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物业管理投标书范本的制作.doc

物业管理投标书范本的制作

华静0922
2014-01-12 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《物业管理投标书范本的制作doc》,可适用于市场营销领域

房地产E网物业管理投标书目录第一章前言……………………………………………………第一节概述……………………………………………………第二节编制依据………………………………………………第二章投标函…………………………………………………第三章企业综合介绍…………………………………………第一节运作特点………………………………………………第四章管理文案及内容……………………………………第一节物业管理整体设想及策划…………………………第二节采取的管理方式……………………………………第三节管理机构及人员配备、培训、管理………………第四节物业管理规章制度…………………………………第五节日常物业管理的承诺………………………………第五章物业服务成本预算书………………………………第六章结束语………………………………………………第七章相关证书资料………………………………………第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察在充分理解“xx小区”规划设计理念的基础上结合我公司多年来实际物业管理成熟经验以及在物业管理中有效实施的ISO国际质量体系的实践我公司成立了“xx小区”物业管理项目投标小组编制本标书。如果我公司能在“xx小区”物业管理招标中胜出我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定对“xx小区”实施专业化、规范化的物业管理为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境实现广大业主对“xx小区”期许的物业管理效果。第节​ 编制依据​ 国家及省市有关“物业管理”政策法规​ 建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》​ 《河北省物业管理规定》​ “xx小区”前期物业管理招标书。第二章投标函投标函致:xx小区物业服务处贵公司“xx小区”前期物业管理招标书我公司已详细阅读根据招标书内容和要求及“xx小区”物业类型及实际情况编制成《xx小区物业管理投标书》现作如下承诺:​ 我公司同意按xx小区物业服务处的要求和方式进行投标。​ 如果我公司中标同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分与贵公司签订前期物业服务合同并遵循执行。​ 我公司承诺按照招标人要求在年月日前,组织专业人员进入现场接手物业工作。二零一二年月日第三章企业综合介绍运作特点我公司自从事物业管理以来不断摸索、大胆创新总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式主要有以下几个特点:一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用员工是企业的主人企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确只有管理中心满意、公司的良性发展才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与发展必须坚持以人为本促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台让全体员工共同分享企业发展成就包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等让员工通过个人的努力从企业发展中明确个人发展机会和发展空间满足员工成就感需求让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展物业管理的法制环境不断完善管理中心对物业管理的专业化要求越来越高企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO:标准基础上要求做到:作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理以来先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才由于公司管理体制上的优势管理层处于比较稳定的发展状态专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍使管理过程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及内容第节​ 物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施、​ 市场定位:本物业环境优雅广大业主多以成功者为主具备优质物业管理服务的高档居住区基础。、​ 管理模式:以人为服务之本不断完善管理制度实践中开拓创新以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。、​ 形象定位:安全、舒适、文明、环保、便利。)​ 安全:通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系充分保障各管理中心安居乐业。)​ 舒适:按照服务规范标准以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。)​ 文明:开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。)​ 环保:提供优良的园林绿化保洁服务运用各种监督机制创造出一个环保、优雅的居住环境。)​ 便利全方位开展便民服务为提供快捷、便利服务体现“xx小区”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施我公司为提供专业化服务同时重视环境和社会效益在共赢的基础上打造出“xx小区”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺:、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失依法承担相应责任。、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故承担相应责任。(三)建立快捷服务系统我公司始终坚持“至尊服务至上”的企业宗旨把满意率作为工作业绩评价的主要依据从而最大限度地满足需求。通过运用创新的服务理念建立全方位服务系统提供高档次的精品服务不断提高满意度。根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作设立信息档案高效反馈、处理意见及需求。每月按期将需求和回访结果进行深入细致的分析调整工作思路真正体现“真诚服务精心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识(一)为提供便利服务从广大业主的需求出发为广大业主做实事。根据“xx小区”的实际情况合理利用公用设施为广大业主创造充分休闲娱乐的场所。(二)小时治安防范服务利用我公司所服务的大社区的带动作用充分发挥安全管理工作多年无事故的优势做好“xx小区”治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候小时服务对安管队伍实行半军事化管理。(三)营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化植物长势良好乔木无枯枝灌木修剪圆滑、造型美观绿篱修剪平整草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理保持水质符合卫生标准。(四)抓好精神文明建设、​ 重大节日做好节日装饰营造节日气氛。、​ 组织开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧管理科学理论得到了进一步的完善其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。(一)以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位重视处理人与人的关系强调人的自觉性和自我实现主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。(二)系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握科学分析全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO质量体系、扩展和应用现代管理技术等都是这一理论的应用。(三)动态调节理论为了实现管理目标使企业取得最佳效益管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡又能对外界保持灵敏的适应性从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中注重动态调节理论的应用鼓励创新、加强信息沟通和应变能力强调“不进则退不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务的能力缩短改善周期等。(四)效益统一原则物业管理给的产品就是服务不仅要满足广大业主的需求而且要维护、增进和社会的利益为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面本着精心计算成本既坚持以盈利作为重要目标以保持企业发展后劲又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系保持企业长远发展的后劲。(五)企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵它是企业赢得市场竞争的内在筋骨反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自从事物业管理以来始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力激励员工的群体意识以企业文化为目的提高团队合作精神从而为我公司的长远发展提供了强大动力。第二节采取的管理方式一、采取的管理方式(一)综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下通过各部门技术支持和配合按照ISO:国际质量体系标准和ISO环保体系标准运用现代化管理手段对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等统一实施专业化管理。在管理过程中我们将与xx小区物业服务处紧密合作采取管理中心自律和物业管理相结合的办法使综合一体化管理收到更好的效果。(二)激励机制()实施日常管理目标责任制增加管理层的工作主动性我公司按照全国物业管理示范小区标准结合公司实际情况制订各项管理指标管理处将按此标准严格做好每项工作明确奖惩并与奖金挂钩。()岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力有机会体现自己的价值。()奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核排名前的员工将有机会加薪晋级。(三)监督机制管理处在开展物业管理的过程中将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作定期向我公司和管理中心委员会报告工作检讨物业管理运作事务并制订日常工作计划实行目标管理责任制每年对管理目标进行考核严格按我公司ISO质量体系运作对每个项目的管理服务过程建立原始记录通过部门返查公司内部质量审核及房产管理局等外部检查确保管理工作的监督机制有效运行具体作法是:、公布管理处监督投诉电话设立意见箱及网上电子投诉邮箱小时受理投诉所有员工佩戴工作牌上岗以便于公开监督。、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作检讨物业管理事宜。、我公司根据“全国物业管理示范小区”的标准每月对管理处进行检查评分同时管理处每月对员工进行考核。、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈每年进行两次意见征询并不定期向作随机意见调查对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈实行闭环管理使的合法权益得到保障。(四)自我约束机制、管理处在实施物业管理过程中严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。、管理处将严格执行我公司ISO质量体系。、管理处对员工进行定期不定期检查发现问题及时纠正。、公司每年对员工进行年终考核实行末位淘汰制。、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。(五)信息反馈及处理机制、信息反馈机制我公司参照ISO:管理体系建立信息反馈机制以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成:公司内部信息反馈流程客户信息反馈机制处理反馈采取措施、信息反馈处理机制管理处通过建立全方位的信息反馈机制确保反馈信息通道畅通通过管理处客户服务中心分析整理及时发出指令并跟踪检查对于反馈信息的检查方式统一按照公司ISO:标准的规定采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行对于出现不合格服务及时按纠正预防措施改进。二、工作计划()日常维修工作流程()火灾处理流程图报警报警现场处理事后处理()监控中心运作流程反馈(二)管理期工作计划序号项目内容时间备注安保管理​ 治安管理​ 交通、车辆管理​ 消防管理。接管时起智能化设施管理​ 智能化设施的日常使用操作​ 智能化设施的维护​ 智能化系统的完善。接管时起小区环境管理​ 园林绿化管理​ 清洁卫生管理​ 环保管理。接管时起第三节管理机构及人员的配备、培训、管理一、人员配备在管理人员的配备方面我公司将坚持“敬业、精干、高效”的用人原则确定“重学历更重能力重水平更重品德”的标准严把人才选聘关。管理层的基本素质要求学历达大专以上水平操作层的水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称力求一专多能安管员要求退伍军人或高中文化实行半军事化管理持有安管或消防上岗证书保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验的员工。在管理队伍建设上我公司将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式运用激励机制充分调动全体员工工作积极性通过考核表扬先进鞭策后进并实行的末位淘汰制确保管理目标的实现。二、量化管理及标准化运作、每年根据ISO质量方针确定年度质量目标对满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、返修率及消防隐患处理率等作出量化要求。、实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。、年度考核量化,每年公司制定详细的年度收支预算方案,对管理处采取独立核算的方法,有计划地控制成本,提高经济效益和社会效益。第节​ 物业管理规章制度一、公众管理制度《精神文明公约》《治安管理规定》《消防管理规定》《停车管理规定》《绿化管理规定》《环境保护、清洁卫生管理规定》二、内部运作制度及岗位责任制《管理处工作制度》《管理处员工考勤制度》《管理处文明服务守则》《管理处员工培训制度》《管理处员工行为规范》《管理处安全守则》《管理处办公用品申请、购买、领用管理制度》《投诉处理回访制度》《管理处经理岗位职责》《客户服务主管岗位职责》《管理员岗位职责》《服务中心服务员岗位职责》《环境部主管岗位职责》《保洁班长岗位职责》《保洁员岗位职责》《园艺师岗位职责》《园林绿化工岗位职责》《安管主管岗位职责》《安管班长岗位职责》《监控中心值班员岗位职责》《门岗安管员岗位职责》《巡逻安管员岗位职责》三、管理维护运作制度(一)设备管理《监控中心设备安全运行管理制度》《监控中心设备运行记录管理制度》《发生火警处理规程》《停电故障处理规程》《停水故障处理规程》《节能管理规定》(三)共用设施管理《公共照明管理规定》(四)园林绿化管理《绿化工作执行检查质量标准》《植物浇水、施肥作业标准》《树木除草、松、培土操作规程》(五)环境卫生管理《清扫保洁作业执行计划》《清扫保洁作业执行检查质量标准》《消杀管理制度》《四害的防治方法》(六)治安管理《交接班制度》《队容仪表规定》《安管正当防卫必备条件》《紧急事件应急处理》《安管员奖罚规定》《门岗安管员值班制度》《监控中心管理规定》《消防安全管理制度》《消防设施监督检查制度》《重点部位临时动火作业规定》《灭火作战方案》《火灾处理流程》四、档案管理(一)档案管理流程(二)档案资料分类档案资料分类(续)类别资料内容基础管理各类人员持证上岗、标志统一管理人员上岗证书.各专业人员上岗资格证书.公司员工服装统一.佩戴工作证上岗.员工着装规范计算机管理资料.计算机管理软件及使用说明档案资料分类(续)类别资料内容保安及车辆管理安管资料.日常巡查记录、值班记录.训练计划和考核记录.安全防范措施.查岗记录、闭路监控系统录象记录.物资搬运放行记录、紧急事件处理记录环境卫生管理环卫设施资料.环卫设备、工具统计表.环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料.清洁卫生检查记录.国家环保标准:排烟、排污、噪音.处理污染事件记录.消杀及垃圾清运记录.实施责任制管理、标准化保洁.商业网点管理有序.无违反规定饲养宠物、家禽.水池水质检测记录绿化管理绿化资料.绿化规划图纸.绿化设施统计表.绿化检查记录管理效益经济效益物业管理费用收缴统计表.物业管理收支帐目.提供有偿服务收入、开展多种经营五、管理人员考核制度及标准(一)考核制度公司发展部按照月检计划抽调各部门、各专业负责人轮流对各部门、各小区按照专业分工进行专项检查月检结果与当月浮动工资、奖金挂钩并作为年度考核依据之一。每年年底公司成立考核小组对公司全体员工本年度工作进行年终考核考核结果与工资奖金挂钩。(二)考核标准《管理处经理考核标准》《客户服务中心主管考核标准》《环境部主管考核标准》《安管部主管考核标准》《管理员考核标准》《客户服务中心服务员考核标准》《档案、电脑管理员考核标准》《安管员考核标准》《园艺师考核标准》《绿化工考核标准》《保洁工考核标准》(二)考核办法、管理处经理由公司和员工两级共同考核员工由管理处经理根据受考核人主管的意见结合各人工作表现及月检结果综合考核。、考核计分办法:()管理处经理综合评分=总经理评分×员工评分×()主管综合评分=管理处经理评分×员工评分×公司月检评分×()员工综合评分=管理处经理评分×主管评分×公司月检评分×、考核等级及人员比例:A级占、B级占、C级占。、考核结果与岗位奖金挂钩。A级奖金上浮、B级领取平均数、C级奖金扣。第节​ 日常物业管理承诺本节参照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》,以及我公司ISO国际质量认证体系对投标书所要求完成的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项以表格的形式对各项指标进行承诺并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施等内容。管理指标承诺序号指标名称计划指标管理指标实施措施部门责任人管理中心满意率接管前备妥相关资料及时与管理中心、管理中心委员会沟通发现问题及时整改管理处经理装修违章施工发生率预防为主监督、处理相结合。执行装修管理规定严把装修和施工队资质关做好装修服务监督发生违章及时处理建档、记录。管理处经理安管部装修违章施工处理率重大刑事案件(因管理责任造成)因管理原因发生率为“人防、技防、物防”三结合。实行小时值勤及巡逻岗制度落实岗位职责紧急情况执行紧急事件应急措施和处理方案管理处经理安管部重大火灾案件(因管理责任造成)因管理原因发生率为管理处全员义务消防员制并定期进行培训和演习加强宣传设置专人负责日常巡视发现隐患及时处理并通知维修以确保消防安全监控中心小时值班。管理处经理安管部绿化养护完好率落实责任人进行养护实行巡查日检制度定期评比植物长势良好无黄土裸露缺苗、死苗及时补种修剪整齐美观无病虫害。环境部清洁、保洁率落实责任人实行巡查制度建档记录垃圾分类处理日产日清确保空气清新。环境部第章​ 物业服务成本预算书附表一:管理、服务人员工资及附加部门岗位人数月工资标准每月人工费用每月社保费用管理处经理,,,(其中:基本养老保险基本医疗保险地方附加医疗保险失业保险工伤保险生育保险合计)客户服务中心主管,,客户服务,财务部会计,,收费(客服),工程技术部主管,,维修员安管部主管,,,(外劳综合保险元人·月)班长,安管员,环境部主管,,绿化工保洁员合计,,方案二:物业服务费用支出明细表序号项目计算方法年度支出金额人员工资费用见附表一,福利费用含福利费、职工教育经费、工会经费按工资总额%计算,社会综合保险费用见附表一,保安费用含对讲机、手电筒、电池等耗材,日常维修费用综合计算,绿化费用综合计算,清洁费用含垃圾清运费、垃圾袋等,公共水电费含公共电费、水域补水费、绿化用水费,办公费含办公用品、通讯费、差旅费,固定资产折旧费综合计算,社区文化活动经费综合计算,法定税金综合计算,劳动保护费含防寒保暖、防暑降温、雨衣、雨鞋及人员服装费,泳泳馆能耗综合计算,班车费用,公司管理费(++…+)×%,合计,,注:物业服务费标准为元平方米·月附表一:管理、服务人员工资及附加部门岗位人数月工资标准每月人工费用每月社保费用管理处经理,,,(其中:基本养老保险基本医疗保险地方附加医疗保险失业保险工伤保险生育保险合计)客户服务中心主管,,客户服务,救生员,班车司机,财务部会计,,收费(客服),工程技术部主管,,维修员安管部主管,,,(外劳综合保险元人·月)班长,安管员,环境部主管,,绿化工保洁员合计,,第六章结束语我公司有幸参与“xx小区”物业管理招投标活动使我公司亲身感受到了广大业主的热情和关怀十分感谢xx小区物业服务处给了我公司这次竟标的机会。借此我公司真诚的希望能够有机会与管理中心精诚合作为本物业的广大奉上精致、完美的专业化服务。给我一次机会还您一个惊喜。我们有信心、有能力为“xx小区”提供专业化服务将“xx小区”打造成廊坊乃至全国物业管理的经典之作。第七章相关证书资料

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