房销售“冠军”的唯一城区，可见城北区近两年的发展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。 城北区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 4899 3389053 94101 57659 0 成交金额 12528419 14073857938 650216762 306071801 0 成交均价 2557 4153 6910 5308 0　 4.1.3价格行情 地产开发的地段因素的前瞻性考虑因道路规划建设的发展显得尤为重要，而对于城北区来说，在城市规模快速发展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情况、交通的便捷性对于地产市场发展的重要性已更加凸显。作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市，在两侧楼市的销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点，在这些区域项目的影响下，城北区房价走势基本保持平稳攀升态势。09年城北区普通住宅成交均价为4153元/平方米。较上年同比增长10.1%。 4.1.4　区域发展 城北区是西安市经济发展的中心区域，像20年前浦东在上海的城市地位一样，当年邓小平提出浦东开发，现在西安市提出要开发城北，所以城北的地位发生了显著的变化。与此同时，城北区房地产发展也发生了质的变化，城北区的配套设施正在向完善的方向努力，包括基础设施和生活设施，地铁、道路、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么障碍，这个区域基础设施非常完善，更重要的是生活设施，包括讲的图书馆、妇女儿童中心，有体育馆，这都是生活设施。另外一个从未央区和经济开发区组织的未央区教育发展规划中可以看到，城北区从幼儿园到高中，对这些资源进行重新整合，按照新的规划，现在前景是非常好的，大家都知道，师大附中、交大附中等名校的优质资源都进入到了这个区域，在这个区域以后的教育配套没有什么问题，包括西安中学已经进来招生了，教育是有规划的，这个规划有5年规划，有10年规划，这个规划制订的非常明确，是为了满足城北区未来对教育的需求。而且现在不少外埠大鳄已经开始开发其前期的土地，诸如上海绿地除了开发其前期的魏玛公馆外，绿地红馆已开始进入实施阶段，相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。 4.2 城南区 4.2.1市场供应 09年城南区总体开发量继续位居全市第一，曲江板块项目供应在城南区中的比重逐步趋高。整体09年城南区商品房施工面积为438.4万平方米，较上年同比增长52.12%，占全市施工面积总量的27.5%。 09年城南区商品房竣工面积405.67万平方米，较上年同比增长61.65%，占商品房竣工面积总量的27.1%。 城南区09年供应市场同比上年增长较为明显，开发的各项指标增幅均超20%以上，尤其是施工面积和新开工面积增幅30%左右。城南作为文教区，交通方便、商业繁荣，区内高校林立，西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围，向来是西安市民安家置业的首选，但随着区域内土地资源的减少，城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。不过本年度“曲江扩区一倍获批准”的利好消息给城南区房地产带来了新的契机。 4.1.2市场销售 09年城南区商品房销售面积达355.63万平方米，略超出城北区销量面积1万平米左右。较上年同期相比上涨67.95%，占全市商品交易面积总量的26.6%；商品房销售金额为210.94亿元，较上年同比增长85.98%，占全市商品房交易总额的31%。销售金额增长速度高于销售面积，表明城南区住宅成交均价提升速度高于全市平均水平。 城南区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 36922 3118059 132190 27902 241223 成交金额 86164194 16805803013 1155488928 149964355 2896794499 成交均价 2334 5390 8741 5375 12009 09年城南区的销售市场中，各项指标与供应市场的各项指标类似，增幅均超过了20%以上，城南区作为全市地产市场的“老大哥”，在此行业市场行情大好的背景下，表现尤为明显，突出表现在去年销量下挫较为明显的区域，本年度销量和价格均呈现较为明显的增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。 4.2.3价格行情 城南区各物业价格在全市范围处于上游水平，在07年各类物业水涨船高、08年各方因素影响受挫之后，09年对于城南区来说，在楼市优惠政策、贷款利率等各方因素的影响下，买卖双方的热情空前高涨，卖方市场不断推出新的房源，导致刚性需求不断入市，以至本年度销量大幅增长，与此同时卖方市场不断调整销售策略和销售价格，09年城南区普通住宅成交均价为5390元/平方米，价格增长明显，其中以4季度以来曲江区域增长最为明显。 4.2.4 区域发展 城南区是西安市的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放后新开发的区域，在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为本地区发展提供了有利的条件。对于居住于其中的消费者，不仅能在文化氛围非常浓厚的环境中，陶冶其情操，更为下一代的教育提供了得天独厚的优良条件，在目前提倡“以人为本”的开发理念下，城南区自然受到了购房者的青睐。加上道路规划建设的发展、城市配套的发展让众多大大小小的开发企业在此竞争，城南区销售量也一直保持稳定的态势。但近两年随着城南区土地资源的减少，可开发用地也逐渐从大规模开发变为小规模开发，开发重心也由原来的南二环逐渐向南三环、高新区、曲江区域扩展。尤其是今年《曲江新区扩区发展规划》的确定，这一利好消息给城南区房地产带来了新的契机。 4.3 西高新区 4.3.1市场供应 09年高新区商品房市场供应同样有大幅的放量表现，全年商品房施工面积为219.31万平方米，较上年同比增长60.22%，占全市施工面积比重的13.7%。竣工面积185.06万平方米，较上年同比增长40.80%，占商品房竣工面积总量的12.4%。 经过高新区“二次创业”高速建设，高新区目前房地产开发核心区域呈现一个“井字型”，这个“井”由高新四条主干道构成即科技路、丈八北路、太白南路、锦业路。该区域囊括了高新区房地产项目的80％以上，也是目前高新区开发最为密集的地区。 4.3.2市场销售 09年高新区商品房销售面积达184.21万平方米，较上年同期相比上涨81.97%，占全市商品交易面积总量的13.8%；商品房销售金额为99.73亿元，较上年同比增长92.12%，占全市商品房交易总额的14.7%。 新兴区域的崛起及大力发展对于老牌置业热点区域的高新区来说可谓是“一记重拳”，分流了不少在此有置业意向的购房者和投资者。城北区和城东区楼市较好的保值增值性，城西区完善的生活配套加上相对较低的价位吸引了大批首次置业群体的关注，而城内区、城西区推出的具有投资价值的商业项目吸引了不少投资者的关注，因此这些因素都使得价格一直处于较高水平的高新区在09年西安楼市销售中仍然处于不利的位置。 高新区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 9467 1463332 115053 254278 0 成交金额 16059993 7311737015 1081646141 1563479698 0 成交均价 1696 4997 9401 6149 0　 4.3.3　价格行情 与其他城区一样，在经历了上年度房地产行情的低迷之后，09年高新区房地产行情一片大好形式，让区域内价格再度冲高，部分在售楼盘均价年初和年末相比上涨了近千元，并且各开发企业也收回了年初折扣、返利等优惠措施，使得价格水平同比上年有较大幅度的增长。09年高新区普通住宅成交均价为4997元/平方米，同比上年增长10.77%。 4.3.4　区域发展 国务院批准实施的《关中-天水经济区发展规划》，赋予了这一地区全国内陆型经济开发开放战略高地的定位，明确提出要把西安建设成为国际化大都市，预计到2020年，西安将达到人口1000万、建成区800平方公里的城市规模。面对这一千载难逢的机遇，雁塔区委，区政府提出在现有的鱼化工业园基础上，整合工业资源，扩大园区规模，改造升级现有产业。按照规划，鱼化工业园规划范围西至绕城高速、东至西三环、南至雁环北路、北至昆明路，总面积5.37平方公里（合计8058亩），总投资超过200亿元。目前，建成区面积1550亩，入区企业45家，形成了以机械加工，新材料、新技术应用和食品医药制造为主导、以装备制造业为支柱、以优质服务为基础的产业聚集区，大力发展工业经济，兼顾社会统筹发展。现在，园区管委会已正式组建，雁塔区政府先期投入7000万元用于园区的组建和各项工作开展。如今的化工业园在承接东部产业转移和为高新区做好配套服务的同时，加快城乡一体化进程，逐步提高人居环境和生活质量。我们有理由相信，腾飞的鱼化工业园正在蓬勃发展，或许不久的一天，西安高新区鱼化工业园将被世人所知，这里又成为一个高新区新的楼市热土。 4.4 城内区 4.4.1市场供应 城内区在西安市商品房供应量方面的比重甚微，本年度城内商品房施工面积仅为21.32万平方米，较上年不升反降，回落11.9%。 4.4.2市场销售 09年城内区商品房销售面积为19.19万平方米，较上年同比增长23.57%，占全市商品交易面积总量的1.4%；商品房销售金额为24.53亿元，占全市商品房交易总额的3.6%。城内区地产发展占重要份额的商服用房类物业在09年中销量呈现明显的增长，除了个别的项目在售外，最为抢眼的是西安民乐园万达广场商服用房和住宅公寓的推出让城内区房地产市场销量增幅较大。 城内区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 3875 111894 59712 16488 0 成交金额 16015517 806864607 1495172260 134470948 0 成交均价 4133 7211 25040 8156 0　 4.4.3　价格行情 城内区由于其独特的区位优势以及商业的高度发展，使得整个区域内在售项目均价成为全市最高价。目前商业个案售价已超2万元大关，个别住宅项目售价也已接近万元，甚至超过万元，小户型酒店精装公寓类房源依然是城内区普通住宅市场中主要的房源构成，吸引了来自各方的投资型置业人群。城内区09年普通住宅成交均价为7211元/平方米。 4.4.4　区域发展 随着“皇城复兴”计划近一步落实并实施，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。 4.5 城西区 4.5.1市场供应 2009年城西区商品房施工面积为164.23万平方米，较上年增长75.02%，占全市商品房施工面积的10.3%；竣工面积为161.50万平方米，同比增长2倍强。 伴随着旧城的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈。09年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。 4.5.2市场销售 09年城西区可谓是收获颇多的一年，供应量的增多致使销售量也随之增多，今年西咸、临近城内、高新等的板块内的推盘量较多，从而吸引了不少购房者前来置业，从购买人群来看，不再局限于周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，更多的是在高新或外来定居西安的置业群体。 09年城西区商品房销售面积为137.7万平方米，较上年同比增长233.4%，占全市商品交易面积总量的10.3%；商品房销售金额为69.53亿元，占全市商品房交易总额的10.2%，较上年同比增长240.5%。 城西区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 3713 1312674 60287 285 0 成交金额 18796700 6388620335 544359432 1094602 0 成交均价 5063 4867 9029 3844 0　 4.5.3　价格行情 近年来，一些开发商已预见到城西区的前景。蔚蓝花城、东方米兰、融侨城、高新枫林华府、昆明花园、恒大城、华宇凤凰城等多家楼盘入驻城西区，城西楼盘增加的同时，房价也是处于稳步上涨的态势。加上今年东方米兰、高新枫林华府，以及10月恒大集团推出恒大城，这些项目均有精装房源，尤其是恒大城推出的9A级精装项目，这些项目的推出在一定程度上拉升了城西区整体成交价格的走高。城西区09年普通住宅成交均价为4867元/平方米，较上年同比增长9.44% 4.5.4　区域发展 城西整体的发展相对迟缓，但相对其他城区，城西的优势并不亚于其他城区。一方面，城西区是老工业区，基础比较好。其实，城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址，历史底蕴颇为丰厚。“西咸一体化”、《关中-天水经济区发展规划》、“地铁一号线”、“大兴路改