论商品房认购书的法律性质

第 l7卷第 3期 2007年 6月 北华航天工业学院学报 Journal of North China Institute of Aerosoaee E Vo1．17 No．3 Jun．20o7 论商品房认购书的法律性质 田艳辉 黄共兴 (1．中国建设银行廊坊分行，河北 廊坊 065000；2．中央司法警官学院，河北 保定 071000) 摘 要：认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关 事宜的初步确认。因为认购书在房屋交易过程中的地位及对双方当事人权利义务不甚清晰的界定，人们对认购 书的性质存在争议。笔者通过对各种观点进行辨析，得出商品房认购书是预约 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的观点。 关键词：商品房；认购书；预约合同 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1673—7938(2007)03—0036—02 1 认购书的含义及内容 认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售契 约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋 有关事宜的初步确认。⋯认购书的内容通常由开发 商自行制定，一般包括：(1)双方当事人基本情况； (2)房屋基本情况(含位置、面积等)；(3)价款计算； (4)定金问题；(5)签署正式合同的时限约定。双方 约定在签订认购书后，开发商将在一定的期限内为 认购人保留标的房屋并不得再售给第三人；同时，认 购书约定的价格等在将来签署正式买卖合同时不得 变更。如果认购人未按认购书约定的时间前来签署 合同，则开发商不再为其保留标的房屋，并且有权没 收认购人已交纳的定金；若在认购书约定的时间内 签署了合同，则定金充抵预付款。 2 当前学界对认购书的不同观点 因为认购书在房屋交易过程中的地位及对双方 当事人权利义务不甚清晰的界定，人们对认购书的性 质存在争议。一种观点认为认购书是意向书。由于 交易双方在订立认购书时仅对洽谈中的有关事项达 成初步意向，而并没有就将来的买卖合同内容达成一 致，因此认购书不是法律意义上的合同，它只是双方 当事人之间一种不具有法律效力的意向性协议；另一 种观点认为，认购书为正式的买卖合同。认购书是开 发商和认购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表 示，其内容已具备了合同标的、价款等合同一般条款， 依认购书所确定的房屋买卖完全可以实现，认购书实 收稿日期：2007—04—23 作者简介：田艳辉(1973一)，女，经济师，河北廊坊人，从事银行 法律顾问工作和相关金融法规的研究。 质是正式的买卖合同，而以后签订的正式买卖合同只 不过是对认购书的细化、补充而已；还有观点认为，认 购书为附条件的买卖合同。开发商和认购人双方在 签订认购书时常常对交房日期、办理房屋产权证的期 限、商品房的质量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、装修标准等尚不能确认，约定 在签约条件成熟时双方再签订正式的买卖合同，故认 购书为附条件的商品房买卖合同，其实质是等到认购 书约定条件成熟时正式买卖合同才生效；_2 J也有观点 认为，认购书是担保合同。认购书的核心条款是定金 条款，定金条款决定了认购书的功能在于担保买卖双 方将来签订正式商品房买卖合同，因此认购书是商品 房买卖合同的担保合同； 3 最后，有观点认为，认购书 为预约合同。认购书与正式买卖合同的关系为预约 合同与本约合同的关系，认购书是对未来交易事项的 事先规划，签订认购书的目的是为了约束双方的交易 行为，约定将来订立正式合同，因此认购书具有预约 合同的法律效力。 3 对各种观点的辨析 认购书不是意向书。认购书具有法律约束力。 如果当事人一方不履行认购书约定的义务，同样也 要承担违约责任。认购书最突出的特征，同时也是 认购书当事人主要的义务，就是认购书约定了当事 人将来订立本合同。该义务是当事人为特定行为的 义务，而不是对行为结果的直接确认。如果一方当 事人不履行此项义务，则另一方有权要求其承担违 约责任。如果将认购书理解为意向书性质的要约， 则意味着当事人可以随意违反认购书中的约定，而 无须承担法律责任。所以将认购书理解为购房意向 书是值得商榷的。 · 认购书不是商品房买卖合同。认购书的生效， 一 36 — 维普资讯 http://www.cqvip.com 第3期 田艳辉等：论商品房认购书的法律性质 2007年6月 使当事人负有将来按照认购书 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的条件订立正式 买卖合同的义务。商品房认购书中当事人主要的义 务是 ：开发商负有为认购人保留此套房屋不得转卖 他人的义务；认购人负有交付定金后在约定的日期 内与开发商缔结正式买卖合同的义务。可见，认购 书的成立主要是对当事人施加了将来订立正式合同 的义务，认购书成立、生效时买卖合同尚未成立，违 反认购书的约定不构成对买卖合同的违约。所以那 种认为违反认购书的约定是对买卖合同违约的观点 是不正确的。_4 认购书不是附条件的合同。附条件的合同是指 当事人在合同中约定一定条件，在条件成就之前权 利人不能行使其权利，义务人也不必履行其义务，一 旦条件成就，则权利人行使权利，义务人履行义务。 在附停止条件的合同中，本合同已在订约时成立，但 在商品房买卖中，商品房买卖合同在认购书有效成 立时尚未成立。另外附条件的合同是否在当事人之 间产生权利义务并不确定，但认购书明显在双方当 事人之间存在履行效力。 认购书不是商品房买卖合同的担保合同。将认 购书视为商品房买卖合同的担保合同，违反我国法 律关于担保合同的有关规定。担保合同是债权人为 保障主合同债权的实现而订立的，依主合同的存在 而存在。而认购书订立时作为主合同的商品房买卖 合同尚未订立，作为从合同的担保合同如何成立? 况且，认购书其他条款约定双方对交易房屋有关事 宜的初步共识，与定金并无关系，将认购书等同于定 金合同显属以偏概全。_5 4 本文观点 本文赞同预约合同说。“预约乃约定将来订立 一 定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契 约。预约亦系一种契约(债权契约)，而以订立本约 为其债务的内容。”“基于契约自由 原则 组织架构调整原则组织架构设计原则组织架构设置原则财政预算编制原则问卷调查设计原则 ，当事人对任 何债权契约均得订立预约 ，不限于要物契约，在诺成 契约(尤其是买卖)实务上亦颇常见。”“预约之目的 在成立本约，当事人所以不迳订立本约，其主要理由 当系因法律上或事实上的事由，致订立本约，尚未臻 成熟，乃先订立预约，使相对人受其约束，以确保本 约的订立。”_6 认购书是当事人双方对将来订立商品 房买卖合同的约定，其中已含有未来买卖合同的核 心条款，且赋予双方在一定时间内订立正式商品房 买卖合同的义务，其中的定金条款直接表明双方受 其约束的真实意思表示。从认购书的内容及目的来 看，认购书构成商品房买卖合同的预约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖 人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作 为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方 原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定 金返还买受人。”该条规定承认了认购书的效力，并 着重规定了定金条款的适用。从其内容 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，该解 释认可了认购书作为预约合同的效力。 参考文献： [1]最高人民法院民事审判第一庭 ．商品房买卖合同司法解 释问答[M]．北京：法律出版社，2003．32． [2]最高人民法院民事审判第一庭 ．商品房买卖合同司法解 释问答[M]．北京：法律出版社，2003．33． [3]王崇能．论商品房认购书的法律意义[J]．福建工程学院 学报，2003，1(03)． [4]陈耀东 ．商品房买卖法律问题专论[M]．北京：法律出版 社，2003．236 237． [5]王崇能．论商品房认购书的法律意义[J]．福建工程学院 学报 ，2003，1(03)． [6]王泽 鉴．民法概要 [M]．北京：中国政法 大学 出版社， 2003．318． The Nature of Commercial House Subscription Book in Law TIAN Yan—huil HUANG Gong—xing (1．Langfang Branch of China Construction Bank，Langfang 065000，China； 2．Central Institute for Correctional Pofice，Baoding 07 1 000，China) Abstract：A subscription book is the documentation subscribed by the parties of commercial house business when they sign trade cont— ract or pre-contract，it validates the matters of house business．There are quite a lot of disputes for the suscription of commercial resi— dential building because of the confusion of the book’s function in house trade business and the two parties’right and obligation．The author analyses the different points and points out that the commercial house subscription book is a pre~contract． Key words：commercial houses；subscription book；pre~contract 一 37 — 维普资讯 http://www.cqvip.com