浅谈成本逼近法中土地开发费用的确定

浅谈成本逼近法中土地开发费用的确定 口 马凤飞 在土地评估中，一般新开发土地或者土 地市场发育不完全、缺乏交易实例、近期尚无 收益的土地，估价师通常会采用成本逼近法 进行评估。 成本逼近法就是以开发土地所耗费的各 项费用之和为主要依据再加上一定的利息、 利润，应缴纳的税金和土地的增值收益来推 算土地价格的评估方法。它的基本思路是把 对土地的所有投资包括土地取得费用和土地 开发费用两大部分作为“基本成本”应用经 济学等量资金应获取等量收益的投资原理加 上“基本成本”这一投资所应产生的相应利 息和利润组成土地价格的基本部分，同时根 据国家对土地所有权在经济上得到实现的需 要，加上土地所有权收益从而取得土地价格。 成本法逼近法的基本公式： V=Ea+Ed+ +Rl+R2+R3= +R3 式中： 一 土地价格 口——土地取得费 尉——土地开发费 卜 税费 R1——利息 — — 利润 粥——土地增值 一 土地成本价格 公式中土地取得费、税费、利息、利润、土 地增值等可依据本地的政府文件及市场情况 确定，而土地开发费的计算则比较复杂。本 文就土地开发费的测算谈一点粗浅的想法。 一 、土地开发费中各种费用的测算 土地开发费是为使土地达到一定的开发 建设条件而投入的各项客观费用。土地开发 一 26 一 费一般指达到“三通一平”、“四通一平”、“五 通一平”、“七通一平”费用。“三通一平”指 通路、通水、通电及土地平整；“四通一平”指 通路、通水、通电、通讯及土地平整：；“五通 一 平”指通路、通上、下水、通电、通讯及土地 平整；“七通一平”指通路、通上、下水、通热、 通气、通电、通讯及土地平整。土地开发程度 高则说明土地的成熟度高，土地的利用条件 好，可充分利用市政配套设施那么土地的价 格就高；反之如果没有对土地进行最起码的 开发工程和资金投入，没有对城市环境的改 善和建设，那么土地就不能被充分利用，土地 价格就低。土地开发费的测算应首先按照待 估宗地的条件，评估目的和实际已开发程度， 确定待估宗地的开发程度，然后以确定的待 估宗地开发程度在该区域需投入的水、路、 电、讯、热、气等各项客观或有效费用来计算。 在土地开发费的测算过程中应注意以下几 点： ①土地开发费的取值不应仅考虑红线内 开发程度的影响，而应综合考虑红线内外开 发程度对宗地地价的影响 土地开发费除了开发场地内的开发费用 所需耗费的费用外，场地外的土地开发程度 对地价的影响也是很明显的。例如，两宗红 线内开发程度相同的土地甲地块和乙地块， 处在土地级别、用途相同而场地外开发程度 不同的地方，场地外“五通一平”的甲地块地 价就会高于场地外没有开发的乙地块地价。 显然这部分增值是由红线外开发程度的辐射 投资性增值引起的。 ②红线内外开发程度中“通”和“平”对 维普资讯 http://www.cqvip.com 地价的影响程度不一致 据实际调查，红线外的开发费用“通”的 状况对地价影响程度大，而红线内的开发费 用“平”的状况对地价的影响程度大。两者 对地价的影响应根据实际情况结合对有关专 业人士的咨询取一个相对合理的权重，以其 加权算术平均数作为宗地红线内外开发程度 对地价的影响。 ③红线外开发费用的分摊 红线外开发费用并不是完全为评估宗地 所利用，而是由该区域的所有宗地共同享用， 因此应根据该区域所有宗地各自的享用程度 对红线外开发费用进行分摊，享用度高则应 分摊的红线外开发费用比率大；反之，如果宗 地对红线外的开发利用率低则分摊的开发费 用小。 ④红线内外开发成新度对地价的影响 在进行红线外开发费用分摊的同时，也 应考虑红线外开发中“通”的成新度(准确描 述应为“通”所对应的物质实体的成新度，以 下同)对地价的影响。虽然红线外“通”的新 旧状况不能直接影响到宗地的使用价值，然 而“通”的状况将直接影响到红线内“通”的 保证度。从表面上看，红线外“通”状况的好 坏并不需要红线内产权人作相应的投入，但 是为了保证红线内的“通”，市政部门必须作 相应的投人，这部分投人对土地来讲，是客观 存在的。因此在土地评估时，必须考虑红线 外开发成新度对地价的影响。同时，红线内 开发的成新度也对宗地地价产生影响。若红 线内的开发状况陈旧，为了保证土地的正常 使用效益，土地使用者或土地开发商就会自 己出资进行维护和保修，显然这部分费用也 应记人开发成本之中。所以，应综合考虑红 线内外开发状况的成新度对宗地地价产生的 影响。 二、X X镇土地最佳达到“五通一平”。 经过测算××镇某一区域工业用地“五通一 平”“四通一平”“三通一平”土地开发费构成 如下： 五通一平开发费用及费用构成表 开发费用 开发费用构成(％) (万 亩) 通电 通路 供水 通讯 排水(上、下) 土地平整 2．4 14 30 l0 ·18 22 6 四通一平开发费用及费用构成表 开发费用 开发费用构成(％) (万 亩) 通电 通路 供水 排水(上、下) 土地平整 2．1 17 37 12 27 7 三通一平开发费用及费用构成表 开发费用 开发费用构成(％) (万 亩) 通电 通路 供水 土地平整 1．5 23 50 17 10 (下转第ll页) — — '1 一 维普资讯 http://www.cqvip.com 第八十二条 违反本法规定，造成固体废物污 染环境事故的，由县级以上人民政府环境保护行政 主管部门处二万元以上二十万元以下的罚款；造成 重大损失的，按照直接损失的百分之三十计算罚款， 但是最高不超过一百万元，对负有责任的主管人员 和其他直接责任人员，依法给予行政处分；造成固体 废物污染环境重大事故的，并由县级以上人民政府 按照国务院规定的权限决定停业或者关闭。 第八十三条 违反本法规定，收集、贮存、利用、 处置危险废物，造成重大环境污染事故，构成犯罪 的，依法追究刑事责任。 第八十四条 受到固体废物污染损害的单位和 个人，有权要求依法赔偿损失。 赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人 的请求，由环境保护行政主管部门或者其他固体废 物污染环境防治工作的监督管理部门调解处理；调 解不成的，当事人可以向人民法院提起诉讼。当事 人也可以直接向人民法院提起诉讼。 国家鼓励法律服务机构对固体废物污染环境诉 讼中的受害人提供法律援助。 第八十五条 造成固体废物污染环境的，应当 排除危害，依法赔偿损失，并采取措施恢复环境原 状。 第八十六条 因固体废物污染环境引起的损害 赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行 为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。 第八十七条 固体废物污染环境的损害赔偿责 任和赔偿金额的纠纷，当事人可以委托环境监测机 构提供监测数据。环境监测机构应当接受委托，如 实提供有关监测数据。 (一)固体废物，是指在生产、生活和其他活动 中产生的丧失原有利用价值或者虽未丧失利用价值 但被抛弃或者放弃的固态、半固态和置于容器中的 气态的物品、物质以及法律、行政法规规定纳入固体 废物管理的物品、物质。 (二)工业固体废物，是指在工业生产活动中产 生的固体废物。 (三)生活垃圾，是指在日常生活中或者为日常 生活提供服务的活动中产生的固体废物以及法律、 行政法规规定视为生活垃圾的固体废物。 (四)危险废物，是指列入国家危险废物名录或 者根据国家规定的危险废物鉴别标准和鉴别方法认 定的具有危险特性的固体废物。 (五)贮存，是指将固体废物临时置于特定设施 或者场所中的活动。 (六)处置。是指将固体废物焚烧和用其他改变 固体废物的物理、化学、生物特性的方法，达到减少 已产生的固体废物数量、缩小固体废物体积、减少或 者消除其危险成份的活动，或者将固体废物最终置 于符合环境保护规定要求的填埋场的活动。 (七)利用，是指从固体废物中提取物质作为原 材料或者燃料的活动。 第八十九条 液态废物的污染防治，适用本法； 但是，排入水体的废水的污染防治适用有关法律，不 适用本法。 第九十条 中华人民共和国缔结或者参加的， 与固体废物污染环境防治有关的国际条约与本法有 不同规定的，适用国际条约的规定；但是，中华人民 共和国声明保留的条款除外。 第九十一条 本法自2005年4月1日起施行。 第六章 附则 第八十八条 本法下列用语的含义： “¨ l 一 ’I¨ -’l¨ ．¨ ‘lI’ ’m¨1 l¨I_+ I． ， I r．’ ll ’ I_． ‘‘ I{- ‘ I{ I． ⋯I ‘ ⋯ ‘‘ ¨ ‘ I． ’ _ ’I ’' (上接第27页) 假设有宗地其他条件相同测算不同土地 开发状况下的地价。例如土地取得费为90 平方米，利息利润分别取5％和12％，土 地增值收益取15％，土地还原利率取8％，则 三通一平条件下50年期的地价为151元／平 方米；四通一平条件下50年期的地价为163 平方米；五通一平条件下50年期的地价 为169 平方米。因此可见土地开发状况 不同，形成不同的地价。 要确定某一宗地的土地开发费比较困 难。建议由政府部门划定区片，精确测算，并 定期公布。以利于土地市场的完整、规范。 (作者单位：浙江省东阳市 土地开发整理中心) 维普资讯 http://www.cqvip.com