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首页 包头万达广场项目前期定位报告(易居)2009-156页

包头万达广场项目前期定位报告(易居)2009-156页.ppt

包头万达广场项目前期定位报告(易居)2009-156页

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2014-01-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《包头万达广场项目前期定位报告(易居)2009-156页ppt》,可适用于市场营销领域

包头万达广场项目前期定位报告*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*包头万达广场项目前期定位报告报告提纲及报告说明*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*报告提纲二.宏观环境一.项目属性解读三.住宅部分五.商业部分四.写字楼部分六.营销建议报告说明:本报告旨在通过对包头房地产市场的研究深入解析包头商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点并为项目提供合理的产品建议。报告提纲及报告说明*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*一项目属性解读项目经济技术指标交通区位地块四至周边配套项目经济技术指标万㎡大型城市综合体规划分为住宅、办公、商业三大组团考虑到区位优势其中住宅组团为中等规模的高端社区。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目经济技术指标万㎡大型城市综合体规划分为住宅、办公、商业三大组团考虑到区位优势其中住宅组团为中等规模的高端社区。项目属性解读一商品住宅及底商公寓购物中心及写字楼项目属性解读包头城市核心位置属黄金地段交通便利*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目属性解读包头城市核心位置属黄金地段交通便利项目属性解读一青山区昆区本案呼包鄂高新区东河区九原区项目属性解读地块性质综合用地地形方正临近市政府和公务员小区属于高素质人群聚集区域*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目属性解读地块性质综合用地地形方正临近市政府和公务员小区属于高素质人群聚集区域地块四至:北靠青年路东临体育馆路西邻民族东路南临钢铁大街利好因素:项目处于包头商务区核心位置紧邻两条城市主干道独享银河广场比肩香格里拉酒店利于塑造高端形象地块周边住宅项目多为层老公房为公务员居住区人口素质较高。不利因素:附近高端商业项目销售不畅办公项目去化缓慢。植物园项目属性解读一宗地民族东路钢铁大街青年路居住与服务区行政办公区商务、行政办公区行政办公区居住与公共服务商务市政办公、商务与居住区神华购物中心市政办公区居住区市政办公市政办公与居住区香格里拉酒店项目属性解读周边医院、教育、生活等配套成熟城市资源强势*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目属性解读周边医院、教育、生活等配套成熟城市资源强势项目属性解读一项目处于城市办公商务的核心区域市级、区级医院和卫生院均有分布。项目周边学校云集,如四十八中、二十九中等教育配套完善。目前项目周边公共交通有多条,步行分钟以内即可到达。四十八中路路路市图书馆北方医院北重八小市三十六中二十九中教育配套医疗配套交通配套路路肿瘤医院路路路昆区医院项目项目属性解读包头作为“呼包鄂经济圈”重心之一,具备很强的辐射力为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目属性解读包头作为“呼包鄂经济圈”重心之一,具备很强的辐射力为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础呼包鄂经济圈是内蒙古重点发展规划包头市是该经济圈的三大重心之一本案位置为“重心的重心”根据规划未来该经济圈将形成以呼包鄂三市为中心的城市群按照“两轴多点”的产业空间结构重点推动沿黄河和呼包交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展。项目属性解读一黄河发展轴呼包沿线发展轴主要煤矿分布项目界定:具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*项目界定:具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目项目属性解读一本报告要了解的关键问题*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*本报告要了解的关键问题包头的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何?问题一包头商办市场研究?重点商圈调研?目标客群寻?商办产品建议?问题二包头目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析?包头客群研究?本项目产品建议?问题二*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二宏观环境包头宏观经济分析房地产市场指标分析市场需求量分析市场供应量分析成交价格分析包头产业结构呈二、三、一形态第二产业优势明显城市规划依据产业布局形成单核心状态商务商业资源集中于青山和昆区*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*包头产业结构呈二、三、一形态第二产业优势明显城市规划依据产业布局形成单核心状态商务商业资源集中于青山和昆区西南郊重化工板块神华煤化工、电力和东方稀铝河西钢铁板块包钢生态工业园区城市行政与商务中心年包头第一、二、三产业配比为:、、区域产业特征鲜明:全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局分布于包头外围中部以青山区和昆区是全市行政与商务中心。北郊装备制造业板块北重和一机公司中部高新技术产业板块稀土高新区东河铝业板块国家生态工业示范园区二宏观环境产业布局及城市格局决定了包头的常住人口分布在市区主要集中于青山区和昆区*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*产业布局及城市格局决定了包头的常住人口分布在市区主要集中于青山区和昆区城市产业升级促进高素质人口导入资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好年末包头市全市常住人口万人其中市区常住人口万人(昆区万人、青山区万人、高新区万人、东河区万人、九原区万人)近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群核心商务区人均年收入万二三产就业人口约万居住区稀土高新区人均年收入万二三产就业人口万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入万产业人口万居住区北部装备制造业人均年收入万产业人口约万二宏观环境作为“呼包鄂”经济圈的组成城市包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一是内蒙古的中心城市具备一定的辐射力矿产资源丰富及土特产贸易发达出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*作为“呼包鄂”经济圈的组成城市包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一是内蒙古的中心城市具备一定的辐射力矿产资源丰富及土特产贸易发达出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层包头矿产资源丰富其中最为著名的白云鄂博矿山是举世罕见的金属共生矿山稀土储量居世界之最稀土储量不仅巨大而且品位高、生产成本低占到全国稀土储量的占世界已探明储量的鄂尔多斯煤炭、天然气储量丰富羊绒制品产量约占全国的三分之一世界的四分之一已经成为中国绒城世界羊绒产业中心。矿场资源的分布:全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区包头矿场多为国有如白云鄂博铁和稀土矿、神华煤矿等也存在一部分私营矿主鄂尔多斯煤炭、羊绒知名企业众多如鄂尔多斯集团、伊泰集团、东达蒙古王集团、亿利资源集团、乌兰煤炭集团、伊东煤炭集团、万正投资集团等。鄂尔多斯与包头距离较近由于鄂尔多斯的教育水平相对来说落后那边的人主要考虑到未来孩子的教育问题使得矿主这一财富阶层大量在包头城区置业包头欧风丽景销售总监包头的矿产分布主要分布在白云鄂博大多数是国有的矿个体的有一些但是现在办开矿证很难。包头市国土资源局包头鄂尔多斯呼和浩特二宏观环境近年来包头市GDP持续高速增长居自治区各城市首位人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*近年来包头市GDP持续高速增长居自治区各城市首位人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期包头市GDP逐年增长。年GDP达到亿元。同比增长。年包头市GDP总额亿元较上年增长年包头人均GDP为元同比增长二宏观环境包头人均可支配收入均保持较快增速在北方城市位居前列购买能力和消费潜力显著增长*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*包头人均可支配收入均保持较快增速在北方城市位居前列购买能力和消费潜力显著增长年包头人均可支配收入达元增幅为。自年至今包头人均可支配收入均保持较高的增速居民购买能力和消费潜力显著增长年在北方各大城市排名中位居第三位。二宏观环境大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时依托工业基础发展形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时依托工业基础发展形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群大量国内知名大型工业企业安家包头相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念提升了整个城市的消费能力和消费水平。依托工业基础包头科技和教育优势突出。全市有所普通高等学校、高等职业院校所重点高中所同时全市拥有独立科学研究与技术开发机构个其中地市属个国务院部门属个。科研机构从业人员人成为高端消费的人群主力之一年包头市相关大型企业人数指标包头有较多重点科研机构如包头稀土研究院、包头钢铁设计院其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的发展不但带来了较强的经济能力同时外地人口的进入带来了较时尚的消费理念也形成了高端的消费力。二宏观环境年包头房地产实现了跳跃式发展房地产投资年保持高速增长态势*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*年包头房地产实现了跳跃式发展房地产投资年保持高速增长态势从年至年包头房地产开发投资走势图可以看出:年房地产开发投资亿元同比增长说明进入年将有多个项目入市市场竞争将趋向更加激烈。二宏观环境包头商品房价格逐季度稳步提升年出现需求爆发式增长房地产提速相关政策频出年供应量和成交量下跌价格保持平稳*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*政策面二宏观环境数据来源:包头市房屋管理局包头商品房价格逐季度稳步提升年出现需求爆发式增长房地产提速相关政策频出年供应量和成交量下跌价格保持平稳年的供应较年有小幅下滑且受经济面的影响市场需求也受到抑制使得开发企业延迟开发节奏*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*商品房商品住宅年年年推案量判断(万㎡)综合目前主要的政策面、经济面、市场面的因素进行对比虽然包头房地产市场的购房人群以当地客户为主外来自住及投资性需求相对较少但市场大环境的变化(主要指金融危机带来的影响)对包头当地的房地产市场仍然会有一定影响入市时机的不同把握给楼市造成了观望氛围从而使企业放缓了开发节奏。二宏观环境年的供应较年有小幅下滑且受经济面的影响市场需求也受到抑制使得开发企业延迟开发节奏受经济危机的影响及宏观调控措施的影响投资型需求受到抑制自住型需求处于观望造成成交量出现萎缩。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*受经济危机的影响及宏观调控措施的影响投资型需求受到抑制自住型需求处于观望造成成交量出现萎缩。商品房商品住宅年年年成交量判断(万㎡)年由于受宏观经济等方面的综合影响市场中的有效需求受到一定抑制楼市中的观望氛围日益浓重从而使得成交量较年出现大幅度下滑。尽管从年前三个月的数据上来看全国大部分城市的销售情况都出现了不同程度的回暖但仍然无法恢复到去年同期水平。因此我方预测包头市的商品房成交量也会随着全国销量的回升而逐步上扬但总量无法比拟年。二宏观环境投资和自主需求的减弱购房人群范围的狭窄决定了商品住宅价格变化幅度有限。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*投资和自主需求的减弱购房人群范围的狭窄决定了商品住宅价格变化幅度有限。商品房商品住宅年年年价格判断(元㎡)包头房地产市场中房屋去化动力主要来自于当地居民外地移民较少导致自住及投资性需求较弱使得当地市场的消化能力有限。此外置业者购买力不足也是制约价格上涨的主要因素。因此我方预测未来成交价格上涨动力不足仍将维持相对稳定的走势。二宏观环境市场结论经济产业结构决定了主流消费人群*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*市场结论经济产业结构决定了主流消费人群作为“呼包鄂”城市群的核心城市具备较强的辐射力其经济总量和人均收入水平在自治区内排名第一包头第二产业相对发达矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群是包头中高端消费市场的有力支撑房地产市场虽然增速减缓但让处于快速发展期未来市场潜力看好但竞争程度将会加剧。二宏观环境*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三住宅部分(一)市场认知(二)竞争项目界定(三)核心问题解读选择研究产品*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有**©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*选择研究产品根据项目属性及区位条件确定以舒适型户型为主力的住宅项目、标准办公以及小户型公寓、商铺为本次报告研究的产品对象。项目容积率住宅产品为高层产品但因区域市场高层产品处于起步阶段可比案例较少因此该部分着重研究舒适型户型产品。商业、办公部分体量较大且项目属于核心商务区域应重点考量标准普通式办公和具有投资功能的产权式办公兼具居住功能以降低风险快速去化。住宅部分三项目条件需研究的产品属性属性住宅首改型项目条件需研究的产品属性属性商办标准办公产权式办公(公寓)二次或多次改善型*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*(一)市场认知一级市场分析二级市场分析商品房供求走势分析商品房价格走势分析客户分析市场总结*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*一级市场分析包头土地成交量各月分布不均成交价格各月变动较大住宅部分‖(一)市场认知三一级市场分析青山区土地成交量较小东河、九原是成交重点区域土地用途多为综合用地*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*一级市场分析青山区土地成交量较小东河、九原是成交重点区域土地用途多为综合用地根据内蒙古土地交易中心数据年包头市场成交土地(不包含工业用地)面积万平方米。项目所在的青山区在各区县内的成交量较小仅为万平方米占比。东河和九原为成交的重点地区分别成交万平方米和万平方米占比和。住宅部分‖(一)市场认知三二级市场分析包头商品房市场供大于求年供应量大幅上涨成交量下滑导致供求关系失衡出现供大于求的局面。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析包头商品房市场供大于求年供应量大幅上涨成交量下滑导致供求关系失衡出现供大于求的局面。包头商品房年度供求比波动落差较大。受市场大环境向好的影响年整体市场看好供求比供求比接近均衡而到了年商品房供求比走势大幅下挫供求比为市场失衡供大于求局面加深从年季度至年季度供求及价格看成交量均大于供应量成交价格稳步上涨。住宅部分‖(一)市场认知三供不应求供求平衡线=供大于求数据来源:包头市房屋管理局数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析包头市商品住宅价格分级与户型面积成正比关系户型面积越大单位成交价格越高*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析包头市商品住宅价格分级与户型面积成正比关系户型面积越大单位成交价格越高如右图所示:包头商品住宅成交价格分级具有自身明显特点单价与户型居室数成正相关随着户型面积的增大成交均价走高一房成交价格为元平方米、二房成交价格增加至元平方米、三房成交价格为元平方米、五房更是达到了元平方米。这主要是由于三房、四房、五房都是以高端形象入市且多分布于昆区和青山区所以单价较高住宅部分‖(一)市场认知三数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析包头市重点在售住宅项目成交价格主要分布于元平方米之间部分高端项目成交均价突破元大关*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*部分项目由于地段位置、社区环境、品牌物业等因素价格已突破元㎡。包头在售住宅项目价格分布图住宅部分‖(一)市场认知三二级市场分析包头市重点在售住宅项目成交价格主要分布于元平方米之间部分高端项目成交均价突破元大关二级市场分析市场大多数项目销售速度为套月左右保利花园、意城晶华、碧水山庄月均销售套数突破套总体销售速度并不理想*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析市场大多数项目销售速度为套月左右保利花园、意城晶华、碧水山庄月均销售套数突破套总体销售速度并不理想包头城市住宅项目销售速度统计住宅部分‖(一)市场认知三二级市场分析包头市在售项目中二房、三房为主流供应和成交户型四房也存在一定的市场空隙*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析包头市在售项目中二房、三房为主流供应和成交户型四房也存在一定的市场空隙住宅部分‖(一)市场认知三包头市在售项目供应以m的二房和m的三房居多m面积段也是三房供应的集中区域并辅有少量m四房包头市在售项目二房成交主要集中在m之间、三房成交主要集中在m之间辅以一定数量m的三房跃层销售较差主要原因是楼层太高包头客群对于高楼层的接受度有抗性价格偏高总价超过心理承受预期。二级市场分析青山区商品房总体保持平衡但年青山区供应量大幅上涨成交量下滑导致供求关系失衡出现供大于求的局面。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析青山区商品房总体保持平衡但年青山区供应量大幅上涨成交量下滑导致供求关系失衡出现供大于求的局面。青山区商品房供求比波动较为明显。受市场大环境向好的影响年个别月份供求比在:以上成交情况良好。而到了年商品房供求比所有回落供不应求的月份很少。从年前三个月的数据可以看出成交量远小于供应量预计后市成交量会有所放大但多数处于供大于求的状态。住宅部分‖(一)市场认知三供不应求供求平衡线=供大于求数据来源:包头市房屋管理局数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析青山区商品房价格继年大幅上涨之后增速有所放缓年为元平方米较去年同期上涨。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析青山区商品房价格继年大幅上涨之后增速有所放缓年为元平方米较去年同期上涨。青山区商品房价格走势受供求及市场大环境的综合影响在年冲高后随即受到年供应放量、成交萎缩的双重压力出现大幅回落。从月度成交走势图上可以看出虽然个别月份价格波动较为明显但总体仍然呈现上扬走势只是上涨幅度不太明显。住宅部分‖(一)市场认知三数据来源:包头市房屋管理局数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析青山区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主辅以部分四房及少量一房和跃层。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析青山区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主辅以部分四房及少量一房和跃层。住宅部分‖(一)市场认知三青山区重点项目供应二房集中在m且m的二房多于m的二房三房集中在mm的三房多于m的三房二房和三房分别占到总供应量的和一房和四房供应较少四房面积集中在m青山区重点项目成交量二房m和m的相当间三房m多于m并有少量m的三房成交四房主要集中在m。二级市场分析昆区商品房多处于供大于求的状态这一趋势在年表现得尤为突出供求比为:供求关系严重失衡。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析昆区商品房多处于供大于求的状态这一趋势在年表现得尤为突出供求比为:供求关系严重失衡。住宅部分‖(一)市场认知三供大于求供求平衡线=供不应求昆区发展相对较早目前该区域可开发的土地资源已经不多因此推案规模有限。期间昆区商品房有个月份处于无供应状态而除年月和年月供求比大于外其余月份均呈现供大于求的态势。预计年该区域仍将延续这一现象以消化市场存量为主。数据来源:包头市房屋管理局数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析昆区商品房价格继年大幅上涨之后增速有所放缓年为元平方米较去年同期上涨成为包头市价格最高区域。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析昆区商品房价格继年大幅上涨之后增速有所放缓年为元平方米较去年同期上涨成为包头市价格最高区域。从月度成交走势图上可以看出虽然个别月份价格波动较为明显从最低谷的元平方米直冲到元平方米涨幅高达但总体仍然围绕元平方米上下波动。而进入年以后商品房成交价格较去年同期明显回落。但依托该区域优越的地理位置和良好的配套设施随着楼市的回暖成交价格仍有一定的上涨空间。住宅部分‖(一)市场认知三数据来源:包头市房屋管理局数据来源:包头市房屋管理局二级市场分析昆区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主辅以部分四房、跃层及少量一房和五房。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*二级市场分析昆区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主辅以部分四房、跃层及少量一房和五房。住宅部分‖(一)市场认知三昆区重点项目供应以m的二房和m的三房居多分别占到总供应量的和m面积段是三房、四房的主力供应区域并伴有少量二房、五房和跃层昆区重点项目成交以二房、三房居多其中二房主要集中在m之间辅以m和m三房主要集中在m之间辅以mm是三房、四房的主力成交区域。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*包头重点在售项目户型供应及去化配比合计三住宅部分‖(一)市场认知注:所有项目成交截止到年月份两房、三房市场供应量较大且市场接受度高在同一个项目中销售速度明显快于其他户型。五房以上的大户型由于总价过高市场供应量偏少且销售状况欠佳。客户分析受工作及区域认知的影响客户普遍有较强的置业区域倾向最高承受总价万元对单价提升幅度有较大抗性*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析受工作及区域认知的影响客户普遍有较强的置业区域倾向最高承受总价万元对单价提升幅度有较大抗性意向购房区域中:昆区占其次是青山区占三成多。对装修房的接受度较低:选择豪装和精装房的比例只有左右。价格承受方面:单价承受力比例最高的是元平方米()其次是元平方米()。总价承受方面的意向购房者最高承受的总房款在万元之间能承受万元以上的被访者占。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户分析为追求舒适型居住三居室是主要需求户型置业目的改善型居住*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析为追求舒适型居住三居室是主要需求户型置业目的改善型居住面积需求以中等偏大户型为主。平方米占比。比例最高的是平方米。户型需求五成多为三居室其次是二居室()。购房目的以改善型需求为主()。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户分析价格是首要关注因素未来定价需谨慎*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析价格是首要关注因素未来定价需谨慎意向购房者选择住宅小区时最关注的因素依次是价格、地段、公共交通、周边生活配套设施、会所设施、物业管理等。对区域规划、建筑风格的关注度最弱。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户分析“圈层文化”的口碑传播是主要渠道由于当地营销理念的滞后对活动与DM运用较少造成人们接受度较低*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析“圈层文化”的口碑传播是主要渠道由于当地营销理念的滞后对活动与DM运用较少造成人们接受度较低包头意向购房者获取房屋信息的主要渠道是朋友介绍、电视媒体、户外广告。意向购房者关注的配套需求依次是超市便利店、邮局银行、医疗设备等。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户分析岁有年轻化趋势本科及大专高学历见识广*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析岁有年轻化趋势本科及大专高学历见识广被访者年龄分布岁。文化程度专科学历者比例最高其次是专科以下。职业方面私营业主、中高层管理人员、企事业单位员工比例最高家庭结构方面以夫妇和子女中学大学在读的三口之家为主。住宅部分客户需求分析三注:以上信息来自问卷调研客户分析家庭年收入较高追求生活舒适型*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析家庭年收入较高追求生活舒适型近七成家庭年收入在万元之间。年收入万元以上的占。拥有私家车的占四成。私家车以万元以内的经济型轿车为主部分拥有万元以上的中高档轿车。休闲活动比较多元:选择朋友聚会比例最高其次是补充睡眠第三是购物消费。此外运动健身的比例也较高。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户分析在城市中有多套物业置业经历丰富对现状居住条件基本满意*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户分析在城市中有多套物业置业经历丰富对现状居住条件基本满意现有住宅性质属于自购商品房的比例最高其次是老的私房。常住居所建筑类型以多层为主()其次是小高层高层()。现居所户型以二房比例最高其次是三房第三是一房。现居所面积比例最高的是平方米占比。住宅部分‖(一)市场认知三注:以上信息来自问卷调研客户写真*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*客户写真背景:岁两个儿子一起开矿年入两百万元以上住在鄂尔多斯习惯:向往不一样的生活不被别人打扰喜欢清新的环境远离尘嚣心情舒畅喜欢尊贵的感觉不希望和普通人住在一个社区里购房需求:选择平以上的面积面积大住着舒服追求居住的身份感希望住区有安全保障客户访谈背景:岁两口之家年入万工作方便住在宿舍购买了金茂豪庭习惯:不想和普通人住在一个社区里乱糟糟的大家都说好的东西就要有购房需求:选择三室的房子要求面积在平左右卧室要大书房必须要有追求居住的舒适感、注重品质和规划重视开发商的品牌关注未来升值客户访谈国企高管私营矿主于总背景:财政局处长多岁年入万左右看过的保利香滨房子很喜欢又意向购买习惯:注重生活品味有特定的生活圈子喜欢安静的环境购房需求:喜欢环境好的社区绿化要充足面积要大可以摆放自己的作品。交通要方便同时要相对安静不喧嚣客户访谈政府领导住宅部分‖(一)市场认知三市场调查和深入访谈显示的包头中高端客户客户特征及偏好*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*较强的置业区域倾向主要选择昆区和青山区对装修房认可程度较低最高承受总价万元对单价提升幅度有较大抗性三居室是主要需求户型追求舒适性改善生活环境需求偏好关注要素置业要素排序:价格、地段、交通、配套设施获取信息渠道:口碑是首要传播途径“圈层”很重要岁之间职业以公务员、包钢、矿业、贸易等中高层管理人员以及私营企业主和矿主主要来自包头市内一部分来自周边县市客户特征市场调查和深入访谈显示的包头中高端客户客户特征及偏好住宅部分‖(一)市场认知三包头商品住宅市场总结*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*包头商品住宅市场总结住宅部分‖(一)市场认知三两房成交总价为万元、三房成交总价为万元追求舒适型生活的改善型购房需求客群占首要位置市场平台内两房(平方米)、三房(平方米)去化快需求量大平方米以上大户型去化速度较慢对价格较为敏感单价元基本为“坎”元是提价心理底线对高层产品有一定抗性基本无层以上产品主要原因为当地风沙大昆区是首要置业区域*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*(二)典型项目分析住宅产品竞争项目界定典型项目详细信息典型项目指标一览典型项目关系典型供给及成交典型客户组成住宅产品竞争项目界定*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*住宅产品竞争项目界定金茂豪庭都市阳光松石名第欧风丽景结合本案条件对竞争项目范围界定为包头全市范围。周边住宅:从地理位置上来看项目地块位于包头市核心区优势明显。周边地块:区域暂无住宅用地供应。竞争项目的界定:本次共调研了个项目选取个住宅项目作为竞品研究重点:欧风丽景、意诚晶华、金茂豪庭、保利花园未来上市项目:东亚世纪城、京澳港花园、保利香槟、恒大华府(九原区)。约万体量。在售住宅竞争项目站前路翔丰路及延长段未来上市项目东亚世纪城京澳港花园住宅部分‖(二)典型项目分析三保利花园保利香槟新星壹品昆都伦河莫尼路宗地鹿港小镇四道沙河意诚晶华恒大华府*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目分析三欧风丽景金茂豪庭意城晶华保利花园竞品比选原则:根据项目的情况项目所处位置、预期价格、定位客户和户型面积四个方面的条件对包头住宅项目进行筛选。我们对包头在售住宅项目中进行比对寻找结合位置市中心、户型中等偏大、高单价、高总价、客户定位在中高端人群的特点最终圈定个核心竞争项目他们是欧风丽景、金茂豪庭、意城晶华、保利花园。同样的过程我们对即将入市项目进行筛选比对最终圈定恒大华府、保利香槟、东亚世纪城、京奥港花园四个项目为未来的主要竞争项目。住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息欧风丽景*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目详细信息欧风丽景三住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息欧风丽景*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三三房两厅两卫双阳台M四房两厅两卫M三房两厅两卫双阳台M典型项目详细信息欧风丽景三房两厅两卫双阳台M数据来源:欧风丽景项目销售许可证住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息金茂豪庭*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三典型项目详细信息金茂豪庭住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息金茂豪庭*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三三房两厅一厨两卫M两室两厅一厨一卫M典型项目详细信息金茂豪庭三房两厅一厨两卫M三室两厅一厨两卫M三室两厅一厨两卫M数据来源:金茂豪庭项目销售许可证住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息意城晶华*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三典型项目详细信息意城晶华住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息意城晶华*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三典型项目详细信息意城晶华两室两厅一卫M两室两厅一卫M三室两厅两卫M三室两厅两卫M数据来源:意城晶华项目销售许可证住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息保利花园*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三典型项目详细信息保利花园住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目详细信息保利花园*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三典型项目详细信息保利花园三室二厅一卫M三室二厅二卫M三室二厅二卫M二室二厅一卫M二室二厅一卫M数据来源:保利花园项目销售许可证住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目指标一览*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目指标一览典型项目以中型规模为主建筑形态主要为多层和小高层装修情况均为毛坯住宅产品:中等规模社区建筑形态多层和小高层为主容积率集中于~户型集中于常规三房、四房供应量集中物业费水平较低最高为元平方米月。小区景观设计简单有充足水系的项目较少三注:住宅建筑面积和规划户数为当期指标住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目关系社区特征*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目关系社区特征小区内都设有水系但是体量小不成规模。绿化程度较高楼间距把控较好。小区景观设计尚不成熟社区布局:意城晶华、欧风丽景的小区景观设计相对较为完善有水系楼台等一些建筑小品点缀期间。社区配套:物业水平较差车位配置水平较低社区生活配套主要靠周边市区配套。保利花园总平面图金茂豪庭平面图欧风丽景总平图景观河三水系意城晶华总平面图住宅部分‖(二)典型项目分析欧风丽景会所约平方米现自营主要由健身房、社区活动中心和中档餐饮构成目前经营情况良好出租率以上。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*欧风丽景会所约平方米现自营主要由健身房、社区活动中心和中档餐饮构成目前经营情况良好出租率以上。三典型项目关系会所配套住宅部分‖(二)典型项目分析金茂豪庭平方米会所自营现处于装修阶段租金未确定。*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*金茂豪庭平方米会所自营现处于装修阶段租金未确定。平方米会所全部自用目前暂无规划引入何种业态三典型项目关系会所配套住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目关系建筑物特征*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目关系建筑物特征现代风格为主外立面材质以涂料为主小部分配合面砖。外立面:建筑物以简约、现代为主材质多为涂料、色彩选用土黄、赭色为代表。建筑形态:建筑物多为多层、小高层建筑板楼设计。设计简单少有入户花园等设计。意城晶华项目外立面实景图欧风丽景外立面实景图保利花园外立面实景图三金茂豪庭外立面实景图住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三房二房、四房金茂豪庭㎡三典型项目关系户型特征各户型销售情况二室的销售率最高保持在以上三室的销售率次之在以上四室、跃层、一室销售率基本持平在之间。户型情况产品以二房、三房为主。面积集中在平方米和平方米。户型南北通透主卧朝南明厨、部分明卫户型设计较为单一竞品各户型销售率数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析户型特征方正、通透的大尺度居住空间*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*户型特征方正、通透的大尺度居住空间为保证足够的通风、采光户型面宽均大于米、进深均在米左右所有大面积户型都能做到方正、通透两个主要功能空间南向采光。欧风丽景平方米意城晶华平方米三住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*意城晶华㎡三室两厅二卫南北通透、户型方正、但没有突出优势主卧没有设计独立卫生间无法保证私密型明厨设计增加通风厨房与餐厅融为一体减少空间浪费明卫设计保证采光与通风三典型项目关系户型分析南向客厅连接阳台保证景观与采光住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*保利花园㎡三室两厅一卫南北通透、户型方正明厨设计增加通风厨房与餐厅融为一体减少空间浪费三典型项目关系户型分析主卧观景飘窗设计增加附加值住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三双明卫设计保证透气性与采光独立小封闭阳台生活阳台欧风丽景㎡四室两厅二卫南北通透、户型方正玄关设计保持私密性住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*三双明卫设计保证透气性与采光双阳卧角型观景阳台金茂豪庭㎡三室两厅二卫南北通透、户型方正住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目供给及成交供求及去化*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交供求及去化保利花园体量大累计供给万平方米未上市量在万平方米左右。其他三个项目供给量较小供给量在万平方米数量级上。从供求关系角度来看销售率最好的项目为意城晶华达到了。欧风丽景和金茂豪庭销售率在左右保利项目剩余体量较大销售率仅为。三数据来源:包头房屋管理局从供求关系角度来看销售率最好的项目为意城晶华达到了。欧风丽景和金茂豪庭销售率在左右保利项目剩余体量较大销售率仅为。从去化速度保利花园的去化速度最快每月平均去化套万平方米即平均每天销售套其次为意城晶华项目月去化万平方米套欧风丽景和金茂豪庭项目去化速度较慢月去化面积在平方米左右套月。从存量去化周期来看意城晶华消化时间最短仅有不足月区域项目均在年以上。供给量较大销售率在左右去化最好项目日均去化套多数项目已推案部分去化周期在年以上住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目供给及成交主力户型*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交主力户型户型设计从二室到跃层。其中二室、三室为市场主流三项目属性解读三欧风丽景意城晶华金茂豪庭保利花园其中欧风丽景户型最全二室到跃层都有设计与金茂豪庭相同均以三室为主力户型保利花园整体户型偏小以二室为主力三室为辅助兼有部分四室户型意城晶华项目二室和三室户型数量基本相当。就大户型而言欧风丽景、保利花园供给和成交量较为突出。尤其是欧风丽景项目更有一定体量的跃层户型已经成交。数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交各户型成交情况三欧风丽景意城晶华金茂豪庭保利花园各项目中成交水平最好的是欧风丽景项目其次是意城晶华和金茂豪庭。从成交量来看保利花园的成交量是最突出的。平均日去化水平在套左右。其他项目在的水平。大户型的销售率依然保持了一个较高的水平如欧风丽景、金茂豪庭的跃层户型销售率到达到了以上。四室户型销售率差异较大多数销售率在以上销售率最好的是二室户型其次为三室。大户型的销售率稍低平均水平在左右。数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交成交主力户型各面积段分布情况二房成交面积集中在平方米三房面积集中在平方米四房主要集中在平方米平米以上的跃层也有成交但周期较长保利花园总体户型面积较其他三个项目小销售速度较快说明市场户型面积正在趋于保守三欧风丽景成交最好的二室面积在平方米成交最好的三室面积在平方米四室面积平方米跃层面积在平方米。金茂豪庭各户型成交最好的面积段分别分:二室平方米三室平方米三室平方米跃层平方米。意城晶华各户型成交最好的面积段分别分为:二室平方米三室平方米四室平方米。保利花园各户型成交最好的面积段分别分为:二室平方米以下三室平方米四室平方米以下。舒适型二室、三室户型成交最好。竞品热销二室面积在平方米以下。三室面积在平方米四室面积在平方米跃层面积在平方米。单位:套数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目供给及成交成交价格*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交成交价格三从价格来看单价集中在之间总价除保利花园外其余项目总价在万水平单价中最高的项目是金茂豪庭同样总价最高的项目还是金茂豪庭。单价位于第二位的意城晶华由于面积叫欧风丽景小总价落后欧风丽景一名欧风丽景单价元平方米总价占到了万以上。保利花园项目单价、总价是四个项目中最低的。数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*欧风丽景成交价格走势意城晶华成交价格走势保利花园成交价格走势金茂豪庭成交价格走势典型项目供给及成交成交价格走势三欧风丽景均价元平方米最高价出现在年月为元平方米最低价格出现在年月价格为元平方米。意城晶华均价为元平方米最高价出现在年月为元平方米最低价出现在年月为元平方米。金茂豪庭均价为元平方米最高价出现在年月为元平方米最低价出现在年月为元平方米。保利花园均价为元平方米最高价出现在年月为元平方米最低价出现在年月为元平方米。总体来看两年间项目销售价格一直较为平稳变动不大。由于各月成交量较小单个户型的定价高低对月成交均价有较明显的影响。数据来源:包头房屋管理局住宅部分‖(二)典型项目分析典型项目供给及成交成交价格*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有*典型项目供给及成交成交价格三从价格来看单价集中在之间总价除保利花园外其余项目总价在万水平单价中最高的项目是金茂豪庭同样总价最高的项目还是金茂豪庭。单价位于第二位的意城晶华由于面积叫欧风丽景小总价落后欧风丽景一名欧风丽景单价元平方米总价占到了万以上。保利花园项目单价、总价是四个项目中最低的。竞品各户型单价水平竞品各户型总价水平数据来源:包头房屋管理局单位:万元套单位:元平方米项目成交单价项目成交总价住宅部分‖(二)典型项目分析*©易居中国上海克而瑞信息技术有限公

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