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5A写字楼.doc

5A写字楼

wuliangzizai
2014-01-07 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《5A写字楼doc》,可适用于经济金融领域

A写字楼A写字楼A写字楼即甲级写字楼。所谓A是指智能化A包括OA:办公自动化系统CA:通讯自动化系统FA:消防自动化系统SA:安保自动化系统BA:楼宇自动控制系统。目录简介规模文化服务服务标准简介甲级写字楼一是A写字楼。HYPERLINK"http:baikebaiducompicviewafbcfdcacfdfadfhtml"t"blank"A写字楼所谓甲级写字楼实为一种通行叫法并没有固定标准因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下A写字楼倒是有一定的标准类似于酒店星级评定的方法。所谓A是指智能化A包括:OA:办公自动化系统CA:通讯自动化系统FA:消防自动化系统SA:安保自动化系统BA:楼宇自动控制系统。那么A写字楼具体有哪些标准呢?规模房地产开发有三大要素第一是地段第二是地段第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理但对于写字楼几乎无反例其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。不仅是建筑体量本身比较大而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面不仅是写字楼建筑本身的规模要大而且必须要有强大的综合配套经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面还要视其交通条件而论四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施是难以称得上五星级的。文化所谓建筑文化对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史但对于写字楼而言与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方无论发达还是落后一谈到写字楼都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求但估计这是暂时的。因为从道理上讲低矮的五角大楼也同样易于被攻击。服务写字楼所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统以及电梯、智能等都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言硬件设施的最大追求应该是创新主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。相对酒店的五星级服务标准写字楼服务有了明显的变化一方面体现在高效的物业管理上另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。服务标准一、范围本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。二、术语和定义本标准采用以下术语和定义:写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。物业管理物业产权人通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理承接验收以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。顾客接受物业管理服务的组织或个人。示例:物业产权人、使用人及其他相关方。专项特约服务写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外提供为满足顾客个性需求的服务。突发性公共事件在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害地震灾害地质灾害生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故交通运输事故公共设施和设备事故辐射事故环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情群体性不明原因疾病食品安全和职业危害动物疫情以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件经济安全事件涉外突发事件和群体性事件)等。三、基本要求物业管理企业的资质要求从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。物业管理承接验收物业管理企业应依据相关规定与业主方进行物业管理承接验收物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定移交的物业资料记录清楚签订了《承接验收协议》对遗留问题的处理进行了约定完成了承接验收备案。管理机构与人力资源配置要求物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定设置相应的管理机构配备适当的管理服务人员管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从业人员接受过相关专业技能的培训掌握物业管理基本法律、法规和政策熟悉物业的基本情况能正确使用相关专用设施设备。管理服务人员着装统一、规范佩戴标识文明用语举止端庄服务主动、热情。管理服务要求制订有切实可行的物业管理服务方案有较为完整的管理服务制度和作业标准并认真执行房屋共用部位完好共用设施设备正常运行物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程)公示小时服务电话有服务受理、投诉、回访处理程序管理服务中的相关作业记录完整可追溯。档案管理物业管理档案健全有专人保管查阅方便。有较完善的物业管理档案制度档案内容至少应包括:物业竣工验收及承接验收档案设备台帐和管理维修档案顾客资料档案物业服务日常管理档案。财务管理建立健全财务管理制度对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理运作规范账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外)收费应操作规范实行酬金制的应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。顾客满意度写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的对调查结果进行分析有改进措施。专项特约服务写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内努力满足顾客的专项服务需求开展专项特约服务。节能管理写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案并认真执行。突发性公共事件处理写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案并组织实施培训、演习、评价和改进事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门并采取相应措施。四、顾客服务接待服务有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务不具备设置总服务台条件的写字楼物业管理机构应设置服务窗口受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。入驻、退租服务顾客需入驻和退租时应按规定的程序及时受理在承诺的时间内办理完成相关手续及时建档、归档。报修接待服务顾客报修时应及时受理并在规定的时间内到场小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。邮件、报刊杂志收发服务正确分理信件报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收每日:前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人特快专递、电报等须及时传递的邮件应在收到邮件后的小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录)顾客迁离本物业后应为顾客提供一个月的邮件保管服务并尽力通知顾客领取对无法联系收件人的邮件要退回邮局。装修管理服务制订装修管理制度告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为签订《装修管理服务协议》明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务建立顾客装修档案内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。投诉处理物业管理机构直接受理的投诉应核实情况及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的应向顾客道歉并及时纠正属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的应上报物业管理企业或上级主管部门处理物业管理机构直接受理的投诉应在一个工作日内回复处理结果最长不得超过三个工作日顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉应查明事实确认证据分清责任后如实反映情况或上报书面材料协助上级部门做好相应工作向公安机关报案的投诉应协助公安部门处理涉及依法裁决的投诉按法律程序处理受理、处置顾客投诉应做好记录。专项特约服务受理对顾客提出的专项特约服务要求应在小时内回复在物业管理机构力所能及范围内的原则上应当受理不能受理的要告诉原因。五、房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务房屋共用部位维护管理建立房屋使用、维修档案检查房屋使用情况告知顾客正确使用房屋遵守房屋安全使用的规范、政策、法规墙表面粉刷无明显剥落开裂墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致天花板无明显污渍和破损外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的应在规定时间内安排专项修理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护维修养护记录完整根据房屋实际使用情况和使用年限定期检查房屋的安全状况做好检查记录发现问题及时向房屋产权人报告属于小修范围的及时组织修复属于大、中修范围的及时提出方案或建议经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时应采取必要的应急措施。装修管理执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定按照《装修管理服务协议》约定的时限及时审核、回复装修人的《装修申报》每日巡查装修施工现场发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效应向业主和有关部门报告。共用设施设备日常运行、维护服务变配电系统高压电气设备至少每二年进行一次安全测试油浸式变压器每年进行一次安全测试留存高压电气测试合格报告低压配电设备每年至少一次全面停电检修按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁并做好记录高低压配电柜运行正常、操作灵活仪表显示准确变压器运行正常通风降温设备可靠温度显示准确直流操作系统运行正常蓄电池组充、放电量符合工作要求至少每年进行一次充、放电试验功率因数自动补偿运行正常功率因数不低于电容器容量符合工作要求无鼓包、漏液现象制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施明确停、送审批权限停、送电按规定提前通知顾客制定配电室人员出入管理制度配电室实行封闭管理无鼠洞配备符合要求的灭火器材高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。应急供电系统每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求水路、油路有无渗漏制定发电机组管理规程常备不低于小时运行所需的油料配置符合要求的灭火器材每月启动发电机组试机分钟释放柴油滤清器中的水或沉积物检查皮带松紧程度每运行小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液发电机组手动及自动联机正常保护功能完善发生停电时保证分钟内向重点设备、区域供电应急照明柜工作正常蓄电池放电工作时间不低于分钟蓄电池无漏液、腐蚀现象定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁每月进行一次切换试验每年进行一次蓄电池组充、放电试验制定双电源切换操作程序做好备用电源切换准备发生停电时分钟内恢复供电。给排水系统每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常压力符合要求仪表指示准确无跑、冒、滴、漏现象生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏排水畅通无堵塞生活水箱(池)检修口封闭、加锁通气口需设隔离网环境卫生无污染物雨、污水分离不得混排污水排放达到DB《四川省水污染物排放标准》制定水质管理制度供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒并抽取水样送成都市疾控中心检验取得水质检测合格报告制定停水、爆管等应急处理程序计划停水按规定提前通知顾客计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验未经水行政主管部门许可不得擅自采取地下水或直接从江河取水。空调系统设备工作正常、安全装置有效定期巡查设备运行状态并记录运行参数每月检查空调主机测试运行控制和安全控制功能分析运行数据定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备每年至少清洗、维护保养冷却塔一次定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查紧固螺栓、测试绝缘保证系统的用电安全管道、阀门无锈蚀保温层完好无破损无跑、冒、滴、漏现象每二年至少除锈漆刷漆一次定期对空调循环水进行水质处理和水质分析保证系统水质符合标准要求根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定保证空气质量符合标准要求压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验按国家相关要求严格控制温度范围夏季室内温度-℃冬季室内温度-℃定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析做好节能工作。在每个供冷期或供热期交替运行之前或系统停机一段时间后又重新投入运行时必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整确定正常后方能投入运行。锅炉系统蒸汽锅炉每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外还应做好以下日常维护:每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗对锅筒内部进行检查并除垢每半年对蒸汽压力表进行一次校验对炉膛清灰每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养对防爆门及泄爆装置进行安检清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰对机械设备更换或添加润滑油超压、超温保护试验安全阀自动排气一次每月对油气管路过滤器进行一次清洗对安全连锁装置安全性能实验一次检测水质的硬度应不大于毫克升锅炉安全附件及仪表齐全动作可靠在额定的流量范围内输出蒸汽压力在允许范围之内汽、水管道完好阀件及仪表齐备无跑、冒、滴、漏蒸汽减压站输出压力波动在之内。各种证书齐备操作人员持证上岗。热水锅炉定期对温控仪进行检测附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。电梯、自动扶梯电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确轿厢照明、内外呼梯按钮完好楼层显示正常轿厢内整洁无污染根据温度情况开启轿厢风扇警铃或其它救助设备功能完备称重装置可靠安全装置有效无缺损电梯运行无异常自动扶梯运行平稳舒适安全防护装置齐全有效应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》在有效期内运行设专职人员对电梯维护保养进行监督对电梯运行进行管理并按技术要求做好日常运行巡检及记录至少保障一台电梯小时运行电梯发生一般性故障专业维修保养人员应在小时内到达现场维修发生电梯困人或其它重大事件时物业管理专职人员应及时应急处理专业维修保养人员应在分钟内到达现场进行抢修电梯机房实行封闭管理机房内温度不超过设备安全运行环境温度配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全并挂于显眼方便处。消防系统当被检测探测器响应参数达到预定值时探测器应输出火警信号同时启动探测器的确认灯操作启动部件手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号报警按钮应当有动作显示火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态并控制在选定的楼层内报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号发出声光信号故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时应当正确指示出故障部位火警优先功能:显示预报警和故障信号时如有火灾报警信号输入应当立即显示火灾报警信号显示故障信号时如有预报警信号输入应当显示预报警信号电源转换功能:主电源切断时备用电源应当能自动投入运行当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态火灾确认后发出控制信号强制电梯全部停于首层并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作其功能、信号均应当正常火灾确认后应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动接受其反馈信号并显示其状态火灾确认后发出控制信号将着火层防烟风阀、排烟阀打开接受其反馈信号并显示其状态确认火灾后控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降接受其反馈信号并显示其状态火灾确认后应当释放所有门禁装置保证疏散门的畅通消防对讲电话应语音清楚无干扰自动喷淋系统有水流动时其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持分钟以上的照明时间消防水带每半年检查一次应无破损、发黑、发霉现象联动控制台工作正常、显示正确系统误报率不超过消防泵每月启动一次每年保养一次消火栓每月检查一次保持消火栓箱内配件完好阀杆每年加注润滑油并放水检查一次控测器至少每三年进行一次清洗除尘消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆保证消防用水的基本储备确保火灾险情时的应急灭火用水消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养工作人员经消防培训考试合格持证上岗消防主机除检修时间外必需处于开机运行状态发生一般性故障专业维修保养人员应在小时内到达现场维修发生重大故障时物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理专业维修保养人员应在分钟内到达现场进行抢修监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作按时段和设备数量比例抽查、检测系统设备全年覆盖所有系统设备配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划并监督完成情况制定消防应急预案每年进行一次消防火灾演练。安全防范系统系统设置时间、日期准确摄像机编号有逻辑性矩阵工作正常线路整齐分组同步切换标识清楚传输线路应有良好的接地并对干扰信号进行屏蔽同轴电缆两端“地电压”应一致录像机工作正常显示准确、整洁录入资料应保持天以上并应有时间、日期及摄像机编号有特殊要求的参照相关规定摄像机安装牢固位置正确工作正常、整洁室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热并应满足室外最低照度要求画面分割器工作正常、整洁监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置对报警应及时响应红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固灵敏可靠及时反馈报警信息每季度对UPS电源进行一次完全代载放电并充电检测维修保养工作由专职人员进行非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件设立监控资料调用、查阅权限调用、查阅需经受权制定应急处理程序出现重大安全隐患时应采取必要补救措施每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。楼控系统服务器及UPS工作正常、通讯正常工作站工作正常、通讯正常、整洁传感器工作正常灵敏度适应通讯正常执行调节器工作正常状态及反馈信息准确直接数字控制器工作正常输出信号正确通讯正常、整洁、线路整齐末端设备工作正常线路无损安装牢固执行计算机权限管理规定不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘制定应急处理程序定期对计算机系统数据进行备份每年对仪器仪表、传感器进行校对建立机房管理制度控制室机房实行封闭管理无老鼠进入缝隙配备符合要求的灭火器材。网络通讯通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐维护终端工作正常、整洁工作电源及UPS工作正常设备整洁显示仪表无损配线架排线整齐标识完好数据齐全光纤配架排线整齐标识完好数据齐全插座模块安装完好线路畅通表面整洁建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手预防病毒侵入实时对服务器数据进行文件备份计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DatebaseServerMailFTP等Server进行观测发现故障及时记录并通知相关部门维修。门禁系统服务器及UPS工作正常、通讯正常工作站工作正常、通讯正常、整洁读卡器指示灯完好、工作正常电子门锁工作正常门磁开关工作正常灵活有效建立系统权限管理规定不得随意更改系统设置作好门禁系统的安全保密工作不得泄露有关信息每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。有线及卫星电视卫星天线安装牢固外观整洁放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁光纤收发机、放大器、分配器工作正常线路衰减小传输线路正常图像清晰每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。广播与背景音乐系统节目源设备工作正常信号放大及处理设备工作正常、整洁音量及音响调控效果完好扬声器等末端设备工作正常、整洁音质保持清晰背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常每季度检测传输电压每半年进行一次全面检查与调试。数字会议系统多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常视频、音频、网络线路传输正常、无干扰每半年进行一次全面检查与调试。停车场管理系统服务器及UPS工作正常、通讯正常工作站工作正常、通讯正常、整洁出入口机工作正常通讯正常区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁数据准确图像识别系统工作正常摄像机工作正常车辆及车牌号清晰信息相对应及时存入、读出数据库电动道闸工作正常、整洁反应灵敏车辆检测器工作正常执行计算机权限管理规定不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对并及时调整区域及车场车位显示器数据核对收费数据定期备份系统软件及数据。公共照明系统制定公共照明节能管理制度照度符合GB-《建筑照明设计标准》每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明有效亮灯率以上如有缺损及时更换每周一次巡检公共照明电源柜如有问题及时处理保证设备正常运行和安全用电。避雷系统每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测留存检测合格报告同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测保持避雷系统完整性不得擅自拆除、迁改避雷设施每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查有问题及时解决每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:类建筑接地电阻:≤Ω类建筑接地电阻:≤Ω计算机房接地电阻:≤Ω。高空作业设备设备需经有资质的检测机构检验合格保持安全装置完好并在有效期内安全运行设备操作人员应严格遵守安全规定严格执行安全操作规程严禁超载设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认吊篮运行平稳无倾斜设备各仪表指示准确各类开关动作灵活通讯设备正常在运行中不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置设备使用完毕后需切断电源锁好操纵装置并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录应定期对设备系统进行检查及保养对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。测量计量装置测量、计量装置按规定周期送计检局校验确保准确性和有效性电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据计算能源消耗量建立数据档案并分析控制测量装置按规定周期巡查、记录数据为设备正常运行提供证据资料建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。标识系统办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等)办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识应在主要道路及停车场设置交通标识主要路口设路标配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识标识的图形符号应符合GBT《标志用公共信息图形符号第部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB《安全标志》、GB《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改文字规范。六、秩序维护与安全服务门卫主出入口小时值班举止文明、态度和蔼用语规范、礼仪规范按时到岗坚守岗位不脱岗保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁注意观察人员进出情况发现疑点应当及时询问劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导保持出入口的畅通对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理必要时引导至电梯厅或指定区域对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记对物品进出实施分类管理大件物品进出应进行审验拒绝危险物品进入。巡逻科学、合理安排巡逻路线重点、要害部位每小时至少巡逻一次发现违法、违章行为应及时制止按规定时间、路线巡回检查多看、多听、多问排除各种不安全因素发现疑点应追查原因同时通知有关部门巡视中发现异常情况应立即通知有关部门并在现场采取必要措施随时准备启动相应的应急预案收到中央监控室发出的指令后巡逻人员应及时到达并采取相应措施对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查发现缺失损坏或不能正常使用等情况应及时报告并记录。安全监控监控设施应小时开通保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控保持完整的监控记录监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警并通知相关人员及时赶到现场进行处理监控的录入资料应至少保持天有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行保持治安电话畅通接听及时(铃响三声内应接听)。交通和车辆停放管理根据实际情况设置行车指示标志规定车辆行驶路线指定车辆停放区域公开收费标准车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理维护交通秩序保证车辆便于通行、易于停放若对进出车辆有疑问应向驾驶员敬礼后再进行询问收费管理的车库应小时有专人管理车辆停放有序车库场地定时清洁无易燃、易爆等物品存放防止漏油、漏气车辆进入停车场地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌照明、消防器械配置齐全非机动车应定点停放。安全管理消防安全管理应建立健全消防管理制度建立消防责任制楼内应设置消防设施保持消防通道畅通在楼内明显位置设置消防疏散示意图定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护保持其完整、完好能正常使用消防带圈绕均匀灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好压力指示在区域线范围内器材不超过有效期各类设备设施能正常运行与使用检查记录详细如发现消防器材有异常情况应及时予以调换或报修制订火险应急预案定期进行消防宣传和消防演习对易燃易爆品设专人专区管理。安全生产及灾害预防建立健全安全生产规章制度和操作规程普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固对集水井水泵运转情况进行检查保证正常排涝对排水系统进行检查疏通清除杂物确保排水畅通及时准备必要的抢险物资安排值班人员进行巡查。突发事件管理根据各写字楼的实际情况制定突发性公共事件应急预案每年根据实际情况组织次应急演习当发生突发性事件时应按预定方案进行处理全力配合有关部门保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。七、环境保洁服务环卫设施应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。清洁、保洁责任制清洁、保洁实行责任制有专职保洁人员和明确的责任范围实行标准化作业。各区域清洁要求:区域卫生标准外围及周边道路地面干净无杂物、无积水无明显污迹、油渍明沟、窨井内无杂物、无异味各种标示标牌表面干净无积尘、无水印路灯表面干净无污渍。绿化带及水池绿地内无杂物花台表面干净无污渍水池内水质清澈池内无漂浮物池壁无青苔等污垢水池无异味。大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍有光泽保持地面材质原貌门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍门窗玻璃干净无尘透光性好无明显印迹各种金属件表面干净无污渍有金属光泽门把手干净、无印迹、定时消毒天花板干净无污渍、无蛛网灯具干净无积尘中央空调风口干净无污迹进出口地垫摆放整齐表面干净无杂物盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净无灰尘、污渍天花板、风口目视无灰尘、污渍桌椅干净物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍防滑条(缝)干净扶手栏杆表面干净无灰尘防火门及闭门器表面干净无污渍墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间地面干净无污渍、无积水大小便器表面干净无污渍有光泽各种隔断表面干净无乱写乱画金属饰件表面干净无污迹有金属光泽墙壁表面干净天花板无污渍、蛛网风口或换气扇表面干净无积尘门窗表面干净窗台无灰尘玻璃干净无水渍洗手台干净无积水面盆无污垢各种管道表面干净无污渍各种物品摆放整齐规范废纸篓杂物超过应及时倾倒卫生间内空气流通并且无明显异味。停车场地面干净无杂物无明显油渍、污渍顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网墙面干净无积尘各种指示牌表面干净有光泽消防器材表面干净摆放整齐减速带表面干净无明显污迹各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净无杂物、无积水地垫摆放整齐干净天花板干净无蛛网灯罩表面无积尘、蛛网墙面干净无污渍各种物品表面干净无渍清洁工具摆放整齐有序室内无明显异味。电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮操作面板无污迹、无灰尘、无印迹地面干净空气清新、无异味电梯凹槽内无垃圾无杂物按钮表面干净无印迹扶梯踏步表面干净扶手表面干净无灰尘、污渍玻璃表面干净透光性好不锈钢光亮无尘梳齿板内无杂物污渍厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放桶身表面干净无污渍无痰迹烟灰缸内烟头不应超过个垃圾不应超过内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房中转房应专人管理定时开放袋装垃圾摆放整齐地面无明显垃圾无污水外溢房内应无明显异味垃圾日产日清。设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍指示牌、广告牌无灰尘、无污迹金属件表面光亮无痕迹。外墙目视洁净、无污垢表面、接缝、角落、边线等处洁净无污迹、无积尘。平台、屋顶无垃圾堆积。环境消杀管理消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行如上班前、下班后或者利用节假日等消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂在消杀过程中注意做好个人防护。垃圾清运对写字楼产生的生活垃圾应专人负责日产日清对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。保洁工作中的应急处理写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况应启动相应的应急预案全力配合有关部门保障顾客人身安全减少财产损失。八、绿化服务室内绿化室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物工作时不能发出声响枯枝败叶、水滴等应及时清理干净植物应鲜活具有观赏价值。叶面干净具有光泽无积尘无枯枝败叶无病虫害无杂草盆器及托盘完好干净托盘无积土。土面不外露选择适宜在室内栽培的植物品种观赏性强观赏期长管理方便室内根据顾客需要摆放植物公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培如需施肥只能使用无机肥严禁使用有机肥发现病虫害及时更换植物禁止在室内喷洒农药。室外绿化室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整层次丰富黄土不外露有整体的观赏效果。植物季相分明生长茂盛保持土壤适度湿润原则上“不干不浇浇则浇透”浇灌中流出的余水及时清理草坪保持平整高度不超过厘米草屑及时清理乔木修剪科学合理剪口光滑整齐树冠完整美观无徒长枝、下垂枝、枯枝内膛不乱通风透光绿篱修剪整齐有型保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时无残花绿地内立视应无明显杂草土壤疏松通透按植物品种、生长速度、土壤状况适时适量施无机肥预防为主生态治理。草皮无病斑植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹绿地内无垃圾乔木无树挂。九、专项特约服务在不违反法律、法规、规章的前提条件下当顾客提出专项特约服务要求时物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足在提供专项特约服务前应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准并与顾客商定特约服务收费标准专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行没有政策规定的由双方协商确定。词条图册更多图册◆◆HYPERLINK"http:baikebaiducomalbumshtml"l"$"t"blank"A写字楼(张)HYPERLINK"http:baikebaiducomalbumshtml"l"$"t"blank"词条图片(张)参考资料​ .写字楼物业管理服务标准.深圳中原地产网引用日期.词条标签:房产酒店写字楼

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