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2018万科房地产集团财务分析报告.docx

2018万科房地产集团财务分析报告

无心
2019-02-24 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《2018万科房地产集团财务分析报告docx》,可适用于财会税务领域

万科房地产集团财务分析报告目录一、企业简介二、战略分析三、资产负债表分析(一)资产负债表水平分析(二)资产负债表垂直分析(三)资产负债表项目分析四、所有者权益变动表分析(一)所有者权益变动表的水平分析(二)所有者权益变动表的垂直分析(三)所有者权益变动表主要项目分析五、利润表分析(一)利润增减变动情况分析(二)利润构成变动分析(三)营业利润分析(四)利润表分项分析六、现金流量表分析(一)现金流量表一般分析(二)现金流量表水平分析(三)现金流量表结构分析(四)现金流量表主要项目分析(五)综合分析七、财务效率分析(一)盈利能力分析(二)营运能力分析(三)偿债能力分析(四)发展能力分析八、财务综合分析评价(一)经营业绩评价综合指数法(二)经营业绩评价综合评分法万科房地产公司财务分析报告一、企业简介万科企业股份有限公司成立于年月是目前中国最大的专业住宅开发企业。年成为深圳证券交易所第二家上市公司凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年坚守价值底线、拒绝利益诱惑坚持以专业能力从市场获取公平回报是万科获得成功的基石。万科认为公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现公司连续六次获得ldquo中国最受尊敬企业rdquo称号年入选《华尔街日报》(亚洲版)ldquo中国十大最受尊敬企业rdquo。公司在发展过程中先后入选《福布斯》ldquo全球家最佳中小企业rdquo、ldquo亚洲最佳小企业强rdquo、ldquo亚洲最优大上市公司rdquo排行榜多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。年度万科新增加开发项目个实现新开工面积万平方米较年初计划的万平米高出全年实现竣工面积万平米较年初计划减少产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征所销售的住宅中平方米以下户型占比达到。二、战略分析年月国务院出台楼市调控ldquo新国八条rdquo后中央分别在月、月强调巩固和扩大房地产市场调控成效坚定不移地把调控政策落到实处。在月召开的经济工作会议中中央再次明确要坚持房地产调控政策不动摇促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下年房地产市场运行景气逐步回落。月全国房地产开发景气指数下降至创下了个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的年万科共实现销售面积万平方米销售金额亿元同比分别增长和继年销售额突破千亿元之后业绩再创新高蝉联行业销售冠军。现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势、中国房地产龙头企业主营住宅物业发展竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好融资渠道通畅。即使在年行业整体资金较为紧张的背景下公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。、万科不仅通过上市进行融资而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。劣势、万科的存货数额始终较大如果出现销售不畅的现象资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说土地资源和土地成本的限制是影响万科地产经营效益的重要因素不同于许多从国企改制过来的房地产企业万科在管理上少了许多国企通病但在某种程度上缺乏政府的ldquo关爱rdquo。万科说获得的可开发土地较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益其不足之处也很明显。机会、中国房地产行业集中度仍较低万科将通过整合行业资源提高市场占有率。、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。、国家对货币政策持续收紧资本市场低迷使得房地产公司现金非常紧张如果持续下去势必导致部分房地产公司的现金流断裂甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金因此对于手握大量现金的万科来说此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。威胁、房地产业是资金密集型行业房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头预期宏观经济政策将有不利调整。、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张削弱了万科的竞争优势对其未来增长构成有力威胁。、目前城市房屋的空置化率过高不利于房地产业的健康发展。众所周知万科定位并专注于住宅物业的开发与销售住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛供需矛盾尖锐在短期内无法解决。因此对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业产品极易被复制推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新始终引领着住宅产品的潮流。其次实施品牌战略保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识更是宝贵的无形资产。好的品牌可以降低需求的价格弹性从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值可以按更好的价格出售。第三万科作为房地产行业的佼佼者在企业的流动资产中存货势必会占较大的比重也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展企业的偿债能力不太乐观。对万科而言可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求对存货资产进行细分逐一考虑其变现能力及价值并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值第四万科应重视企业的文化建设提高员工素质打造良好的售后服务体系。三、资产负债表分析(一)资产负债表水平分析项目年年变动情况对总资产的影响()变动额变动率()货币资金,,,,,,,,,应收账款,,,,,,,,预付款项,,,,,,,,,其他应收款,,,,,,,,,存货,,,,,,,,,流动资产合计,,,,,,,,,可供出售金融资产,,,,,,长期股权投资,,,,,,,,,投资性房地产,,,,,,,固定资产,,,,,,,,在建工程,,,,无形资产,,,,长期待摊费用,,,,递延所得税资产,,,,,,,,其他非流动资产,,,,,非流动资产合计,,,,,,资产总计,,,,,,短期借款,,,,,,交易性金融负债,,,,应付票据,,  应付账款,,,,,,预收款项,,,,,,应付职工薪酬,,,,,,应交税费,,,,,,应付利息,,,,其他应付款,,,,,,,,,一年内到期的非流动负债,,,,,,流动负债合计,,,,,,,,,长期借款,,,,,,应付债券,,,,,,预计负债,,,,递延所得税负债,,,,其他非流动负债,,,,非流动负债合计,,,,,,负债合计,,,,,,,,,实收资本(或股本),,,,,, 资本公积,,,,,,盈余公积,,,,,,未分配利润,,,,,,少数股东权益,,,,,,外币报表折算价差,,,,归属母公司所有者权益(或股东权益),,,,,,所有者权益(或股东权益)合计,,,,,,,,,负债和所有者(或股东权益)合计,,,,,,从投资或资产角度分析根据上表可以对万科公司总资产变动情况作出以下分析评价:该公司总资产本期增加元增长幅度为说明万科公司本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析可以发现:流动资产本期增加了,,,元增长的幅度为使总资产规模增长了非流动资产本期增加了元增长幅度为使总资产规模增长了两者合计使总资产增加了元增长幅度为。本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看我们会认为该公司的流动性有所增强。虽然流动资产的各项目都有不同的增长程度但其增长主要体现在存货上。从资产负债表中我们可以看出存货本期增长了,,,元增长的幅度为对总资产的影响为。其次是其他应收款和预付款项分别增长了元和元增长幅度分别为和。但要引起注意的是本期货币资金相比年下降了元减少幅度为。货币资金是企业内部流动性最强的资产伴随着万科流动负债的增长我们可以推断出年万科的短期偿债能力是有所下降。偿债能力发生问题就会牵制公司的管理人员耗费大量精力去筹集资金通过应付还债甚至还会加大公司筹资的难度或加大临时紧急筹资的成本影响企业的盈利能力。非流动资产在本期对总资产的影响然仅为。非流动资产占用资金多、周转速度慢、变现能力差等特点但非流动资产会对会对公司相互联系的多个会计期间的财务状况、经营成果产生影响。通过观察我们发现在本期的非流动资产中长期股权投资和投资性房地产较年相比分别增长了元和元增长幅度分别为和二者对总资产的影响为。从筹资或权益角度进行分析该公司权益总额较年增加了元增长幅度为说明万科公司年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现:负责本期增加了,,,元增长的幅度为使权益总额增长了股东权益本期增加了,,,元增长的幅度为使权益总额增长了。本期权益总额增长主要体现在负责的增长上流动负责的增长是其主要方面。从流动负债的变动额可以看出流动负责本期增长了,,,元增长幅度为对权益总额的影响为。流动负责的增长幅度大于流动资产的增长幅度这种变动极易可能导致万科公司加大短期偿债的负担以及引发公司的财务风险。从流动负责的明细中发现预收款项的变动幅度最大变动额较年增长了元增长幅度为使权益总额增长了。由于万科从事房地产行业做期房销售时消费者会和自己签订预售合同先预付订金然后将房产权交给消费者。这是因为期房的价格较现房低,挑选余地较大。从中我们可以推断出万科今年可能有大量的期房销售出去。所有者权益本期增加,,,元增长幅度为对权益总额的影响为。其中留存收益对该公司权益总额的影响较大。万科公司的盈余公积和未分配利润较年分别增长了元和元增长幅度分别为和二者使权益总额增长了说明万科公司有着较好的盈利能力。合理性与效应性的分析从总资产、存货和营业收入三年增长变化的图表来看万科公司三年资产逐年增加且保持较高的增长率营业收入和净利润的增长和存货的增长额度保持一致从对存货的分析中可见企业的资产增长主要表现为存货的增加。年年存货的增长幅度高于营业收入的增长幅度我们可以分析这段期间公司对存货的利用效率不高这和年国内较高的通货膨胀和国家采取紧缩的货币政策有一定的关系年国家实施积极的财政政策后万科依然坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位销售金额为亿元成为我国首家销售国千亿的房地产企业。资产负责变动原因的分析流动资产合计,,,,,,,,,长期股权投资,,,,,,,,,投资性房地产,,,,,,,固定资产,,,,,,,,无形资产,,,,,,hellip   资产总计,,,,,,,,,负债合计,,,,,,,,,实收资本(或股本),,,,,, 资本公积,,,,,,,,盈余公积,,,,,,,,,未分配利润,,,,,,,,,hellip   负债和所有者(或股东权益)合计,,,,,,,,,从截取的资产负责表中我们可以看去本期总资产增加了,,,元增长率为完全是有负债增加引起的本期负责增长率为。由于负债可以使企业在短时期内迅速扩大资本,以弥补企业营运和长期发展资金的不足达到用他人资财为企业所有者提供额外收益的目的。但负责经营也有它自身的缺点极易引发公司的财务风险和经营风险从而导致企业资金周转失灵。万科应确定公司适度的负责结构、加强企业经营管理、提高资金利用率、树立风险意识,建立健全企业的财务风险机制。(二)资产负债表垂直分析项目年年年构成()年构成()变动情况()货币资金,,,,,,应收账款,,,,,,预付款项,,,,,,其他应收款,,,,,,存货,,,,,,流动资产合计,,,,,,可供出售金融资产,,,,长期股权投资,,,,,,投资性房地产,,,,,固定资产,,,,,,在建工程,,,,无形资产,,,,长期待摊费用,,,,递延所得税资产,,,,,,其他非流动资产,,,,,非流动资产合计,,,,,,资产总计,,,,,,短期借款,,,,,,交易性金融负债,,,,应付票据,, 应付账款,,,,,,预收款项,,,,,,应付职工薪酬,,,,,,应交税费,,,,,,应付利息,,,,其他应付款,,,,,,一年内到期的非流动负债,,,,,,流动负债合计,,,,,,长期借款,,,,,,应付债券,,,,,,预计负债,,,,递延所得税负债,,,,其他非流动负债,,,,非流动负债合计,,,,,,负债合计,,,,,,实收资本(或股本),,,,,,资本公积,,,,,,盈余公积,,,,,,减:库存股  未分配利润,,,,,,少数股东权益,,,,,,外币报表折算价差,,,,归属母公司所有者权益(或股东权益),,,,,,所有者权益(或股东权益)合计,,,,,,负债和所有者(或股东权益)合计,,,,,,资产结构的分析评价()从静态方面分析:万科公司年流动资产的比重高达非流动资产比重仅为。根据该公司的资产结构我们可以推断该公司资产的流动性较强资产风险较小。()从动态方面分析:年万科公司流动资产比重较年上升了非流动资产比重下降了。结合流动资产的项目来看年存货占总资产的比重为较年上升最为明显上升了。货币资金的下降幅度较为明显下降了。货币资金占流动资产的比重虽然有所下降但比重不是很大属于正常范围对公司的付现能力不会构成太大困难。非流动资产的项目在本期的变换不是很明显。资本结构的分析()从静态方面看该公司年负债比重为股东权益比重为。我们可以从中计算出万科公司年的资产负债率为权益乘数为。上市公司多半都保持着较高的资产负债率从股东的角度看采用举债经营的方式以有限的资本、付出有限的代价而取得对企业的控制权发挥财务杠杆的作用希望达到投资利润率大于负债利润率这样股东就可以获得更大的额外收益。但一旦财务杠杆发生负面的作用,后果将是企业所有者承担更大的额外损失。这些额外损失便构成了企业的财务风险,甚至导致破产。()从动态方面看该公司负债比重上升了,股东权益比重下降了各项目变动幅度不大可以说明公司的资本结构还是比较稳定。但从逐年攀升的资产负债率来看房地产上市企业的处境不断恶化。万科公司近几年的债务负担日趋严重财务压力大财务风险大从而导致公司财务实力会略有下降。资产结构的具体分析经营资产与非经营资产的比例关系经营资产与非经营资产结构分析表项目年年年()年()变动情况()经营资产:货币资金,,,,,,预付款项,,,,,,应收账款,,,,,,存货,,,,,,固定资产,,,,,,在建工程,,,,无形资产,,,,经营资产总计,,,,,,非经营资产:其他应收款,,,,,,可供出售金融资产,,,,长期股权投资,,,,,,投资性房地产,,,,,长期待摊费用,,,,递延所得税资产,,,,,,其他非流动资产,,,,,非经营资产合计,,,,,,资产总计,,,,,,从万科经营资产与非经营资产结构分析表可以看出年该公司的经营资产与非经营资产都有所增长但明显经营资产的增长速度高于非经营资产的增速因此较年万科经营资产占总资产的比重还是增加了达到了。随着房地产行业的蓬勃发展越来越多的地产公司已经意识到提升持有经营资产比重的重要性万科作为中国房地产行业的领头羊在年保持经营能力的持续增长。流动资产的内部结构万科流动资产结构分析表项目年年年()年()差异货币资产,,,,,,债权资产,,,,,,存货资产,,,,,,其他资产,,,,,,合计,,,,,,从万科公司流动资产结构分析表可以看出存货比重上升较为明显上升了达到七成多而公司的货币资产较年有所下降下降了仅占流动资产的流动资金严重不足。需要引起万科重视的是存货这的比重过高将影响到公司资产的流动性会导致其资产变现能力变差。因此万科必须特别重视对存货的分析。考虑到房地产行业的特殊性仅凭以上数据很难分析万科存货的变现能力如果存货周转率非常高的话则可以证明存货的变现能力强资产容易变现。负债结构的具体分析负责期限结构的分析负债期限结构分析表项目年年年构成()年构成()差异流动负债,,,,,,长期负责,,,,,,合计,,,,,,负债期限结构更能说明企业的负债筹资政策。从万科的负债期限结构分析表可以看出万科公司年的流动负债比重高达较年提高了。这个数据可以说明该公司在使用负债资金时基本以短期资金为主。由于流动负债对公司资产流动性的要求较高万科公司所奉行的负债筹资政策虽然会增加公司的偿债压力承担较大的财务风险但同时也会降低公司的负债成本。负债方式结构的分析负债方式结构分析表项目年年差异银行信用,,,,,,应付债券,,,,,,商业信用,,,,,,应交款项,,,,,,内部结算款项,,,,,,外部结算款项,,,,,,其他负债,,,,,,负责总计,,,,,,(注:银行信用=短期借款长期借款一年内到期的非流动负债商业信用=应付票据应付账款应交款项=应交税费递延所得税负债内部结算款项=应付职工薪酬外部结算款项=预收账款其他负债=其他负债之和)从万科公司的负债方式结构分析表可以看出由于房地产企业的特殊性万科公司的预收账款是该公司负债资金的主要来源在万科销售的房产中多半是先签订销售合同预收一部分款项然后再等客户分期付款直到付清为止期房销售就是个例子。因此预收款项比例越高的公司真实负债率越低资产负债率下降的空间越大未来获得信贷的空间也就越大。其次我们还可以发现万科公司的银行信用和商业信用占负债的比重较年有所下降。负债成本结构分析负债成本结构分析表项目年年()()差异无成本负债,,,,,,低成本负债,,,,,,高成本负债,,,,,,负债总计,,,,,,从万科公司的负债成本结构分析表可以看出无成本负债比重高达较年提高了低成本和高成本的负债比重均有所下降其中高成本的负债比重下降最为明显下降了。由此可见合理地利用无成本负债是降低企业负债资金成本的重要途径之一。股东权益结构的具体分析万科资产负债股东权益结构分析项目年年年构成()年构成()变动情况()实收资本(或股本),,,,,,资本公积,,,,,,投入资本总计,,,,,,盈余公积,,,,,,未分配利润,,,,,,少数股东权益,,,,,,外币报表折算价差,,,,归属母公司所有者权益(或股东权益),,,,,,从万科股东权益结构变动情况分析表可以看出投入资本和留存收益依然是该公司股东权益的主要来源。再从动态方面分析该公司的投入资本的比例年有所下降下降了这是由于本年度该公司留存收益比例的上升引起的本年度万科公司留存收益占股东权益的比重较年上升了这可以说明该公司的盈利状况良好处以一个良好的上升阶段。(三)资产负债表项目分析存货分类明细表项目年年账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值已完工开发产品在建开发产品  拟开发产品  其他  合计万科是房地产企业存货的影响相对较大且存货是企业最重要的流动资产之一,所以在项目分析里我们着重分析一下存货。通过万科存货明细表我们可以看出:万科集中了大量资金投入到在建开发产品上说明万科在房地产行业表现出高于其他行业的核心竞争力在建开发产品的投入年比年增加了元。在完工开发产品方面年比年增加了元。但由于较高的存货极易影响万科的存货周转率。通过三年万科存货占资产的结构分析来看万科存货占资产的比重一直维持在六成以上的水平年达到七成存货的大量的堆积大大地影响了公司资金的流动性。这和当下的经济环境有很大关系由于居高不下的房价居民的买房热情不高大多持观望态度致使房地产交易明显放缓而政府用于控制房价的措施结果也不明显反而导致房地产环境逐渐恶化囤积的房子卖不出去。所以万科想解决存货比重偏大的现象不仅仅需要万科制定相应的销售策略以改善存货周转率走低资产使用效率不高等问题更需要国家能更好的充当宏观调控的角色。四、所有者权益变动表分析(一)所有者权益变动表的水平分析所有者权益变动水平分析表项目年所有者权益合计年所有者权益合计变动额变动率一、上年年末余额二、本年增减变动金额(减少以ldquordquo号填列(一)本年净利润(二)其他综合收益上述(一)和(二)小计(三)股东投入和减少资本、股东投入资本、股份支付计入股东权益的金额、股东减少资本、其他(四)利润分配、提取盈余公积    、对股东的分配三、本年年末余额从万科的所有者权益变动水平分析表可以看出年所有者权益比年增加了元增长幅度为。从影响的主要项目看主要的原因是股东投入和减少资本的变换。首先是股东追加投资使得年股东投入的资本比年增加了元增幅达到了。其次年公司股份支付的份额与年相比有所下降下降了。第三部分股东撤资年较年撤资率增长了。综合影响下股东投入和减少资本年较年增加了增长幅度达到由此说明股东追加投资所有者权益增长的重要途径。其次万科公司年其他综合收益较年也有很大幅度的增长增加了元增幅达到。从万科年年报的附注中我们了解到万科的其他综合收益是由可供出售金融资产产生的利得和外币报表折算差额构成的。年可供出售金融资产产生利得元。境外经营外币折算差额元。(二)所有者权益变动表的垂直分析所有者权益变动垂直分析表项目年所有者权益合计年所有者权益合计年构成年构成构成的差异一、上年年末余额二、本年增减变动金额(减少以ldquordquo号填列(一)本年净利润(二)其他综合收益上述(一)和(二)小计(三)股东投入和减少资本、股东投入资本、股份支付计入股东权益的金额、股东减少资本、其他(四)利润分配、提取盈余公积  、对股东的分配三、本年年末余额从万科的所有者权益变动垂直分析表可以看出公司年与年相比所有者权益项目结构有所变化年初余额比重降低了。年股东投入资本的比重上升了净利润比重上升了这是万科公司年所有者权益上升的两大重要因素。另外股份支付计入股东权益的金额的比重较年下降了。从附注中我们得知万科集团的股份支付为以权益结算的股份支付。随着许多国家限制性股票激励方案比重开始明显上升股份支付对企业的利润影响逐渐增大。万科在确保员工利益的前提下选择不同的股份支付方式以获得大量操纵利润的空间。首先万科已对整体薪酬体系进行了调整减少短期激励力度引入长期激励机制形成了固定薪酬、短期激励和长期激励相结合的薪酬结构体系。此次激励计划要

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