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物业管理规约(建议稿).doc

物业管理规约(建议稿)

wsh太行山
2013-12-03 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《物业管理规约(建议稿)doc》,可适用于职业岗位领域

物业管理规约(草案) 物业名称:         *****小区                 物业类型:        住宅                  总建筑面积:               (平方米)物业座落位置:    ***                            (物业详细的路街道巷门牌号)。总则为明确业主、物业服务企业和物业开发建设单位的权利、义务规范物业服务企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作保障本物业的依法与合理使用、维护、管理保护业主的共同利益与合法权益建立良好的公共秩序营造安全、文明的生活、工作环境根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规和政策规定,制定本物业管理区域内的物业管理规约(以下简称本规约)。业主。业主是指房屋、停车位等物业(产权)的所有权人。物业的承租人、借用人或者其他物业使用人仅在业主授权范围内可以代表业主。业主委员会。小区业主可以依照《物权法》设立业主大会由物业管理区域内的全体业主组成代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构由业主大会会议选举产生。物业服务企业。物业服务企业是业主委员会通过依法选聘的物业管理、服务企业按照物业服务委托合同对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和社区秩序。建设单位。建设单位是指本小区房屋及其基础设施开发、建设企业在此仅指****房地产开发有限公司。*****房地产开发有限公司是本小区房屋及其基础设施前期开发、建设过程中的业主完成房屋、车位等相关物业买卖合同行为后完成了与物业(产权)所有权人的业主身份转变。本规约由业主大会审议通过对物业管理区域内相关的全体业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位及其关系、行为具有约束力应当严格遵守。物业的管理、使用、维护业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人业主有权依法更换。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘了物业服务企业的并签订了书面的前期物业服务合同期限未满业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同生效的前期物业服务合同终止但不得免除未履行的责任和义务。物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。和泰花园小区业主大会及业主委员会的活动在****区政府、****社区(街道办事处)、*****居委会有关部门及选举业主委员指导和协助下进行。业主委员会委员由业主大会选举产生是物业管理区域内的业主代表业主委员会由至人单数组成。业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由《业主大会议事规则》依法作出约定。选聘、解聘物业服务企业须经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业服务企业(其他管理人)签订物业服务合同。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主或业主委员会的监督。本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的含义:(一)共用部位是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的房屋等。(二)共用设施设备是指物业管理区域或者单幢房屋内由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分。本物业管理区域内不得有以下行为:(一)擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。(三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房(棚)等共用部位、设施设备及公共场所(地)。(四)损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备。(五)不按规定堆放物品、丢弃垃圾高空抛物。(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质。(七)违反规定饲养家禽、家畜豢养宠物等。(八)践踏、占用绿化地损坏、涂划园林建筑小品。(九)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。(十)违反物业区域内的交通管理规则,随意停放车辆鸣喇叭。(十一)制造超过规定标准的噪音休息时间制造噪音污染。(十二)擅自在房屋外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构不按设计和指定的位置安装空调外机且不进行滴水、加固处理。(十三)使用电梯时超载、运载粗重物品在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。(十四)危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。(十五)法律、法规及政府规定禁止的其他语言、行为、活动等。因维修物业或者公共利益业主确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会和物业服务企业的同意物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护费用由责任人承担。专项维修资金的筹集、管理和使用专项维修资金收取、使用、管理和监督执行太原市的房屋专项维修资金管理办法的有关规定。专项维修资金由业主大会筹集属于业主所有专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造不得挪作他用。业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时应当经专有部分占建筑物总面积以上的业主且占总人数以上的业主同意。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金时由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业共用部分的经营与收益分配 按照以下条款进行本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营和收益分配:(一)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后按照规定办理有关手续。(二)利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益部分归该幢全体业主共同所有并主要用于补充专项维修资金。(三)利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设备进行经营的业主所得收益部分归全体业主所有并主要用于补充专项维修资金。业主共同利益的维护建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务等进行规定但不得侵害物业买受人的合法权益。业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地损害业主的共同利益。下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则(二)制定和修改管理规约(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员(四)选聘和解聘物业服务企业(五)筹集和使用专项维修资金(六)改建、重建建筑物及其附属设施(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同管理权的行使本物业管理区域内的业主依法享有以下权利:(一)所拥有物业的各项法定权利。(二)与其他业主一同对本物业实施监督管理。(三)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务监督物业服务合同的履行。(四)提出修改本管理规约、业主大会议事规则的建议。(五)提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议参加业主大会会议行使投票权。(六)选举业主委员会委员并享有被选举权监督业主委员会工作。(七)合理使用物业共用部位、共用设施设备和相关场地的权利对其使用情况享有知情权和监督权。(八)监督本物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集、管理和使用。(九)制止和投诉本物业区域内装饰装修、违规违章搭建建筑物、私自占用共同空间等影响业主共同利益的安全隐患以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为。(十)法律、法规、规章规定的其他权利。本物业业主大会、业主委员会依法开展工作所需的经费由全体业主共同承担不包含在本物业区域内物业服务费中并由业主委员会负责筹集和管理。业主大会、业主委员会工作经费的筹集和管理使用按照业主大会依法制定的相关规定执行并对使用情况定期公告和接受业主质询。本物业管理区域内共用部位、共用设施设备及公众责任保险由全体业主按其拥有物业权属份额大小享有权利、履行义务其费用进入物业服务成本或者物业服务支出由实施物业管理服务的物业服务企业代行办理相关手续业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。建设单位、物业公司、业主应尽的责任和义务建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业投标人少于个或者住宅规模较小的经小店区政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同。在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件(四)物业管理所必需的其他资料。建设单位会同前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会以及前期物业服务企业收取业主相关费用及其使用情况的业主委员会验收报告和审计决算报告。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳。业主委员会按照国家确定的房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。业主委员会招聘了物业服务企业服务合同正式生效后建设单位签订的前期物业合同应立即终止并及时移交相关资料未履行完成的责任和义务应尽快完成并经业主委员会及业主委员会招聘了物业服务企业验收确认。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业承接物业时应当与业主委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验并办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本规约规定的相关资料。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时物业服务企业应当将物业管理用房和本规约规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时业主大会选聘了新的物业服务企业的物业服务企业之间应当做好交接工作。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。物业服务费由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担并在物业服务合同约定期限内及时付清。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定业主负连带交纳责任。物业服务企业可以根据业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方约定。个性化服务服务费用由物业服务企业与个人协商确定相关责任不在业主委员会协调和管理之内。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业服务企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时物业服务企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时应当履行职责不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定有关业主应当承担连带责任。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的应当提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理有关手续。业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益业主确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会和物业服务企业的同意物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护费用由责任人承担。本物业管理区域内的业主依法履行以下义务:(一)自觉遵守本管理规约以及本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。  在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时告知并要求对方遵守本物业有关的管理制度和本规约并承担连带责任在转让所拥有物业时告知受让人遵守本规约、业主大会议事规则和业主大会作出的有关决定。(二)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定配合物业服务企业的管理服务活动。(三)依照物业服务合同约定标准按时交纳物业服务费用根据物业管理有关法规和政策规定交纳专项维修资金。    (四)维护本物业公共场所(地)的整洁、美观、畅通及共用设施设备的完好,注意保护环境遵守攀枝花市市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定主动清除所洒落在共用场地的物品自觉恢复所污染、破坏的地面原样。(五)配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养护。责任人承担造成物业共用部位、共用设施设备或其他业主房屋及附属设施设备损坏的赔偿责任。  (六)进行室内装饰装修时遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《城市房屋装修结构安全管理规定》的规定在工程开工前事先告知物业服务企业清楚物业服务企业告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项主动配合物业服务企业依据有关规定对装饰装修活动的监督检查避免房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。  因搬迁、装饰装修等原因使用本物业共用部位、共用设施设备时事先告知物业服务企业并在约定的期限内恢复原状。  (七)委托物业服务企业对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的自行支付相应费用。  当房屋及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一、市容观瞻时按规定或约定由业主单独或联合维修养护不进行维修养护视为同意由物业服务企业依据有关规定进行维修养护并按规定或约定分担维修费用。(八)安全使用水、电、气等发现安全隐患及时按规定处理、报告。(九)预留紧急联系方式配合物业服务企业在突发事件发生时采取的紧急避险措施。(十)维护家庭和睦、邻里和谐、小区平安的义务。(十一)维护小区整体形象、荣誉的义务。(十二)本小区提倡志愿者服务行为 。(十三)法律、法规规定的其他义务。违反管理规约应当承担的责任对不执行太原市房屋专项维修资金管理办法的有关规定缴存、续筹专项维修资金的业主由业主委员会在物业管理区域内予以公告并代表其他业主依法对当事人予以起诉。违反本规约的规定挪用专项维修资金的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金给予警告没收违法所得可以并申诉处挪用数额倍以下的罚款物业服务企业挪用专项维修资金情节严重的由业主委员会报告颁发资质证书的部门吊销资质证书构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。因物业管理纠纷而引起民事诉讼的其费用由当事人依法承担提起共同诉讼的经当事人授权推荐诉讼代表人具体实施其费用由参加共同诉讼的当事人依法承担。违反本规约的规定物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令限期改正处委托合同价款以上以下的罚款情节严重的由业主委员会报告颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用给业主造成损失的依法承担赔偿责任。违反本规约的规定未经业主大会同意物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款有收益的所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地损害业主共同利益的(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的处元以上万元以下的罚款单位有前款规定行为之一的处万元以上万元以下的罚款。违反本规约的规定建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告可以并处万元以下的罚款。违反本规约的规定建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门处万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任。违反本条例的规定不移交有关资料的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令限期改正逾期仍不移交有关资料的对建设单位、物业服务企业予以通报处万元以上万元以下的罚款。违反本规约的规定建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门没收违法所得并处万元以上万元以下的罚款。违反本规约的规定未取得资质证书从事物业管理的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门没收违法所得并处万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任。违反本规约的规定物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为处万元以上万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的参照前款规定处罚并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。违反本规约的规定挪用专项维修资金的由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金给予警告没收违法所得可以并处挪用数额倍以下的罚款物业服务企业挪用专项维修资金情节严重的并由颁发资质证书的部门吊销资质证书构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。违反物业服务合同约定业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予治安管理处罚。第十四条  因违反本规约造成其他业主、使用人等人身伤害或财产损失的当事人依法承担赔偿责任。违反本规约的由业主委员会督促改正也可由相关当事人依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。其他本规约经      年   月   日首次业主大会会议全体业主所持投票权和专有部分占建筑总面积以上通过自通过之日起生效。业主大会会议通过的有关本规约的决定均是本规约的组成部分本规约的修订经业主大会会议通过本规约未尽事项由业主大会会议补充。制定和修改的物业管理规约按规定报当地政府物业管理主管部门备案。本规约业主各执份业主委员会保存份,***区物业管理主管部门、***社区(街道办事处)、***社区居民委员会各份。*******业主大会委员会二〇一三年十二月二日

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