仁恒VS凯德——高端公寓如何做

null上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园 VS 天山河畔花园经营状况人力资源战略推进个案分析难点及举措上海公司二季度工作汇报1、起点 —— 相同的区位地段虹桥、古北板块天山板块北新泾板块仙霞路沿线商业轨道二号线经营状况人力资源战略推进个案分析难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报1、起点 —— 相似的开发商背景仁恒河滨花园：开发商为上海仁恒房地产有限公司，隶属于新加坡仁恒地产。仁恒自从1993年在中国开发地产以来，截至到2005年，已建成220万平米各类建筑，已建成和在建的项目达到了21个。天山河畔花园：开发商为凯德置地，是新加坡嘉德置地在华的全资子公司，1994年进入中国，累计开发业绩超过300亿人民币。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报1、起点 —— 相似的地块条件与开发时间上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报05年5月份前仁恒河滨始终和天山河畔有着大约2000-3000元的单价差距，5月-7月间两者的单价基本持平。7月后天山河畔临时封盘，而仁恒河滨价格虽有微微下降，但依然坚挺。直至06年3月，天山河畔重新开盘，但放出的三期房源不多，和仁恒河滨的价格重新拉至2000元左右。2、终点—— 不同的销售价格经营状况人力资源战略推进个案分析难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报2、终点—— 不同的销售业绩截至5月底，仁恒河滨花园总销金额达到28个亿，而天山河畔花园总销金额达到12.4个亿。经营状况人力资源战略推进个案分析难点及举措上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 仁恒河滨花园从05年至今一直保持着比较稳定的销售态势，天山河畔花园在05年上半年销售达到顶峰，7月份以后销售量持续低迷2、终点—— 不同的去化速度上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报相同的起点，不同的终点，差距在哪里？上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报1、开发定位与营销推广 市场背景： 中环线、地铁二号线延伸线、天山路沿线改造工程等，使2003年的天山路板块成为房地产市场热点，半年之内连续有8-10个楼盘推出，开发规模达到近110万方，竞争激烈 3公里外的古北虹桥板块是高档住宅区代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ，入住者以外商和海归派高收入人群为主。03年下半年古北二期正式面世，板块内楼盘时两个项目的有力竞争对手 上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园： 定位为高端客户 主力客源为外地和外籍客户，项目一期外籍客户占了将近60% 天山河畔花园： 定位为中高端客户 主力客源为区域客户，其中有少量外籍客户 （05年5月后销售持续低迷，可看出天山河畔的一、二期客户中投资客比较很高） 客户定位上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 仁恒河滨首期3幢所推房源全为三房以上的大房型，面积从177-500平米，一反惯常低开高走或首推经济型户型做法，很明显是希望先锁定高端客户。 仁恒首期房源总价在177-750万，而天山河畔则在76-142万，客群已经自然分流。 开盘价格 8200-12000元/平米 （ 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 2500元/平米） 开盘价格及户型 仁恒河滨花园 天山河畔花园开盘价格7300-8600元平米（毛坯）上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 营销推广 仁恒河滨花园 天山河畔花园 品牌先行：媒体曝光率不高，更多是以仁恒集团的整体形象出现 前期蓄水充分：蓄水期超过半年，开放不同房型的样板房直观展示房型及装修效果 拓展境外市场：赞助长宁区政府组织“境外人在长宁购房”房展会，锁定大批境外客户 首批价格优惠： 给首批客户实行价格上的优惠（9.2-9.4折） 老业主再购： 成功开发仁恒滨江园拥有一批高档客源，老业主再购比例很高 没有广告造势下登场 分期推出，每次房源的推出配合以大量的广告宣传，房源也基本由差到好，房价随之涨高。 采用这种手法使最后一批房源均价达到了8800元/平米，同时实现了5个月内所有房源全部售罄的目标 分期推出、分期消化上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 销售去化 2003年6月开盘，首期3幢329套房源。3个月消化，成交均价在10708元/平米 仁恒河滨花园 天山河畔花园 2003年7月开盘，首期7幢712套房源。5个月基本实现清盘 ，成交均价8459元/平米 2004年7月二期开盘，10幢约1130套房源。当年去化627套，成交均价11739元/平米 在2003、2004年，仁恒湖滨和天山河畔两者都出现了快速去化、火爆销售的场景上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 05年5月楼市遭遇调控后，仁恒河滨花园仍然保持着比较稳定的销售态势，而天山河畔花园销售量则持续低迷 遭遇调控的不同表现上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报2、产品设计与细节 组团布局：提高了房型的通风、采光和景观功能，使一些不临苏州河的建筑同样有很好的景观效果。但会造成部分房型布局不规范，朝向不佳 围合式布局：周围是高层建筑，中央以小高层为主，辅以中央景观区，小桥流水、绿荫小道、健身设施俱全。仁恒河滨花园天山河畔花园上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 建筑立面： 立面简洁，线条感强，统一色彩，外墙底部选用花岗石，其余部分选用“罗马”牌墙面砖仁恒河滨花园上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 建筑立面： 天山河畔花园 天山河畔花园：立面元素过多，略显复杂，外墙面采用黄、白两色涂料，部分一期房源外墙面已出现水渍，且阳台管道显得较突兀。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 入口景观 主入口处水景和榉树阵的营造，一下子将社区感勾勒出来。仁恒河滨花园天山河畔花园 暂时没有主入口。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 社区绿化 仁恒河滨花园 贴地的草坪、临地的灌木以及挺拔的乔木，由低到高，社区绿化层次感十足并，内容很丰满。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 社区绿化 天山河畔花园绿化以草坪和乔木为主，灌木使用很少。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 社区绿化 天山河畔花园社区内在多处采用坡地手法营造情趣绿化，高贵不失活泼。仁恒河滨花园一览无余的平地。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园天山河畔花园仁恒河滨花园对社区的外部道路和周边绿化重新进行了整改； 天山河畔花园的道路保持原样，且有部分段因施工而破碎。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园的围墙包括围墙内绿化做得很有层次感，很好的将内外部分隔开来； 天山河畔花园的围墙则略显幼稚，且没有很好得起到应该起到的作用。 社区围墙 仁恒河滨花园天山河畔花园从小区外部道路的修缮和社区围墙的造型来看，仁恒河滨花园在努力营造自己的领地感和归属感，向客户传达强烈的家的概念上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报仁恒河滨花园：单元间采用连廊设计，增强了私密性，同时也为业主提供了一个很好的遮阳避雨空间。 创新连廊仁恒河滨花园上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 装修标准： 仁恒河滨花园沿承仁恒一贯做法，全部装修房。 天山河畔花园一期毛坯，二期以后装修房，暂时无法获取该盘的装修标准。 相比万科朗润园的装修标准，仁恒河滨花园在选材上更胜一筹，与装修标准价格有直接的关系，但也从一定程度上反映出仁恒在装修方面的重视。上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 夜景： 点和线的组合，在夜幕中勾勒出了城市轮廓，尤显高贵仁恒河滨花园天山河畔花园惟有楼顶的圆柱有光芒，相形之下，黯淡了许多上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 物业及会所上海公司二季度工作汇报上海公司二季度工作汇报 两个楼盘的位置相邻，规模和产品形态类似，同样都是新加坡大型开发商，开盘时间也临近，但在销售价格和成交速度上却有明显的区别，原因在于开发定位和产品细节的显著差别。 开发定位：仁恒项目沿承一贯的高端路线，定位于全市范围内高端客户；凯德项目定位于中高端，以区域客户为主力。 产品细节：仁恒项目的产品从规划到选型到细节到施工，每个环节都向客户传达着高端的概念，凯德在这方面上显得逊色，产品力上的差距，注定了两者的差异上海公司二季度工作汇报null结束，谢谢！