股市分析 (15)

北京城建（600266） 2012 年 12 月 26 日 地产、投资双轮驱动的京内龙头开发商 公司成立于 1998 年，以北京为发展中心。目前京内项目 8 个，合计建面 350 万平左右；占到公司总项目储备的 60%以上。除此之外公司在北京市拥有 2 个一 级开发项目，合计建面 111 万平。 除地产业务，股权投资业务是公司另一亮点。公司投资业务主要涵盖金融投 资和水务投资。金融投资内国信证券和锦州银行已经向证监会递交发行申请。相 关公司未来一旦上市将有助公司投资业务价值实现。 主要财务数据及预测 2010 2011 2012E 2013E 2014E 营业收入增长率（%） 35.1 12.9 20.6 21.5 26.0 营业利润率（%） 41.5 57.7 50.9 50.0 44.4 净利润（百万元） 1415 1301 1624 2094 2144 每股收益（摊薄，元） 1.36 0.97 1.25 1.62 1.93 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 来源：公司 2010、2011 年报，海通证券研究所  公司立足北京，北京市国资委控股。公司大股东是北京城建集团，实际控制人是北 京市国资委。2011 年，公司在北京市房地产市场中排名第 7 位。  公司在北京市拥有丰富土地储备。公司现有 13 个二级开发项目中，京内 8 个项目 合计建筑面积达到 350 万平，占公司总项目储备的 60%以上。除直接二级开发项目 以外，公司还有 2 个一级开发项目储备，其中动感花园项目有望于年内入市，届时 将增加公司 12 万平京内土地储备。公司 2012 年销售以京内项目为主，截止到三季 度已经实现约 70 亿销售额，预计全年有望实现 80 亿以上签约销售。近期北京市场 供销两旺，公司 2013 年将继续受益市场回暖。  公司股权投资价值是下一步看点。除地产业务以外，公司还涉及 PE 投资业务。公 司投资业务主要分为金融投资和水务投资。金融投资内国信证券和锦州银行已经递 交上市申请，其中国信证券具备较强上市预期，按照目前二级市场估值该项总投资 价值达 22.5 亿元，是公司股权投资重点项目。除此之外公司还有地产、医疗以及水 务等股权投资项目。目前公司总计股权投资价值达到 36.38 亿元。  公司财务安全边际较高。公司是典型稳健型品种。2012 年三季度公司短期头寸为 51 亿元处于百亿市值地产企业中第五位，有息负债率为 35%处于行业第三位，基 本上仅次于一线开发商水平。从业绩锁定性上来看，公司截止今年三季度对业绩锁 定性达到 2.53 倍，同样处百亿市值地产公司第五位。  给予公司“增持”评级。预计公司 2012、2013 年每股收益分别是 1.25 和 1.62 元。 截至 12 月 25 日，公司收盘于 13.41 元，对应 2012 年 PE 为 10.73 倍，2013 年 PE 为 6.75 倍，对应 RNAV 为 20.80 元。考虑到公司的成长性，我们给予公司 2013 年 10 倍 PE，对应公司目标价 16.20 元，给予“增持”评级。  风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 将 直接影响行业发展。同时公司项目在北京市较为集中，受单个城市影响较为明显。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上上市市公公司司深深度度报 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 告 证券研究报告 房地产行业 增 持 维 持 股票价格 12 月 25 日收盘价 13.41 元 6 个月内目标价 16.20 元 52 周股价波动 10.11– 16.01元 主要估值指标 2011 2012E 2013E 市盈率 10.73 8.28 6.95 市净率 2.02 1.85 1.62 股本结构 总股本（万股） 88920 流通 A 股（万股） 88920 B 股/H 股（万股） 0/0 市场表现 资料来源：海通证券研究所 房地产行业 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 师 涂力磊 SAC 执业证书编号： S0850510120001 电 话： 021-23219747 Email： tll5535@htsec.com 联系人 贾亚童 电 话： 021-23219421 Email： jiayt@htsec.com 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 1 目 录 我们的观点： ....................................................................................................................4 1. 北京城建历史沿革相关介绍 .........................................................................................4 1.1 北京市国资委是其实际控制人................................................................................4 1.2 大股东北京城建集团简介 .......................................................................................5 2. 北京城建地产业务投资价值分析 ..................................................................................6 2.1 北京市市场结构分析 ..............................................................................................6 2.2 公司在北京市具有丰富的资源储备 ........................................................................7 2.3 典型项目介绍 .........................................................................................................8 2.3.1 徜徉集项目 .....................................................................................................8 2.3.2 世华泊郡项目 ..................................................................................................9 2.3.3 首城国际项目 ..................................................................................................9 3. 北京城建投资业务投资价值分析 ................................................................................10 3.1 金融投资部分 ....................................................................................................... 11 3.1.1 国信证券股权项目投资分析 .......................................................................... 11 3.1.2 锦州银行股权项目投资分析 ..........................................................................13 3.1.3 其他股权投资项目分析 .................................................................................15 3.2 水务投资部分 .......................................................................................................16 4. 投资建议 ....................................................................................................................17 4.1 公司具有较高的财务安全边际..............................................................................17 4.2 公司估值优势较明显 ............................................................................................19 财务报表分析和预测 .......................................................................................................21 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 2 图目录 图 1 北京城建控股关系 ..........................................................................................4 图 2 北京市国资委旗下监管单位 ...........................................................................5 图 3 北京城建集团业务结构图 ...............................................................................5 图 4 北京市 2011 年市场销售额排名......................................................................6 图 5 北京市 3Q2012 市场销售额排名 ....................................................................6 图 6 北京市 2011 年，2012 年分月成交量.............................................................6 图 7 北京市商品住宅消化周期与批售比.................................................................7 图 8 北京城建土地储备分布...................................................................................7 图 9 北京城建徜徉集项目图...................................................................................9 图 10 北京城建世华泊郡项目图 ...............................................................................9 图 11 北京城建首城国际项目图 .............................................................................10 图 12 北京城建今年前三季度主要项目的销售业绩 ................................................10 图 13 国信证券目前股权关系图 .............................................................................11 图 14 目前申报的四家券商主要财务指标对比（单位：亿元）..............................12 图 15 2012 年A股重点券商平均静态PE估值中值情况.........................................13 图 16 中科招商最近三年投资案例汇总 ..................................................................16 图 17 A股部分水务环保公司 2012 年静态PE中值情况 ........................................17 图 18 北京城建短期头寸较高.................................................................................18 图 19 北京城建有息负债率较低 .............................................................................18 图 20 北京城建业绩锁定性较高 .............................................................................19 图 21 北京城建近三年长期股权投资收益情况 .......................................................19 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 3 表目录 表 1 北京城建二级开发项目.....................................................................................8 表 2 北京城建一级开发资源储备 .............................................................................8 表 3 北京城建金融投资汇总（单位：亿元） .........................................................11 表 4 证券公司 1H2012 排名情况（单位：亿元） ..................................................12 表 5 近期提交发行申请的证券公司简介 ................................................................12 表 6 近 2 年内发行上市券商简况 ...........................................................................13 表 7 目前申请发行的银行简况 ...............................................................................14 表 8 目前部分申请发行的银行业务简况 ................................................................14 表 9 2012 年A股城商行 2012 年静态PE中值状况 ...............................................15 表 10 2011 年CVAward私募股权基金排名情况 ...................................................16 表 10 北京城建水务投资汇总.................................................................................17 表 11 北京城建绝对估值汇总.................................................................................20 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 4 我们的观点： 公司以北京为发展中心，目前在京内有 8 个项目，合计建面 350 万平左右；占到公 司总项目储备的 60%以上。除此之外公司还在北京市拥有 2 个一级开发项目，合计建面 111 万平。除地产业务，股权投资业务是公司业务另一亮点。公司投资业务主要涵盖金 融投资和水务投资，其中金融投资内国信证券和锦州银行已经向证监会递交发行申请。 相关公司未来一旦上市将有助公司投资业务价值实现。 目前公司手头现金充足，安全边际相对较高，预计公司 2012、2013 年每股收益分 别是 1.25 和 1.62 元。截至 12 月 25 日，公司收盘于 13.41 元，对应 2012 年 PE 为 10.73 倍，2013 年 PE 为 6.75 倍，对应 RNAV 为 20.80 元。考虑到公司成长性，我们给予公 司 2013 年 10 倍 PE，对应公司目标价 16.20 元，给予“增持”评级。 1. 北京城建历史沿革相关介绍 1.1 北京市国资委是其实际控制人 北京城建股份有限公司是由北京市国资委控股的地产企业。公司于 1998 年由北京 市城建集团独家发起设立；其后经过资产置换以及增资扩股，成为拥有 8.89 亿股本， 总市值超过 100 亿的一级开发商。其中北京市国资委通过城建集团控股北京城建股份有 限公司 50.41%股份。 图 1 北京城建控股关系 资料来源：公司 2011 年年报 北京市国资委 北京城建集团有限责任公司 北京城建（600266） 100% 50.41% 根据我们统计，属于北京市国资委直接控制的涉地产业务城头建筑类公司有 10 家， 而如果再算上各区控制的房地产企业则总共大约有 18 家。 根据北京市《国有经济“十二五”发展规划》，北京市国资委将会进一步深化内部 资源整合。一旦北京市国资委有意向整合其旗下地产业务。北京城建作为京内业绩靠前 开发商有望受益于此。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 5 图 2 北京市国资委旗下监管单位 资料来源：海通证券研究所 北京市国资委 公用类城建企业 地产类城建企业 工业企业 商贸、经贸企业 事业单位 金融企业 农业企业 北京控股集团 北京市公共交通集团 北京市地铁运营公司 北京市热力集团 北京市自来水集团 北京市轨道交通公司 北京市政路桥建设集团 北京市首都公路发展集团 北京市公联公路联络公司 北京城市排水集团 北京市经中实业开发公司 北京祥龙资产经营公司 北京市国有资产经营公司 北京能源投资集团 北京首都开发控股集团 北京环境卫生工程集团 北京首都开发集团 北京住总集团 北京金隅集团 北辰实业集团 北京城建集团 北京建工集团 首都创业集团 北京基础设施投资公司 北京房地产集团 北京新奥集团 首钢总公司 北京电子控股公司 北京汽车工业公司 北京京城机电控股公司 北京医药集团 北京一轻控股有公司 北京隆达轻工公司 北京纺织控股公司 北京京煤集团 北京京仪集团 北京化学工业集团 中国电子进出口公司 中国北京同仁堂集团 北京工美集团 北京首都旅游集团 北京二商集团 北京王府井东安集团 北京王府井百货集团 北京对外经贸公司 北京外企服务集团 北京经济管理职业学院 北京市机械设备成套局 北京技术交流培训中心 北京市工业设计研究院 北京市建筑设计研究院 北京市市政工程设计院 北京市勘察设计研究院 北京市供销合作总社 北京银行 华夏银行 北京农商行 北京市郊区旅游实业 开发公司 北京首都农业集团有 限公司 1.2 大股东北京城建集团简介 公司大股东北京城建集团属地产建筑为主，多元产业辅助的综合型产业集团。集团 中部分地产业务以及 PE 投资业务主要集中在上市股份公司中。除这部分业务之外，集 团还有建筑业务以及设计咨询、工业生产以及酒店管理等业务，其中建筑业务是公司重 点。大股东目前具备总承包特级以及专业一级承包资质，曾主导完成鸟巢国家体育场、 首都机场 T3 机场航站楼以及国家大剧院等标志性建筑，是北京市的龙头建筑企业。 图 3 北京城建集团业务结构图 资料来源：公司 2011 年年报 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 6 2. 北京城建地产业务投资价值分析 2.1 北京市市场结构分析 北京市场以国有背景开发商为主。2011年北京成交金额排名前10开发商，除SOHO 中国、龙湖地产以及富力地产之外，全部都是国有开发商。前十家开发商总市占率为 34.68%，该市占率较 2010 年的 32.83%出现进一步上升。从 2012 年前 3 季度市场表 现来看，国有开发商仍占绝对主导地位。 图 4 北京市 2011 年市场销售额排名 资料来源：CREIS，海通证券研究所（北京城建的数据包含大股东的项目） 图 5 北京市 1-3Q2012 市场销售额排名 资料来源：WIND，海通证券研究所（北京城建的数据包含大股东的项目） 从具体成交量看，2012 年北京市商品住宅市场受流动性影响较为明显。在 2 月第 一次“降准”之后，北京市商品住宅成交量突破 1、2 月份单月 50 万平，达到单月 80 万平以上。在 5 月再次“降准”以后，成交量再次由单月 80 万平突破到单月 100 万平 以上，而在 6 月降息进一步刺激下，成交量得到持续扩大，保持百万平以上水平，并在 8 月份创出 154 万平两年内新高点。此后虽有短暂回落，但是在 11 月份再次达到 140 万平水平。我们预计北京市 2012 年全年销售面积有望实现 30%以上同比增速。 图 6 北京市 2011 年，2012 年分月成交量 资料来源：CREIS，海通证券研究所 从北京市库存情况和供应情况看，北京市商品房市场同样存在明显回暖趋势。进入 2012 年以后，北京市批售比一直高于 100%，较高消化能力也带来北京市库存压力释放。 从 2012 年 2 月份开始，除 8 月出现微幅反弹外，北京市商品房库存消化周期开始持续 下滑。目前北京去化周期已经降低到 1 年以内，仅有 8.75 个月，此水平属于北京市近 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 7 年来低点，仅高于 2007 年 9 月和 10 月。同时北京市市场批售比也持续处于 100%以上 水平，说明目前北京市场需求依然十分旺盛。市场热度持续提升有助于公司销售持续放 量。 图 7 北京市商品住宅消化周期与批售比 资料来源：CREIS，海通证券研究所 2.2 公司在北京市具有丰富的资源储备 北京城建在北京拥有丰富项目储备。公司现有 14 个二级开发项目中，除重庆、成都、 天津武清、三亚红塘湾以及青岛 6 个项目外，剩余 8 个项目全部位于北京市。京内项目 合计建筑面积达到 350 万平，占公司总项目储备的 60%以上。 图 8 北京城建土地储备分布 资料来源：公司拿地公告，海通证券研究所 京内项目除顺义项目外已全部在今年入市销售，其中首城国际、世华泊郡、徜徉集以 及驻华年等项目都取得不错销售成绩。2013 年，预计公司依然会主推京内项目，同时成 都、重庆以及天津项目也会逐步入市。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 8 表 1 北京城建二级开发项目 土地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 地价 （元/平） 预计售价 （元/平） 对应 RNAV （亿元） 成都蓉湾 69.40 99.50 960 7000 7.30 世华龙樾 51.90 78.20 6293 15000 12.32 首城国际 46.00 59.10 5652 38000 48.90 平谷项目 34.70 47.40 3488 10000 3.32 徜徉集 36.40 46.20 4151 14000 9.06 重庆熙城 31.80 40.00 499 6000 6.72 世华泊郡 29.90 39.50 5804 23000 19.08 重庆华岩 30.10 39.40 1450 6000 0.83 天津武清 32.50 38.00 1365 8000 3.19 密云项目 24.30 31.70 2622 8000 1.78 筑华年 20.90 25.90 5738 23000 12.50 顺义项目 20.00 24.50 2338 6000 0.51 青岛黄岛 1.70 2.60 5000 11000 0.20 三亚红塘湾 24.05 23.40 4932 20000 7.72 合计 133.42 资料来源：公司拿地公告、海通证券研究所 除直接二级开发外，公司在北京市拥有一级开发土地储备。目前公司一级开发储备主 要是动感花园项目以及望坛危房改造项目，两地块位置都比较优越。动感花园项目位于北 五环，预计售价可以达到 24000 元/平，而望坛项目则位于崇文区，其未来售价预计可以 达到 40000 元/平以上。动感花园项目有望于今年进入土地市场。公司具有获得该项目二 级开发资格的优先权，届时有望进一步扩大公司京内市场土地储备。 表 2 北京城建一级开发资源储备 项目名称 所占权益（%） 占地面积 (万平) 建筑面积(万平) 预计 RNAV（亿元） 动感花园项目 80 10.6 2.4 2.9 望坛危改项目 100 47.5 98.6 11.8 合计 58.1 111.0 14.7 资料来源：公司项目公告，海通证券研究所 2.3 典型项目介绍 2.3.1 徜徉集项目 徜徉集是北京城建在房山区开发的重要项目。项目位于长阳中央休闲购物区，距离 轻轨长阳站仅 500 米，产品主要是普通商品房以及保障房。整个项目占地面积为 29 万 平，建筑面积为 36 万平，其中需要配建保障房约为 20 万平。项目当前均价达到 17000 元/平，目前该项目保障房项目已基本分配完毕，截止到今年三季度完成销售 12 亿元。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 9 图 9 北京城建徜徉集项目图 资料来源：新浪房产，海通证券研究所 2.3.2 世华泊郡项目 世华泊郡项目位于北京市北五环和北六环之间，产品为普通商品住宅，其中包含单 独商业 SOHO 项目—N 次方。该项目占地 12 万平，整体规划建筑面积达到 30 万平， 该项目从 2010 年年底开始销售，项目销售均价约为 26000 元/平。截止到今年三季度 该项目预计已经完成销售额达 24 亿元，四季度和明年该项目依然是公司的重点项目。 图 10 北京城建世华泊郡项目图 资料来源：新浪房产，海通证券研究所 2.3.3 首城国际项目 首城国际项目由公司与首开股份合作开发，项目位于东南三环与四环之间，产品为 普通商品住宅。由于项目位置较好，所以项目的销售均价达到了 45000 元/平。截止到 今年三季度预计该项目完成销售额 27 亿元，目前项目剩下的可售资源相对较少，商业 区大约有 2 万平的 LOFT 以及 D 区的小部分住宅。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 10 图 11 北京城建首城国际项目图 资料来源：新浪房产，海通证券研究所 除以上项目外，年内重点筑华年项目已经销售完毕。预计公司前三季度整体签约销 售额大约为 70 亿元左右，主要贡献都是来自于京内项目。 图 12 北京城建今年前三季度主要项目的销售业绩（单位：亿元） 资料来源：CREIS，海通证券研究所 3. 北京城建投资业务投资价值分析 除地产业务以外，公司另一个主业是股权投资业务。公司股权投资主要集中在金融 投资以及水务投资两方面。其中金融投资是公司主要看点，在金融投资中需要重点关注 的是具有较强上市预期的国信证券和锦州银行。本文将更多采用静态 PE 的估值方法来 为该部分投资进行估值。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 11 表 3 北京城建金融投资汇总（单位：亿元） 被投资单位名称 持股比例 2011 年归属于 母公司净利润 所持股权对应估值 国信证券有限公司 4.90% 18.20 22.5 锦州银行股份有限公司 3.45% 10.74 2.6 北京科技园建设（集团）股份有限公司 21.54% 2.25 5.0 深圳市中科招商创业投资有限公司 30.00% 1.95 3.0 北京乐健医疗投资咨询有限公司 40.00% 0.03 0.5 国奥投资发展公司 20.00% 3.16 6.0 汇总 39.6 资料来源：公司 2011 年报、海通证券研究所 3.1 金融投资部分 3.1.1 国信证券股权项目投资分析 国信证券 1994 年由华润深国投公司与中国国际企业合作公司共同创立。公司原名 “国投证券公司”，于 1997 年完成增资扩股并更名为“国信证券公司”。期间共经过 2 次增 资扩股，4 次股权转让，形成如下的股权结构。大股东是深圳投控公司，是深圳市政府 的政策性投资平台，由深圳市国资委控制。其中北京城建通过参与国信证券 1999 年第 二次增资扩股成为公司的股东，目前占股权 4.9%。 图 13 国信证券目前股权关系图 深圳投控 公司 国信证券 40% 华润深国 投公司 云南红塔 公司 中国一汽 公司 北京城建 公司 30% 20% 5.1% 4.9% 资料来源：CREIS，海通证券研究所 从证监会公布的 2012 年上半年净资本排名看，国信证券在全国券商中排名第 9， 从营业收入看排在第 5，属于创收能力靠前的优质券商。在全国大型券商中，国信证券 在传统手续费和佣金收入上具有较大的优势，其 2012 年上半年的经纪业务净收入和承 销业务净收入分别排列在整体券商行业的第 3 和第 1，两项业务处于全行业领先水平。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 12 表 4 证券公司 1H2012 排名情况（单位：亿元） 手续费和佣金明细 净资本 营业收入 其中：手续费及佣 金净收入占比（%） 代理买卖证券 业务净收入 证券承销业 务净收入 受托客户资产管 理业务净收入 中信证券股份有限公司 444.37 57.88 49.75 15.61 8.96 0.96 海通证券股份有限公司 393.12 50.64 46.76 12.37 3.75 4.61 广发证券股份有限公司 210.90 39.83 56.39 12.58 7.05 0.55 国泰君安证券股份有限公司 201.21 45.2 44.22 12.61 3.85 1.75 招商证券股份有限公司 136.07 25.67 51.44 9.43 2.17 0.38 光大证券股份有限公司 130.08 21.13 54.41 8.15 1.09 2.25 申银万国证券股份有限公司 128.04 19.74 60.8 11.25 0.19 0.27 中国银河证券股份有限公司 124.24 26.08 67.41 14.25 2.79 0.10 国信证券股份有限公司 120.41 30.97 73.89 13.13 9.46 .21 宏源证券股份有限公司 112.35 18.35 51.63 4.53 3.10 0.22 资料来源：wind，海通证券研究所 截止目前，按照证监会公开资料，共有四家券商向证监会递交发行申请，国信证券 其中各项指标均处于领先。目前公司初审已经得到发审委的反馈，正在落实发审委的反 馈意见中。 表 5 近期提交发行申请的证券公司简介 企业名称 审核状 拟上市板块 企 注册地 保荐机构 国信证券股份有限公司 落实反馈意见中 中小企业板 深圳 广发证券股份有限公司 东兴证券股份有限公司 初审中 主板 北京 瑞银证 有限责任公司 东方证券股份有限公司 初审中 主板 上海 光大证券股份有限公司 中原证券股份有限公司 初审中 主板 河南 齐鲁证券有限责任公司 资料来源：wind，海通证券研究所 以上四家券商中，国信证券与东方证券的规模相对较大，而东兴证券与中原证券则 在各项核心数据方面相对较小。国信与东方目前在排队等候券商中具有一定优势。 图 14 目前申报的四家券商主要财务指标对比（单位：亿元） 资料来源：wind，海通证券研究所（因东兴证券非银行间市场券商而缺 1H2012 数据，故用 2011 年数据来比较） 从发行角度来看，近两年共有 3 家券商完成上市发行，分别是方正证券、东吴证券 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 13 以及西部证券。以上 3 家券商平均发行市盈率在 25 倍左右，其中最近在今年 4 月发行 成功的西部证券的市盈率最高，达到 48 倍。 表 6 近 2 年内发行上市券商简况 名称 招股日期 认购倍数 发行市盈率 方正证券 2 11/7/21 5.15 19.50 东吴证券 2011/11/25 15. 0 22.58 西部证券 2012/4/13 8.81 48.33 资料来源：wind，海通证券研究所 从二级市场表现看，目前重点券商估值同样达到 25 倍左右，根据一、二级市场汇 集结果，我们给予国信证券 2011 年 25 倍 PE，公司所持部分的股权对应估值为 22.5 亿。 图 15 2012 年 A 股重点券商平均静态 PE 估值中值情况 资料来源：wind，海通证券研究所 3.1.2 锦州银行股权项目投资分析 北京城建金融投资中另一个具有代表性的品种是锦州银行，由于目前递交发行申请 的城商行较多，共有 15 家。除 2 家农商行打算登陆中小板以外，其余全部打算登陆主 板。整体上城商行从 2007 年之后再没有任何一家上市成功。在今年 6 月份的陆家嘴论 坛新闻发布会上，证监会相关人士表示出对于城商行上市的积极支持态度，同时也表示 证监会正会同银监会等有关方面，抓紧制定城商行上市的有关要求。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 14 表 7 目前申请发行的银行简况 企业名称 审核状态 拟上市板 企业注册地 保荐机构 上海银行股份有限公司 初审中 主板 上海 国泰君安证券股份有限公司 锦州银行股份有限公司 初审中 主板 辽宁 安信证券股份有限公司 江苏常熟农村商业 行股份有 公司 初审中 主板 江苏 中信建投证券股份有限公司 江苏银行股份有限公司 初审中 主板 江苏 中银国际证券有限责任公司 成都银行股 有限公司 初审中 主板 四川 中信建投证券股份有限公司 贵阳银行股份有限公司 初审中 主板 贵州 中信建投证券股份有限公司 大连银行股份有限公司 初审中 主板 大连 中信建投证券股份有限公司 徽商银行股份有 公司 初审中 主板 安徽 中信证券股份有限公司 盛京银行股份有限公 初审中 主板 辽宁 西南证券股份有限公 杭州银行股份有限公司 落实反馈意见中 主板 浙江 中国国际金融有限公司 东莞银行股份有限公司 落实反馈意见中 主板 广东 高盛高华证券有限责任公司 重庆银行股份有限公司 落实反馈意见中 主板 重庆 高盛高华证券有限责任公司 江苏吴江农村商业银行股份有限公司 落实反馈意见中 主板 江苏 华泰联合证券有限责任公司 江苏张家港农村商业银行股份有限公司 落实反馈意见中 中小企业板 江苏 东吴证券股份有限公司 江苏江阴农 商业银行股份有限公司 落实反馈意见中 中小企业板 江苏 光大证券股份有限公司 资料来源：wind，海通证券研究所 从规模上来看，锦州银行目前规模比较小，在已申请发行的银行中处于后列，规模 上并不占优势。但是锦州银行资本充足率以及核心资本充足率在其中属于最高者，同时 锦州银行的存贷比在这一批银行中相对较小，经营较为稳健，抗风险能力比较强。锦州 银行在目前排队发行的银行中属于稳健性领先的品种。 表 8 目前部分申请发行的银行业务简况 资 规模 (亿元) 存贷款比例 %) 资本充足率 (%) 核心资本充足率 （%） ROE （%） ROA （%） 上海银行股份有限公司 6 58.00 71.68 11.75 8.70 16.46 0.89 江苏银行股份有限公司 5141.46 66.97 12.82 8.73 20.98 1.13 徽商银行股份有限公司 256 .82 66.81 14.68 10.87 20.44 1.36 杭 银行股份有限公司 2439.37 69.68 12.21 9.16 18.65 1.10 盛京银 股份有限公司 2211.70 55.11 12.88 8.86 22.69 1.18 大连银行股 有限公司 1878.93 62.72 11.57 8.19 19.03 0.82 成都银行股份有限公司 1813.94 59.91 15.22 11.87 21.95 1.33 重庆银行股份有限公司 1272.17 71.69 11.96 9.26 22.91 1.15 东莞银行股份有限公司 1226.23 59.80 13.74 10.87 17.34 1.08 锦州银行股份有限公司 1064.70 62.80 14.01 12.17 11.02 1.01 贵阳银行股份有限公司 820.66 53.32 13.40 11.00 21.70 1.41 江苏江阴农商行股份有限公司 563.27 75.15 13.12 11.48 20.09 1.57 江苏吴江农商行股份有限公司 540.03 65.11 14.16 12.02 17.56 1.41 资料来源：wind，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 15 从目前已上市的 3 家城商行的二级市场表现来看，对于城商行，规模较小的南京银 行和宁波银行估值在 7 倍以上，而规模较大的北京银行则估值在 7 倍以下，锦州银行在 规模方面更类似南京银行和宁波银行，保守起见给予锦州银行 7 倍的估值。北京城建所 持该部分股权对应估值为 2.6 亿元。 表 9 2012 年 A 股城商行 2012 年静态 PE 中值状况 公司 估值 南京银行 7.72 宁波银行 8.43 北京银行 6.22 资料来源：wind，海通证券研究所 3.1.3 其他股权投资项目分析 剩余的四个金融投资项目主要分为 2 家地产建筑类公司—北京科技园建设股份有 限公司和国奥投资发展公司，1 家创投公司—中科招商创业投资管理有限公司，1 家医 疗服务公司—北京乐健医疗投资有限公司。这四个投资项目最近一两年内上市预期较 小。 北京科技园建设（集团）股份有限公司是北京市于 1999 年按照国务院《关于加快 中关村科技园区建设的批复》批准成立的园区开发公司，其后经过多年的发展，公司成 为集园区地产开发以及住宅地产开发为特色的专业开发商，截止 2011 年底公司净资产 达到 25.45 亿元，目前在北京、嘉兴、青岛、长春等地有开发项目。 和北科集团的诞生伴随着中关村的建设一样，国奥投资发展公司是伴随着北京奥运 会场馆的建设工作而生的。国奥投资发展公司于 2003 年末成立，股东单位有北京城建 集团、城市开发集团、中信国安集团等大型企业集团。该公司曾经负责国家体育馆以及 奥运村的建设。在奥运的相关建设工作结束以后，该公司逐步成为了以旅游地产、商业 地产以及住宅地产为主的专业地产开发商，截止 2011 年末公司的净资产达到 23.37 亿 元，目前在北京、重庆、成都、银川等地有开发项目。 中科招商是 2000 年由中科院、招商局、北京城建、中国华录等大型企业集团共同 发起设立的一家私募股权投资基金。从成立至今已经投资 300 个项目，其中闽发铝业、 锌业股份、中青宝等项目已经成功上市。该公司截止 2011 年末的净资产为 10.87 亿元。 从中科招商的投资方向来看，根据中科招商最近三年的 31 个投资案例，公司在投资风 格上更偏好消费类和科技类的公司。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 上市公司深度报告·北京城建（600266） 16 图 16 中科招商最近三年投资案例汇总 资料来源：wind、海通证券研究所 中科招商在私募股权基金行业具有较强市场地位，根据 ChinaVenture 公布的 2011 年私募股权投资基金的排行榜，中科招商在投资案例数量、金额以及退出数量方面处于 行业领先位置，并且在总排名方面亦处于行业第一位。 表 10 2011 年 CVAward 私募股权基金排名情况 总分 投资案 例数量 得分 投资案 例金额 得分 推出案 例数量 得分 退出案 例金额 得分 年化收 益率得 分 投资回 报率得 分 1 中科招商 8.0 10 10 10 8 4 8 2 昆吾九鼎 7.8 10 10 8 6 6 6 3 新天域资本 7.4 4 4 2 10 10 10 4 中信产业基金 6.8 6 10 4 6 6 6 5 中金佳成 6.4 4 8 6 6 6 6 6 建银国际 5.6 4 4 8 6 10 6 7 平安财智 5.6 2 2 8 6 10 10 8 淡马锡 5.3 4 10 6 10 2 2 9 摩根士丹利 5.2 2 6 6 8 6 6 10 弘毅投资 5.1 4 8 2 6 2 4 资料来源：ChinaVenture，海通证券研究所 剩下的北京乐