下载

5下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 从事房地产行业的知识库

从事房地产行业的知识库.doc

从事房地产行业的知识库

ko xhx
2010-01-20 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《从事房地产行业的知识库doc》,可适用于经济金融领域

从事房地产行业的知识库!(系列问答式)土地及综合类知识、土地用途包括哪些种类?答:土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。、如何了解土地来源及性质?答:对已办理房地产登记的可以从《房地产证》中了解对未办理房地产登记手续的可以从土地使用权出让合同书中了解。、什么是集体土地?答:集体土地是指农村集体所有的土地。、有哪些用地属于集体土地?答:根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。、对集逋恋厥褂萌ㄓ心男┕娑ǎBR>答:根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定集体所有的土地经依法征用转为国有土地后方能依该条例出让其使用权。《深圳市土地征用与收回条例》还规定违反该条例的规定擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的其征用土地协议无效在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的以非法转让土地论处。、什么是行政划拨用地?答:土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内从特区成立至年月日期间由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地特区外土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地均可认定为行政划拨用地。、什么是合作建房?答:合作建房是指以一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。、对合作建房有哪些规定?答:对一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在年月日后房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方出地方直接进入土地交易市场通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核并补交市场地价后再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府号”文的有关规定原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的按建筑面积收取市场地价的可以合作建房。、什么是土地使用权出让?答:土地使用权出让是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年(二)工业用地五十年(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年(四)商业、旅游、娱乐用地四十年(五)综合或者其他用地五十年。另外加油站、加气站用地为二十年。、通过出让方式取得土地使用权后是否就可以处分该宗土地?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的规定土地使用权出让合同签订后土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前可以占有和使用该宗土地但不得处分。、土地使用权出让合同包括哪些内容?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定出让合同应具备以下主要条款:(一)双方当事人的姓名或者名称、地址(二)出让土地使用权的宗地号、面积(三)土地使用年期及起止时间(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间(五)交付土地的时间(六)规划、市政设计要点(七)项目竣工提交验收时间(八)市政设施配套建设义务(九)使用相邻土地和道路的限制(十)建设附属、附加设施的项目及义务(十一)违约责任(十二)当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图作为出让合同的组成部分。、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更?答:一般情况下土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同重新调整土地使用权出让金标准并按有关规定办理变更登记。、土地使用权的出让方式有哪些?答:土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。、什么是拍卖出让土地使用权?答:拍卖出让土地使用权是指在指定的时间、公开场合在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下竞投者按规定的方式应价由出价最高者获得土地使用权的行为。、什么是招标出让土地使用权?答:招标出让土地使用权是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。、什么是协议出让土地使用权?答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准经过协商确定土地价格并将土地使用权让与土地使用者的行为。、哪些土地使用权出让可采取协议方式?答:根据“深府号”文的规定协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地)(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地(四)军事用地。、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式?答:根据“深府号”文的规定下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权但必须按公告的市场价格出让并将出让情况予以公示:(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地(二)市政府以土地入股合作的项目用地。、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产如何进入市场?答:根据“深府号”文的规定原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产应补交市场地价。在该规定实施之日(即年月日)起一年内补交的按下列办法办理:(一)补交地价的标准:.市、区国有企业按市场地价的补交地价。工业用途免予补交。.市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的补交地价。工业用途免予补交。(二)自办理手续之日起按相应房地产用途重新开始计算土地使用年期。(三)原安居房进入市场补交地价的标准按市政府有关规定执行。(四)上述房地产补交地价后发(换)红皮房地产证可以进入市场。(五)上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。(六)在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的一律按现行市场地价标准足额补交但原福利、微利商品房除外。(七)对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的按特别规定执行。、什么是土地的挂牌交易?答:土地的挂牌交易即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于日。  公告期限届满按照以下规定确定能否成交:(一)若在规定期限内只有一个申请人且报价高于最低交易价并符合其它交易条件的则此次交易成交(二)在规定期限内有二个以上申请人的允许多次报价土地使用权应由出价高者获得。报价相同的由在先报价者获得(三)若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的委托人可调整最低交易价重新委托交易中心交易。  报价以报价单为准。成交后由委托人与买方签订土地使用权转让合同并由交易中心鉴证。  申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行?答:根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:(一)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让(二)以协议地价方式取得土地使用权申请改变用地性质、功能转让土地使用权的依法收回土地使用权通过招标、拍卖方式重新出让(三)依出让方式取得土地使用权已签订出让合同交清市场地价后进行的土地使用权转让(四)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让(五)合作建房但农村征地返还用地除外(六)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地若存在多个产权主体按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的选择改造单位的(七)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地且产权属同一主体的在符合现行规划前提下土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的(八)为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让(九)人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让(十)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。、在哪些情形下土地使用权终止?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》有下列情形之一的土地使用权终止:(一)出让合同规定的年期届满(二)土地灭失(三)土地使用者死亡而无合法承继人(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效(五)用地单位迁移或者被依法注销的(六)市政府根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权的(七)法律、法规规定的其他情形。、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续?答:根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定凡有下列情形之一的不予办理产权手续:(一)违反本规定须公开交易的土地使用权不实行公开交易的(二)须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的(三)投标人或竞买人互相串通压价的(四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第(一)、(二)项情形的由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。、有哪些土地批文或权属证明无效?答:深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的超越批准权限非法批准占用土地的不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的土地权属证明无效。、如何了解地价是否交清?答:对已办理房地产登记手续并领取《房地产证》的说明地价已经交清对未办理房地产登记手续的可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明对分期付款的可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。、未交清地价的房地产是如何处理的?答:根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的土地管理部门可以解除出让合同收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额的违约金余额予以退还已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。、在什么情形下主管部门可以无偿收回土地使用权?答:根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定有下列情形之一的主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物:(一)出让合同规定的年期届满的(二)土地使用者死亡而无合法承继人的(三)人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定(四)法律、法规规定的其他情形。、在什么情形下主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权?答:根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定有下列情形之一的主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地:(一)公共利益需要的(二)公路、铁路、机场等经核准报废的(三)用地单位迁移或被依法撤销的(四)实施城市规划而进行旧城区改建需要的。、什么是违法建筑?答:违法建筑是指未经规划土地主管部门批准未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证擅自建筑的建筑物和构筑物。、哪些属于违法建筑?答:根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定违法建筑包括:(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑(二)不按批准的设计图纸施工的建筑(三)擅自改建、加建的建筑(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑(七)逾期未拆除的临时建筑(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。、什么是历史遗留违法私房?答:历史遗留违法私房是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前即年月日以前违反法律、法规所建的下列私房:(一)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房(二)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房(三)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房(四)原村民违反一户一栋原则所建的私房(五)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。、哪些违法私房不予确认产权?答:根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》的规定下列违法私房不予确认产权:(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的(二)占用农业保护区用地的(三)占用一级水源保护区用地的(四)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。、什么是历史遗留生产经营性违法建筑?答:历史遗留生产经营性违法建筑是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前即年月日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定未经规划国土资源部门批准未领取建设工程规划许可证非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权?答:根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定下列违法建筑不予确认产权:(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的(二)占用农业保护区用地的(三)占用一级水源保护区用地的(四)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。、什么情况下需缴纳土地使用费?答:使用特区范围内土地的单位和个人都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费但该办法规定免缴的除外。同时在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金并未按合同规定缴纳土地使用费的甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销(预)售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。、土地使用费缴纳人是如何确定的?答:根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但:(一)以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的合资、合作或联营企业为缴费人但经批准的合营合同另有约定的按合同办理土地权属没有转移的提供土地的一方为缴费人土地使用权转让的受让方为缴费人(二)租赁房屋的房屋所有人为缴费人(三)经营土地开发的在土地使用权转让前经营开发单位为缴费人土地使用权转让的受让方为缴费人(四)农村工商用地和宅基地以工商企业、宅基地使用人为缴费人(五)共有的土地以《房地产证》登记的权利人为缴费人。、土地使用费的征收标准如何?答:土地使用费依据土地等级和类别按《深圳经济特区甲种土地使用费征收标准》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收标准》计征如属临时用地的按《深圳经济特区临时(短期)地租标准》计征。、有哪些情况暂免缴纳土地使用费?答:根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定下列用地暂免缴纳土地使用费:(一)国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地(二)由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地(三)公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地(四)市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地(五)农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地(六)按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。、有哪些用地免缴或减收土地使用费?答:根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定下列用地免缴或减收土地使用费:(一)新开工的基建工程自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的经主管部门批准可以适当延长优惠期但延长的时间最多不能超过一年(二)经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目减半缴纳土地使用费五年(三)华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地免缴土地使用费三年三年后减半缴纳土地使用费两年(四)企业用自筹资金填海增辟的土地从《土地使用合同书》生效之日起免缴土地使用费五至十年(五)因不可抗力或其他特殊情况确实无法缴纳土地使用费的经批准可以缓缴或减免土地使用费(六)按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。、如何办理土地使用费缴纳手续?答:土地权属变更的新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请改变土地使用用途的应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。此贴被luoshuigen在:重新编辑规划与设计类知识、如何办理《建设用地规划许可证》?答:以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。以协议出让方式获得国有土地使用权的建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划审定建设用地的相关规划设计指标提出城市规划设计要求核发《建设用地规划许可证》。建设单位在取得《建设用地规划许可证》后日内未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的《建设用地规划许可证》自行失效。、在取得《建设用地规划许可证》后是否可以变更地块规划内容?答:建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容两年后申请变更模泄婊鞴懿棵呕蚱渑沙龌苟陨昵虢谐跎蠛螅捶ǘǔ绦蛏笈BR>获得批准的市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》收回原《建设用地规划许可证》并办理相应的用地手续不批准的由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。、《建设工程规划许可证》包括哪些内容?答:《建设工程规划许可证》包括下列内容:()许可证编号()发证机关名称和发证日期()用地单位()用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型()计容积率面积及各分类面积()附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》?答:根据《深圳市城市规划条例》的规定下列情况不予核发《建设工程规划许可证》:(一)不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的(三)设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。、在哪些情况下需重新办理《建设工程规划许可证》?答:当工程因以下情况确需修改的应重新办理《建设工程规划许可证》:(一)涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的(二)市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。、对已建成的建筑需改变使用性质时是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》?答:已建成的建筑确需改变使用性质的须经城市规划主管部门批准签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后持设计文件等向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的还应取得有关部门的审核意见。、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目主管部门可以采取什么处罚措施?答:未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封扣押等行政强制措施。、购买预售商品房后发展商是否可以变更项目设计?答:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。《深圳经济特区房地产转让条例》规定已预售的房地产在建筑工程施工过程中对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的应征得全体受让人五分之四以上的同意。《商品房销售管理办法》(建设部号令)还规定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的房地产开发企业应当在变更确立之日起日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房买受人退房的由房地产开发企业承担违约责任。、建设工程竣工后是否必须取得《规划验收许可证》?答:建设工程竣工后建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的不予核发《规划验收许可证》不予办理房地产权登记不得投入使用。、什么情况下不予核发《规划验收许可证》?答:根据《深圳市城市规划条例》的规定有下列情形之一的不予进行规划验收:(一)擅自变更建筑设计(包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量)的(二)未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的(三)未拆除用地范围内的临时设施未完成其配套工程的(四)其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的?答:成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时其配套工程应按计划同步完成。未完成时同期的其他项目不予规划验收。、对住宅区内的公用设施、设备、场所(地)的使用有哪些规定?答:根据《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细节》的规定凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所(地)未经规划部门批准一律不得挪作他用。、某物业加建两层发展商说“一边报建一边加建”这样做可以吗?产权有保证吗?答:不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后方可施工。如未履行以上手续将会被认定为违法建筑。因此其产权没有保证。、什么是套内使用面积系数?答:当房屋按套(单元)计算面积时使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率()。、什么是建筑覆盖率(建筑密度)?答:建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率()。、什么是建筑容积率?答:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率()。、什么是绿地率?答:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率()。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。、什么是绿化覆盖率?答:在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率()。房产开发与建设类知识、设立房地产开发企业须具备哪些条件?答:设立房地产开发企业须具备下列条件:(一)注册资本不得少于人民币一千万元(二)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员两名以上持有专业证书的专职会计人员(三)有按市场价格取得的土地使用权(四)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所(五)法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的须具备前款(一)、(二)、(三)、(五)项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的应当予以办理工商登记手续对不符合本条例规定条件的不予登记。、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》?答:房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案并申请领取《房地产开发企业资质证书》主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时应当出示《房地产开发企业资质证书》。主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。、什么是商品房预售?答:商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者房价款的行为。、《房地产预售许可证》包含哪些内容?答:《房地产预售许可证》包括下列内容:(一)预售许可证编号(二)发展商名称(三)项目名称(四)项目坐落地点(五)土地使用权出让合同书号、地块编号(六)《房地产证》编号、栋数(七)批准预售的建筑面积其中包含的各类建筑面积和套数、间数(八)发证机关、有效期(九)附注内容等。、当商品房达到何种形象进度时才可以办理预售许可证?答:七层以下的达到主体工程封顶七层以上的主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。、商品房预售需要具备哪些条件?答:商品房预售需具备以下条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金已取得土地使用权证书(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间(五)七层以下的达到主体工程封顶七层以上的主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户(七)法律、法规规定的其他条件。、是否可以认购内部认购时期的房地产?答:根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后才能预售。所谓内部认购实际上是发展商逃避主管部门的管理在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为其行为不受法律保护是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。、什么是商品房现售?答:商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为。、房地产现售需要具备哪些条件?答:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四)已通过竣工验收(五)拆迁安置已经落实(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期(七)物业管理方案已经落实。、什么情况下开发商不得刊登房地产广告?答:凡下列情况之一的房地产房地产开发企业不得刊登广告广告发布者不得发布其广告:(一)未取得商品房预售许可证的预售商品房(二)在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋(三)违章建设的房屋(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋(五)权属有争议的房屋(六)法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。、开发商发布房地产广告时应向广告经营与发布单位提交哪些材料?答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件并出示原件:(一)营业执照(二)《房地产开发企业资质证书》(三)预售的应提交《房地产预售许可证》。现售的应提交《房地产证》。、房地产销售广告应当包括哪些内容?答:房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容:(一)楼宇地点、竣工交付时间、售价等(二)预售的应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号(三)现售的应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。、在房地产广告中不得包含哪些内容?答:房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容对项目情况进行的说明不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容不得含有升值或者投资回报的承诺不得出现返本销售或变相返本销售的内容不得出现售后包租或变相售后包租的内容。、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定?答:预售商品房广告中以参照物表示项目位置的应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图应当真实、准确比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的开发商应承担什么责任?答:对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的建设、房管和工商部门要加强检查监督及时查处。、在刊登房地产广告时对广告所表示的价格有什么规定?答:房地产广告对价格有表示的应当清楚表示为实际的销售价格明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的价格以套内面积计算整栋出售的以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易广告中要注明交易总价。、发展商发布虚假房地产广告时应承担什么责任?答:对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者建设、房管部门可责令其限期改正逾期不改正的可通过新闻媒体曝光给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布并依照有关规定给予处罚。、对房地产广告中所承诺的内容购房人是否有权要求在购房合同中约定?答:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项当事人应当在商品房买卖合同中约定。、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容有哪些规定?答:预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的必须符合国家有关法律、法规的规定并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的不得使用该称号。、发展商销售商品房有哪些方式?答:房地产开发企业可以自行销售商品房也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。、发展商不得采取哪些方式销售商品房?答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售不得分割拆零销售。、销售代理委托书包含哪些内容?答:由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。、在发展商处购房时发展商应当明示那些事项?答:(一)开发资质和营业执照(二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图(三)项目开发进度和竣工交付使用时间(四)项目及其配套设施的平面示意图(五)商品房的结构类型、户型、装修标准公共和公用建筑面积的分摊方法(六)预售商品房的价格和付款办法(七)商品房预售的专用账户(八)物业管理事项(九)法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》预售商品房的还必须明示《城市商品房预售管理办法》。、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄?答:在新版《深圳市房地产卖买合同(预售)》中已约定卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利:(一)卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字()号《土地使用权出让合同书》及号补充协议或者《房地产证》(二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。、对已预售的商品房发展商是否可以设定他项权?答:已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的其设定无效。由此造成损失的由预售人承担。、对已预售的房地产发展商是否可以抵押该房地产?答:房地产开发商不得抵押已预售的房地产。、购房预定款性质的费用可以退还吗?答:不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用当事人之间另有约定的从其约定。、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用?答:房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用未经验收或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发项目完工后房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收并按专项验收部门提出的意见整改完毕取得合格证明文件或准许使用文件并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。、在交付时与样板房不一致时该如何处理?答:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致未作说明的实际交付的商品房应当与样板房一致不一致的按合同违约处理。、未经验收或验收不合格就交付使用的开发商该承担什么责任?答:房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。、在房屋交付时发展商应提交哪些文件?答:在房屋交付时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。、在房屋交付使用后在质量保修方面有哪些规定?答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题房地产开发企业应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏房地产开发企业不承担责任。、商品房延期交付的转让人应当承担什么责任?答:因转让人的过错不能按约定的时间交付房地产的转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的从合同约定未约定的为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的转让人除支付违约金外还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的受让人有权解除合同但转让人与受让人另有约定的除外。、购买预售商品房后发展商是否可以将开发项目转让?答:预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意并经主管部门批准。、转让项目需符合哪些条件?答:属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件:(一)土地使用权已经依法登记取得房地产权利证书(二)取得建筑许可证和开工许可证(三)除付清地价款外投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的以上并经注册会计师验资(四)土地使用权未抵押、查封。、转让预售房地产项目的受让人应当具备什么条件?答:受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。、转让预售房地产项目的受让方享有什么权利和应承担什么义务?答:转让预售房地产项目的受让方应当享有原预售人享有的权利并承担原预售人对预购人所承担的义务。、在项目转让期间对预售商品房有哪些规定?答:受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。预售人自签订项目转让合同之日起应当停止预售商品房受让方未换商品房预售许可证的不得预售商品房。、发展商能否为买方改名?答:根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》的规定禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名(名称)。、公共开放空间可以出售或转让吗?答:公共开放空间是指在建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。房产测绘类知识、商品房销售时以什么计量单位作为计价方式?答:商品房销售可以按套(单元)计价也可以按套内建筑面积计价。、商品房的计价方式是否可以自由选择?答:从年月日起商品房的计价方式只能选择按套(总价)计价或按套内建筑面积计价。、商品房建筑面积如何计算?答:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权买受人按照法律、法规的规定对其享有权利承担责任。、何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别?答:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积它只供房地产预售时使用竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积它为房地产交住⒆饬蕖⒌盅骸⒖⒐ぱ槭铡⒉ǖ羌堑忍峁┮谰荨BR>、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致其原因主要有哪些?答:其产生的原因大致可概括为:()建筑物的某部分改变设计()施工过程中建筑物的某部分未按原设计施工()施工错误或施工误差过大()竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变()正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。、业主如对已购房地产的面积有疑问时该如何处理?答:在预售期间可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入伙后可按相关规范自行实测如仍存疑问可要求进行重新测量。、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时应注意些什么?答:业主在复查已购房地产的面积时一般只能丈量该套房的套内建筑面积而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积?答:凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的为预售面积标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的为竣工面积。、按建筑面积计价的商品房发生面积差异时如何处理?答:按建筑面积计价的当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。在新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》中已约定交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在以内(含)的为允许的合理差异买卖双方相互不退、不补交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在以上、以内(含)的按购房时的单位价格实行多退少补交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在以上的买方有权解除合同买方要求解除合同的卖方应在日内退还买方交付的购房款及利息并承担购房总价款的违约金交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在以上(不含)的经买卖双方协商不解除合同的按购房时的单位价格实行多退少补。、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成?答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。、什么是套内房屋使用面积?答:套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积以水平投影面积按下列规定计算:()套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和()套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积()不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积()内墙面装饰厚度计入使用面积。、什么是套内墙体面积?答:套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。目前深圳市的执行规定如下:()建筑物外墙(含山墙)的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中()分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积(电梯井除外)之间的隔墙以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长()电梯井(不含其周围的其他公用面积)与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙以墙轴线为界分别计取边长()套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。、什么是套内阳台建筑面积?答:套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。、什么是房屋的共有建筑面积?答:房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。、房屋的共有建筑面积包括哪些内容?答:共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。、按套内建筑面积售房房价是如何计算的?答:()房地产开发企业预售的商品房按套(单元)或整层出售的以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价整幢出售的以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。()房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易实行总价交易房价可不与房屋建筑面积挂钩但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。、按套内建筑面积计价的商品房其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算?答:按套内建筑面积计算房价的商品房其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内不再另行计价。、按套内建筑面积计价的商品房其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁?答:应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积其权属属于各产权业主共同所有任何单位和个人不得独自占用。、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同?答:“套内建筑面积”售房实际上是以“套内建筑面积”为交易面积按套内建筑面积计算房价其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积其权属属于各产权主共同所有任何单位和个人不得独自占用。“建筑面积”售房实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在使售房面积复杂化、专业化非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内因此房屋交易总价不变但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。、按套内建筑面积

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/33

从事房地产行业的知识库

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利