西华县房地产市场环境调查分析

西华县房地产市场环境调查分析 一、周口市城市空间发展战略 考虑城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的区域中心城市区。周口、项城、淮阳、商水共同构成复合中心，总规模达到150万人以上，规划期末迈入大城市行列。扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。 二、西华县面临的城市发展格局 西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地区，如果不采取超常规的跨越式发展模式，西华县在周口市乃至河南省有被边缘化的可能。西华县必须重新审视县情，选择全新的思维方式，树立全新的发展理念，打造既有优势，发挥区位、资源、成本等后发优势，高起点、大跨度、超常规推进社会经济的发展，与全国一道同步实现小康目标。 在县域城镇发展的过程中，采用向中心城区及重点镇集聚的发展战略。根据近年来人口、经济的变化分析，2020年西华城区要达到25万人的中等城市规模，必须集中力量于中心城区及重点镇，需要提升城市的吸引力，进一步集中经济、产业、职能和人口等要素。只有中心城区以及重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和带动周边地区的发展。 三、西华县城考 据旧志记载：秦置长平县。汉分置西华、长平二县，属汝南郡……。西华城于颍南，长平城于颍北……。《西华县续志》载：《南齐 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 、州郡志》陈郡有长平、西华。李兆洛《地理今释》长平在今西华县城东北十八里董城附近。《水经注·颍水篇》颍水又东过西华县北。又据《西华县续志》载：北齐省长平入西华，属信州。隋开皇十八年(598)，改曰鸿沟县，县城即今县治。查《中国古今地名大辞典》西华县汉置，后汉为侯邑，故城在今西华县城南，隋改置于颍北， 曰鸿沟县，即今治，复为西华县。由此可见，今日之西华县城，始置于隋，至今已有1387年的历史。 《太平寰宇记》载：西华城，楚武王所筑。直至元末，县城的修建及规模，均不见史册。据清乾隆《西华县志》载：……元末，城圯。明成化八年(1472)，知县卢睿重修县城，周围五里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四门，东曰长平，西曰清水，南曰长乐，北曰永济。弘治十一年(1498)，知县李景增修角楼、垛墙，疏通马道。正德七年(1512)，知县王尧臣重修城墙，高一丈五尺。隆庆二年㈠568)，知县张光孝改砖、石筑县城，高二丈五尺，上阔八尺，濠深七尺，阔二丈。万历二十三年(1595)，知县屈炜修瓮城，加重门，东曰宾阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰。清初，知县李培重修四门，乾隆七年(1742)，夏大雨，城墙淋倒甚多，知县介锡龄重修……。民国年间，西华县城又几经整修，城区南北长约3里，东西宽约2里多，总面积约2.5平方公里(含四关)。黄泛时城毁，砖石遗失殆尽。街道狭窄、高低不平，若遇雨天，泥泞没胫。四条大街开设有私营店、铺、摊坊，繁华地点在大，小十字街及衙门口附近。除几家大地主有楼房外，余皆瓦房或草房。全县城仅有一家织毛巾的民生工厂，一处初级中学、一处完全小学、四处初级小学。 四、人口规划 2002年西华县总人口89.60万人, 人口自然增长率为7.9‰。 西华县城镇化水平2005年为23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相应的全县城镇人口分别为21.2万人、30.5万人和50.0万人。 县城区是西华县政治、经济、文化中心，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生态园林城市。预测近期（2005年）城区常住人口为11.5万人；中期（2010年）城区常住人口为15.4万人；远期（2020年）城区常住人口为25.0万人，进入中等城市行列。 五、城市规划和发展方向 经过对影响西华县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的反复研究和慎重斟酌，本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为“南拓西跨，东控北抑”。 县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。 1、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。 2、西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。 3、东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。东南部用地位于城市主导风向上侧，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市东南部用地划定为生态维护用地。 4、北抑：北环路以北地区。因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环路分隔，联系不便，故划定为限制建设的地区。规划定为限制建设的地区，重点发展生态农业、林业和观光旅游业。 本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”，形成“两轴、双心、三园、五区”的规划结构。 两轴：以箕城路、西周路为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。 双心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。 三园：指城西科技工业园、城西北加工工业园和城东北物流储运园。工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施。 五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。规划结合居住区规划，在各片区中心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。 六、城市发展现状 逐步改造旧城，疏散旧区人口，增加旧城绿地、广场面积，改善旧区居住环境，以建设生态型城区为目标建设城南新区。居住用地布局总体上形成5个居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城东片（现东环路以东）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。规划居住用地784.6公顷，占建设用地的31.5%，人均居住面积31.4平方米。 规划居住建筑以多层为主，适量建设中高层住宅以丰富城市景观。南北向居住建筑房屋间距不低于1:1，老城区不低于1:0.8，居住建筑密度控制在25%左右。私人建房用地应纳入规划管理，严格控制，逐步降低人均居住用地指标。 以在建的女娲广场为中心，结合旧城改造和箕城路景观道路建设，连片布置商贸、文娱设施，提高服务档次和水平，建设老城传统商贸中心。将富华路、龙岗路、北华路、箕子台路建设为商业步行街，为居民提供良好的购物休闲环境。 在南部新城区中心，集中连片建设城市行政、文化、体育中心，创造体现代特色和鲜明城市形象的集中展示地段。参照发达城市的成功经验，争取在3~5年内实施城市政府机关的南迁，并结合文化教育、体育休闲运动设施用地的建设，形成一个集行政、文化、金融贸易、体育运动等多功能、现代化的市级行政、文化、体育中心，以带动整个城市的建设和发展。 西华旧城面积0.6平方公里，范围北至东风运河、南至七一路、东至龙岗路、西至箕子台路。 城区新建和扩建的建、构筑物必须按6度区抗震要求 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和施工，已有而未达标的建、构筑物必须按抗震要求加强加固。 七、西华县城关镇 是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心。全镇4个办事处，5个行政村，农业人口2.8万人，耕地面积约15300亩。周郑公路、漯双公路、邓扶公路交叉贯通全境，地理位置优越、投资环境宽松。近年来，该镇围绕“强化工业、优化农业，经济和社会各项事业得到全面发展。全镇现有民营企业248个，其中限额以上企业6个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒制造、饮食服务、面粉加工、建筑建材等民营经济群体。城关镇综合经济实力在全市排名十强。 八、西华县房地产开发 至2008年3月底，西华县房地产开发项目在建建筑面积约68.5万平方米。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约16.66%，90-110平方米住宅占总量的19.16%，110-130平方米住宅占总量的31.66%，130-150平方米住宅占总量的11.66% ，150平方米以上住宅占总量的20.83%，近期变化不大。从以上数据可以看出，西华县住宅面积供给类型中高面积户型比重稍有增加，这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。 1、投放情况 * 投放量持续走高 近一年，西华城关镇在售物业共计约13个，投放面积约90.3万平方米。无论是物业投放个数还是投放面积从2006年中期伊始，近两年都有着明显的上升趋势。 对于县城来说，西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，而且销售量也在2007年11月之前持续走高，从而导致市场控制率持续攀升，使得近一年多来大多数开发商的心理预期值逐渐提高，从2007年11月至今，半年内城关镇物业的预售价格每平方平均上涨300多元。 形成如此市场环境存在一定的条件： （1）、物业开发起步晚。城关镇早期正式开发楼盘为2006年10月--天泰花园。 （2）、存在一定的市场需求。由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富，形成房产市场发展的潜力。 （3）、价格的持续上升一方面受房产相关产品成本的上涨造成。如2008年，年前年后刚才上涨近千元每吨。 2007年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同区域，故核心卖点不大形同，如现代城、大时代出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区配套，明诚苑出售周边生活配套等等。但是从这些品质楼盘的共性上分析，其销售进展顺利的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。 2、楼盘情况 案名 现代城 建筑风格 现代板式 开发商 河南海川实业有限公司 销售均价 1580 物业位置 西华县长平路 公开日期 2007年1月 建筑类型 多层框架 交房日期 二期9月25日 楼栋数 31栋 占地面积 80亩 建筑面积 12万平方米 交房标准 毛坯 层高 3.2米 销售率 70% 总户数 1100户 绿化率 60% 工程进度 二期即将封顶 主力面积 109平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 园林景观、幼儿园、水景等 * 物业分析： 物业分三期开发，处于西华县繁华地段，人杰地灵。物业自身外立面趋于现代，提升了了物业的整体效果，位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。住宅以110平方左右三房销售较快，有着一定的口碑。但是由于物业所处位置早期的地质问题，造成工程质量问题也一定程度的影响了楼盘的销售。 * 销售工作分析： （1）售房部面积大，但内部布局较空洞，缺少主题。 （2）广告投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作。 （3）销售人员整体素质较高，但专业知识和项目认识不够。 案名 明诚苑住宅 建筑风格 现代 开发商 河南中信投资有限公司 销售均价 998元每平方 物业位置 教育达到与清华路交叉口 公开日期 2007年下半年 建筑类型 多层 交房日期 2008年8月 楼栋数 20栋 占地面积 100亩 建筑面积 11万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 90% 总户数 1000户 绿化率 40% 工程进度 二期已经开工 主力面积 120平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 健身设施、娱乐会所、景观园林等 * 物业分析： 一期主推教师生活园区，销售整体速度较快。 二期正在对外销售，由于其区域价格优势显著，存在一 定的竞争优势。 * 销售工作分析： 电视广告投放量较大，通过一定的口碑在西华县城传播，销售人员对项目缺乏了解认识，没有经行过销售的培训。 案名 江南水乡 建筑风格 现代 开发商 江西乐威集团置业有限公司 销售均价 1500元每平方 物业位置 兴华北路北侧东关贾鲁河 公开日期 07年4月 建筑类型 多层框架 交房日期 08年9月底 楼栋数 24栋 占地面积 56亩 建筑面积 6万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 45% 总户数 600户 绿化率 60% 工程进度 二期建设中 主力面积 119.6平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 会所、超市、人工湖等 * 物业分析： 整体规划以 “健康、休闲”为主题，一个景观花园，一个临街园林广场，有会所。三房、四房为主，面积控制在110至150平方米，并附之复式楼。吸引了多层面的客户群体，但由于施工质量问题影响客户购买需求。 * 销售工作分析： 临街售楼部包装简易，所处区域整体环境较差。车载流动广告宣传，售楼部销售人员素质较低，对项目认识不足。 案名 中原温泉花园 建筑风格 现代 开发商 大中原地产有限公司 销售均价 1500元 物业位置 箕子台路西段 公开日期 07年11月25日 建筑类型 多层框架 交房日期 08年10月 楼栋数 25栋 占地面积 100亩 建筑面积 12万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 80% 总户数 800户 绿化率 30% 工程进度 一期即将全面上市 主力面积 128.7平方米 主力户型 三室两厅一卫 小区内配套设施 温泉入户、休闲广场等 * 物业分析： 小区依靠其规模与实力打造温泉入户，地下打井1000多米。凭借其小区内整体绿化等设施的完善吸引了部分消费者，但由于后期实景与宣传出入过大，导致销售的滞后。 * 销售工作分析： 双案场销售，主售楼部配套较为齐全，但布局空洞。没有经行规模的广告宣传，仅在本案附近以户外广告做平台。销售人员素质较高，经行过简单的培训。 案名 源升小区 建筑风格 现代 开发商 华兴房地产有限公司 销售均价 1380元每平方 物业位置 箕城路中段 公开日期 07年初 建筑类型 砖混多层 交房日期 08年10月 楼栋数 2栋 占地面积 8亩 建筑面积 6万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 60% 总户数 36户 绿化率 30% 工程进度 三层正在建设中 主力面积 125.7平方米 主力户型 三房 小区内配套设施 电子监控等 * 物业分析： 此案以优越的地理位置为主卖点，以大户型为主打，结合区域商业氛围开发商住楼。 * 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，项目认识少，销售组织平淡。 案名 幸福花园 建筑风格 现代 开发商 西华海川房地产 销售均价 1300元 物业位置 箕子台路东段 公开日期 07年11月 建筑类型 多层框架 交房日期 09年1月底 楼栋数 2栋 占地面积 15亩 建筑面积 1万多平方 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 25% 总户数 96户 绿化率 30% 工程进度 地基完成 主力面积 132.84平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 车库等 * 物业分析： 此案所处位置符合当地生活习惯，毗邻菜市场和农产品市场。其主要以户型布局为卖点，主推138平方左右的三房。 * 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡，工作积极性较强，对项目自身与区域市场的认识较深刻，专业知识较强。但楼盘本身无广告宣传，无任何沙盘等物品。 案名 鹏盛商住楼 建筑风格 现代 开发商 西华鹏盛房地产有限公司 销售均价 1360元 物业位置 兴华路与东城墙路 公开日期 2007年9月 建筑类型 多层框架 交房日期 2008年底 楼栋数 4栋 占地面积 13亩 建筑面积 2万平方米 交房标准 毛坯 层高 3.2米 销售率 60% 总户数 110户 绿化率 30% 工程进度 一层封顶 主力面积 132.4平方米 主力户型 三室两厅一卫 小区内配套设施 商业街、花园、外广场等 * 物业分析： 本案属武装部招商项目，项目本身有部分为定向开发。项目位于一市政规划路中，与兴华路市场相邻。物业自身为商住，一楼为临街菜市场，楼上为住宅。 * 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，相互配合少，销售组织平淡。无广告宣传。 案名 箕城文化小区 建筑风格 现代 开发商 兴华房地产 销售均价 1400元 物业位置 集成路北段 公开日期 未公开 建筑类型 多层框架 交房日期 08年底 楼栋数 31栋 占地面积 50亩 建筑面积 5.2万平方米 交房标准 毛破 层高 3米 销售率 10% 总户数 276户 绿化率 10% 工程进度 地基未完成 主力面积 107平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 步行街等 * 物业分析： 本案位于箕城路与教育大道交汇处，交通便利，小区完全临街，以三房、四房为主，面积范围：107.94——186.56平方米，户型、面积以实用为主。箕城路上为其小区商业街。 * 销售工作分析： 日前并未对外推出，仅少数内部认购。销售人员较为热情，对项目有一定的认识，但是产品介绍中多少含夸大成分。没有配合销售的广告投入。 案名 明郡 建筑风格 现代 物业位置 青华路与迎宾大道 公开日期 未公开 建筑类型 多层 交房日期 未定 楼栋数 一期16栋 占地面积 110亩 建筑面积 13.9万平方米 交房标准 毛坯 总户数 未定 绿化率 40.1% 工程进度 未动工 主力面积 未定 主力户型 三房 小区内配套设施 双气、幼儿园、温泉、文化休闲广场 明郡为现今本项目最有利的潜在竞争者，无论从规模，位置等方面与本项目存在一定的共性，但针对明郡所处西华大的区域来说，符合现在政府发展方向，使得其有一定的优势。 * 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf ：通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。 共同的弱性在于： 1. 面积偏大且户型相近，总价过高。 2. 产品精品少。外立面、户型、配套设施明鲜有创 造性变革。 3. 有品牌意识，但缺少品牌建设行为。社区文化匮乏，人文精神缺少立体感。 4. 销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。 5. 物业管理深度不够，还没有彻底从 “管理”变为 “服务”。 6. 工地现场包装不到位。 此次调查主要针对城关镇内具有一定规模和影响的楼盘作为竞争对象，实际情况，县城还有少量低成本缺乏竞争力的小区，但是这些小区对本楼盘的开发前期工作没有可利用价值，故没有列入个案分析当中。 3、宅基地部分 本次调查过程中，对西华县城宅基地从问卷中得到了解，城关镇宅基地使用量较大，在所调查的问卷当中有36.69%的家庭现今拥有宅基地住房。 但是随着政府的城中村改造政策的指导、家庭成员的增多、人民生活习惯的改变等因素使得宅基地对县城房地产开发的影响力度减小。 在调查中，绝大部分拥有宅基地的家庭均已经或者在未来计划购买县城商品房。 因此，对于西华本项目的开发，宅基地部分对项目的影响力较小。 综合以上几个方面分析与调查显示，根据市场的需求、周边地区竞争楼盘的发展现状，结合西华县房地产市场竞争状况、地块区域、未来发展趋势等因素，本案开发多层住宅、酒店式公寓、配套商业区，不仅能充分发挥地段优势，降低开发风险，而且整个项目的利润也是可观的。具体开发为：临近五二系统生活区为高档酒店式公寓部分；教育大道沿街部分为多层居民教师住宅，临街商铺；靠近贾鲁河部分与小区内部为多层高档住宅。此 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 不仅有利于市场推广，而且可以提升整个项目的品位，更有利于项目利润达到最大化的实现。 4、目标客户调查 了解本区域客户及同档次目标客户的基本生活需求，以使楼盘的开发定位有一个准确的纲领作为航标，迎合目标客户的需求，准确的确定楼盘开发的档次及品质，以优势的姿态和周边的楼盘进行竞争，作到“有备而战”，方可成为胜者。 本次调查以重点抽样的方式，共投放500份问卷，回收有效问卷487份，合格率为97.4%。通过对目标客户市场需求调查问卷科学、系统的数据统计，为本案赢取了目标市场的第一手资料，具体 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 如下（主要针对影响项目开发的题目经行分析）： 县级市的生活习惯决定对高层建筑的排斥心理，但是从调查数据显示出，县级市对独门小院的生活已经成为习惯，即使生活质量上升时，他们也希望购买的房子能和原先是一样的。故项目开发在针对首选多层产品的同时，适当适量的推出高端别墅区是很能吸引购房者目光的，并且别墅区在西华暂时还未出现。 据了解当地开发商和现在的物业面积，西华县购房者倾向于110平方以上住房，层高基本上都在2.8到3.5米之间，体现了当地生活习惯。项目在开发过程中应更清楚的研究当地民情习性。 从受访者调查中可以看出，多数受访者是中意三室两厅两位的户型，与当地房产开发产品和生活习惯有关。但是部分受访者对城市中流行的多层楼中楼很感兴趣，并且这个产品在西华市场现属空白期，所以，产品多样化在一定程度上是近期进入市场的一个试金石。 在调查中发现，当地消费者对付款方式的认识很单一，局限于一次性与分期。但是调查中相当一部分人认识到银行按揭的好处，所以在项目开发前，向银行申请办按揭，能够带来一个卖点快速打入市场。 根据对手方群众的调查，西华县家庭结构20.41%左右是五口之家，50%以上为3口之家，少部分为两口之家。调查中发现，城关镇中商品房进驻的消费者多数为三口之家，因为老人的生活习惯决定对全新环境的接受。所以，对购房决策者来说，绝大多数已经来源于自己的配偶。 根据对受访者的谈话调查，近百分之五十以上的人认为房价依然会上涨，说明多数人对市场的有着深刻的认识。更深入的了解，在西华县城存在着对市场持观望态度的消费者，他们在满足自身物质生活之前会先考虑市场的发展。所以，项目开发前期的定价需要慎重考虑。 结合受访者的职业状况，我们舍去最低选择项1000-2000元，将最高选项增加两个组距为1.1万元与1.2万元，各选项比例依次下调，则受访者正常的家庭平均月收入为：3000×37.6%+4000×41.45%+5000×13.67%+10000×4.27%+11000×2.13%+12000×0.08%=4140.4元 从对目标人群的调查和区域市场的分析得出，本地块总开发定位于多层住宅为主，同时伴随多样化产品，例如别墅、楼中楼小复式等，但在项目的开发定位时，要充分做好对价格、产品包装的定位，避免无谓的竞争因素，打造同档次客户消费的强势品牌。 通过本次对西华市场的调查问卷分析，总结出同位人群的消费结构为：年龄在26-50岁之间，家庭月平均收入应在4000元以上，职业为私营业主、教师、医生、农民、销售人员和行政机关人员居多。 由于本地块正处于西华旅游建设的枢纽区域，保值、升值空间非常大，因此能吸引部分投资客户对本项目的二次和三次置业。 从受访者对于在此置业所担心的问题分析，目前本区域生活配套设施缺乏严重，并且距离镇中心有一定的距离，也就是没有达到迅速带动市场发展的条件，如何解决这些问题所发生的冲突，将是本项目在开发过程中应着重考虑的问题。 九、西华县08年房地产市场发展环境 全县各个楼盘的成交量均较之前几个月有大幅度的提高，各个售楼部的来电、来客量明显增加。整个房地产市场出现了“井喷”。 这是否意味着西华县的房地产市场就此摆脱了之前笼罩着的成交阴霾，而重新迎来市场又一个的发展机遇呢？各个开发商在目前的这种市场环境下，将采取何种的措施来应对？ 1、受国家的经济走势和宏观经济环境影响的调查分析： 国家从去年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，2009年以来政策效应不断显现，对后续的经济走势表示乐观。大多数开发商表示当地楼市受经济大环境的影响较为一般。但同时也有部分开发商表示受宏观经济的影响很大。这表明作为国民经济的支柱产业，房地产的上下关联行业众多，其自身发展不可避免的受制于整体经济的走向。可以看出，西华县楼市的发展其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展。 2、当前西华县楼市的整体供应情况和房价水平的调查分析： 在对整个西华县楼市的供应情况的判断上，各家的看法不一。而在房价水平的看法上，则有68%的受访企业表示当前西华县城区的房价水平相对当地居民的收入情况，其总体是处于一个较为适中的水平范围内。同时多数开发商表示，受制于企业开发成本的因素，结合目前西华县城区楼盘的售价水平，各个楼盘的成交价格在之前销售淡季中的调整幅度并没有市场上传闻的那么严重，有的只是个别企业为了回笼资金缓解压力而做出的短期促销活动。 3、开发公司销售和开发新的项目的调查分析： 在此问题上，有32%的受访者表示将采取优惠让利，刺激销售；而有48%的开发商表示会选择小幅提价，来促进房源的去化。在这占受访总数80%受访者共同表现出来的是，在目前这种久违的销售旺市情况下，企业将通过各种方式促进成交，减少房源的库存，以便于企业的资金周转。这从侧面也反映出多数的开发商都倾向选择较为保守的方式，借助这一轮有利的市场环境，快速回笼资金，以图稳健持续发展。 在关于建设品质楼盘的这个问题，我们很高兴的看到，在所有参与调查的开发商中，四分之三的被访者表示，在其后续开发的项目中，提升楼盘的品质将会是他们全力打造的一个重点所在。大家也都认识到了，目前西华县城区的各个楼盘，在居住品质上较为欠缺。而随着居民生活水平的不断提高，购房者对社区的环境、配套乃至物业管理的关注度越来越高，尤其是那些二次置业的购房者，对此更为注重。在这种市场需求下，开发商将重点放在项目的品质塑造上，这不仅有助于提升城市居民的生活质量，而且也将极大的促进未来西华县房地产市场的整体发展。数据和部分观点来自《西华县城市规划2003-2020》和西华县统计局。