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物业管理三十六计.ppt

物业管理三十六计.ppt

上传者: 916647021 2014-03-21 评分 5 0 210 29 956 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《物业管理三十六计ppt》,可适用于项目管理领域,主题内容包含物业管理三十六计授课人:第1计瞒天过海第1计瞒天过海作为物业管理人员对业主说实话没错儿但什么实话都说就大错特错了。第2计围魏救赵第2计围魏救赵不交暖符等。

物业管理三十六计授课人:第1计瞒天过海第1计瞒天过海作为物业管理人员对业主说实话没错儿但什么实话都说就大错特错了。第2计围魏救赵第2计围魏救赵不交暖气费可以适当地停他水不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许?当然不允许!但你不会不说是欠费停电吗?就说是设备故障反正他钱不交来设备就老有故障。第3计借刀杀人第3计借刀杀人业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车但我们不砸并不说明所有人都不会砸。第4计以逸待劳第4计以逸待劳这一批楼建得实在是差劲儿一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办?要修也得等天晴了不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏到时候业主不光投诉窗户问题还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了所以业主报修不要着急拖一拖、等一等效果比你十万火急地赶过去还好!第5计趁火打劫第5计趁火打劫业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事我们也应该积极呼吁:“闹事的业主只是一小部分而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间干脆你们直接把钱打到我们物业公司我们负责组织施工对广大业主也好有个交待。”当然钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。第6计声东击西第6计声东击西我们要经常与业主沟通:“您对我们的工作有什么意见?您觉得我们还应该在哪方面改进?”业主如果有意见我们一方面表示虚心接受另一方面也要向业主大吐苦水说一说工作难度求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见那好就快把物业费交了吧!第7计无中生有第7计无中生有业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么我们收着拾破烂的管理费呢!当然这事儿不能跟业主讲那么可以告诉业主:咱们这个小区是商品房拿着银子来买房的都是上帝售楼小姐缺乏对业主素质的把关所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了积习难改人家不偷不抢在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉?第8计暗度陈仓第8计暗度陈仓你说这些业主操心自己家的事情不就得了连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的?下次再有这样的情况你们一律统一口径就说我们到先进小区考察学习人家的先进经验去了!第9计隔岸观火第9计隔岸观火业主家房漏了?先查查他物业费交齐了没有如果没有你可以先答应他马上就去解决半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修我们得先给交过费的业主服务有耐心就让他等吧!第计笑里藏刀第计笑里藏刀看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼可以夸他的孩子夸他家的狗再不就夸他的衣服精神总之要把他夸得心花怒放恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。第计李代桃僵第计李代桃僵保安队伍混乱、管理不善为平民愤当然不能让保安部长承担责任因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢?干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了正愁没理由办他呢。第计顺手牵羊第计顺手牵羊光撤那个副总是不够的连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。第计打草惊蛇第计打草惊蛇周三安全检查赶紧贴通知出去!那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来等我们检查的时候天下太平这不挺好吗?千万不要搞突然袭击真到时候发现一大堆问题你怎么办?把人家轰出去?人家是租户租户交费比业主还积极不能全得罪光了嘛。第计借尸还魂第计借尸还魂业主说咱们是“草台班子”什么叫草台班子?咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部如果没有我们企业怎么能破产如果企业不破产那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商如果这块地不卖给开发商那么这个小区从哪儿来?我们就是这么一路走来把一个企业变成居民区因为我们对开发商的杰出贡献我们也从企业领导变身为物业公司的领导这有什么不对的?第计调虎离山第计调虎离山业主代表找到总经理室反映问题好像来者不善。客服部经理应该马上出面把这些人请到会议室对就是会议室会议室离楼梯口远总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思老总往哪儿推呀!第16计欲擒故纵第16计欲擒故纵领导都要抓权谁也不例外但你不能一开始就显出对某项工作的渴望你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作等他把事儿都干砸了你再出来力挽狂澜这就能显出你的工作能力了。第计抛砖引玉第计抛砖引玉小区草坪上死了几棵树要补种又得投资。随便种上一棵告诉大伙儿是小区业主自己种的其他业主就会心理不平衡:在公共区域种自己家的树有这样的便宜为什么不占呢?不用咱们张罗业主们自己就会悄悄地把树补种上而且浇水施肥都不用咱们操心说不定哪天咱们小区就桃李满园了第计擒贼擒王第计擒贼擒王拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下他把欠费补齐了别人还会不交吗?第计釜底抽薪第计釜底抽薪最烦的就是业主们搅和在一起闹事什么物业费高、设施不完善提不完的意见。先办那个最麻烦的私下里跟他谈谈减免他一些费用让他别带头折腾了闹得最欢的不嚷了其他人也就散了。第计混水摸鱼第计混水摸鱼业主因为房屋质量索赔好我们支持嘛不过开发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我们不是白服务的在给业主发钱的时候物业费、暖气费得扣出来如果业主不强烈抗议连明年、后年的费用也一同扣除。这多好通情达理的业主从我们手里拿钱还会对我们说声谢谢我们也预收了费用。第计金蝉脱壳第计金蝉脱壳在物业客服部工作不善没关系可以把你调财务部到财务部把账目弄乱了没关系可以把你调到行政办行政办被你整得一塌糊涂也没关系你可以去做人力资源。总之只要老总欣赏你你就可以做得潇潇洒洒走得干干净净弄砸的事情自然会有人替你担责任。第计关门捉贼第计关门捉贼业主不交费?我就不信他能躲我们一辈子他买自来水、天然气不都得来我们这儿吗?他只要进了我们这个门儿我们就要动之以情晓之以理没事儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的学习学习要学会让业主不交钱不好意思出咱们这个门儿!第计远交近攻第计远交近攻这个小区也没有什么潜力可挖了就这么着吧我们要把眼光瞄上新建小区和开发商建立良好的关系。新建小区好哇一方面是什么都新没那么多维修量就是有问题不都还在保修时期内吗。我们接下来不仅没有什么投入还有一笔可观的开办费够我们吃一阵子啦!第计假途灭虢第计假途灭虢业主报修?好维修工和收费员一起上门维修没问题但您得把欠费给交了。第计偷梁换柱第计偷梁换柱不是原装儿的配件就不能用啦?你不要跟业主说这是真的还是假的业主不问你别多嘴。业主真问起来你可以说:“次品我能给您用上吗?将来又坏了还不是我来修我能给自己找不自在吗?”第计指桑骂槐第计指桑骂槐小区公告栏别让它闲着收集一下最近报纸上的信息什么哪儿有保安打业主了哪儿有物业公司把欠费业主给告了法院判决强制执行了什么的别让那拨儿人欠费欠得心安理得!第计假痴不癫第计假痴不癫你问我物业费为什么收这么高?我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗?既然企业机密不能泄露那就只好打哈哈了:“按什么标准收费当然是有依据的不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛计算公式太复杂一时半会儿说不清……”等把业主说糊涂了这件事你也就解释清楚了。第计上屋抽梯第计上屋抽梯我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的?问那些有用吗?那时候不这么说小区能给我们吗?现在是我们管那就得按我们的办法办不然都从你们的利益出发我们不成了赔本赚吆喝了吗?第计树上开花第计树上开花这一季度收费率达到了80%不错不过客服部就别指望拿奖金拿提成了管理好那是因为公司高层的领导得法有奖金也得让领导们分。那什么下一季度的收费率达不到95%扣你们工资!第计反客为主第计反客为主业主是小区名义上的主人我们物业公司是小区事实的主人。我们可以决定谁可以在这个小区自由出入谁进出小区必须接受盘查包括回家的业主。第计美人计第计美人计你们这些收费小姑娘也别太一本正经了业主跟你们贫两句就跟人家翻脸以后还怎么跟人家打交道、怎么向人家收费?开两句玩笑怎么了跟他们混熟了他们好意思为这点儿物业费跟你们计较吗?第计空城计第计空城计员工会餐时可以锁上门但电脑一定要开着给人一种我们刚离开而且马上会回来的假相不然的话业主会有意见:我们交那么多物业费就是为了让你们吃吃喝喝?第计反间计第计反间计你们家狗狗真可爱!我就喜欢狗我支持养狗可是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧?你们楼上好几个业主跟我们反映大家对狗的意见特别大。别不当回事儿附近小区就有几起把狗药死的你们最好把小狗看紧着点儿出了问题别说我们没提醒您。第计苦肉计第计苦肉计物业费收缴率和员工工资挂钩(注意这里指的员工是那些被业主所认可、受业主欢迎、为业主服务热情周到、兢兢业业的员工至于那些拿着业主的钱洗桑拿、泡脚、喝酒、旅游的领导们当然不计在内)收不上来物业费就扣这些人的工资凭你付出再多的劳动也是活该总会有些心软的业主看不过去把物业费交了。第计连环计第计连环计对付业主一条两条计策根本不好使三十六计您得综合使用这叫连环计。第计走为上第计走为上实在经营不下去了也没关系我们可以去接新的小区反正这个小区前期开办费我们也用得差不多了留下一个烂摊子谁爱收拾谁收拾吧。谢谢

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