第一期项目总经理
培训
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弘基商业公司物业管理服务篇物业管理服务基本知识1、物业管理服务的概念2、物业管理服务内容3、物业服务收费形式及成本构成4、物业经营管理中的保险事务物业管理服务的概念物业管理服务，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务
合同
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约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理服务的内容一、物业管理合同约定内服务内容物业管理服务内容，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括两方面内容：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。二、物业管理合同约定以外的服务物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对于合同约定之外的服务，业主可以另行委托物业管理企业，服务报酬由双方约定。三、服务内容细则1、收费管理：管理费及水电费收缴2、客户服务管理：客户有效投诉率及投诉处理、客户满意度、维修服务回访3、设备设施管理：公用设备设施性能完好、消防设施设备功能完好、路灯、景观灯具使用完好4、基础设施管理：房屋质量完好、道路使用完好、化粪池、雨水井、污水井设施完好、排水管、明沟暗渠使用完好、停车场、车棚使用完好5、维修服务管理：房屋零星及急修情况及时、维修工程质量合格6、保安服务管理：管理区域秩序井然、交通顺畅有序7、保洁绿化管理：环境清洁卫生、绿化植被完好8、突发事件管理：无责任火灾事故发生、无责任治安案件发生物业服务费收费形式及成本构成（一）收费原则：“合理、公开及费用与服务水平相适应”（二）物业服务收费形式：包干制或者酬金制1.包干制收费和酬金制收费的定义：①包干制服务费用：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。其构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。②酬金制服务费用：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。2.包干制和酬金制的应用范围包干制应用范围：住宅物业管理项目采用酬金制应用范围：非住宅物业管理项目采用3.包干制和酬金制的优劣性（1）包干制的优劣性：★企业盈亏自负★收费简捷，透明度不高★对业主而言费用固定★企业而言利润不固定的（2）酬金制的优劣性：★收支较为透明，保护业主合法权益★对企业而言酬金相对固定性，一定程度规避收支不平衡的风险。★作为预付支出，企业不得用于合同约定以外的支出。（三）物业管理服务成本构成生活时尚中心测算.xls物业管理服务支出成本，一般包括以下部分:①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。⑩税金费用备注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本物业经营管理保险事务一、物业保险的概念物业保险是指物业管理中有关的保险事务。物业保险是一种合同行为，签订双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。保险人和投保人或被保险人双方签订合同后，投保人按照合同规定，向保险人交付保险费。将来由保险人按合同规定的责任范围，对被保险人承担补偿或给付责任。二、物业保险的险种物业管理中经常涉及的险种有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公共场所责任保险1.财产保险：物业管理中主要涉及财产保险主要是物业的火险，为有效规避物业企业管理责任，建议项目内客户可进行投保；2.雇主责任保险：指凡投保人所雇佣的员工（包括短期工、临时工等）在保险有效期，在受雇佣过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。其投保范围可扩展为附加医药费保险及附加第三者责任险。3.公众责任险：是指被保险人在保险期内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方赔偿金和有关费用.三、目前弘基物业公司投保险种有：公众责任险、雇主责任险四、雇主责任险投保事项：雇主责任险（保险明细）.doc雇主责任险（保险责任）.doc五、公众责任险投保事项：公众责任险保险单明细.doc公众责任险注意事项.doc谢谢收看！
浙公网安备 33021202002483