第11章 资产评估报告

null资产评估学资产评估学第三篇 资产评估的操作程序与管理第三篇 资产评估的操作程序与管理第十一章 资产评估报告第十一章 资产评估报告null一、资产评估报告的特点 1、资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复。第一节 资产评估报告概述资产评估报告是资产评估师反映其专业意见的书面文件 狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书 广义的资产评估报告指一种工作制度：评估机构完成评估工作后必须按照一定的程序，用书面形式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果null2、资产评估报告具有法律效力和公正作用。 3、资产评估报告是有根据的 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 报告，具有权威性。 4、资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案。 5、资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定。 6、资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。 7、资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写，如实撰写反映资产评估工作的情况。 至少两名注册资产评估师和评估机构法人签字盖章null二、资产评估报告的作用 1、资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。 该价值意见不代表任何当事人一方的利益，是一种独立专家估价的意见 2、资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。 也是评估机构收取评估费用的依据 3、资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。 备案和核准制度 4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 三、资产评估报告的种类三、资产评估报告的种类 1、按资产评估的范围划分：整体资产评估报告和单项资产评估报告。 2、按评估对象不同划分：资产评估报告、房地产估价报告、土地估价报告等。 还包括负债和所有者权益一般不考虑负债和无形资产第二节 资产评估报告的基本内容第二节 资产评估报告的基本内容 根据1999年财政部财评字[1999]91号文件颁布的《资产评估报告基本内容与格 式的暂行规定》，资产评估报告由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估 明细表及相关附件构成。 一、资产评估报告书的基本内容 评估报告书包含的基本内容有：评估报告书封面及目录、评估报告 书摘要、评估报告书正文和备查文件。 （一）评估报告书封面及目录 （二）评估报告书摘要 摘要和资产评估报告书具有同等的法律效力null（三）资产评估报告书正文 1、首部 2、绪言 3、委托方与资产占有方简介 4、评估目的 5、评估范围和对象 6、评估基准日 7、评估原则 8、评估依据 9、评估方法 10、评估过程 11、评估结论 12、特别事项说明 13、评估报告评估基准日期后重大事项 14、评估报告法律效力、使用范围和有效期 15、评估报告提出日期 16、尾部评估是为了满足委托方何种需要及其对应的经济行为类型确定基准日的理由、对评估结果的影响程度评估报告使用权归委托方所有，未经许可不得向他人提供或公开null（四）备查文件 1、有关经济行为文件； 2、资产评估立项批准文件； 3、被评估企业前3年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）； 4、委托方与资产占有方营业执照复印件； 5、产权证明文件复印件； 6、委托方、资产占有方的承诺函； 7、资产评估人员和评估机构的承诺函； 8、资产评估机构资格证书复印件； 9、评估机构营业执照复印件； 10、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件； 11、资产评估业务约定合同； 12、重要合同、协议； 13、其他需附列的资料。 评估报告实例评估报告实例资产评估报告书摘要 ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对ABC公司整体改组上市之目的而委托评估的ABC公司资产和负债进行了实地察看与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对ABC公司的委估资产在评估基准日的公平市值分别采用成本法和收益法进行了分项及总体评估，为其整体改组上市提供价值参考依据。目前我的的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下： 经评估，截止于评估基准日2000年12月31日，在持续使用前提下，ABC公司的委估资产和负债表现出来的公平市场价值反映如下： 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而工作。评估报告使用权归委托方使用，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 ZF资产评估有限公司 2001年2月10日 评估机构法人代表： 注册资产评估师： ABC公司 资产评估报告书 ZF 评报字（2001）第10号ABC公司 资产评估报告书 ZF 评报字（2001）第10号 一、 绪言 ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对满足ABC公司整体改组上市之需要，对ABC公司资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2000年12月31日所表现的市场价格做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方及资产占有方 委 托 方：ABC公司 资产占有方：ABC公司 （公司简介略） 三、评估目的 本次评估的目的是为ABC公司整体改组上市提供价值参考。 null四、评估范围和对象 ABC公司拟以其全部经营性净资产投入到拟成立的ABC股份有限公司中，评估范围包括流动资产、长期投资、固定资产（房屋建筑类、机器设备类）、在建工程类、无形资产类、其他资产及负债。对土地使用权拟由集团公司以授权经营方式取得后租给股份公司使用，土地使用权不纳入评估结果汇总表。 评估的具体范围以公司提供的种类资产评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。 五、评估基准日 根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日期确定为2000年12月31日。 由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时根据ABC公司的改制 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 对时间的计划，评估基准日与评估目的计划实现日较接近，故选择本基准日作为评估基准日。 本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估原则 （略）null七、评估依据 在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有： （一）评估行为依据（略） （二）评估法规依据（略） （三）评估产权依据（略） （四）评估取价依据（略） 八、评估方法（略） 九、评估过程（略）null十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，委估的ABC公司资产于评估基准日2000年12月31日所表现的公平市值反映如下： 金额单位：人民币万元评估结论详细情况见资产评估明细表（另册）。 null 十一、特别事项说明 委托方在1999年12月分别与王××、吴××等签订转让协议，将王××、吴××存于中国银行××储蓄所的大额存单转让给委托方。据转让协议，承诺不得挂失、提前支取、抵押，而存款期满，委托方持存单向××所支取。××储蓄所以“王××、吴××已将存折挂失，并已提前支取”为由拒付。至清查工作日止，经××市××区人民法院一审判决委托方胜诉，二审正在审理之中。以上款项的可收回程度以及对评估结果的影响程度，无法确定，仅按清查值列示。 本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。 十二、评估基准日期后的调整事项 在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整。null 十三、评估报告法律效力 1、评估结论有效的其他条件。 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。 当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结论一般会失效。 2、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、评估结论的有效使用期限。 根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2000年12月31日起计算，至2001年12月30日止。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为资产转让价值的参考。超过一年，需重新进行资产评估。null 十四、评估报告提出日期 本评估报告提出日期为2001年2月10日。 ZF资产评估有限公司 2001年2月10日 评估机构法人代表： 注册资产评估师：nullABC公司资产评估人员名 （略） 备 查 文 件 有关经济行为文件； 资产评估立项批准文件； 被评估企业评估基准日会计报表； 委托方与资产占有方营业执照复印件； 产权证明文件复印件； 委托方、资产占有方承诺函； 注册资产评估师和评估机构的承诺函； 资产评估机构资格证书复印件； 评估机构营业执照复印件； 资产评估业务约定合同； 其他文件。ABC公司 资产评估说明 ZF评报字（2001）第10号 2001年2月10日ABC公司 资产评估说明 ZF评报字（2001）第10号 2001年2月10日说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 （略） 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托与资产占有方概况（略） 二、评估目的（略） 三、评估范围（略） 四、评估基准日（略） 五、可能影响评估工作的重大事项说明（略） 六、资产及负债清查情况的说明（略） 七、资料清单（略） 委托方负责人签字： 资产占有方负责人签字： （委托方印章） （资产占有方印章） 2001年1月10日 2001年1月10日说明三 资产清查核实情况说明说明三 资产清查核实情况说明 一、资产清查核实内容 根据资产评估工作的要求，我们对公司委估资产及负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、长期投资、固定资产（包括房屋建筑、机器设备、运输车辆）、在建工程、无形资产、递延资产及流动负债和长期负债。上述资产评估前账面金额如下： 金额单位：人民币元null二、实物资产分布情况及特点（略） 三、影响资产清查的事项（略） 四、资产清查的过程与方法 （一）清查组织工作（略） （二）清查主要步骤（略） （三）清查的主要方法（略）null五、资产清查结论 清查调整结果如下： 金额单位：人民币元 六、清查调整说明 经过清查核实，除职工宿舍此次不评估外，未发现其他需要调整事项。说明四 评估依据的说明说明四 评估依据的说明 我们在本次资产评估中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有： 一、主要法律法规（略） 二、经济行为文件（略） 三、重大合同协议、产权证明文件（略） 四、采用的取价标准 采用的取价标准均为评估基准日正在执行的价格标准（具体内容略）。 五、参考资料及其他（略）说明五 各项资产及负债的评估技术说明 （略）说明五 各项资产及负债的评估技术说明 （略）说明六 整体资产评估收益法评估验证说明说明六 整体资产评估收益法评估验证说明一、收益法的应用简介（略） 二、企业的生产经营业绩与企业的经营优势（略） 三、企业的经营计划（略） 四、企业的各项财务指标（略） 五、评估依据（略） 六、企业的营业收入预测（略） 七、企业的成本费用预测（略） 八、企业长期投资收益预测（略） 九、折现率的选取（略） 十、评估值的计算过程（略） 十一、评估结论（略）说明七 评估结论及其分析说明七 评估结论及其分析一、评估结论 在实施了上述资产评估程序及方法后，ABC公司的委估资产在评估基准日2000年12月31日所表现的公允价值反映如下： 金额单位：人民币万元null二、评估结果与调整后账面价值比较变动情况说明 1、总资产评估值与调整后账面值相比增加额。 2、净资产评估值与清查调整值相比增加额。 三、评估结论成立的条件 评估结论系根据前述评估原则、依据、前提、方法、程序得出的，仅为本评估目的服务；评估结论系对评估基准日ABC公司资产及负债的公允价值的反映，只有在上述评估原则、依据、前提存在的条件下成立。注册评估师在出具评估结论时，没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然而然力或其他 不可抗力的影响到。评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平的和能力的影响。null四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响 1、 发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 2、 在评估基准日期后，且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。null五、评估结论的效力、使用范围与有效期 本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。 本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产管理机构审查使用。本评估说明的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。 根据国家现行规定，评估结论的有效期为一年，从评估基准日起计算。当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为股权转让的参考（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。null六、评估结论和瑕疵事项 在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项为： 委托方在1999年12月分别与王××、吴××等签订转让协议，将王××、吴××存于中国银行××储蓄所的大额存单转让给委托方。据转让协议，承诺不得挂失、提前支取、抵押，而存款期满，委托方持存单向××所支取。××储蓄所以“王××、吴××已将存折挂失，并已提前支取”为由拒付。至清查资产工作日止，经××市××区人民法院一审判决委托方胜诉，二审正在审理之中。以上款项的可收回程度以及对评估结果的影响程度难以确定，因此评估时未进行评定，仅按清查值列示。资产评估明细表资产评估明细表资产评估结果汇总表（略） 资产评估结果分类汇总表（略） 资产清查评估明细表（略） 第三节 资产评估报告的应用 第三节 资产评估报告的应用 一、资产评估报告的分析 （一）资产评估报告分析的目的 1、了解评估机构从事评估工作的能力。 2、了解评估质量好坏，并作出对评估结果是否予以核准的决定。 （二）资产评估报告分析的内容 1、对评估报告进行书面逻辑分析。 2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。 null二、资产评估报告的利用 1、客户对资产评估报告的利用 （1）作为产权交易作价的基础材料。 （2）作为企业进行会计记录的依据。 （3）作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料。 （4）作为支付评估费用的依据。 2、资产评估管理部门对资产评估报告的利用 2、资产评估管理部门对资产评估报告的利用 （1）可作为国有资产管理部门对评估结果核准或不予核准的依据，同时也可作为上级部门检查工作或发生纠纷备查使用。 （2）可作为一种动态信息资料，便于国有资产管理部门随时掌握评估工作动态，解评估机构工作情况和工作质量，便于对评估机构的监督管理。 （3）作为研究、分析、完善和改进资产评估工作的资料，同时也可采用其中有用的价格信息资料。 3、有关政府管理部门对资产评估报告的利用3、有关政府管理部门对资产评估报告的利用 除了资产评估管理机构可运用资产评估报告资料以外，还有些政府管理部门也需要运用资产评估报告，主要包括证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等有关部门。 4、资产评估机构对资产评估报告的利用4、资产评估机构对资产评估报告的利用（1）可作为信息积累之用。 （2）为不断总结评估经验、考核评估人员的实际业绩、研究改进评估工作之用。 （3）作为反映评估机构资格、能力的实际证明。null李某系A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人。于2001年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8000元为条件，决定是否委托A评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并接受了甲企业的评估委托。李某按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7300元。因李某曾对甲企业有过口头承诺，即不动产评估值不低于每平方米8000元。李某认为7300元／m2与8000元／m2之差并未超过10％，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计。带有咨询性质，故以每平方米8000元出具了评估报告；并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师周某，得到允许后，加盖李某本人和周某的注册资产评估师印签并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业；同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估专家赵某一份。请根据以上背景资料，指出4处违反资产评估行业 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的行为，并说明理由。 【案例分析】null1．对于客户而言，资产评估报告具有（ ）的用途。 A．作为产权交易作价的基础资料 B．作为企业进行会计记录的依据 C．作为法庭辩论的举证材料 D．作为支付费用的依据 2.资产评估报告书摘要与资产评估报告书具有的法律效力（ ） A.前者大于后者　 B.后者大于前者　　 C.同等效力 D.不可比较【练习题】ABCDC