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律师实务系列 房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解.doc

律师实务系列 房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解

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2010-02-06 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《律师实务系列 房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解doc》,可适用于考试题库领域

房地产纠纷典型案件办案流程与法律运用详解音频请联系QQ进行资料交换讲课人:王建彪律师主办方:北京万国学校房地产领域的一些常见法律问题(入门版)房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题是受国家法律调控较多的合同问题。土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同房地产法律领域的主要房产纠纷主要法律依据:《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法律很多但都是相通的法律很多但常用的法律就那么多房产的分类我国存在着多种性质的房屋主要可分为商品房和非商品房。一般房产:商品房特殊房产的交易主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题特殊房产的交易非商品房经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房只能自住不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满年的不得上市交易对于因各种原因确需转让经济适用住房的可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。  购买经济适用住房满年的出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款并由政府优先回购购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。  已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的原经济适用住房由政府回购。集资房北京规定集资房产权按经适房管理超标面积的部分按市场评估价缴纳集资款。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房只能自住不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满年的不得上市交易对于因各种原因确需转让经济适用住房的可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。  购买经济适用住房满年的出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款并由政府优先回购购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。  已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的原经济适用住房由政府回购。农村私有房屋买卖纠纷合同北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要的通知此类合同的效力以认定无效为原则以认定有效为例外如买卖双方都是同一集体经济组织的成员经过了宅基地审批手续的可以认定合同有效。房改房建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如:已取得房产证的房改房才允许买卖个人拥有部分产权的住房(指标准价房)还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见如果有共有权人时应当征得共有人的同意在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益以及交纳其他税费等。房改房即为已购公有住房房改房的土地使用权是无偿划拨得到的没有像商品房那样交纳土地使用费。职工购买公有住房居住或经营一定期限后(5年)允许其出售但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后收入归个人所有。军产房购买这种军产房的是不能受到法律保护的拆迁不能得到相应的补偿不能合法继承给子女。公房承租:直管公房自管公房承租人的变更:所有继承人协商一致承租的拆迁公有居住房屋拆迁补偿款给承租人。商品房买卖合同中的效力问题无证预售(无预售许可证)共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行部分共有人擅自处分共有房屋的一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。     《物权法》第条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回除法律另有规定外符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的(二)以合理的价格转让(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度     判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准即:主观上第三人并不知道转让方无权处分财产客观上第三人是基于等价有偿原则取得财产。以尚未办理房产证为由主张合同无效者当房产证办理下来之后房产证写的是原房主的名时此时效力待定的合同就转化为有效的合同。签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同除非有另一方的授权委托书。而当房产证上只有一个人的名字时此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。不能上市交易的二手房为:未依法取得房屋所有权证的房屋只取得使用权的房屋如房屋管理局直管公房鉴定为危房的房屋以标准价购买尚未按成本价补足剩余价款向全产权过渡的房屋在农村集体土地上兴建的房屋已经被列入拆迁公告范围的房屋所有权共有的房屋其他共有人不同意出售的房屋所有权有纠纷的房屋已经抵押并且未经抵押人书面同意的房屋依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋房屋已出租他人出卖人未按规定通知承租人侵害承租人优先购买权等权益的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。商品房预售一、预售条件及许可证商品房预售的法定条件如下:(l)已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书土地使用权未经抵押()持有建设工程规划许可证和施工许可证()按提供预售的商品房计算开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的%以上并已经确立施工进度和竣工交付时间()同金融机构已经签订预售款监管协议()开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记取得《商品房预售许可证》。案例当年开发商无证预售公寓 如今称合同无效要收房子 住七年被判腾房业主不服出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。商品房虽无预售许可证但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料业主又请求继续履行合同为维护交易安全与社会稳定应认定商品房买卖有效。二、认购书案例类型一:解除认购书退还定金退房原则:案例类型二:认购书具备合同主要条款时应视为合同非正式合同不得成为开发商不承担无预售许可证等违法行为法律责任的借口此时视为正式合同已经签订正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房除不能贷款履行不能外一般很难退房房屋交付阶段的退房合同的解除(商品房退房)约定解除:法定解除:(核心关键词:目的落空)理由、不可抗力因不可抗力致使不能实现购房合同目的的买房人有权解除合同。理由、卖方明示违约在履行期限届满前房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的即卖方明确表示将不交付房屋的买房人有权解除合同。理由、先卖后抵押的商品房买卖合同订立后卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的买房人有权解除合同。理由、一房二卖的商品房买卖合同订立后卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的买房人有权解除合同。理由、隐瞒无证售房事实的卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的买房人有权解除合同。理由、隐瞒房屋抵押的事实卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的买房人有权解除合同。理由、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的买房人有权解除合同。理由、房屋主体结构不合格因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后房屋主体质量经检验确属不合格买房人有权解除合同。理由、房屋存在严重质量问题因房屋质量问题严重影响正常居住的买房人有权解除合同。理由、面积误差比超过卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的若面积误差比绝对值超出的买受人有权解除合同请求返还购房款及利息。理由、过分迟延交付房屋的卖方迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的买房人有权解除合同。理由、过分迟延产权过户商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付之日起日商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起日)届满后超过一年由于卖方的原因导致买房人无法办理房屋所有权登记的买房人有权解除合同。个别情况下如在上述理由至理由五种情况下买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。、目的落空:例:房屋价值无法实现、其他违约的情形:房屋本身没有问题但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。  第八条规定具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(二)商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人。收房后房屋使用中的纠纷(售后)房屋质量问题房屋使用中的质量问题房屋漏水、反水的维权例:王泽案件王维勤案件、苏女士案件房屋重新装修损失房地产公司与物业公司应承担连带责任逾期维修的违约责任免交物业费、供暖费的权利或物业费、供暖费的损失配合维修的义务房屋停用的损失物业问题郭女士居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万物业管理公司在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时应采取妥善措施防范、阻止危险的发生保障小区业主人身、财产安全施工公司在其工作人员打翻胶水后未及时进行清洗、确保安全直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当而导致她滑倒的胶水为无色透明状郭女士在行走过程中亦无法充分注意故郭女士本人没有过错不应承担责任。附属设施问题花园、湖泊、雕塑等景观幼儿园等承诺已无法履行补偿居民经济损失承诺仍可履行履行及迟延履行的违约金买主与卖房人越过中介交易中介索赔违约金被驳最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布自2003年6月1日起施行。二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律结合民事审判实践制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违反的应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(二)商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的应予支持。第十一条对房屋的转移占有视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担买受人接到出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。交付使用的房屋存在质量问题在保修期内出卖人应当承担修复责任出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的不予支持(二)面积误差比绝对值超出3%买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担所有权归买受人房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的包销期满未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋包销人请求出卖人赔偿损失的应予支持但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷人民法院应当通知包销人参加诉讼出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续担保权人起诉买受人请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的应当通知出卖人参加诉讼担保权人同时起诉出卖人时如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的不应当追加出卖人为当事人但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件在本解释公布施行前已经终审当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。商品房买卖合同示范文本  商品房买卖合同(合同编号:)  合同双方当事人:  第一条项目建设依据出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。  该地块土地面积为___________规划用途为___________土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。  出卖人经批准在上述地块上建设商品房【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________施工许可证号为___________。第二条商品房销售依据  买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________商品房预售许可证号为___________。  第三条买受人所购商品房的基本情况  第四条计价方式与价款  第五条面积确认及面积差异处理商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按第__________种方式进行处理:  .双方自行约定:  ()____________________________________________________________.双方同意按以下原则处理:  ()面积误差比绝对值在%以内(含%)的据实结算房价款  ()面积误差比绝对值超出%时买受人有权退房。  买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起天内将买受人已付款退还给买受人并按__________利率付给利息。  买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在%以内(含%)部分的房价款由买受人补足超出%部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面积误差比绝对值在%以内(含%)部分的房价款由出卖人返还买受人绝对值超出%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第六条付款方式及期限  第七条买受人逾期付款的违约责任  第八条交付期限  出卖人应当在_____年_____月_____日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第_____种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:  .该商品房经验收合格。  .该商品房经综合验收合格。  .该商品房经分期综合验收合格。  .该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。  .________________________________  但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期:  .遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的  第九条出卖人逾期交房的违约责任  除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第______种方式处理:  .按逾期时间分别处理(不作累加)  ()逾期不超过_____日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金合同继续履行  ()逾期超过_____日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第()项中的比率)的违约金。    第十条规划、设计变更的约定  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起日内书面通知买受人:  ()该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向  买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房。  买受人退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人并按__________利率付给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。________________  第十一条交接  商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。  由于买受人原因未能按期交付的双方同意按以下方式处理:_____  第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任。  第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任  出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:  .出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。  第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺    出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:  .___________________________________________________________  如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理:  ._______________________________  第十五条关于产权登记的约定  出卖人应当在商品房交付使用后______日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第______项处理:  .买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。  .买受人不退房出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。  第十六条保修责任  买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。  买受人购买的商品房为非商品住宅的双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。  在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任但可协助维修维修费用由购买人承担。  第十九条本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决协商不成的按下述第______种方式解决:.提交____________仲裁委员会仲裁。.依法向人民法院起诉。二手房买卖中的问题(典型的合同纠纷)一般二手房买卖的交易步骤签合同、交定金交首付并解押过户、买房取得余款

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