养老养生地产模式经典研究

nullnull养生养老地产模式研究 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 目录Part. 1Part. 2Part. 4Part. 5Part. 6养生养老地产模式研究国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产盈利模式研究养生养老地产营销模式研究Part. 3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 模式研究nullPart. 2Part. 4Part. 5Part. 6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part. 3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产模式研究Part. 1目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中 第一阶段 传统养老院 形成条件 •老龄化初期 运营主体 •政府 社会保障 •社会保障水平低 第二阶段 老年公寓 •老龄化中期 •政府+开发商 •政府给予一定支持 第三阶段 老年社区 •老龄化加剧 •开发商为主 •社会保障体系完善目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国养老住宅的发展 养生老年社区的发展过程有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养 老院医护型养 老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 在床等，就可以申请住医护型养老院。 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼。老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际 上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养 老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同 ，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化 运作的商品住宅。”）老年 公寓老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不 等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老 年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。养生养老 社区 养生老年社区的发展过程现阶段养生养老模式分类（1）现阶段养生养老模式分类（1）养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老（按照驱动因素划分）null产品特色典型案例n用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取n区位环境：依山傍水，生态资源良好；务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康n康疗型养老住宅的功能体系居住功能得； 学习交 流功能康疗型 养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式， 主要面向对健康格外关注的中高端老年群体针对客户 运营主体 运营方式n功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。 n对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。 n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助 n出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服昀 城。医疗 护理 功能休闲 娱乐 功能null康复型养生养老模式 模式定义阐释主要应用领域 医疗支持条件 典型代表案例－以自然疗法为核心，旨在促进身体、 －以物理科技疗法和激素疗法为核 心理和生活方式的平衡，达致身心健 心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、康 －减压、排毒、抗衰老－肥胖、皮肤和身体护理 －传统中医医学 －高科技体检设备 －健康咨询师和中医师 －泰国齐瓦颂Chiva-son Resort －巴厘岛Ayana Resort衰老、运动创伤等的身体康复 －慢性病、运动创伤－癌症、体检、抗衰老、美容缩身 －现代科技医学 －高科技的医学设备 －医院或诊所、医疗专才及软件 －德国Soarow Therme －德国巴登巴登 －瑞士CPN嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式， 主要面向对健康格外关注的中高端老年群体疗养型养生养老模式（已危害身体）（尚未危害身体）康疗型 养生养老null案例链接：台湾长庚养生文化村 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式•非居住用地 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上 •集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体 •依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务 •银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动 •完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等 •入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上 •台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助 •出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供 企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用 康疗型 养生养老null产品特色n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。养老 居住社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能基本 社区 服务 功能 地产大盘家居式 养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式针对客户 运营主体 运营方式 典型案例n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。 n开发商 n不受用地性质限制，住宅直接销售。 n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓家居式养老功能null西 城东 城孝贤坊案例链接：绿地21世纪孝贤坊用地性质•居住用地 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境 •孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城 •考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施 •医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全 •55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体 •绿地集团 •住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市场话运作的养老社区家居式 养生养老null产品特色n用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得； n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；n功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强n农家休闲养老的功能体系居住功能休闲 度假 功能投资 功能异地 养生养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地 旅游和养老相结合，灵活性强针对客户 运营主体 运营方式 典型案例n针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系 n开发商 n直接销售 n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘null异地 养生养老模式的分类情况及基本情况null产品特色针对客户n用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权； n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；n功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。 n针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。n农家休闲养老的功能体系居住功能瓜果采摘绿色农家 膳食农村文化体验农家休 闲养老养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的 活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式运营主体 运营方式 典型案例n以开发商为主，社会机构协助 n出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户 n江苏生态农庄、浙江城仙居null案例链接：浙江城仙居 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式•集体土地 •位于山水景区，有农业休闲资源 •让城市人体验“候鸟式” 生活，通过采摘 蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心 灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活 •上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入 的老年人 •联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市 政府创业基金、上城区政府创业基金及自然 人共同持有 •结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、 收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农 民自住，将2~4层经营权出售给养老客户，农家休 闲养老 使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借 鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。null产品特色针对客户典型案例n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。 n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。n北京太阳城、上海亲和源精神实现功能休闲娱乐功能n区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； 文化交流功能亲子功能康体养生功能医疗护理功能居住功能休 闲 需 求服 务 需求n立体化养老住宅的功能体系服务性需求功能需求休闲性需求健康活跃期 60—64岁 年龄 阶段 高度护理期 75岁以上 低度护理期 65—74岁精 神 实 现文 化 交 流休 闲 娱 乐亲 子康 体 养 生医 疗 护 理立体化 养生养老综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合 的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高运营主体 运营方式n民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助 n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老null案例链接：北京太阳城 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式•居住用地 •位于北京小汤山，社区周边有绿色长 廊、河流、果园、草坪等 •集医疗救护、生活照料、精神赡养三 大功能于一身，全程化的养老服务模 式，从医院，购物中心到老年大学、 酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套 设施 •北京地区的高收入老年客户，年龄跨 度较大，从50岁的中老年人到80岁以 上的老年人均为社区居民 •宝氏华商经济集团，北京市计委、建 委、规划局及昌平区政府各级领导和 专家给予大力支持 •居住形式灵活多样，租售并举，有居 家式、租住式、安养式、度假式四种立体化 养生养老方式。人文大境对养生养老地产模式的研究人文大境对养生养老地产模式的研究养生养老地产模式的研究养生养老地产模式的研究养生养老地产运营模式建立在旅游产业、休闲产业、文化 产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 去解决养老问题的复合型房地产开发模式。养生养老地产同时具有旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及老龄化产业的属性及产品内容及特点。人文大境观点：养生养老模式的运行模型养生养老模式的运行模型自然资源、人文资源老年化市场、 房地产市场休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等养生的理念及 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 养生的理念及方案养生的理念及方案养生的理念及方案休闲产业休闲产业休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。休闲产业一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。休闲产业不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。为休闲而进行的各类生产活动和服务活动正在日益成为经济繁荣的重要因素，特别是在大中城市中，各类休闲活动已成为经济活动得以运行的基本条件。 　　休闲产业的概念休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。它发端于欧美，19世纪中叶初露端倪。进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐的应运而生。20世纪70年代进入快速发展时期。在欧美国家，休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。旅游产业旅游产业目前国际旅游产业所指的是泛旅游产业，已经超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，是为人们提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业的总称。它是以旅游业生产力六要素吃（旅游餐饮业）、住（旅游宾馆业）、行（旅游交通业）、游（旅游景观业）、购（旅游商品业）、娱（旅游娱乐业）为核心，以旅行社为产业龙头，由一系列行业部门组成的社会、经济、文化、环境的整合产业，是一个开放的复杂系统。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。旅游产业的概念旅游产业包含的内容： 观光农业、会展产业、运动康体产业、参与性娱乐产业、休闲商业、博彩业、 创意产业。旅游产业的发展旅游产业的发展到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。 到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用； 到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右文化产业文化产业文化产业就是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。文化产业的概念　文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。六中全会提出了到2020年文化改革发展奋斗目标是把中国建设成为社会主义文化强国。。2010年我国文化产业增加值突破1.1万亿元，比上年增长了25.8%，“十一五”期间。占GDP的比重达到2.75%。各级财政对文化的投入大幅度增加，全国文化事业费累计超过1200亿元，“十一五”期间年均增长率为19.3%。其中，国家对城市和农村地区文化建设的投入5年间增幅分别达到110.6%和226.1%，均已实现“翻一番”。2010年，全国文化事业费为323.06亿元，与2005年的133.82亿元相比，增幅达141.4%。文化产业的范围文化产业的范围健康产业健康产业健康产业是一种有巨大市场潜力的新兴产业，目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的健康产业成为21世纪引导全球经济发展和社会进步的重要产业。健康产业的概念在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，健康行业增加值占GDP比重超过15%，而在我国，健康产业仅占中国国民生产总值的4%～5%，低于许多发展中国家。健康产业包含的范畴健康产业包含的范畴健康产业产业链健康产业产业链 相互涉及的产业：医疗保健 养生养老 金融保险 养生地产 信息技术 文化创意 生物技术 工业制造其他知识型产业养老产业养老产业中央“十二五”规划建议提出要“优先发展社会养老服务”，养老服务及养老产业发展成为社会各界关注的焦点。养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”。 包括为老年人提供日常生活用品，还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。养老产业的概念据统计，2010年我国60岁以上的老年人口已经达到1．776亿，占总人口的13.26%。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，我国在90年代末就已进入老龄化社会。几大产业之间的关系几大产业之间的关系休闲产业及旅游产业之间相互交叉、相互结合、相互弥补，实现休闲与度假、休闲 与旅游、旅游与度假的共存，完善养生养老地产的休闲、娱乐、旅游及度假方面的 功能； 文化产业与休闲产业之间同样相互交叉相互弥补，丰富休闲与文化产业之间的功 能，使得休闲具有文化性，同时文化的东西同样具有休闲性，共同结合形成独特 的文化休闲养生养老地产的功能； 健康产业与休闲产业之间也存在相互交叉相互弥补，实现健康产业的休闲性，休 闲产业的健康性，共同结合丰富养生养老地产的综合性功能； 养老产业则是以衣食住行为基础，兼容休闲产业、旅游产业、文化产业及健康产 业，通过养生的理念和方法，在房地产开发运营下形成独特的养生养老地产模式。养生的起源养生的起源养生”一词，最早见于先秦、战国时期的《黄帝内经·灵枢·本神》：“故智者之养生也，必顺四时而适寒署，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔，如是则僻邪不至，长生久视。”生产生于上古先民为抗御严酷的自然环境，调整体力，抗御疾病，防治疾病的需要而产生的。 　　养生是中华民族的瑰宝，养生是中华民族传统文化的一个有机组成部分，养生是我们的先民在长期的生活实践中认真总结生命经验的结果。 “养生”的起源一、要顺应春夏秋冬的变化，与所处的节气和谐，始终保持融入自然的的状态。这部分占了养生的十分之七，所谓“三分调七分养”之七 二、保持和谐的心态随遇而安，保持健康的心理。这部分占了养生的十分之二，即“三分调”的个人调养部分 三、及时调理身体失衡之处，使人体在变化的时空中处于平衡状态。这部分占了十分之一“养生”的理论养生的理念养生的理念　　养生又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世的意思等。所谓生，就是生命、生存、生长的意思；所谓养，即保养、调养、补养的意思。养生就是将疾病消灭在萌芽阶段，达到《内经》所说的“治未病”的境界。养生就是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。养生理念研究的依据养生理念研究的依据《素问·宝命全形论》日：“人以天地之气生，四时之法成。”再如《灵枢·岁露篇》载：“人与天地相参也，与日月相应也。”《素问·金匮真言论》曰：“长夏善病洞泄寒中，秋善病疟。”以上道出了：“天人相应”养生依据，提出了适应外在环境的变化。人与自然的密切关系，要适应外在环境，人体内在环境必须要统一，这就要求五脏六腑机能互相联系，以互相制约，保持相对平衡和协调。正如《素问·生气通天论》日：“阴平阳秘，精神乃洽。”的道理。《素问·刺法论》载：“正气存内，邪不可干。”《素问·评热病论》日：“邪之所凑，其气必虚。”养生养老地产的研究就是以“天地人合一、天人相应”为依据对养老地产 进行研究的。人文大境观点：养生六大核心理念 养生六大核心理念九大养生的方法九大养生的方法运动 养生游乐 养生居住 养生生态 养生美食 养生医疗 养生 养生 方法 环境 养生生理美 容养生文化 养生null两大养生养老地产模式养生养老 地产模式城区模式郊区模式城区模式城区模式城市地产项目养生养老地产项目社区配套社区服务特殊设计健身、娱乐配套医疗配套休闲配套城市公园城市广场疗养院专科医院综合医院运动设施健身中心老年大学文化宫无障碍设计子母房设计老年公寓设计社区公园社区广场社区会所物管服务家政服务托管服务在充分利用城市配套设施的基础上，发挥项目作为养生养老社区的功能， 同时保证项目作为城市居住社区的需要。城市配套项目配套郊区模式郊区模式郊区地产项目养生养老地产项目旅游配套休闲配套特殊设计度假配套生活配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、会所会议中心老年大学健身中心无障碍设计子母房设计老年公寓设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴茶馆垂钓、马术充分利用良好的自然资源及便利的交通条件基础上，大力打造旅游、休闲 娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的 条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。娱乐配套拓展设施酒吧KTV社区服务物管服务家政服务托管服务项目配套四大主题养生养老地产模式四大主题养生养老地产模式旅游主题休闲主题文化主题健康主题养生养老地产++主题型养生养老地产允许同时出现多种主题，也可以只有一个主题为核心，兼容其他功能出现。null常见的主题型养生养老地产模式养生养老地产模式温泉养生养老地产中医养生养老地产农业休闲养生养老地产度假区养生养老地产旅游区养生养老地产养生养老地产八大功能养生养老地产八大功能nullPart. 1Part. 4Part. 5Part. 6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part. 3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产选址模式研究Part. 2养老养生地产选址的关键要素养老养生地产选址的关键要素选址 关键因素社会因素外部因素老龄化经济水平政策养老政策银行政策气候条件区位交通资源配套地块条件自然资源人文资源内部因素社会因素研究社会因素研究•项目辐射区域的人口状况及是否进入老龄化（60岁以上老 人占总人口比例的10%以上），对老年住宅的需求程度 •参照西方发达国际的发展经验，当项目辐射区域的人均 GDP达到5000美元时，养老住宅处于快速发展期 •项目所在地政府能提供政策支持，包括政府补贴，及能从 银行得到较优惠的贷款 •银行政策对养生养老的支持力度，如是否可以进行反向抵押等。 养生养老地产的开发必须基于城市发展的大视觉，结合区域人口状况，经济 发展水平及政策环境，是确定养生养老重要前提。 老龄化程度 经济发展水平 当地政策支持力度 项目外部因素研究项目外部因素研究•年均日照时间，全年无霜期，年平均气温、年度最冷月平 均气温、年度最热月平均气温，年平均降雨量，水文等， 项目在区域范围内拥有相对较好的气候条件。 气候条件 资源状况 交通状况 配套设施•周边是否拥有购物、医疗、休闲度假、娱乐、学校、康体中心、运动健身中心、会议中心及高等级宾馆、酒店等，或者具备建设大型配套的条件。•资源如大型风景区、度假区及旅游区等； •拥有大面积森林、湖泊、水流、峡谷风光、田园风光及特色的民族文化及历史文化等；项目拥有2种以上强势资源。•交通便利，有高速公路等高等级道路通过，或距离高等级公路不超过30KM； •距离城区的交通时间在1小时以内，不超过2小时区域内项目外部因素的基本状况是项目在特定区域范围内是否可行，是否具备强大的吸引力及竞争力的判定依据。null项目内部因素研究项目内部因素主要从项目所在的大区位出发，到项目所在的区位位置考 虑，再通过项目的自身地块条件进行判定项目的具体选址，是否具有较 强的开发潜力。 项目地块条件•郊区养生养老建设用地不小于500亩，坡度不超过25%； •项目景观面积占用地面积不小于70% ； •具有一定的资源优势，如温泉等项目区位•选择的区域具有良好休闲度假基础，旅游度假发展趋势较好； •距离城区100KM以内；距离景区或度假区周边10KM以内； •距离高速公路出口(或高等级公路）不超过30KM;养生养老地产选址综合评分养生养老地产选址综合评分备注：以上评分表为参考模型，权重（即分值）可根据不同的项目而 设定，各个项目中，各因素权重所占的比值情况也并非固定。nullPart. 1Part. 4Part. 5Part. 6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part. 3国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产规划设计模式研究Part. 31、养生养老地产规划模式1、养生养老地产规划模式住宅与场地设计原则选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。住宅与场地设计原则容积率容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发； 合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； 低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性 建筑形式的多样性 老年公用建筑等设施 服务医疗人员的配备容积率老年住宅应当配备的基础设施明细表老年住宅应当配备的基础设施明细表配套设施配套设施文化娱乐配套 医疗护理配套p提供老人追求进步、提升自我的空间 p提供老人渴望年轻，享受童真的空间 p24小时为入住老人进行保健、医疗、 理疗、康复的全面护理 居住配套 生活休闲配套p注重空间的无障碍设计，满足入住老 人基本的生活居住需要 p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公 共空间 p提供老人增进友谊、交流的空间紧急呼叫棋牌室 茶室 健身房 种植园 老年大学 图书室 歌舞厅 医疗室、 护理室 咨询室 日常护理 单间公寓 套房 别墅 生态公园 户外健身区服务配套 商业配套 其他配套p保障老人享受周到细致的服务，各种 紧急情况下的应急处理等 p满足基本的购物、日用品采够等需求 p满足到此度假、陪伴老人的家人需求代办服务 超市 洗衣 美发 餐厅 儿童托管中心配套 设施配套功能配套功能null2、养生养老地产建筑设计模式总体设计原则总体设计原则便利 · 关爱 · 低碳居住生活特征：老年人的身体功能（运动能力、骨骼关节等）、感觉功能（视觉、听觉、嗅觉、触觉、平衡感等）都发生了变化，社区生活的便利性尤为重要心理情感需求：老年人在心理上更容易产生孤独感，从产品设计上注重细节处理，以便于老年人进行情感交流；低碳环保是国际趋势，在老年社区更应该率先示范，包括太阳能利用、生态环保、低耗材料使用、倡导健康绿色的生活方式等。建筑设计原则空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。 设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。 体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。 建筑设计原则坡道无障碍设计设计要点 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。坡道无障碍设计null设置斜坡 引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手 楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐 出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料 地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。坡道无障碍设计楼厅和电梯的设计留足轮椅可转身的空间 地面铺设防滑材料 地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口 宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板 设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯 超过3层要配备电梯。 电梯尺寸要适应担架的长度。 电梯与楼面无高差。 电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅 可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置 轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。 电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。 电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。楼厅和电梯的设计公用走廊设计设置连续扶手 在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。防滑地面 使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行 门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁 灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面 取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置 考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。公用走廊设计公用楼梯设计易识别的台阶面 为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。设置扶手 楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯 为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯的宽度充足 考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步的防滑措施 台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。公用楼梯设计院落设计防滑地面材料的铺设 引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。 注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。 路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库 车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置 在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明 门廊要保持充足的照明， 为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒 设置扶手 台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶 存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。院落设计细部空间设计要点1）墙壁 墙壁转角部分作圆角处理 除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。 扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。2）地面 选用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨损。细部空间设计要点住宅室内空间的设计要点2.2.1门窗的设计要点 门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通 行宽度不得小于0.8mm； 门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门； 门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；居室窗台的高度在750～800mm左右； 窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm； 矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的安全栏杆住宅室内空间的设计要点门厅的设计要点易开闭的户门 当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关 考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。 采用醒目的开关。扶手的设置 为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。 扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理 台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面 采用浸水后仍防滑的地面材料。 地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理 户门门槛高度应控制在2cm左右。门厅的设计要点室内走廊的设计要点连续扶手 使用近圆形的扶手。 扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计 不应和其他房间产生亮度差。 洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置 应设置带指示功能的大面板开关。 走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料 设置扶手高度约700～800mm， 注意材料的手感和耐久性。防滑地面 地面使用防滑材料。 考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。宽敞的走廊 方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。 进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面 地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。室内走廊的设计要点楼梯的设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过； 平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区； 扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙； 扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）楼梯的设计要点null宽敞楼梯 楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置 安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。 扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度 台阶面使用防滑材料。 设置防滑条时和台阶在一个平面上。 台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关 除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明 为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状 楼梯坡度平缓，宜带休息平台。 避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。楼梯的设计要点卫生间设计要点无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。 独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。 选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。 地面材料防滑并易清洗。 冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间设计要点浴室设计要点开关方便且安全的门 最好采用拉门或折叠门。 门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间 浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料 应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手 浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头 安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置 为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶 不得以设置台阶时，应设置扶手 高度适当的浴缸 浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm～50cm。浴室设计要点厨房设计要点使用方便的操作台设计 合理的操作流线设计。 操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置 煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。 尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置 安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明 在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜 杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。方便使用的开关 安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头 应操作简单并且容易调节。防滑防污地面 使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求 使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。厨房设计要点居室设计要点冷暖空调的设置 为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。 避免使用燃油、燃气式取暖器。安全并且使用方便的窗饰框 窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶设置 尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料 地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插座 大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度 充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门 最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。居室设计要点轮椅使用设计Ø从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的 入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能 使用Ø所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等 Ø门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则Ø体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的 感受。Ø室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使 用的。轮椅使用设计老年人室外休憩场所的设计要点庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。 庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。 室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。老年人室外活动场所的细部设计要点物理环境室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高２倍以上，避免采用眩光。 住宅通风，标准应保持10～12回/小时。物理环境nullPart. 1Part. 5Part. 6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究Part. 4Part. 2Part. 3null养生养老地产运营模式运营模式会员制的 俱乐部模式度假基地连锁模式分时度假式模式连锁养老超市以房养老模式null各种养生养老运营模式解析null各种养生养老运营模式解析养生养老地产操作模式养生养老地产操作模式养生养老地产产业链发展养生养老地产产业链发展旅游 产业休闲 产业养老 产业健康 产业文化 产业养生养老养生养老地产运营的目标养生养老地产运营的目标七大目标老有所养老有所医老有所学老有所教老有所为老有所享老有所乐nullPart. 1Part. 4Part. 6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产经营模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产赢利模式研究Part. 5Part. 2Part. 3国外老年住宅赢利模式分析如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外老年住宅赢利模式分析国内养生养老地产主要赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内养生养老地产主要赢利模式分析养生养老地产赢利模式的运用策略分析养生养老地产销售的定价策略 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 物业服务赢利策略 物业服务费 由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。养生养老地产赢利模式的运用策略分析养生养老住宅物业管理赢利模式分析国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的模式，还处在起步探索阶段。 养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。养生养老住宅物业管理赢利模式分析养生养老社区 物业管理 收入结构国内老年住宅物业管理赢利模式分析养生养老住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。国内老年住宅物业管理赢利模式分析普通房产与养生房产项目赢利能力对比由此可见，养生养老项目的盈利能力远远高于普通房产项目普通房产与养生房产项目赢利能力对比nullPart. 1Part. 5Part. 4国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产运营模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产营销模式研究Part. 6Part. 2Part. 3养生养老地产营销模式六大营销模式1、出售房屋 2、出租房屋 3、出售会员证 4、旧房置换 5、房屋居住置换 6、交押金入住养生养老地产营销模式null通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同养生养老地产营销模式可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可养生养老地产营销模式特点养生养老地产营销模式特点出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。